1
CC 74 / 2024
AJ 12 / 2025
Président : Daniel Logos
Juges: Nathalie Brahier et Sylviane Liniger Odiet
Greffière e.r.: Pauline Hentzi
ARRÊT DU 17 MARS 2025
en la cause civile liée entre
A.________,
représenté par Me Mathias Eusebio, avocat à Delémont,
recourant / appelant,
et
B.________,
p.a. C.________ Sàrl, .________, à U1.________,
intimé,
relative à la décision de la présidente du Tribunal des baux à loyer et à ferme du 25 novembre 2024.
______
Vu la décision du 25 novembre 2024 de la Présidente du Tribunal des baux à loyer et à ferme, rendue en procédure sommaire (cas clair), aux termes de laquelle elle a notamment prononcé l’expulsion d’A.________ (ci-après : le recourant ou l’appelant) de l'appartement de 3,5 pièces, au 2ème étage, cave et place de parc, sis rue D.________, à U2.________, au plus tard jusqu'au 18 décembre 2024 à 14’00 heures et condamné ce dernier à payer à B.________ (ci-après : l’intimé) un montant de CHF 940.- de loyer impayé (octobre 2023) ainsi qu’une indemnité pour occupation illicite par CHF 940.- par mois d’occupation, depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération (dossier CIV TBL 75/2024, cité ci-après : CIV) ;
Vu les motifs de ladite décision dont il ressort que la juge civile a notamment considéré que le loyer, payable mensuellement et d’avance conformément au ch. 4 du contrat de bail produit, n’avait pas été payé pour le mois d’octobre 2023, puisque le paiement du 22 septembre 2023 a été annulé ; le requis n’a par ailleurs pas prouvé avoir payé le loyer en cause ; enfin, le courrier du 10 janvier 2024 de l’intimé qui précise notamment que « sauf erreur de notre part, que votre location est réglée au 30.12.2023 » n’est d’aucun secours pour le recourant car on ne saurait retenir, vu le texte, qu’il est indiqué de manière affirmative que le loyer d’octobre 2023 est payé ; toutes les conditions d’une expulsion sont en conséquence réalisées au vu de la mise en demeure au sens de l’art. 257d CO du 5 juillet 2024 portant sur le défaut de versement du loyer d’octobre 2023 et de l’avis de résiliation sur formule officielle du 16 août 2024 ;
Vu le recours du 6 décembre 2024, interjeté à l’encontre de la décision précitée par lequel le recourant conclut à l’annulation de celle-ci, à ce qu’il soit renoncé à ordonner son expulsion, frais judiciaires des deux instance à la charge de l’intimé, ce dernier étant condamné à lui verser une indemnité de dépens de CHF 2'500.- pour les deux instances ; se prévalant d’arbitraire dans l’appréciation des faits, le recourant conteste que les conditions de l’art. 257d CO sont remplies au cas d’espèce ; son paiement de CHF 940.- du 23 septembre 2023 avait certes été annulé, il demeure toutefois qu’il a effectivement payé, en date du 20 septembre 2023, le loyer du mois d'octobre 2023, ce qu’atteste « l'objet n° 8 » du livre de ses récépissés et l’extrait du compte bancaire de l’intimé établissant qu'il a bien reçu la somme de CHF 940.- sur son compte, le 21 septembre 2023 ; ce fait est encore corroboré par le courrier du 10 janvier 2024 dans lequel l'intimé a clairement admis que les loyers étaient payés jusqu'au 30 décembre 2023 ; admettre le contraire est arbitraire, dans la mesure où si l'intimé avait eu un doute sur un loyer impayé en 2023, il n'aurait pas indiqué dans sa mise en demeure du 10 janvier 2024 qu'il réclamait uniquement le paiement du loyer du mois de janvier 2024 ; le loyer du mois d'octobre 2023 ayant été payé, l’intimé ne pouvait dès lors pas résilier le contrat de bail ;
Vu les pièces jointes audit recours, soit la décision attaquée, une copie du livre des récépissés du recourant, une copie du récépissé du 20 septembre 2023 et une copie d’un relevé de la Banque E.________ du 30 novembre 2023 ;
Vu la requête déposée par le recourant, le 14 février 2025, à fin d’assistance judiciaire dans le cadre de la présente procédure de recours et les pièces produites ;
Vu la réponse de l’intimé du 25 février 2025, concluant, en substance, au rejet du recours, frais judiciaires dans les deux instances à la charge de l’appelant, celui-ci étant condamné à lui verser une indemnité de dépens de CHF 2'500.- pour les deux instances ; l’intimé se prévaut notamment du fait qu’au vu du carnet des paiements de l’appelant, sa gérance a constaté en juin 2024 que le loyer annulé du 22 septembre 2023 n’était pas le loyer de janvier 2024, mais qu’il correspondait au loyer d’octobre 2023, le carnet en question comportant le chiffre 10 « = octobre 2023 » s’agissant du versement annulé et « * la notification 11* » pour «* novembre* » pour l’autre versement intervenu en septembre 2023, l’appelant ayant communiqué à l’intimé qu’il mettait ces « * notifications* » pour savoir à quel mois correspondait ses paiements ; dit carnet de paiements atteste que le loyer d’octobre 2023 demeure impayé ; une copie du carnet en question comportant le loyer annulé et impayé du 22 septembre 2023 a d’ailleurs été envoyée à l’appelant afin qu’il fasse parvenir le détail de ses paiements depuis le 1er janvier 2023 et spécifie à quel mois correspondait chaque montant versé, cette demande est toutefois restée sans réponse ; l’intimé a produit à l’appui de ses conclusions, une photographie d’une lettre collée à l’entrée de son agence immobilière, deux extraits de ses comptes E.________ du 1er janvier 2023 au 20 février 2025, respectivement du 1er janvier au 31 décembre 2023 et la copie de son courrier daté du 27 mai 2024 adressé à l’appelant (p. 1 ch. 4 et p. 2 ch. 2 s. et p. 3 ch. 5 de la réponse)
Attendu que le recours a été formé dans le délai légal de 10 jours (art. 321 al. 2 CPC) auprès de l'autorité compétente ;
Attendu que l'appel n’est recevable que si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de CHF 10'000.- au moins (art. 308 al. 2 CPC / RS 272) ; en cas de demande d'expulsion, si la procédure a pour seul objet la question de l'évacuation, la valeur litigieuse doit être déterminée selon l'appréciation du Tribunal ; si le recours émane du locataire, la valeur litigieuse correspond à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique ; lorsque, dans le cadre de la procédure d'expulsion, le juge doit toutefois également statuer, à titre préjudiciel, sur la validité de la résiliation du bail, la valeur litigieuse est alors égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ; il faut prendre ici en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; 111 II 384 consid. 1) ;
Attendu que la validité du congé étant contestée en l’espèce, la valeur litigieuse atteint manifestement le seuil précité de CHF 10'000.-, compte tenu du montant du loyer en cause de CHF 940.- mensuellement, de sorte que la voie de l’appel est ouverte ;
Attendu que se pose dès lors la question de la conversion du recours interjeté en un appel ; selon la jurisprudence, la conversion des actes de recours erronés se résout, selon l'origine de l'erreur du choix de la voie de droit, à l'aune du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst.) ou de celui de l'interdiction du formalisme excessif (art. 29 al. 1 Cst.) qui poursuit dans tous les cas les mêmes buts que le premier en tant qu'il sanctionne un comportement abusif ; en application de ces principes, l'autorité de recours traite le recours irrecevable comme un recours d'un autre type s'il en remplit les conditions ; on admet la conversion si les conditions de recevabilité de la voie de droit correcte sont réunies, si l'acte peut être converti dans son entier, si la conversion ne porte pas atteinte aux droits de la partie adverse et si l'erreur ne résulte pas d'un choix délibéré de la partie représentée par un avocat de ne pas suivre la voie de droit mentionnée au pied de la décision de première instance ou d'une erreur grossière (TF 5A_953/2020 du 9 août 2021 consid. 3.4.2.1 s. et réf.) ;
Attendu qu’une partie à la procédure peut se fier à une indication inexacte ou incomplète des voies de droit, dans la mesure où elle ne connaissait pas le vice dont était entachée ladite indication ou n’était pas en mesure de le connaître : cela implique qu’on ne puisse pas reprocher à cette partie d’avoir fait preuve d’une négligence grossière en ce sens que l’erreur était clairement reconnaissable en considération des circonstances objectives et subjectives du cas d’espèce ; une telle protection n’est pas octroyée « à la partie dont l’avocat eût pu déceler l’erreur à la seule lecture du texte légal, sans recourir à la jurisprudence ou à la doctrine » (CPC 2025. La révision du Code de procédure civile, éd. Bohnet/Dupont, UNINE, Helbing Lichtenhanh, p. 111 s., Jeandin, Les voies de recours et réf.) ; cette dernière réserve à la protection de la bonne foi n’étant pas réalisée en l’occurrence, au vu des motifs susmentionnés s’agissant de la détermination de la valeur litigieuse, le recours doit ainsi être converti en un appel recevable dans la mesure où il en remplit les conditions de forme, a été interjeté dans le délai légal et ne porte pas atteinte aux droits de l’intimé ;
Attendu, selon les art. 247 al. 2 let. a et 243 al. 2 let. c CPC, que le tribunal établit les faits d'office dans les litiges portant notamment sur la protection contre les congés, comme au cas d’espèce ; conformément à l'art. 229 al. 3 CPC, le tribunal admet alors les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations ; doivent ainsi être admis les faits et moyens de preuve nouveaux - qu'il s'agisse de faux faits nouveaux ou de vrais faits nouveaux - en tout temps et sans condition jusqu'au début des délibérations de première instance (ATF 138 III 788 consid. 4.2; TF 4A_165/2021 du 18 janvier 2022 consid. 3.2.3) ;
Attendu, s’agissant d’une procédure de cas clair, que les exigences posées par l’art. 257 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà; si le premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l’art. 257 CPC et au motif que les pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement l’état de fait, le juge d’appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l’art. 317 al. 1 CPC ; le requérant qui a succombé en première instance et a vu sa requête en cas clair déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge ; cette interdiction ne saurait concerner la partie requise qui n’a pas introduit la procédure d’expulsion ; l’art. 317 al. 1 CPC s’applique donc pleinement à la locataire qui a été attraite en première instance, par la requête en cas clair de la bailleresse (CPC augmenté, art. 317 N 12 et réf.) ;
Attendu que le nouvel art. 317 al.1bis CPC, en vigueur dès le 1er janvier 2025 (applicable immédiatement, selon l’art. 407f CPC) ne modifie en rien les principes susmentionnés, les conditions cumulatives de l’art. 317 CPC étant applicables même lorsque la cause est soumise à la maxime inquisitoire simple ou sociale (CPC augmenté, art. 317 N 12 et réf.) ;
Attendu que l’appelant se prévaut uniquement du fait que le loyer du mois d’octobre 2023 a été payé, contrairement à ce qu’a admis le premier juge ;
Attendu qu’il ressort des pièces produites en première instance que deux versements de CHF 940.- intervenus postérieurement au 20 septembre 2023 (la date précise est difficilement lisible, mais il s’agit certainement du 22 septembre 2023) figurent sur le livre de récépissés postaux ; les parties admettent par ailleurs toutes deux que l’un de ces versements a été annulé, pour un motif que l’on ignore (PJ 1 intimé), l’appelant allègue toutefois que le loyer d’octobre 2023 a été payé le 22 septembre 2023 (CIV, p. 2, requête du 4 octobre 2024), ce que conteste le bailleur, qui a imputé le versement sur le mois de novembre 2023 ;
Attendu que l’intimé a communiqué au premier juge, le 4 novembre 2024, la liste des paiements des loyers reçus par l’appelant du 1er janvier 2023 au 31 octobre 2024, précisant avoir reçu un paiement le 29 octobre 2024, sans aucune indication du mois de location auquel ce paiement correspond (octobre 2023 ou octobre 2024 ?), l’appelant payant son loyer à la poste et étant irrégulier dans ses paiements ;
Attendu qu’il résulte de ce « Récapitulatif des loyers encaissés par locataires » produit que l’appelant a payé trois loyers bruts en septembre 2023, soit les 5 et 21 septembre 2023, loyers imputés par l’intimé sur les mois d’août, de septembre et de novembre 2023 ;
Attendu, s’agissant de la question de l’imputation des versements effectués par l’appelant en faveur de l’intimé au titre du paiement du loyer, que conformément à l’art. 87 al. 1 CO, lorsqu’il n’existe pas de déclaration valable, ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement s’impute sur la dette exigible ; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur ; s’il n’y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première ; il en résulte que, contrairement à ce que mentionne le « Récapitulatif des loyers encaissés par locataires » produit par l’intimé que le versement du 21 septembre 2023 aurait dû être imputé par ce dernier, faute de déclaration valable de l’appelant, sur le loyer d’octobre 2023 - dette échue en premier lieu - et non, comme mentionné par l’intimé sur ledit récapitulatif, sur le mois de novembre 2023 ;
Attendu qu’au vu des principes rappelés ci-dessus, applicables à la procédure du cas clair, les nouveaux allégués de l’intimé émis pour la première fois dans sa réponse au recours du 25 février 2025 seulement sont irrecevables ; on relèvera à ce propos, en tout état de cause, que les mentions « 10 » et « * 11* » auxquelles se réfère l’intimé dans sa réponse ne sont pas suffisamment explicites ; sans explication y relative, il n’est en effet pas d’emblée reconnaissable que ces seules annotations, figurant sur le carnet des paiements en main de l’appelant, de surcroit, en tous petits caractères, dans le coin supérieur gauche mentionnant le montant payé, doivent être considérées comme une déclaration de volonté de l’appelant de voir les montants en question imputés sur les mois d’octobre, respectivement de novembre 2023 ; cette conclusion s’impose d’autant plus qu’au vu de la très mauvaise qualité de la photocopie du carnet de paiements en question produite par l’intimé en première instance, ces mentions ne sautent pas aux yeux, pour devoir en tenir compte d’office ; on relèvera enfin que si l’appelant n’est ni précis ni régulier dans le paiement des loyers, l’intimé apparaît également quelque peu désorganisé au vu de la teneur de son courrier du 10 janvier 2024 et de sa remarque, guère compréhensible, figurant dans sa réponse du 25 février 2025 (p. 3 ch. 6) aux termes de laquelle c’était* « le relevé des loyers qui ne correspondait pas au carnet des paiements »* de l’appelant ;il* « n’y avait donc pas deux paiements en retard mais bel et bien un »*;
Attendu qu’il résulte de ce qui précède qu’il convient d’admettre, sur la base des seules pièces produites en première instance que, contrairement à la solution à laquelle a abouti la décision attaquée, le loyer d’octobre 2023 a effectivement été payé à l’intimé, comme allégué par l’appelant ; cette conclusion s’impose d’autant plus que l’intimé a communiqué à l’appelant, dans sa mise en demeure du 10 janvier 2024 que : « Occupés au contrôle de votre compte, nous constatons, sauf erreur de notre part, que votre location est réglée au 30 décembre 2023 » ; le fait que l’intimé réserve une erreur de sa part ne permet pas d’aboutir à un autre constat, dans la mesure où il est expressément relevé que l’intimé a « * contrôlé* » le paiement intégral par l’intimé des loyers au 30 décembre 2023 ;
Attendu que l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.3 et réf) ; il résulte en conséquence de ce qui précède que, le loyer d’octobre 2023 devant être considéré comme ayant été payé en septembre 2023, la résiliation du contrat de bail en cause du 16 août 2024, motivée par l’absence de versement dudit loyer d’octobre 2023, n’a pas valablement mis fin au contrat de bail entre parties ;
Attendu que l’appel doit, partant, être admis et la requête de cas clair du 4 octobre 2024 déclarée irrecevable (ATF 140 III 315) ;
Attendu, par ailleurs, s’agissant de la requête à fin d’assistance judiciaire déposée par l’appelant, que l’indigence de celui-ci est réputée établie, dans la mesure où, au vu des pièces produites, il bénéficie de prestations complémentaires (PC à l’AVS), sans fortune suffisante pour payer les frais de justice et les honoraires d’avocat (Circulaire N° 14 du Tribunal cantonal du 30 septembre 2015 relative à l’octroi de l’assistance judiciaire gratuite et à la défense d’office, chiffre 12) ; l’appel n’étant par ailleurs pas dépourvu de chances de succès au vu des motifs susmentionnés, l’appelant doit être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire, conformément à l’art. 117 CPC, pour la présente procédure, limitée toutefois à la question des frais judiciaires et des honoraires du mandataire d’office, dès le dépôt de la requête, le 14 février 2025, les circonstances du cas ne réalisant pas les conditions de l’art. 119 al. 4 CPC (cf. sur ce point, CR CPC-Tappy, art. 119 N 18 s.) ;
Attendu, au vu du résultat auquel il est parvenu, que les frais judiciaires dans les deux instances sont mis à la charge de l’intimé qui succombe ; il appartient en outre à ce dernier de supporter les dépens de l’appelant (art. 106 al. 1 CPC), tel que requis, le montant en cause n’ayant pas été contesté par l’intimé ; les honoraires de Me Eusebio, limités toutefois au dépôt de la requête d’assistance judiciaire sont par ailleurs taxés à CHF 180.-, pour le cas où lesdits honoraires ne peuvent être obtenus de la partie adverse ;
PAR CES MOTIFS
la Cour civile
met
l’appelant au bénéfice de l’assistance judiciaire limitée toutefois aux frais et à l’activité de Me Mathias Eusebio dès le 14 février 2025 dans le cadre de la présente procédure ;
désigne
sous la même réserve, Me Mathias Eusebio, avocat à Delémont, en qualité de mandataire d’office de l’appelant ; pour le surplus,
admet
l’appel, partant,
annule
la décision attaquée du 25 novembre 2024 ;
déclare
la requête de cas clair du 4 octobre 2024 irrecevable ;
met
les frais judiciaires dans les deux instances à la charge de l’intimé, frais fixés au total à CHF 750.-, soit CHF 500.- pour la procédure de première instance, montant à prélever sur son avance, respectivement CHF 250.- pour la présente procédure ;
condamne
l’intimé à verser à l’appelant une indemnité de dépens de CHF 2’500.- (y compris débours et TVA) pour les deux instances ;
taxe
à CHF 180.- (y compris débours et TVA) les honoraires que Me Mathias Eusebio pourra réclamer à l'État, en sa qualité de mandataire d'office de l’appelant, aux conditions des art. 122 al. 2 CPC et 9 al. 3 de l’ordonnance ;
informe
les parties des voies et délai de recours, selon avis ci-après ;
ordonne
la notification de la présente décision aux parties ainsi qu’à la Présidente du Tribunal des baux à loyer et à ferme.
Porrentruy, le 17 mars 2025
AU NOM DE LA COUR CIVILE
Le président : La greffière e.r.:
Daniel Logos Pauline Hentzi
Communication concernant les moyens de recours :
Un recours en matière civile peut être déposé contre le présent jugement auprès du Tribunal fédéral, conformément aux dispositions de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), en particulier aux art. 42, 72 ss. et 90 ss. LTF, dans un délai de 30 jours à partir de la date où ce jugement vous a été notifié (art. 100 LTF). Ce délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF).
Le mémoire de recours sera adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Il doit indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit (art. 42 al. 2 LTF). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95, et si la correction du vice est susceptible d’influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent être joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).
Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral, soit, à l’attention de ce dernier, à la Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF).
Valeur litigieuse
La Cour civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à CHF 15'000.-.