projets

Transfer of building utilization without express legal basis

PVG 2005 26Autre juridiction31 déc. 2005Dismissed

Ouvrir la source

Résumé

The court rejected a building objection against a planned transfer of utilization rights from parcel no. 3299 to building parcel no. 3302. It held that such a transfer can be admissible even without an express statutory basis, relying on settled case law and property freedom. The court further found that the parcels were sufficiently adjacent despite the limited contact in the road area and that the transfer did not unlawfully alter the W3 zone character or exceed permissible density limits. The appeal was dismissed.

Regest

Art. 26 BV; transfer of utilization rights without express statutory basis. A transfer of building utilization may, under settled case law, be admissible even in the absence of an explicit statutory provision if it occurs between neighboring parcels in the same zone under identical use regulations and is based on a private-law agreement between the landowners. A sufficiently close spatial relationship does not require a shared boundary along the entire length or width; it is enough that the parcels are not separated by a buildable area and maintain a genuine neighboring relation (consid. 3a–c). The transfer must also respect the remaining building police rules; the utilization index limits overall density but does not guarantee uniform building dimensions within a zone (consid. 3d–e).

Texte intégral

11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

Baueinsprache. Ausnützungsübertragung. Fehlende ge- setzliche Grundlage.

  • Unter bestimmtenVoraussetzungen isteine AZ**-Über- tragungauch ohneausdrückliche gesetzlicheGrundlage zulässig( E****.3a, b).**

  • Anwendungsfall ( E**.3c–e).**

Opposizione edilizia.Trasferimento dello sfruttamento. As- senza di una base legale.

  • A determinatecondizioni iltrasferimento dell’ISè am- missibileanche senzauna espressabase legale**( cons.****3 a,**b).

  • Caso d’applicazione****concreta (cons. 3c–e).

Erwägung:

3. a) Zu prüfen bleibt noch die von der Rekurrentin bemän-

gelte vorgesehene Ausnützungsübertragung zulasten der ihres Erachtens zu weit entfernten ParzelleNr. 3299und zu Gunsten der Bauparzelle Nr.3302.* Sie macht zum einen geltend, dass es der Stadt dafür an einer gesetzlichen Grundlage fehle. Zum andern stellt sie sich auf den Standpunkt, dass aus dieser Nutzungsüber- tragung eine unzulässige Übernutzung entstehe, zumal zurReali- sierung des Bauprojekts auch noch ein Näherbaurecht gewährt worden sei. Im Übrigen grenzten die beiden Parzellen, zwischen welchen eine Nutzungsübertragung vorgenommen wird, nur ge- rade im Bereich eines sehr schmalen Strassenstreifens anein-ander und ein vernünftiger funktionaler Zusammenhang bestehe nicht. Mit der vorgesehenen Nutzungsübertragung werde derCharakter der betroffenen Wohnzone negativ verändert.*

  1. Unbestritten ist, dass der geplante Bau nicht nurmit den aus der Bauparzelle sich ergebenden Ausnützungsmöglich- keiten realisiert werden kann, sondern dafür noch Ausnützungsre- serven einer anderen Parzelle benötigt. Streitig ist, ob die vorge- sehene Ausnützungsübertragung im konkreten Fall zulässig ist. Zutreffend ist, dass das geltende Baugesetz keine Bestimmung über den Ausnützungstransport enthält und dass erst mit dem sich noch in den Beratungen befindenden neuen Baugesetz eineent- sprechende gesetzliche Grundlage geschaffen werden wird. Ent- gegen der Auffassung der Rekurrentin ist aber gemäss bestätigter Praxis eine Ausnützungsübertragung unter bestimmtenVoraus- setzungen auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage zuläs- sig ( soausdrücklich BGE101 Ia289 ff.E. 3a,* 291f., 109Ia 190f. E.3;*

167

11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

BG-Urteil 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005; ZBl 1999 S. 220 ); dies

u.a. auch deshalb, weil die Befugnis eines Grundeigentümers zur Nutzungsübertragung als Bestandteil der verfassungsrechtlich ga- rantierten Eigentumsfreiheit (Art.26 BV) qualifiziert* wird.*

  1. Vorausgesetzt wird jedoch, dass dieAZ-Übertragung zwischen benachbarten Grundstücken der gleichen Zone mit den- selben Nutzungsvorschriften und aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern erfolgt ( so bereits* PVG 1972Nr. 27,1979 Nr.43;** BG**-Urteil** 1P.438/2002vom 4. Novem- ber 2002**). Die Vorinstanz verfolgt denn auch seit Jahren eine ent- sprechende Praxis. Unbestritten ist, dass zwischen den Grund- eigentümern der begünstigten Parzelle (** Bauparzelle)und der be- lasteten Parzelle ( Spenderparzelle)die erforderliche privatrechtli- cheVereinbarung abgeschlossen worden ist ( vgl. die bei den Ak- ten liegende, öffentlich beurkundete Vereinbarung vom 4. Sep- tember 2003**,** mit welcher bauliche Nutzung im Umfang von max.230 m2 BGFübertragen worden ist).Fest steht auch, dass beide Parzellen in der gleichen Bauzone ( W3**) liegen und mithin densel- ben Nutzungsvorschriften unterstehen. Streitig** kannlediglich sein, ob sie in hinreichend enger räumlicher Beziehung stehen, da- mit sie als unmittelbar benachbart ( PVG 1972Nr. 27**) gelten kön- nen. Dies trifft vorliegend** zu.* Nach konstanter Rechtsprechung setzt die Bejahung eines engen räumlichen Zusammenhanges nämlich nicht voraus,dass die Grundstücke, zwischen denen derAZ-Transport stattfinden* soll, zwingend auf der ganzenLänge/Breite eine gemeinsame Grenze aufweisen müssen. InPVG 1978 Nr.42 hat das Gericht viel- mehr bereits erkannt, dass die enge nachbarliche Beziehung zwi- schen den an der Nutzungsübertragung beteiligten Grundstücken selbst dann hinreichend gewahrt sei, wenn die Grundstücke nicht über eine gemeinsame Grenze verfügten, sondern durch einean- dere unüberbaubare Parzelle ( so z. B. eine schmale Wegparzelle, nicht aber z. B. durch eine breite Strassenparzelle) voneinander getrennt seien. Diese von der Rechtsprechung präzisierte Voraus- setzung ist im konkreten Fall ohne weiteres erfüllt. Die beiden Grundstücke grenzen eingestandenermassen – wenn auch nur ge- ringfügig – im Bereich der Strassenflächen aneinander. Entspre- chend lässt es sich aber nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz den verlangten engen räumlichen Zusammenhang und die enge nachbarliche Beziehung bejaht hat.Was die Rekurrentin dagegen vorbringt,vermag andiesem Ergebnisnichts zu**ändern.*

168

11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

  1. Soweit die Rekurrentin noch geltend macht, mit dervor- genommenen Ausnützungsübertragung werde der Charakter der betroffenen Bauzone (W3)* in unzulässiger Weise schwerwiegend verändert, erweist sich der Rekurs ebenfalls als völlig unbegrün- det. Sie verkennt, dass mit der für eine Bauzone ausgeschiedenen Ausnützungsziffer nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten gewährleistet werden soll.Vielmehr soll damit lediglich erreicht werden, dass in einer Bauzone – ge- samthaft betrachtet – eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Dies umso mehr, als die Grösse der möglichen Bautenbei derAZ von der Parzellengrösse abhängt, welche wiederum sehr unterschiedlich ist und zudem von den Eigentümern durchZu- sammenlegung oder Abtrennung beeinflusst werden kann ( sobe- reitsBGE 101Ia 289 E.3 a).*
  2. Hinsichtlich des geklagten Masses desAZ-Transportes kann – abgesehen von den seitens der Bauherrschaft zu Recht an- geführten Entscheiden (* VGU R 04 41sowie BG**-Urteil** 1P.134/2005vom 19**.** Mai2005) – auf** PVG 1993Nr. 23verwiesen werden, wo das Verwaltungsgericht bereits erkannt hat, dass das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften (Gebäude-und Grenzabstän- de, Gebäudelängen und -höhen und Geschosszahl) finde. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Be-schränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwir- ken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes ( bauliche Dichte, Erschei- nungsbild, Grösse der Baukuben)regeln und dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Die Rekurrentin bringt nun nichts vor,was eine abweichende Beurteilung der publizierten Praxis recht- fertigen würde. Ihrem Argument, die umstrittene Ausnützungs- übertragung höhle den vorgegebenen Charakter und das Erschei- nungsbild der Zone W3aus, ist daher denn auch der Boden entzogen.* *R05** 94Urteil vom 14**.** Oktober**2005*

169

Mots-clés

planning lawutilization transferbuilding objectionzone densityneighboring parcelsproperty freedom