Vente en la forme authentique. Interprétation du contrat.

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N° dossier: 10484

Autorité:

Date décision: 25.09.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Vente en la forme authentique. Interprétation du contrat.

Résumé:

Règles d'interprétation pour un contrat de vente passé en la forme authentique. Nécessité de recourir à des éléments extrinsèques.

Mots-clés:

FORME AUTHENTIQUE INTERPRETATION (CONTRAT) VENTE IMMOBILIERE

Articles de loi:

Art. 18 CO

A. B. (défendeur) est propriétaire depuis 1981 de la parcelle 7492 du cadastre de X. (D.2/3). Celle-ci a été divisée en trois nouvelles parcelles, les articles 7555, 7556 et 7796 de respectivement 4095 m2, 822 m2 et 1624 m2 (D.2/3). En 1988, il a chargé un bureau d'architecture de réaliser des plans en vue de la construction d'un centre commercial, projet qui a été abandonné. En 1989, G. et J. sont entrés en pourparlers avec le défendeur pour l'acquisition de l'article 7555 dans l'optique également d'y construire un complexe commercial (D.2/1, 12 et 13).

Le 29 août 1989, B. d'une part et G. et J. d'autre part ont conclu une promesse de vente irrévocable, reçu Me Y., notaire à Marin. Celle-ci portait sur l'acquisition par G. et J. de la parcelle 7555 pour le prix de 1'300'000 francs, prix qui comprenait également les études et plans requis par le défendeur, dont la valeur devait être fixée par convention mobilière séparée (D.2/1). Les parties à la promesse de vente devaient encore déterminer les servitudes actives et passives entre les nouvelles parcelles 7555, 7556 et 7796 du cadastre de X.. La promesse mentionnait en outre :

"Les parties s'obligent à première réquisition de l'une ou de l'autre, mais au plus tard 3 mois avant la fin du chantier sur la parcelle 7555, à aménager le surfaçage et le marquage des places de parc et des voies de communication nécessaires à chacune des parcelles 7555, 7796 et 7556. Ces frais seront répartis par tiers entre les propriétaires des parcelles intéressées.

Par contre, l'entretien, le marquage et son renouvellement et le déneigement des voies de communication sur les parcelles 7796 et 7556 seront répartis à raison de 1/3 pour la 7555, 1/3 pour la 7796 et 1/3 pour la 7556.Ce point fera l'objet d'une servitude inscrite au registre foncier". (D.2/1, ch.III/12).

La promesse de vente prévoyait une faculté de substitution pour les promettant-acquéreurs (ch.II de la promesse).

B. Le 18 janvier 1990, B. a passé avec la chaîne de magasins Z. SA (demanderesse) un contrat de division cadastrale, vente immobilière de la parcelle 7555 et constitution de servitude devant Me Y. (D.2/3).

Le prix de ventre a été fixé à 1'200'000 francs auquel s'ajoutent 100'000 francs selon convention mobilière. Le chiffre III/12 de la promesse de vente a été repris sans changement essentiel (ch.IX) dans l'acte.

C. La demanderesse obtint le 23 novembre 1990 la sanction définitive des plans portant sur la construction d'un centre commercial (D.2/4). Celle-ci a été réalisée peu après.

Par courrier du 26 mai 1992, le défendeur a notamment été invité à s'acquitter des deux tiers des frais engagés pour les travaux de surfaçage et marquage des places de parc et des voies de communication. Il lui a ainsi été réclamé une somme de 100'783.30 francs payable jusqu'au 30 juin 1992 (D.2/10).

Le défendeur a opposé une fin de non recevoir à la dite mise en demeure (D.2/11).

D. Par mémoire du 28 août 1992, la chaîne de magasins Z. SA a introduit action contre B. concluant à la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 121'836 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er juillet 1992, sous suite de frais et dépens. Dans le cadre de ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit sa demande à 120'063.30 francs en capital.

Elle fait valoir que conformément à ce qui avait été convenu, elle a fait procéder au surfaçage et marquage des places de parc et voies de communication, le coût total s'élevant à 182'755 francs. Elle en réclame les deux tiers en application de l'acte de vente du 18 janvier 1990. Elle fait valoir que du moment qu'il n'y a que deux propriétaires en jeu et que la répartition doit se faire par tiers, le propriétaire de deux parcelles, soit B., doit en payer les deux tiers et elle-même, propriétaire d'une seule parcelle, un tiers. Selon la demanderesse, étant clair, le texte ne nécessite aucune interprétation particulière. Au surplus, selon le rapport d'expertise, les factures déposées sont justifiées à concurrence de 180'095 francs, dont les deux tiers par 120'063.30 francs incombent au défendeur.

E. Le défendeur conclut quant à lui au rejet de la demande sous suite de frais et dépens. Il fait valoir que l'article IX de l'acte de vente signifie que la répartition des frais doit s'effectuer sans référence à une quelconque proportionnalité, chaque propriétaire prenant à sa charge l'entier des frais engendrés pour l'aménagement de sa/ses parcelle(s). Il souligne que les parcelles du défendeur se rapprochent du point de vue surface du tiers et non des deux tiers de la surface totale. De plus, selon le texte de la loi (art.741 al.1 CC), l'entretien de tels ouvrages incombe à celui qui en profite, soit à la demanderesse. Il en va de même des frais de construction. Quant aux frais eux-mêmes, le défendeur en conteste le montant. La demanderesse n'était pas, selon lui, en droit de procéder, en partie aux frais du défendeur, à des travaux de l'importance de ceux qu'elle a entrepris. De toute façon, seul le marquage proprement dit peut être pris en considération. Les honoraires d'architecte et d'ingénieur qui n'étaient nullement indispensables n'ont pas à être englobés dans de tels frais.

C O N S I D E R A N T

1. La valeur litigieuse est actuellement de 120'063.30 francs en capital. Elle fonde la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.

S'agissant de la qualité pour agir de la demanderesse, au sujet de laquelle le défendeur s'est adressé au tribunal, sans toutefois prendre de conclusions (lettre du 19 septembre, D.58), elle ne saurait être déniée. La société demanderesse est toutefois inscrite au registre du commerce. Les changements intervenus au Conseil d'administration ne modifient en rien la qualité pour agir de celle-ci. On ne saurait par ailleurs déduire de la requête en question que le mandat de Me Heinis serait contestée. Il n'y a ainsi pas lieu d'approfondir cette question.

2. Selon l'article 18 CO, pour apprécier la forme et les clauses de d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. En vertu du principe de la confiance est déterminant le sens que selon les règles de la bonne foi, chacune des parties pouvaient raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (ATF 105 II 18 et la jurisprudence citée). Seuls les textes peu clairs doivent faire l'objet d'une interprétation. Si tel est le cas, le contrat s'interprète d'après toutes les circonstances qui ont entouré sa conclusion. Le juge recherchera alors la solution la plus appropriée aux circonstances : on ne saurait admettre que les parties ont voulu une solution inadaptée. En revanche, si le texte d'un contrat est clair, il n'y a pas lieu d'en dénaturer le sens par la recherche d'une interprétation fondée sur des éléments extrinsèques (ATF 111 II 284).

3. a) Dans le cas particulier, le texte de l'acte de vente s'agissant de la répartition des frais de surfaçage n'est pas clair. Il nécessite une interprétation fondée également sur toutes les circonstances qui ont entouré sa conclusion.

b) En l'espèce, le texte de l'acte de vente, s'agissant des frais de surfaçage, reprend pour l'essentiel les termes de la promesse de vente, mentionnant :

"Les parties au présent acte s'obligent, à première réquisition de l'une ou de l'autre, mais au plus tard 3 (trois) mois avant la fin du chantier sur la parcelle 7555, à effectuer le surfaçage et le marquage des places de parc et des voies de communication nécessaires à chacune des parcelles 7555, 7596 et 7556. Ces frais de première mise en place seront répartis par tiers entre les propriétaires des parcelles intéressées (ch.IX)".

Lors de la conclusion de la promesse de vente, il y avait toutefois trois cocontractants, B., G. et J., tandis que l'acte de vente ne liait que deux parties, B. et la chaîne de magasins Z. SA, dont G. et J. étaient président du conseil d'administration et administrateur-secrétaire. En effet, entre les deux actes, les deux personnes susmentionnées avaient créé la société demanderesse (D.2/12).

Le texte tant de la promesse que de l'acte fait toutefois penser que la répartition des frais se fera par tête, en fonction des parties à l'acte, et non en fonction des parcelles ("par tiers entre les propriétaires des parcelles intéressées").

Cette interprétation est corroborée par le paragraphe deux du même article figurant tant dans la promesse que dans l'acte de vente qui débute par les termes "par contre". Or ce paragraphe prévoit clairement s'agissant des frais d'entretien du surfaçage une répartition en fonction des parcelles et non des propriétaires. La formule adoptée au premier paragraphe avec l'opposition que renferme le deuxième paragraphe ("par contre") n'a de sens que si deux répartitions différentes sont prévues, soit l'une en fonction des parties à l'acte, l'autre en fonction des parcelles.

Il apparaît ainsi que la promesse de vente visait bien à partager entre trois les frais de surfaçage des différentes parcelles et partant à en faire assumer un tiers à B., un tiers à G. et un tiers à J., tous trois partie à l'acte en question. C'est très vraisemblablement à la suite d'un oubli que le texte de l'acte de vente n'a pas été adapté à la nouvelle situation, G. et J. ayant créé, environ un mois avant la passation de l'acte une société anonyme et n'étant ainsi plus directement et personnellement responsables desdits frais.

Cette interprétation paraît au surplus conforme à l'intérêt de chacune des parties aux travaux prévus. Il ne fait en effet pas de doute que c'est la demanderesse qui avait le plus intérêt à l'exécution des places de parc prévues pour l'exploitation de son centre commercial et par conséquent au surfaçage convenu. On notera également qu'indépendamment des intérêts respectifs des parties audit surfaçage, l'interprétation retenue est également plus conforme à l'importance des parcelles concernées. L'article 7555, propriété de la société demanderesse, est de 4095 m2, tandis que les articles 7556 et 7796 représentent une surface totale de 2446 m2. On voit ainsi mal pour quelle raison, compte tenu de l'ensemble de ces circonstances, il aurait été convenu que B. doive assume les deux tiers des frais de surfaçage.

En revanche, l'interprétation présentée par B. selon laquelle chaque partie devait assumer les frais d'aménagement de la parcelle dont elle est propriétaire (conclusions en cause défendeur, p.7) n'est conciliable ni avec le texte de la promesse de vente ni avec celui de l'acte lui-même. Elle ne saurait ainsi être retenue.

Dès lors, c'est bien par tiers qu'il y a lieu de répartir les frais de surfaçage, tels qu'ils seront examinés ci-après, la demanderesse qui s'est substituée à G. et J. en assumant les deux tiers et le défendeur le tiers.

4. Quant aux frais à prendre en considération, un expert a été désigné, l'architecte V.. Il a notamment considéré que selon lui, le surfaçage visé par le chiffre IX de l'acte de vente devait être entendu au sens large de ce terme, c'est-à-dire, visant non seulement la finition en surface des places de parc mais les travaux concernant toute la structure de celles-ci (D.37/3.1, 3.4, 49, 3.4). L'expert doit être suivi sur ce point. Dans le cas particulier, les parties ne pouvaient pas avoir en vue les travaux de finition exclusivement du fait que le terrain destiné aux parcs et voies de communication n'était pas aménagé préalablement de sorte qu'il devait l'être pour permettre le passage de tous véhicules selon la servitude de passage. Un tel aménagement nécessitait une infrastructure recouverte d'un enrobé telle qu'elle a été réalisée (cf. expertise complémentaire, no.3.4, D.49).

En revanche, s'agissant des frais de signalisation qui ont été engagés (3'125 francs), l'expert ne sera pas suivi. Tant la promesse de vente que l'acte de vente ne mentionnent que le marquage des places de parc et des voies de communication et non la pose de panneaux. Le terme de marquage donne à penser au marquage sur le sol. C'est ainsi que ce terme doit être compris, même si la pose de signaux ou panneaux constitue une signalisation complémentaire, certainement utile. On ne peut ainsi suivre l'expert lorsqu'il considère que marquage, et signalisation sont synonymes (D.49, 3.10). Le montant de 3'125 francs de la facture W. SA (D.2/56) sera ainsi déduit des frais qui doivent être répartis entre les parties.

Il en va de même des honoraires d'ingénieur et d'architecte qui ne doivent pas être pris en considération. En effet, le recours aux services d'un ingénieur ou d'un architecte pour des travaux de surfaçage n'est pas indispensable aux dires de l'expert (expertise 3.16, D.37). Dès lors, ils ne sauraient sur ce point justifier les conclusions de la demande.

Dès lors, le montant à prendre en considération est de 148'650 francs, soit 144'700 francs plus frais de marquage 3'950 francs.

5. Le défendeur est ainsi débiteur de la demanderesse à concurrence du tiers, soit 49'550 francs, avec intérêts à 5 % dès le 1er juillet 1992, le défendeur se trouvant en demeure dès cette date aux termes de la lettre de la demanderesse du 26 mai 1992 (D.2/2).

Vu le sort de la cause, les frais seront partagés par moitié et les dépens compensés.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1. Condamne B. à payer à la chaîne de magasins Z. SA la somme de 49'550 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er juillet 1992.

2. Partage par moitié les frais avancés ainsi qu'il suit :

-frais avancés par la demanderesse fr. 8'159.40

-frais avancés par le défendeur fr. 1'768.60

Total fr. 9'928.00

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3. Compense les dépens.