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Appeal against eviction after rent default termination

PZ 2004 111Autre juridiction25 août 2004Dismissed

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Résumé Omnilex

X appealed against an eviction order issued after termination of his lease for rent arrears. He argued that the landlord had waited too long after a prior warning, so the termination right had lapsed. The court held that this argument could not be examined because the termination had not been challenged before the competent conciliation authority and was therefore not void but merely voidable and final. Since the termination stood unchallenged, the eviction was lawful. The appeal was dismissed and costs were imposed on X, including a CHF 400 compensation to Z.

Regeste Omnilex

Art. 257d OR; Art. 146 Ziff. 3 ZPO; unchallenged lease termination for rent default: a termination that is not void but merely voidable becomes final if not timely contested before the competent conciliation authority and may no longer be attacked in eviction proceedings. In such a case, eviction may be ordered once the tenant remains in possession beyond the termination date. Questions concerning a possible lapse of the landlord's termination right due to delay need not be examined if the termination has not been duly challenged (consid. 1-2).

Texte intégral

Ref.:Chur, 25. August 2004Schriftlich mitgeteilt am:

PZ 04 111

Verfügung

Kantonsgerichtspräsidium

Präsident Brunner

——————

In der zivilrechtlichen Beschwerde

des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, vertreten durch lic. iur. Patric Caduff, c/o Advocatur Dieter R. Marty, Postfach 528, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur,

gegen

den Amtsbefehl des Kreispräsidenten Chur vom 5. Juli 2004, mitgeteilt am 5. Juli 2004, in Sachen der Z., Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch lic. iur. Andreas Flütsch, c/o Ettisberger Infanger & Partner, Hinterm Bach 40, Postfach, 7002 Chur, gegen den Beschwerdeführer,

betreffend Ausweisung bei Miete und Pacht,

wird nach Einsichtnahme in die Beschwerdeschrift vom 16. Juli 2004, in die vom Kreisamt Chur zugestellten Verfahrensakten, in die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 27. Juli 2004 sowie in Erwägung,

  • dass X. von der Z. an der A.-Strasse in B. ein Ladenlokal und eine 1 ½-Zimmerwohnung gemietet hat,

  • dass dieser Mietvertrag von der Vermieterin am 3. März 2004 auf 30. April 2004 wegen Zahlungsrückstand des Mieters gestützt auf Art. 257d OR gekündigt wurde,

  • dass der Kreispräsident Chur auf Gesuch der Vermieterin am 5. Juli 2004 die Ausweisung des Mieters auf 30. Juli 2004, 12.00 Uhr, verfügt hat,

  • dass X. dagegen am 16. Juli 2004 Beschwerde beim Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden eingereicht hat mit dem Begehren, die Ausweisungsverfügung sei aufzuheben,

  • dass die Beschwerde einzig damit begründet wird, die Vermieterin habe nach der Kündigungsandrohung vom 23. Juli 2003 ungebührlich lange mit der Kündigung vom 3. März 2004 auf 30. April 2004 zugewartet, so dass ihr Kündigungsrecht gemäss Art. 257d OR verwirkt sei,

  • dass das Kreisamt Chur am 20. Juli 2004 auf die Einreichung einer Vernehmlassung verzichtet hat,

  • dass die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 27. Juli 2004 die Abweisung der Beschwerde beantragt,

  • dass das Kantonsgerichtspräsidium mit Verfügung vom 26. Juli 2004 die Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgelehnt hat,

  • dass im vorliegenden Fall auf die Frage, ob das Kündigungsrecht des Vermieters gemäss Art. 257d OR infolge des langen Zuwartens seit der Kündigungsandrohung vom 23. Juli 2003 bis zu der am 3. März 2004 ausgesprochenen Kündigung verwirkt sei, nicht eingegangen werden muss,

  • dass nämlich feststeht, dass der Mieter die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde nicht angefochten hat,

  • dass unter den gegebenen Umständen die Kündigung nicht nichtig ist, sondern lediglich anfechtbar (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 206 N 5.12),

  • dass die Kündigung der Vermieterin somit rechtskräftig geworden ist und nicht mehr angefochten werden kann,

  • dass der Mieter somit zu Unrecht auf den festgesetzten Kündigungszeitpunkt aus dem Mietobjekt nicht ausgezogen ist,

  • dass der Kreispräsident den Mieter somit zu Recht gestützt auf Art. 146 Ziff. 3 ZPO per 30. Juli 2004, 12.00 Uhr, aus dem Mietobjekt ausgewiesen hat,

  • dass der Beschwerdeführer im übrigen bis heute nicht nachgewiesen hat, dass er die rückständigen Mietzinsen bezahlt hat,

  • dass unter den gegebenen Umständen aber offenbleiben kann, ob die Anfechtung der Ausweisung rechtsmissbräuchlich ist,

  • dass die Beschwerde somit abzuweisen ist,

  • dass bei diesem Ausgang die Kosten des Verfahrens vor Kantonsgerichtspräsidium zu Lasten des Beschwerdeführers gehen, welcher zudem die Beschwerdegegnerin aussergerichtlich angemessen zu entschädigen hat (Art. 122 ZPO), verfügt :

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'000.-- und die Schreibgebühr von Fr. 60.--, total somit Fr. 1'060.--, gehen zu Lasten des Beschwerdeführers, welcher die Beschwerdegegnerin aussergerichtlich mit Fr. 400.-- zu entschädigen hat.

3. Mitteilung an: __________

Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden

Der Präsident

Mots-clés

tenancyrent arrearsterminationevictionvoidable noticefinalitycostsparty compensation

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the landlord's termination right under Art. 257d OR had lapsed because the landlord waited too long after the warning before terminating.

Solution extraite

The court did not decide this question because it was unnecessary once the tenant had not challenged the termination before the competent conciliation authority.

Motifs extraits

The termination was not void but merely voidable. Since it was not timely challenged, it became final and could no longer be attacked in the eviction proceedings.

Question juridique clé

Whether the eviction order dated 2004-07-05 was lawful.

Solution extraite

Yes. Because the termination had become final and the tenant had not vacated by the deadline, the district president was entitled to order eviction under Art. 146 Ziff. 3 ZPO.

Motifs extraits

A final, unchallenged termination justified removal from the premises; the tenant also failed to prove payment of the overdue rent.

Question juridique clé

Allocation of procedural costs and party compensation.

Solution extraite

The appellant had to bear the costs and pay an out-of-court compensation to the respondent.

Motifs extraits

The appeal failed, so costs followed the outcome.

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