POUVOIR JUDICIAIRE
C/23245/2017 ACJC/1366/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du JEUDI 4 OCTOBRE 2018
Entre
Madame A______, domiciliée ______, recourante contre un jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 14 mai 2018, comparant par Me Daniel Udry, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______ SA, sise ______, intimée, comparant par Me Nathalie Thürler, avocate, rue de la Synagogue 41, case postale 5455, 1211 Genève 11, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTPI/7532/2018 du 14 mai 2018, notifié à A______ le 24 mai 2018, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par cette dernière au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 94'850 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2017 (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à verser à B______ les montants de 500 fr. à titre de frais judiciaires (ch. 2 et 3), ainsi que 2'351 fr. à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres ou contraires conclusions (ch. 5).
B. a. Par acte expédié le 4 juin 2018 à la Cour de justice, A______ a recouru contre cette décision.
Elle a préalablement sollicité que l'effet suspensif soit accordé à son recours. Elle a conclu, à titre principal, à ce que le jugement susvisé soit annulé, cela fait à ce que B______ soit déboutée de toutes autres conclusions, avec suite de frais.
b. Par arrêt du 4 juillet 2018, la Cour a rejeté la requête de A______ tendant à la suspension de l'effet exécutoire attaché au jugement entrepris et dit qu'il serait statué sur les frais liés à la décision dans l'arrêt rendu sur le fond.
c. Le 9 juillet 2018, B______ a conclu au rejet du recours, avec suite de frais.
Elle a produit une pièce nouvelle.
d. Par réplique du 23 juillet 2018, A______ a persisté dans ses conclusions, articulant des faits nouveaux.
e. Par duplique du 9 août 2018, B______ a persisté dans ses conclusions et sollicité que les nouveaux allégués de A______ soient déclarés irrecevables.
f. Les parties ont été informées le 10 août 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier.
a. C______ SA, EN LIQUIDATION est une société anonyme sise à Genève, qui a pour but notamment la création et l'exploitation de ______, la fourniture de conseils dans ce domaine, ainsi que l'exploitation de ______, et dont la faillite a été prononcée le ______ 2017.
A______, domiciliée à ______ (France), est l'un des administrateurs de cette société, avec signature individuelle.
b. Par contrat du 22 août 2016, soumis au droit suisse (art. 28), B______ a remis à bail à C______ SA, A______ et D______, une arcade et une place de parking situées au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______, dont elle est propriétaire, pour un loyer mensuel total de 13'550 fr., charges comprises.
Les locataires étaient solidairement responsables des obligations découlant du bail.
La location débutait le 16 septembre 2016, sa première échéance étant fixée au 30 septembre 2021, le délai de résiliation étant d'un an (art. 3.1 et 4).
A titre d'aide de départ, la bailleresse offrait aux locataires quatre mois de gratuité de loyer initial, de sorte que l'obligation de payer le loyer mensuel net de 11'460 fr. pour l'arcade louée débutait le 16 janvier 2017. Les charges et frais accessoires (1'695 fr.), ainsi que le loyer de la place de parking (395 fr.), étaient dus à compter du 16 septembre 2016 (art. 1.1, 1.2 et 3.1).
L'objet locatif était à disposition des locataires pour l'utilisation suivante : salle de sport, petite restauration sans cuisine ni vente d'alcool, vente d'accessoires de sport. Il appartenait aux locataires d'obtenir toutes les autorisations nécessaires en vue de leur activité, à leurs frais, sans participation du bailleur. Ils devaient s'assurer que les locaux étaient conformes à la législation en vigueur pour l'occupation des lieux en tant que salle de sport (art. 2).
Les locataires étaient autorisés à aménager les locaux selon un descriptif de construction et des plans présentés au moment de la signature du contrat, à leurs frais et sous leur responsabilité. Ils étaient responsables d'obtenir les autorisations nécessaires et de s'assurer que les normes en vigueur pour leur activité étaient respectées (art. 11.3.1).
c. Les termes du bail ont fait l'objet d'une négociation entre les parties, dans le cadre de laquelle plusieurs rendez-vous ont eu lieu sur place, les locataires étant assistés de l'architecte mandaté par leurs soins.
d. Les 17 octobre et 1er novembre 2016, C______ SA a déposé deux demandes d'autorisations, la première portant sur le changement d'affectation d'une arcade commerciale en salle de sport (APA 2______) et la seconde sur la création d'une salle de spinning (vélo en salle) (DD 3______).
e. Le sort de la demande de changement d'affectation APA 2______ ne ressort pas du dossier.
f. S'agissant de la procédure d'autorisation relative à la création d'une salle de spinning, le Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a requis le 15 novembre 2016 un rapport acoustique complémentaire, permettant de vérifier que les normes anti-bruit étaient respectées.
Dans le cadre de cette procédure (DD 3______), la Ville de Genève a rendu le 7 décembre 2016 un préavis défavorable rédigé en ces termes : "La Ville de Genève demande qu'un nouveau projet soit établi, avec une affectation conforme au RPus. L'activité proposée n'est pas compatible avec le RPus, qui impose une accessibilité de la plus grande partie de la surface au public ainsi qu'une transparence des vitrines afin de favoriser l'animation des rues".
Le 9 décembre 2016, des mesures acoustiques ont été prises par l'entreprise E______ et un rapport a ensuite été établi le 15 décembre 2016, concernant les propositions d'amélioration de l'isolement.
Le 20 décembre 2016, l'Office des autorisations de construire a indiqué, en se basant sur les préavis de la Ville de Genève et du SABRA, que le projet devait être modifié pour répondre aux exigences légales en la matière et il a imparti un délai de 30 jours à C______ SA pour fournir les documents intégrant les modifications requises.
Aucun élément du dossier ne permet d'établir qu'une nouvelle version du projet, intégrant les modifications et compléments requis, aurait été soumise aux autorités.
g. Par courrier du 30 décembre 2016, A______ a demandé à B______ que la période de gratuité du loyer soit prolongée de trois mois, en raison d'un préavis d'affectation en l'état négatif d'un des services de la Ville de Genève, qui retardait son projet de travaux et d'adaptation de l'arcade.
h. B______ lui a répondu par la négative le 2 février 2017, en lui rappelant qu'elle restait dans l'attente du descriptif des aménagements prévus, et, qu'à teneur du contrat, les locataires étaient seuls responsables d'obtenir les autorisations nécessaires à l'exploitation de leur activité sans responsabilité de la bailleresse.
i. Le 20 mars 2017, C______ SA et A______, par le biais de leur conseil, ont fait savoir à B______ qu'au vu du préavis défavorable de la Ville de Genève, elles résiliaient/résolvaient le bail - les deux notions ayant été utilisées par les précitées -, l'usage des locaux tel que prévu contractuellement étant impossible.
Elles invoquaient tant l'exécution imparfaite du contrat par le bailleur au moment de la délivrance de la chose (art. 258 al. 1 CO), que l'erreur essentielle (art. 23 CO).
j. Le 13 avril 2017, B______ a opposé une fin de non-recevoir à cette requête. Elle a tout d'abord relevé qu'aucun refus d'autorisation de construire n'avait, selon ses recherches, été notifié par le Département de l'aménagement du logement et de l'environnement dans cette affaire, avant de contester toute validité de la résolution respectivement résiliation du contrat de bail, aux motifs notamment que la destination contractuelle des locaux ne contrevenait pas au RPus et qu'il incombait aux locataires d'aménager leur projet de travaux de façon à obtenir les autorisations requises. Elle a également rappelé que l'arriéré de loyers s'élevait à 40'650 fr. à fin avril 2017.
k. Par courrier du 28 avril 2017, le conseil de C______ SA et de A______ a affirmé agir également au nom de D______, en précisant que le courrier du 20 mars 2017 ne constituait pas une résiliation anticipée mais bien une résolution du contrat de bail litigieux. Une partie des clés remises aux locataires a été retournée à la bailleresse.
l. Par courrier du 19 mai 2017, B______ a indiqué aux locataires que, renseignements pris, aucun refus d'autorisation de construire n'avait été notifié pour les locaux litigieux; en revanche, les précités n'avaient pas donné suite aux demandes de compléments sollicitées notamment par la Ville de Genève.
m. Le 29 mai 2017, un rappel a été adressé aux locataires par les autorités, s'agissant des compléments requis dans la procédure d'autorisation pour la création d'une salle de spinning.
n. Le solde des clés a été restitué le 8 août 2017.
o. Le 19 septembre 2017, B______ a fait notifier à A______ un commandement de payer, poursuite n° 1______, portant sur 94'850 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2017. La rubrique "Titre et date de la créance ou cause de l'obligation" était libellée ainsi "Contrat de bail à loyer du 22 août 2016, arcade et parking situés ______, à Genève, arriéré de loyers et de charges au 31 août 2017. (Date int. moyen)".
Opposition a été formée à ce commandement de payer le 19 septembre 2017.
p. Le 4 octobre 2017, B______ a requis du Tribunal la mainlevée provisoire de cette opposition, avec suite de frais et dépens.
Elle n'a pas explicité le calcul de la créance en poursuite. Elle a produit notamment un extrait de compte du 13 avril 2017 dont résulte que les charges dues dès la prise de l'objet à bail ont été acquittées jusqu'à fin janvier 2017, tandis que le montant dû à titre de loyer et de charges (soit 13'550 fr. par mois) n'a pas été versé pour les mois échus de février à août 2017.
q. Le 15 février 2018, A______ a conclu au rejet de cette requête, avec suite de frais et dépens, motif pris de l'invalidité du contrat (entaché d'une impossibilité et d'un vice du consentement) rendue vraisemblable selon elle par la décision de l'Office des autorisations de construire du 20 décembre 2016. Elle n'a pour le surplus pas pris position sur la quotité de la créance déduite en poursuite.
r. Par réplique spontanée du 23 février 2018 et duplique du 12 mars 2018, B______ et A______ ont persisté intégralement dans leurs conclusions.
s. Par ordonnance du 19 mars 2018, le Tribunal a informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
1.2. Interjeté dans le délai utile de dix jours (art. 251 let. a et 321 al. 2 CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), le recours est recevable.
1.3. S'agissant d'un recours, la cognition de la Cour est limitée à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et motivés par le recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2ème éd., 2010, n. 2307).
1.4. Le recours est instruit en procédure sommaire, la preuve des faits allégués devant être apportée par titres (art. 254 CPC). Les maximes des débats et de disposition s'appliquent (art. 55 al. 1, 255 let. a a contrario et art. 58 al. 1 CPC).
Par conséquent, la pièce produite par l'intimée dans le cadre de sa réponse au recours n'est pas recevable, pas plus que ne le sont les nouveaux allégués de la recourante.
La compétence des autorités genevoises, non contestée par les parties, est donnée, dès lors que la dette poursuivie concerne l'exploitation de la société C______ SA, sise à Genève, que A______ en est l'administratrice avec signature individuelle et qu'elle est solidairement responsable de cette dette (art. 22 ch. 5 de la Convention de Lugano du 30 octobre 2007 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière civile et commerciale (CL; RS 0.275.12); art. 50 al. 1 et 84 al. 1 LP).
Le droit suisse est applicable, eu égard au lieu de situation des locaux loués sis ______, à Genève et au fait que le contrat de bail prévoie une élection de droit en faveur du droit suisse (art. 119 al. 1 et 2 LDIP).
4.1.1. Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le poursuivi ne rend pas immédiate-ment vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III 720 consid. 4.1).
Constitue une reconnaissance de dette, en particulier, l'acte authentique ou sous seing privé signé par le poursuivi, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_896/2017 du 7 février 2018 consid. 4.3).
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies par titre (arrêt du Tribunal fédéral 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2). Le contrat de bail vaut en principe reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer et des frais accessoires dûment convenus et chiffrés (arrêt du Tribunal fédéral 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2; Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 160 ad art. 82 LP).
4.1.2. Le juge prononce la mainlevée si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP).
Le poursuivi peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil qui infirment la reconnaissance de dette (arrêts du Tribunal fédéral 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2 et 5A_477/2011 du 10 octobre 2011 consid. 5.2.1), soit notamment les objections ou exceptions, ayant trait à la naissance de l'engagement, à l'extinction de l'obligation, ou à l'inexigibilité de la prestation (Gillieron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., 2012, n. 785). Le locataire peut également faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3).
4.1.3 Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur délivre la chose louée avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour laquelle elle a été louée, le locataire peut notamment renoncer à la délivrance de la chose louée ou se départir du contrat (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 7.2.1 et 11.5.2). La preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire qui entend s'en prévaloir (art. 8 CC) (Lachat, op. cit., n. 9.2.6 et 11.1.4). Selon l'art. 258 al. 2 CO, si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i CO).
4.1.4 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur essentielle.
En vertu de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. Ainsi, il faut tout d'abord que l'erreur porte sur un fait subjectivement essentiel. En se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, il faut que l'on puisse admettre que subjectivement son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Il faut ensuite qu'il soit justifié de considérer le fait sur lequel porte l'erreur comme objectivement un élément essentiel du contrat. Il faut que le cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de la victime porte sur un fait qui était objectivement de nature à la déterminer à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_249/2017 du 8 décembre 2017 consid 3.2).
Selon la jurisprudence, l'acheteur d'un terrain à bâtir n'est pas victime d'une erreur essentielle lorsqu'une autorité refuse l'autorisation de construire qu'il requiert parce que la construction est trop importante et ne cadre pas avec le paysage, mais qu'elle l'aurait délivrée pour un projet modifié. Une fausse représentation des effets juridiques découlant des prescriptions de la police des constructions ne constitue pas une erreur essentielle (ATF 95 II 407 consid. 1b).
4.2.1 En l'espèce, il est constant que les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'une arcade et d'une place de parking sises ______, à Genève, stipulant le paiement mensuel de 11'460 fr., dès le 16 janvier 2017, pour le loyer de l'arcade, et celui de 2'090 fr. par mois, à compter du 16 septembre 2016, pour les frais accessoires (1'695 fr.) et le loyer de la place de parking (395 fr.).
Ledit contrat constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP s'agissant de la créance de l'intimée déduite en poursuite, dont il est possible de comprendre – sur la base de ce contrat et du relevé daté d'avril 2017 – qu'elle correspond à l'arriéré de loyers, charges comprises, de l'arcade et de la place de parking pour sept mois, soit février à août 2017. L'intimée ne le conteste pas au demeurant.
4.2.2 La recourante soutient s'être libérée de son obligation de paiement. Elle se prévaut de sa déclaration du 20 mars 2017 en résiliation/résolution dudit contrat.
Elle ne rend toutefois pas vraisemblable que l'exploitation des locaux telle que prévue par le bail, à savoir pour une salle de sport, avec petite restauration et vente d'accessoires de sport serait impossible. En effet, le préavis négatif délivré par la Ville de Genève pour la salle de spinning n'équivaut pas à un refus définitif, la procédure d'autorisation y relative étant actuellement en suspens, la recourante n'ayant pas répondu aux demandes de compléments sollicitées par les autorités compétentes. Ce faisant, la recourante échoue à rendre vraisemblable que dite autorisation lui aurait été refusée si elle avait persisté dans ses démarches, étant relevé que les modifications requises par l'autorité, à savoir aménager une accessibilité de la plus grande partie de la surface au public et prévoir des vitrines transparentes, sont matériellement possibles.
Dans son courrier à l'intimée du 30 décembre 2016, la recourante n'a d'ailleurs pas fait valoir que l'exploitation des locaux serait devenue impossible en raison du préavis en l'état négatif de la Ville. Au contraire, elle a indiqué que l'ouverture du club de sport ne serait que retardée du fait de cette décision, suggérant ainsi que les locataires eux-mêmes n'estimaient pas la réalisation de leur projet comme étant devenue impossible, en raison de ce préavis.
Que les locataires n'aient pas prévu cet obstacle au moment de la conclusion du bail n'est pas décisif, car une fausse représentation des effets juridiques découlant des prescriptions de la police des constructions ne constitue pas une erreur essentielle, conformément à la jurisprudence précitée, étant rappelé que le contrat prévoyait expressément que les locataires devaient s'assurer que les locaux soient conformes à la législation en vigueur pour l'occupation des lieux en tant que salle de sport (art. 2).
Que les modifications requises privent le projet de toute rentabilité n'est étayé par aucun élément du dossier, si ce ne sont les allégations de la recourante. Quoi qu'il en soit, l'intimée ne pouvait pas se rendre compte de bonne foi que les modalités spécifiques du projet des locataires, tel que soumis aux autorités, étaient pour eux importantes au point de ne pas conclure le contrat si ces modalités exactes n'étaient pas acceptées telles quelles. L'intimée n'a en effet jamais reçu le descriptif précis des aménagements prévus par les locataires. Il résulte uniquement du contrat de bail que les locataires voulaient créer une salle de sport, et non spécifiquement une salle de spinning, étant encore rappelé que le sort de la demande de changement d'affectation d'une arcade commerciale en salle de sport (APA 2______) ne ressort pas du dossier.
Partant, la recourante n'a pas rendu vraisemblable qu'elle aurait été victime d'une erreur essentielle lors de la conclusion du contrat de bail litigieux lui permettant de se départir dudit contrat.
Elle échoue également à rendre vraisemblable la présence de défauts graves excluant ou entravant considérablement l'usage des locaux loués. En effet, l'usage des locaux n'est pas devenu impossible en raison du préavis, certes défavorable, de sorte que l'art. 258 CO n'entre pas en ligne de compte.
Il n'est au demeurant pas établi que les locataires auraient présenté à l'intimée un locataire de remplacement, solvable et disposé à reprendre le contrat susmentionné aux mêmes conditions, raison pour laquelle ils restent en tout état obligés par ledit contrat (ATF 134 III 267 consid. 3).
La recourante n'est ainsi pas parvenue à rendre immédiatement vraisemblable sa libération.
C'est ainsi à juste titre que la mainlevée de l'opposition a été prononcée.
Le recours sera dès lors rejeté.
Les frais judicaires du recours, y compris les frais liés à la demande d'effet suspensif, seront arrêtés à 750 fr. (art. 48 et 61 OELP), montant correspondant à l'avance de frais versée par la recourante, qui demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).
La recourante sera également condamnée aux dépens de l'intimée, arrêtés à 1'800 fr., débours et TVA compris (art. 95 al. 3, 96 et 105 al. 2 CPC; art. 85, 88, 89 et 90 RTFMC; art. 23, 25 et 26 LaCC).
PAR CES MOTIFS,
La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 4 juin 2018 par A______ contre le jugement JTPI/7532/2018 rendu le 14 mai 2018 par le Tribunal de première instance dans la cause C/23245/2017-3 SML.
Au fond :
Le rejette.
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions.
Sur les frais :
Arrête à 750 fr. les frais judiciaires de recours, les met à charge de A______ et les compense avec l'avance versée par cette dernière, acquise à l'Etat de Genève.
Condamne A______ à verser à B______ 1'800 fr. à titre de dépens de recours.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Mélanie DE RESENDE PEREIRA
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Vu les conclusions pécuniaires restées litigieuses devant la cour, la valeur litigieuse au sens de la LTF est supérieure à 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et al. 4 LTF et 74 al. 1 let. b LTF).
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.