POUVOIR JUDICIAIRE
C/21067/2015 ACJC/1369/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du vendredi 21 OCTOBRE 2016
Entre
A______, ______, (États-Unis), appelante et intimée d'un jugement rendu par la 20ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 10 juin 2016, comparant par Me Matteo Inaudi, avocat, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______, domiciliée ______, (TI), intimée et appelante du susdit jugement, comparant par Me Olivier Carrard, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 10 juin 2016, reçu par les parties le 14 juin 2016, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure sommaire, a désigné C______ à la gérance de l'immeuble sis 1______ à Genève, aux conditions usuelles appliquées par ladite régie pour une durée de deux ans à compter de l'entrée en force du jugement (ch. 1 du dispositif), dit que les loyers versés par les locataires de l'immeuble précité seraient encaissés par C______ (ch. 2), que le mandat de gestion confié à cette dernière ne pourrait être résilié que sur décision conjointe de B______ et A______ (ch. 3), mis à charge de chacune des parties la moitié des frais judiciaires arrêtés à 2'400 fr., A______ étant condamnée à verser 1'200 fr. à ce titre à B______ (ch. 4), dit que chaque partie supporterait ses dépens (ch. 5) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6).
B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 24 juin 2016, A______ a formé appel de ce jugement dont elle a sollicité l'annulation, concluant au déboutement de B______ de toutes ses conclusions avec suite de frais et dépens.
b. Le 8 août 2016, B______ a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions d'appel, avec suite de frais et dépens.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 29 août et 15 septembre 2016, persistant dans leurs conclusions.
d. Le 24 juin 2016 B______ a également formé appel contre le jugement précité concluant à l'annulation du chiffre 1 de son dispositif en tant que la désignation de C______ était limitée à une durée de deux ans dès l'entrée en force du jugement et à l'annulation des chiffres 4 et 5 du dispositif. Elle a conclu, à titre principal, à ce que la désignation de la société précitée ne soit pas limitée dans le temps, à ce que tous les frais judiciaires de première instance soient mis à la charge de sa partie adverse et à ce que des dépens lui soient alloués.
Subsidiairement, elle a conclu à ce que la désignation de C______ soit limitée à dix ans.
e. Par ordonnance du 27 juillet 2016, reçue par A______ le lendemain, un délai de 10 jours dès réception de l'ordonnance a été imparti à celle-ci pour répondre à l'appel de B______.
Par courrier du 3 août 2016, A______ a sollicité une prolongation de ce délai, en raison de l'absence de son avocat et de sa collaboratrice. Le 4 août 2016, la Cour a fait droit à cette demande et a prolongé au 16 août 2016, le délai pour répondre à l'appel.
Le 10 août 2016, B______ a fait savoir à la Cour que le délai pour répondre à l'appel était un délai légal, qui ne pouvait pas être prolongé. Aucune réponse n'ayant été déposée dans le délai légal, A______ était défaillante.
Le 11 août 2016, cette dernière a contesté cette interprétation et a requis, à titre subsidiaire, la restitution du délai pour répondre à l'appel de B______.
La réponse a été déposée le 16 août 2016, A______ concluant au déboutement de sa partie adverse de toutes ses conclusions.
B______ n'a pas répliqué.
f. Les parties ont été informées le 16 septembre 2016 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier.
a. B______ et A______, qui sont ______, sont copropriétaires de l'immeuble sis 1______à Genève, lequel leur a été donné par ______.
Les appartements de cet immeuble sont loués à des tiers.
b. Le 26 septembre 2008, A______ a résilié le mandat de D______ qui gérait la copropriété depuis près de vingt ans.
Par courrier du 3 octobre 2008, E______, époux de A______, a notamment informé B______ de ce qu'il représentait son épouse s'agissant de l'immeuble. Il faisait injonction à B______ de ne pas contacter A______ directement et de se considérer comme "un partenaire passif" puisqu'elle avait failli dans la gestion de l'immeuble; A______ avait perdu toute confiance en elle à cet égard.
Dès l'automne 2008, l'époux de A______ est intervenu de manière récurrente dans la gestion quotidienne courante de l'immeuble, tant auprès des régies que des locataires ou des entreprises chargées de la maintenance de l'immeuble, et cela sans concertation préalable avec B______.
c. Depuis décembre 2008, différentes régies se sont succédées pour la gestion de la copropriété.
c.a. F______, mandatée dès le 1er décembre 2008, a résilié son contrat de gérance le 12 mai 2010 pour le 31 août 2010. Elle a motivé sa décision par le manque de confiance récurrent témoigné par A______ et surtout par son époux, mais aussi par le climat incompatible avec une saine gestion résultant de ce manque de confiance.
c.b. Un mandat de gérance a été confié à la régie G______ dès le 1er septembre 2010.
Par courrier du 6 décembre 2012, G______ a demandé à A______ de la contacter elle-même car son équipe avait des difficultés à comprendre son époux qui lui adressait régulièrement des instructions.
Par courriel du 15 mars 2013, A______ a résilié le mandat de G______, contre l'avis de B______.
c.c. Dès le 1er mai 2013, la gérance a été confiée à la régie H______. Ce contrat a été résilié par A______ le 18 mars 2014.
c.d. Le 10 juin 2014, E______ a informé B______ qu'il avait trouvé une nouvelle régie, I______. Il lui proposait trois options pour la gestion de l'immeuble, à savoir mandater la nouvelle régie, une gestion conjointe entre les copropriétaires ou une gestion par lui-même contre rémunération annuelle de 30'000 fr.
c.e. Du 1er juillet au 31 août 2014, l'immeuble a été géré par la société I______. La gestion a pris fin sur décision de la régie en raison des nombreux courriels et entretiens téléphoniques rendant impossible ladite gestion.
c.f. A compter du 1er septembre 2014, la gérance de l'immeuble a été assurée par la régie J______.
Par courriel du 24 mars 2015 adressé aux copropriétaires, K______, directeur de ladite régie, a indiqué que ses services avaient des contacts quasi quotidiens avec E______, que ce dernier donnait de nombreuses instructions et qu'il souhaitait ne pas avoir à lui rendre des comptes quasi quotidiens mais qu'un climat de confiance s'instaure entre la régie et les copropriétaires.
Par courriel du 25 mars 2015, E______ a informé K______ qu'il mettait un terme au contrat de gérance, avec effet au 30 juin 2015. Il joignait à son courriel la lettre de résiliation signée par son épouse, A______.
d. Les parties ont échangé plusieurs courriers durant l'été 2015, sans parvenir à trouver un accord au sujet de l'administration de l'immeuble.
Les échanges entre les parties et/ou leurs représentants sont devenus de plus en plus tendus, E______ traitant notamment, en septembre 2015, l'avocat de B______ "d'odieux, arrogant, incompétent" et l'accusant de léser les intérêts économiques de A______.
e. L'absence de régie chargée de la gestion de l'immeuble a provoqué différents problèmes.
Les entreprises chargées de la maintenance de l'immeuble ont reçu des instructions contradictoires sur la question de savoir quel était leur interlocuteur. Tout changement de locataire donnait lieu à de nombreux échanges de courriers entre les parties et/ou leurs représentants. Les locataires ne savaient plus à qui adresser leurs demandes, recevant en particulier des instructions contradictoires concernant le compte sur lequel ils devaient payer leur loyer.
f. Le 7 octobre 2015, B______ a déposé par-devant le Tribunal de première instance une demande d'"actes de gestion nécessaires".
Sur le fond, elle a conclu à ce que le Tribunal désigne J______ ou un autre administrateur professionnellement qualifié pour la gérance de l'immeuble, ordonne à celui-ci d'encaisser les loyers versés par les locataires, dise que ses honoraires seraient à la charge des deux copropriétaires de l'immeuble, interdise à A______ et/ou à ses représentants de procéder à des actes d'administration courante et/ou de donner des instructions à l'administrateur désigné, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, et dise que le mandat de l'administrateur désigné pourra être résilié exclusivement par une décision conjointe des copropriétaires. Ces conclusions font l'objet de la présente cause.
Elle a également requis des mesures superprovionnelles et provisionnelles, prenant les mêmes conclusions que sur le fond. La cause de mesures provisionnelles a fait l'objet d'une procédure séparée du fond (C/20471/2015).
A______ a conclu au déboutement de sa partie adverse de toutes ses conclusions, tant sur mesures provisionnelles que sur le fond.
g. Les mesures superprovisionnelles ont été rejetées par ordonnance du 8 octobre 2015.
Par ordonnance du 27 novembre 2015, le Tribunal, statuant sur mesures provisionnelles, a désigné C______ à la gérance de l'immeuble aux conditions usuelles appliquées par ladite régie, dit qu'elle encaisserait les loyers versés par les locataires de l'immeuble, que son mandat ne pourrait être résilié que sur décision conjointe de B______ et A______, fait interdiction à E______ de procéder à des actes d'administration courants et/ou de donner des instructions à C______ sous menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, dit que l'ordonnance déploierait ses effets jusqu'à droit jugé ou accord entre les parties et mis les frais à charge de A______.
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la Cour du 18 mars 2016, sauf en ce qui concerne l'interdiction faite à E______ de procéder à des actes d'administration, qui a été annulée, et la répartition de frais, ceux-ci étant mis à charge de chacune des parties par moitié compte tenu de l'issue du litige.
h. La cause sur le fond a été gardée à juger par le Tribunal le 15 avril 2016.
D. Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de besoin.
EN DROIT
1.2 Le délai d'appel est de dix jours dès lors que la procédure sommaire est applicable (art. 249 let. d ch. 1 et 314 al. 1 CPC). L'acte doit être écrit et motivé (art. 130, 131, 252 et 311 CPC).
En l'espèce, les deux appels ont été déposés dans le délai et les formes prévus par la loi, de sorte qu'ils sont recevables.
Par souci de simplification, A______ sera désignée ci-après comme l'appelante et B______ comme l'intimée.
1.3 L'autorité d'appel revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).
2.1 En procédure sommaire, la réponse à l'appel doit être déposée dans un délai de dix jours (art. 312 al. 2 et 314 al. 1 CPC). Il s'agit d'un délai légal, qui n'est pas prolongeable (art. 144 al. 1 CPC).
Lorsqu'une partie omet d'accomplir un acte de procédure dans le délai prescrit, le tribunal peut lui accorder un délai supplémentaire si la partie défaillante rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable où n'est imputable qu'à une faute légère (art. 147 al. 1 et 148 al. 1 CPC). La requête de restitution du défaut doit être présentée dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu (art. 148 al. 2 CPC).
2.2 En l'espèce, la prolongation de délai au 16 août 2016 accordée par la Cour à A______ n'était pas conforme à l'art. 144 al. 1 CPC puisque le délai pour répondre à l'appel de B______, arrivant à échéance le 8 août 2016, était un délai légal qui ne pouvait pas être prolongé au sens de cette disposition.
La réponse déposée le 16 août 2016 ne doit pas pour autant être déclarée irrecevable. En effet, compte tenu des circonstances, la requête de restitution de délai formée par A______ le 11 août 2016 doit être admise, dans la mesure où le défaut ne lui est pas imputable car elle pouvait de bonne foi se fier à la prolongation qui lui avait été accordée par la Cour.
La réponse déposée par A______ est par conséquent recevable.
L'appelante fait valoir que la désignation judiciaire d'un administrateur dans le cadre d'une copropriété ne peut avoir lieu qu'en cas de désaccord permanent des copropriétaires sur des décisions allant au-delà de l'entretien courant, portant sur un problème spécifique, entraînant une impossibilité d'administrer le bien concerné et impliquant sa dépréciation. Le seul fait que les parties ne s'entendaient pas sur la désignation d'une régie pour administrer le bien ne suffisait pas pour justifier la nomination d'un administrateur. L'état locatif de l'immeuble avait augmenté en dépit des changements de régie et le mandat confié à C______ par le Tribunal était trop général. L'intimée pouvait mandater personnellement une régie pour la représenter dans la gestion de l'immeuble si elle l'estimait utile.
3.1 Selon l'art. 648 al. 1 CC, chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres.
Pour l'exercice concret de ce droit, le copropriétaire doit s'entendre avec les autres copropriétaires; au besoin le tribunal décide (Steinauer, Les droits réels, Tome I, 2012, n. 1239 et 1240).
Sont notamment des actes d'administration courante les réparations d'entretien et la gestion des contrats y relatifs, ainsi que l'exercice des droits découlant des contrats de baux et loyers, tels l'encaissement des loyers (art. 647a al. 1 CC). Les actes d'administration plus importants comprennent notamment les travaux d'entretien, de réparation et de réfection plus importants et la conclusion ou la résiliation des baux (art. 647b al. 1 et 647c et ss CC).
L'administration d'un bien en copropriété peut soulever différentes difficultés, en particulier la désignation éventuelle et les fonctions d'un administrateur. Le code ne prévoit pas que les copropriétaires ont le droit d'exiger des règles conventionnelles sur les questions pour lesquelles il n'existe pas de droit dispositif, ni d'ailleurs qu'il ont le droit d'exiger la désignation d'un administrateur, contrairement à ce que la loi prévoit en matière de copropriété par étage à l'art. 712q CC. Il faut cependant admettre que ces droits existent dans la mesure où ils sont nécessaires pour que chaque copropriétaire puisse exercer son droit sur l'objet (Steinauer, op. cit., n. 1271b et réf. citées; cf. également l'arrêt de la Cour d'appel civile vaudoise du 20 octobre 2014, in JdT 2015 III 91 et les références citées).
A cet égard, le Tribunal fédéral a jugé que c'était en raison d'une lacune de la loi que n'était pas réglementé le cas dans lequel ne pouvait pas se former entre copropriétaires d'une chose la double majorité nécessaire pour qu'il puisse être procédé à des actes importants d'administration. Cette solution est peu satisfaisante, d'après le Tribunal fédéral, et il est souhaitable, pour parer aux querelles des copropriétaires, que le juge puisse, à la requête de l'un deux, contraindre au besoin les autres à accepter l'administration de la chose par un tiers gérant. Toutefois, l'exercice de ce droit doit être limité aux cas exceptionnels dans lesquels l'administration ou l'usage de la chose sont devenus véritablement impossibles (arrêt du Tribunal fédéral du 10 mars 1960 publié in SJ 1961 p. 355, consid. 1).
3.2 En l'espèce, il ressort du dossier que la mésentente entre les deux copropriétaires a atteint une telle intensité que la prise de décision concernant tous les aspects de l'administration de l'immeuble, laquelle implique un accord des deux copropriétaires à parts égales, est entravée au point de devenir concrètement impossible.
Compte tenu de la nature de l'immeuble en cause, l'on ne peut suivre l'appelante lorsqu'elle soutient que la nomination judiciaire d'un administrateur ne peut avoir lieu qu'en cas de désaccord permanent des copropriétaires sur des décisions allant au-delà de l'entretien courant. En effet, l'administration d'un immeuble de rendement, tel que l'immeuble litigieux, revêt une complexité certaine et implique de nombreuses décisions et interventions, notamment en ce qui concerne la gestion des locataires et celle des travaux d'entretien.
L'usage d'un tel immeuble pour les copropriétaires, qui en attendent un rendement, suppose que les décisions nécessaires à sa gestion puissent être prises de manière adéquate et suffisamment rapidement afin qu'un bénéfice puisse être dégagé de l'exploitation des locaux.
Or, il résulte du dossier que cela n'est plus possible in casu puisque les dissensions des parties, dues notamment à l'attitude interventionniste de l'époux de l'appelante, ont pris une dimension telle que toute prise de décision commune, que ce soit sur des questions d'administration courante (demandes émanant des locataires, comptes sur lesquels les loyers doivent être versés, réparations d'entretien) ou plus importantes (conclusion ou résiliation de baux, travaux plus importants) est devenue impossible en pratique.
Dans ce contexte, il n'y a pas lieu, contrairement à ce que soutient l'appelante, de limiter la nomination du tiers gérant à des actes particuliers, tels par exemple l'exécution de travaux de construction ou de réparation. En effet, la mesure manquerait alors partiellement son but, puisque le blocage dû au conflit entre les copropriétaires concerne également les actes d'administration courante.
L'époux de l'appelante a d'ailleurs à plusieurs reprises souligné le fait qu'il n'avait aucune confiance dans la manière dont B______ entendait qu'il soit procédé à la gestion de l'immeuble et qu'il souhaitait qu'elle s'abstienne de toute démarche à cet égard. Or, la prise de décision par un seul des copropriétaires n'est pas compatible avec les principes régissant la copropriété.
Les allégations de l'appelante selon lesquelles l'état locatif de l'immeuble n'a fait qu'accroître malgré les changements de régie ne sont pas corroborées par des documents probants, dans la mesure où les listes produites par l'appelante ne sont pas signées et où l'on ignore si elles reflètent la réalité. Au demeurant, le rendement d'un immeuble ne dépend pas de son seul état locatif, puisqu'il convient d'en déduire les charges.
Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelante, la nomination d'un administrateur professionnel par et pour le compte de la seule intimée ne résoudrait pas le problème de paralysie du processus de prise de décision; cinq régies se sont succédées entre 2008 et 2015 et leur mandat a, à chaque fois, pris fin en raison du fait que l'attitude interventionniste et intransigeante du mari de l'appelante rendait la collaboration impossible, de sorte que rien ne permet de penser que la situation pourrait s'améliorer avec le choix d'une nouvelle régie comme représentante de l'intimée.
Compte tenu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que les conditions nécessaires pour la nomination d'un administrateur étaient réalisées en l'espèce.
L'intimée fait valoir que la nomination de l'administrateur aurait dû être faite pour une durée illimitée. Les problèmes causés par l'appelante et son époux duraient depuis environ dix ans et rien ne permettait de penser qu'ils allaient se résoudre dans les deux ans, étant précisé que la communication entre les parties était inexistante.
4.1 En principe, les copropriétaires administrent leur bien en commun; ils ont donc un droit à l'administration de la chose. Même si le Tribunal fédéral a admis dans l'arrêt de 1960 précité qu'il n'était pas souhaitable que seule l'action en partage soit ouverte aux copropriétaires en cas de désaccord, lorsqu'aucune majorité ne peut se former, il a souligné que la désignation d'un administrateur dans le cadre d'une copropriété constituait une exception à appliquer restrictivement (arrêt du Tribunal fédéral du 10 mars 1960 publié in SJ 1961 p. 355, consid. 1).
En cas de nomination judiciaire de l'administrateur d'une propriété par étages en application de l'art. 712q CC, le juge peut décider de la durée pour laquelle la personne nommée doit rester active. Il limitera l'engagement de l'administrateur s'il s'agit simplement de résoudre un point particulier ou si la demande est formulée ainsi. Si les circonstances le justifient, le juge peut fixer la durée de l'intervention de l'administrateur à plus d'une année. Toutefois une telle décision suppose des motifs impérieux, dès lors qu'elle restreint de manière sensible la liberté d'organisation des propriétaires d'étages (Wermelinger, La propriété par étages, 2015, n. 89a, ad art. 712q CC).
4.2 En l'espèce, il est possible de s'inspirer des principes régissant la nomination d'un administrateur dans le cadre d'une propriété par étages pour fixer la durée de la nomination de l'administrateur de la copropriété en l'espèce.
A cet égard, la Cour constate que, contrairement à ce que soutient l'intimée, la durée de deux ans fixée par le Tribunal ne saurait être considérée comme trop brève, au regard du fait que, selon la doctrine précitée, la durée d'un an ne devrait être dépassée qu'en cas de circonstances particulières.
L'intimée perd de vue que la nomination judiciaire de l'administrateur, qui restreint de manière significative les droits des copropriétaires, ne constitue qu'une solution passagère, destinée à remédier temporairement à un état de fait insatisfaisant. Comme l'a souligné de manière pertinente le premier juge, il incombera aux parties, pendant la durée fixée, de trouver une solution à leur différend, soit en se mettant d'accord sur les modalités de la gestion de leur bien, ou, si cela n'est pas possible, en engageant une action en partage (art. 650 ss CC), voire, si les circonstances le justifient, une action en exclusion de la copropriété (art. 649b al. 1 CC).
Le jugement querellé doit par conséquent être confirmé également en ce qui concerne la durée de la nomination de la société C______.
Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
L'intimée fait grief au Tribunal d'avoir mis la moitié des frais judiciaires de première instance à sa charge. Au vu du sort de la cause, ce reproche est infondé; en effet, si l'intimée a eu gain de cause sur le principe de la nomination d'un administrateur, tel n'a pas été le cas s'agissant de la durée de cette nomination, ni de sa requête tendant à ce qu'il soit fait interdiction à A______ et à ses représentants d'intervenir dans l'administration de l'immeuble. Il se justifiait par conséquent de mettre la moitié des frais de première instance à charge de B______.
Les frais de chaque appel seront quant à eux laissés à charge de leur auteur, puisqu'aucune des appelantes n'obtient gain de cause.
Ces frais seront fixés à 2'000 fr. par appel (art. 26 et 35 RTFMC) et compensés avec les avances versées par les parties (art. 111 al. 1 CPC).
Chaque partie gardera en outre à sa charge ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevables les appels interjetés par A______ et B______ contre le jugement JTPI/7606/2016 rendu le 10 juin 2016 par le Tribunal de première instance dans la cause C/21067/2015-20 SCC.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais :
Arrête à 2'000 fr. les frais judiciaires de chacun des appels et les compense avec les avances versées.
Met les frais judiciaires de chaque appel à charge de son auteur.
Dit que chacune des parties supporte ses dépens.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Céline FERREIRA, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Céline FERREIRA
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse supérieure à 30'000 fr.