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Land registry must refuse entry absent required sale permit

OG 1991 7Autre juridiction15 janv. 1991Dismissed

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Résumé Omnilex

The appellants challenged the land registry's refusal to register a transfer of ownership under a sales contract, arguing that the file should be held pending until the permit authority decided on the seller's request for early sale. The Justizkommission rejected the appeal. It held that Art. 5(2) of the Federal Decree on the blocking period for the sale of non-agricultural land obliges the land registry to refuse the application when the blocking period applies and the permit is missing. There is no legal basis for suspending the application, and such a practice would conflict with Art. 966(1) ZGB.

Regeste Omnilex

Art. 5 Abs. 2 BBSG; Art. 966 Abs. 1 ZGB: Fehlt bei beachteter Sperrfrist die Bewilligung für die vorzeitige Veräusserung, so hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung zur Eintragung abzuweisen; ein Sistieren oder Pendentehalten der Anmeldung ist ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage unzulässig. Der klare Wortlaut von Art. 5 Abs. 2 BBSG lässt eine aufschiebende Behandlung nicht zu und steht im Einklang mit dem Grundsatz des Art. 966 Abs. 1 ZGB, wonach eine Anmeldung ohne beigebrachte Ausweise zurückzuweisen ist. Eine vom Gesetz abweichende Behandlung wäre nur bei ausdrücklicher Sonderregelung zulässig (vgl. Erw. 3).

Texte intégral

Das Grundbuchamt Luzern-Land wies eine sich auf einen Kaufvertrag stützende Anmeldung betreffend die Eintragung eines Eigentumsübergangs ab mit der Begründung, dieser Kaufvertrag verletze die Sperrfrist für die Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke gemäss Bundesbeschluss vom 6. Oktober 1989 (AS 1989/1974ff.) und sei daher nichtig. Die am Kauf beteiligten Parteien erhoben Beschwerde und beantragten, die Abweisung der Anmeldung sei aufzuheben und die Anmeldung sei pendent zu halten, bis der Entscheid des Regierungsstatthalters von Luzern über das Gesuch der Verkäuferin betreffend die vorzeitige Veräusserung des Kaufgegenstands rechtskräftig entschieden sei; anschliessend sei der Eigentumsübergang am Grundstück auf die Beschwerdeführerin Ziff. 2 definitiv in das Grundbuch einzutragen. Die Justizkommission wies die Beschwerde ab.

Aus der Begründung:

    • Die Beschwerdeführer machen geltend, die Parteien seien sich bewusst gewesen, dass für die Veräusserung des Kaufgegenstands eine Bewilligung nach Art. 4 des erwähnten Bundesbeschlusses notwendig sei. Man habe im Anmeldungsschreiben ausdrücklich darauf hingewiesen. Das Grundbuchamt Luzern-Land sei darüber informiert worden, dass das entsprechende Gesuch beim Regierungsstatthalter des Amtes Luzern gestellt worden sei. Dieses Bewilligungsverfahren sei nach wie vor pendent. Die Parteien hätten ein schützenswertes Interesse daran, dass der in der öffentlichen Urkunde vorgesehene Eigentumsübergang unverzüglich im Tagebuch des Grundbuchamtes festgehalten werde. Damit sei zwar rechtlich der Eigentumsübergang noch nicht erfolgt, es würden aber dingliche Verfügungen über das Grundstück ausgeschlossen, welche den Interessen der Käuferschaft zuwiderlaufen könnten. Dieser Interessenlage trage die angefochtene Verfügung keine Rechnung. Gemäss Art. 5 des erwähnten Bundesbeschlusses seien Rechtsgeschäfte nur dann nichtig, wenn sie dem Bundesbeschluss zuwiderlaufen würden. Dies sei hier solange nicht der Fall, als der Regierungsstatthalter das Gesuch der Beschwerdeführerin Ziff. 1 nicht rechtskräftig abgewiesen habe. Der Bundesbeschluss, welcher verfassungswidriges Notrecht darstelle, sei ohnehin zurückhaltend zu interpretieren.
    • Gemäss Art. 5 Abs. 2 des Bundesbeschlusses über eine Sperrfrist für die Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke und die Veröffentlichung von Eigentumsübertragungen von Grundstücken vom 6. Oktober 1989 (BBSG) weist der Grundbuchverwalter die Anmeldung zur Grundbucheintragung ab, wenn die Sperrfrist zu beachten ist und die Bewilligung für eine vorzeitige Veräusserung fehlt. Der klare Wortlaut dieser Bestimmung lässt eine Interpretation, wie sie von den Beschwerdeführern geltend gemacht wird, nicht zu. Eine Befugnis oder sogar eine Pflicht des Grundbuchverwalters, eine Anmeldung pendent zu halten, widerspräche dem Grundsatz von Art. 966 Abs. 1 ZGB, wonach eine Anmeldung abzuweisen ist, wenn die Ausweise für eine grundbuchliche Verfügung nicht beigebracht werden. Eine Abweichung von diesem Grundsatz, wie sie beim Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (sog. Lex Friedrich) vorgesehen ist, bedürfte einer klaren gesetzlichen Grundlage. Die Interpretation der Beschwerdeführer widerspricht denn auch klar der herrschenden Meinung (Botschaft über bodenrechtliche Sofortmassnahmen im Siedlungsbereich vom 16. August 1989, S. 31; ZBGR 70 S. 319, 71 S. 237 f.; Koller/Geissmann/Pfäffli, Dringliches Bodenrecht, Handbuch zu den befristeten Bodenrechtsbeschlüssen, Zürich 1990, S. 69 ff.; Pfäffli, Praktische Auswirkungen der Sperrfrist und Pfandbelastungsgrenze auf die Grundbuchgeschäfte, S. 27; a. M. Schöbi, Erläuterungen zur Sperrfrist, Bern 1990, S. 133). Auch gemäss Schreiben der Aufsichtsbehörde über die Urkundspersonen an die Notare des Kantons Luzern vom 30. März 1990 steht fest, dass der Grundbuchverwalter die Anmeldung zur Grundbucheintragung abzuweisen hat, wenn die Sperrfrist zu beachten ist und die Bewilligung für eine vorzeitige Veräusserung fehlt.

Mots-clés

land registryblocking periodproperty transferpermit requirementpending applicationregistration refusal

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the land registry had to keep the transfer application pending until the permit authority ruled on the request for early sale.

Solution extraite

No. If the blocking period must be observed and the permit for early sale is missing, the land registry must refuse the application; it has no duty to keep it pending.

Motifs extraits

Art. 5(2) of the Federal Decree is clear and does not allow a pending status. Such a deviation from the basic rule of Art. 966(1) ZGB would require an explicit statutory basis. The appellants' interpretation was rejected as contrary to the prevailing view.

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