POUVOIR JUDICIAIRE
P/7429/2018AARP/64/2021
COUR DE JUSTICE
Chambre pénale d'appel et de révision
Arrêt du 2 mars 2021
Entre
A______, domicilié , comparant par Me B, avocat,
appelant,
contre le jugement JTDP/633/2020 rendu le 26 juin 2020 par le Tribunal de police,
et
C______ SÀRL, comparant par Me Philippe GORLA, avocat, avenue de Champel 24, 1206 Genève,
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, case postale 3565, 1211 Genève 3,
intimés.
EN FAIT :
A. a. En temps utile, A______ appelle du jugement du 26 juin 2020, par lequel le Tribunal de police (TP) l'a acquitté des chefs d'appropriation illégitime (art. 137 ch. 1 du code pénal suisse [CP]) et de dommage à la propriété (art. 144 al. 1 CP) pour les faits visés par la plainte du 4 juin 2019, l'a déclaré coupable de violation de domicile (art. 186 CP) et de dommages à la propriété (art. 144 al. 1 et 3 CP) et condamné à une peine pécuniaire de 100 jours-amende à CHF 500.- l'unité, avec sursis et délai d'épreuve de deux ans.
A______ a en outre été condamné à verser à C______ Sàrl CHF 23'478.60, TTC, (4h à CHF 350.- et 45h20 à CHF 450.-), à titre d'indemnité pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure, ainsi qu'aux frais de cette dernière, arrêtés en totalité à CHF 7'724.-, émolument complémentaire de CHF 4'000.- compris.
A______ entreprend intégralement ce jugement, concluant à son acquittement.
Il a sollicité l'audition de quatre témoins, requête rejetée par la Direction de la procédure par courrier du 14 octobre 2020.
b. Selon l'ordonnance pénale du 2 octobre 2019, il est encore reproché à A______ d'avoir, à une date indéterminée, mais à tout le moins entre fin décembre 2017 et l'été 2018, pénétré et être demeuré sans droit dans l'appartement sis rue 1______ à Genève, appartenant à la société C______ Sàrl, et y avoir effectué sans droit des travaux, le coût de remise en état des lieux avoisinant les CHF 120'000.-.
B. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure :
a. Le 23 août 2017, la société C______ Sàrl, représentée par D______, et E______ SA, représentée par son administrateur, A______, ont conclu une promesse de vente portant, d'une part, sur l'acquisition par la seconde des droits de copropriété pour 57/1000èmes de l'immeuble sis rue 1______ à Genève, donnant le droit exclusif d'utilisation et d'aménagement d'un appartement dans celui-ci et, d'autre part, sur celle des biens mobiliers s'y trouvant.
Le prix de vente a été fixé à CHF 1'950'000.-, réparti à concurrence de CHF 10'000.- pour le mobilier et CHF 1'940'000.- pour les droits de copropriété, payable à hauteur de CHF 10'000.- en main du notaire lors de la signature du contrat, et du solde dans les 30 jours dès l'avis du notaire, mais dans tous les cas au plus tard le 31 janvier 2018 (art. 4.1).
Une peine conventionnelle de CHF 195'000.- a été mise à la charge de l'acquéreur pour le cas où l'intégralité du prix de vente n'aurait pas été versée dans le délai convenu, la promesse de vente perdant alors tous ses effets, sans mise en demeure ou autre formalité (art. 5.4.b).
Le jour de la signature du contrat, à la demande de D______, la clause initiale prévoyant la prise de possession de l'appartement par l'acquéreur au jour du transfert des clés (art. 7.2) a été modifiée, celle-ci devant désormais intervenir à l'inscription de l'acte de vente au registre foncier.
b. Le 28 novembre 2017, le notaire a adressé aux parties l'avis prévu par le contrat.
c. E______ SA ne s'étant pas acquittée du solde du prix de vente dans le délai imparti, C______ Sàrl l'a mise en demeure, par courrier du 15 janvier 2018, de lui verser la peine conventionnelle stipulée par l'art. 5.4.b.
d. Après discussion avec E______ SA, qui indiquait ne pas avoir encore pu obtenir l'accord de sa banque pour le financement de l'opération, C______ Sàrl a accepté, le 23 janvier 2018, de patienter jusqu'au 26 janvier suivant, voire davantage, à condition qu'une garantie bancaire équivalente au montant de la peine conventionnelle lui soit fournie.
Ayant appris que A______ s'était déjà installé dans l'appartement, elle a néanmoins exigé, dans le même courrier, la restitution immédiate des clés, confiées, selon elle, à la demande de l'acquéreur, afin d'y permettre la prise de mesures.
e. Sans nouvelle, C______ Sàrl a introduit, le 21 février 2018, une action civile en revendication à l'encontre de E______ SA, après avoir, préalablement, obtenu un séquestre à l'encontre de cette société, d'un montant équivalent à la peine conventionnelle.
f. Par courrier du 7 mars 2018, E______ SA a réitéré son souhait d'acquérir l'appartement et demandé à sa cocontractante ses conditions pour prolonger la promesse de vente et retirer le séquestre introduit, celui-ci entravant l'obtention du crédit auprès de la banque.
Bien que C______ Sàrl ait immédiatement répondu qu'une vente n'était plus à l'ordre du jour et exigé le paiement de la peine conventionnelle, E______ SA a, le 23 mars 2018, renouvelé son intérêt à l'acquisition de l'appartement, proposant de payer en outre des intérêts moratoires de l'ordre de CHF 8'000.- par mois.
g. Le 4 avril 2018, informée du fait que A______ avait entrepris d'importants travaux dans l'appartement, C______ Sàrl l'a sommé d'arrêter immédiatement ceux-ci.
h. Le 20 avril 2018, C______ Sàrl a déposé plainte pénale contre A______ et son épouse, subsidiairement E______ SA, pour violation de domicile, se réservant de le faire ultérieurement pour dommages à la propriété.
i. Par jugement du 25 mai 2018, le Tribunal de première instance a ordonné l'évacuation de E______ SA et A______ de l'appartement.
j. Malgré une mise en demeure de C______ Sàrl du 1er juin 2018, A______ n'en a pas restitué les clés. Toutefois, dans la mesure où il avait, durant les vacances estivales, mis l'appartement en location sur la plateforme F______, C______ Sàrl a pu les récupérer auprès du locataire. A cette occasion, elle a constaté qu'entre autres transformations, une mezzanine avait été prolongée pour créer une pièce supplémentaire et qu'un nouveau parquet avait été collé à l'ancien, les travaux globaux de remise en état étant devisés à CHF 120'000.-.
Par courrier du 30 octobre 2018, elle en a informé le Ministère public (MP), précisant que le montant articulé faisait partie de ses prétentions civiles, qu'elle se réservait le droit d'amplifier.
k. Le 4 juin 2019, C______ Sàrl a déposé une plainte pénale complémentaire à l'encontre de A______ et son épouse, alléguant que, lors de leur départ de l'appartement, ils avaient emporté des meubles lui appartenant, puis lui en avaient restitué certains en mauvais état, faits constitutifs de vol, subsidiairement d'appropriation illégitime, et de dommages à la propriété.
l. Entendu par la police, le MP et le premier juge, A______ a expliqué ne pas s'être rendu compte du caractère pénal de son comportement. Une opposition de dernière minute à une promotion dont il était chargé et les frais engagés pour la rénovation de l'appartement, de l'ordre de CHF 100'000.- (à la police), respectivement CHF 40'000.- (devant le MP), l'avaient placé dans une situation de manque temporaire de liquidités. Cela avait retardé la mise à disposition, par la banque, du financement et l'avait contraint à "jouer la montre" avec C______ Sàrl pour trouver une solution, dès lors qu'il lui était difficile de quitter l'appartement en début d'année avec sa famille. La banque initialement pressentie avait ensuite retiré son accord, de sorte qu'il avait été contraint de trouver un autre établissement, ce à quoi il était parvenu en août 2018. Il avait toujours l'intention d'acquérir le bien.
Il lui était déjà arrivé à plusieurs reprises de prendre possession de locaux sur la base d'une simple promesse de vente, bien entendu avec l'aval des vendeurs. En l'occurrence, il n'y avait rien qui lui interdisait d'entrer dans l'appartement et d'y faire des travaux, la partie plaignante étant d'accord sur le principe de ceux-ci lorsqu'elle lui avait fait remettre les clés par un employé de la régie, environ deux semaines avant la signature du contrat, même si elle n'était pas au courant de leur début, de leur détail et de leur ampleur. Il s'était en effet entendu avec G______, alors gérant de C______ Sàrl, pour obtenir les clés dès la signature de la promesse de vente, "pour voir ce [qu'il] allait faire comme travaux pour pouvoir loger [sa] famille, soit [ses] 5 enfants et [son] épouse". Dans son esprit, il était donc clair que, dès la signature de la promesse de vente, il pouvait débuter les travaux souhaités et emménager avec sa famille, et que la modification de l'art. 7.2 exigée par D______ ne l'empêchait pas d'y procéder. Il n'avait pas réagi à la mise en demeure qui lui avait été adressée et n'avait pas libéré les lieux car il s'était retrouvé "coincé", les travaux ayant déjà débuté. Il était en outre convaincu qu'une solution pourrait être trouvée avec la venderesse. Les exigences financières de celle-ci étaient toutefois devenues de plus en plus extravagantes au fil du temps, de sorte qu'aucun accord n'avait pu être trouvé, malgré le paiement de la peine conventionnelle.
De son point de vue, tous les travaux qu'il avait effectués dans l'appartement lui apportaient une plus-value. Le devis de remise en état produit par la plaignante était fantaisiste; à titre d'exemple, selon le devis qu'il avait fait établir pour la démolition de la mezzanine et le lissage des murs, le premier poste s'élevait à CHF 5'000.- environ et le second à CHF 5'000.-.
m. Le TP a acquitté A______ des infractions reprochées dans la plainte du 4 juin 2019 en retenant qu'il pensait de bonne foi être devenu propriétaire des meubles à la suite du paiement de CHF 10'000.- en main du notaire lors de la signature du contrat, et que l'état initial des meubles restitués, de même que l'origine des taches alléguées sur ceux-ci, n'avait pu être établi.
L'épouse de A______ a pour sa part été acquittée de tous les chefs d'accusation pesant sur elle.
C______ Sàrl a renoncé à faire valoir, au pénal, des prétentions civiles, dont elle maintenait qu'elles s'élevaient à CHF 120'000.-.
C. a. Devant la Chambre d'appel et de révision (CPAR), A______ réitère ses réquisitions de preuve visant l'audition d'H______, qui lui avait remis les clés de l'appartement à la demande de C______ Sàrl, I______, courtière en charge de la vente de l'appartement, et J______, qui avait effectué les travaux de démontage et de remise en état de la mezzanine courant février 2020.
Il estime ne pas avoir fait preuve de légèreté lors de l'acquisition de l'appartement, dès lors qu'il avait obtenu, avant la signature du contrat, l'accord de financement de sa banque, laquelle l'avait ensuite retiré, le contraignant à des démarches auprès d'un autre établissement, ce qui prenait du temps.
L'affaire avait pris des proportions qui avaient dépassé ce qu'il souhaitait initialement. Certes, il n'avait pas fait "tout juste", mais avait adressé de nombreuses propositions à l'intimée, dont seules les exigences exorbitantes avaient empêché qu'il puisse les réaliser. En août 2018, il avait ainsi offert de payer un montant de CHF 2,1 millions, incluant le loyer pour la période d'occupation de l'appartement et quatre ou cinq mois supplémentaires. Il avait en outre versé plus de CHF 210'000.- à titre de compensation, comprenant la peine conventionnelle plus les intérêts et pour un montant de CHF 3'000.-/CHF 4'000.- de mobilier. C______ Sàrl avait toutefois introduit, en mai 2020, une demande à son encontre en paiement d'une somme supplémentaire de CHF 480'000.-, plus intérêts et frais, ce qui était totalement déraisonnable.
Dire que C______ Sàrl savait qu'il comptait prendre possession de l'appartement dès la remise des clés n'était peut-être pas le mot juste : on lui avait donné les clés une ou deux semaines avant la signature et on ne les lui avait pas réclamées avant janvier 2018. Il conteste toutefois formellement que les clés lui aient été remises uniquement pour procéder à des mesures, même s'il n'avait pas réagi à cette affirmation de D______, en audience dans le cadre de la procédure civile en revendication, et lorsque l'avocat de E______ SA l'avait mentionné, vraisemblablement par erreur, dans son mémoire (i.e. "le jeu de clés fut ainsi remis à A______ afin que ce dernier effectue des mesures et apprécie, en détails, l'état de l'appartement"). Il n'avait certes pas précisé à quelle date les travaux devaient intervenir, mais cela n'aurait pas été la première fois que des travaux étaient effectués sur la base d'une promesse de vente et achevés avant le transfert formel de la propriété, étant précisé que la plaignante n'ignorait pas son intention d'y procéder, et que lui-même avait toujours pensé qu'il acquerrait l'appartement. En l'occurrence, les travaux entrepris comprenaient la mezzanine, la pose d'un nouveau parquet, le démontage d'un meuble en "T" dans la cuisine et le lissage des murs. Cela avait nécessité la modification de la cheminée et celle des installations électriques. Ils avaient été effectués entre fin octobre et mi-décembre 2017. Il avait emménagé avec sa famille en janvier 2018.
D______ avait vraisemblablement demandé la modification de l'art. 7.2 du contrat lors de sa signature en étant conscient que son cocontractant était en possession des clés et était connu pour faire des travaux dans les appartements. Ultérieurement, D______ avait en outre envoyé un message faisant part de son intention d'éventuellement occuper l'appartement durant les vacances de Noël. Lui-même n'avait pas quitté les lieux à la suite du jugement d'évacuation, car son avocat lui avait conseillé de rester dans l'attente d'une offre de financement, dont il pensait qu'elle allait permettre de tout régler, en payant quelques mois de loyer et en s'épargnant le versement de la peine conventionnelle. En effet, s'il était parti immédiatement, il aurait dû payer celle-ci, perdre tous les travaux ainsi qu'expliquer à son épouse que tout avait été fait pour rien et qu'il fallait faire marche arrière.
Le démontage de la mezzanine avait été devisé à CHF 10'000.- et avait entraîné des frais de remise en état de l'électricité de CHF 500.-. L'avocat de C______ Sàrl avait ensuite fait bloquer les travaux, sur lesquels CHF 5'000.- avaient été utilisés. Il restait un crédit de CHF 5'000.- pour le lissage des murs. Rien n'avait été fait pour les autres modifications apportées à l'appartement.
b. Par la voix de son conseil, il persiste dans ses conclusions.
Le litige était de nature essentiellement civile. Il n'avait jamais eu l'intention de s'approprier illégitimement un bien ni de l'endommager. Compte tenu de son intention constante d'acquérir l'appartement, ce qui n'était qu'une question de temps, il était clair pour lui qu'il était en droit d'y emménager dès la signature de la promesse de vente et d'y effectuer les travaux nécessaires, ceux-ci mettant au demeurant en valeur le bien. L'élément subjectif des infractions reprochées faisait dès lors défaut.
Subsidiairement, il convenait de faire application de l'art. 53 CP, dans la mesure où il avait déployé des efforts continus pour trouver un accord avec la partie plaignante et réparer le dommage causé (offre de paiement d'un loyer, remise en état partielle de l'appartement, nouvelles propositions d'achat, d'un montant supérieur à celui initialement convenu). Il n'y avait par ailleurs pas d'intérêt public à la poursuite.
L'indemnité allouée à la partie plaignante pour ses frais de défense était pour le surplus totalement disproportionnée, et ne prenait pas en considération son acquittement partiel.
c. C______ Sàrl, représentée par son avocat, conclut au rejet des réquisitions de preuve et de l'appel, ainsi qu'au versement d'une indemnité de CHF 4'536.85 pour les 11h25 consacrées à la procédure d'appel, hors audience (laquelle a duré 2h35).
A______ était un professionnel de l'immobilier, qui ne pouvait ignorer qu'il n'était pas autorisé à entrer dans l'appartement tant qu'il n'avait pas obtenu le financement, ce d'autant plus que la promesse de vente avait été modifiée pour repousser la prise de possession à l'inscription au registre foncier. Elle-même avait été dans un premier temps disposée à négocier, mais voulait au préalable bénéficier d'une garantie, s'agissant de l'obtention du financement et du paiement de la clause pénale. Or, elle n'avait obtenu aucune réponse de sa cocontractante, mais avait incidemment appris que A______ avait emménagé dans l'appartement avec sa famille, après y avoir effectué des travaux. Dans le cadre de la procédure en revendication, il n'avait à cet égard jamais été contesté que les clés avaient été remises afin de permettre la prise de mesures. Pour le surplus, les travaux effectués n'avaient apporté aucune plus-value, au contraire, puisqu'ils n'étaient pas conformes aux normes.
L'indemnité de procédure qui lui avait été allouée en première instance était justifiée par le nombre d'audiences et la complexité des faits. La réduction de CHF 45'000.- à CHF 25'000.- opérée par le TP tenait compte de l'acquittement de l'épouse de A______ et du fait que ce dernier était le seul responsable de l'ouverture de la procédure, son acquittement n'ayant été prononcé que sur des points accessoires. Quant aux 10h d'activité consacrées à la procédure d'appel, elles n'avaient rien d'excessif, vu le temps écoulé depuis les débats de première instance et la complexité des faits.
d. Le Ministère public, qui n'était pas représenté lors de l'audience, a, par courrier du 18 septembre 2020, conclu au rejet de l'appel.
D. A______, né le ______ 1968 en Belgique, de nationalité suisse, est père de six enfants, dont l'aîné, âgé désormais de 12 ans environ, vit avec sa mère à Bâle.
Il bénéficie d'une formation dans la finance et est actif dans les affaires et l'immobilier. Il a refusé d'indiquer ses revenus dans le cadre de la procédure de première instance, sa déclaration fiscale 2017 mentionnant un revenu provenant d'une activité dépendante de CHF 60'000.-, des revenus immobiliers de CHF 45'000.- une fortune brute mobilière de CHF 4'213'584.- et une fortune immobilière de CHF 900'000.-.
Devant la CPAR, il a indiqué qu'il n'avait plus de salaire, les affaires ayant sensiblement baissé depuis janvier 2020. Ses revenus immobiliers n'étaient plus que de CHF 30'000.- par an environ. Il lui était difficile d'évaluer sa fortune, constituée essentiellement de biens immobiliers.
En 2012, il a été condamné à Berne, à une peine pécuniaire de 10 jours-amende à CHF 80.-, avec sursis, pour des violations aux règles de la circulation routière commises à réitérées reprises et une violation grave des règles de la circulation routière.
EN DROIT :
La Chambre limite son examen aux violations décrites dans l'acte d'appel (art. 404 al. 1 CPP), sauf en cas de décisions illégales ou inéquitables (art. 404 al. 2 CPP).
L'art. 139 al. 2 CPP précise qu'il n'y a pas lieu d'administrer des preuves sur des faits non pertinents, notoires, connus de l'autorité ou déjà suffisamment prouvés. L'autorité cantonale peut ainsi refuser des preuves nouvelles qui ne sont pas nécessaires au traitement de l'appel, en particulier lorsqu'une appréciation anticipée non arbitraire de la preuve démontre que celle-ci ne sera pas de nature à modifier le résultat de celles déjà administrées (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3 ; 141 I 60 consid. 3.3 ; 136 I 229 consid. 5.3).
2.2. En l'espèce, l'on ne voit pas que H______ pourrait s'exprimer sur les modalités convenues lors de la remise des clés de l'appartement, dès lors qu'il n'est nullement allégué qu'il aurait été habilité à discuter celles-ci et qu'il a été uniquement instruit par la venderesse de remettre les clés à l'appelant. En toute hypothèse, la date de prise de possession des lieux par l'acheteur ayant été modifiée ultérieurement par les parties au contrat, ses déclarations ne sauraient avoir une quelconque incidence sur la solution du litige. Il en va de même de I______, dont rien n'indique qu'elle serait intervenue dans les relations entre les parties postérieurement à la signature de la promesse de vente. C'est sans compter qu'il ressort des propres déclarations de l'appelant qu'il n'a précisé ni la date, ni quels travaux il entendait réaliser, alors que le conseil de E______ SA, dans ses écritures, a bien précisé que la remise des clés ne s'était faite qu'aux fins de la prise de mesures. Par ailleurs, les travaux de démontage de la mezzanine n'étant pas contestés, il n'est à cet égard nul besoin d'entendre J______.
Partant, les questions préjudicielles soulevées par l'appelant doivent être rejetées.
3.1. Le principe in dubio pro reo, qui découle de la présomption d'innocence, garantie par l'art. 6 ch. 2 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) et, sur le plan interne, par les art. 32 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse (Cst.) et 10 al. 3 CPP, concerne tant le fardeau de la preuve que l'appréciation des preuves au sens large (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.1 ; 127 I 38 consid. 2a).
En tant que règle sur le fardeau de la preuve, la présomption d'innocence signifie, au stade du jugement, que ce fardeau incombe à l'accusation et que le doute doit profiter au prévenu. La présomption d'innocence est violée lorsque le juge condamne ce dernier au seul motif que sa culpabilité est plus vraisemblable que son innocence (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.3; 127 I 38 consid. 2a p. 40).
Comme règle d'appréciation des preuves, la présomption d'innocence signifie que le juge ne doit pas se déclarer convaincu de l'existence d'un fait défavorable à l'accusé si, d'un point de vue objectif, il existe des doutes quant à l'existence de ce fait. Il importe peu qu'il subsiste des doutes seulement abstraits et théoriques, qui sont toujours possibles, une certitude absolue ne pouvant être exigée. Il doit s'agir de doutes sérieux et irréductibles, c'est-à-dire de doutes qui s'imposent à l'esprit en fonction de la situation objective (ATF 144 IV 345 consid. 2.2.3.3).
3.2.1. Se rend coupable de violation de domicile quiconque pénètre, d'une manière illicite et contre la volonté de l'ayant droit, dans une maison ou dans un local fermé faisant partie d'une maison, ou y demeure au mépris de l'injonction de sortir qui lui est adressée par l'ayant droit (art. 186 CP).
La seconde hypothèse de l'article 186 CP vise le cas où l'auteur est déjà dans les lieux et n'y a pas pénétré contre la volonté de l'ayant droit : l'infraction est alors commise lorsque, malgré l'ordre intimé par l'ayant droit à l'auteur, ce dernier ne quitte pas les lieux (ATF 128 IV 81 consid. 4a p. 85).
L'infraction est intentionnelle, le dol éventuel suffit. Il y a dol éventuel lorsque l'auteur envisage le résultat dommageable, mais agit néanmoins, même s'il ne le souhaite pas, parce qu'il s'en accommode pour le cas où il se produirait (ATF 137 IV 1 consid. 4.2.3 p. 4). Parmi les éléments extérieurs permettant de conclure que l'auteur s'est accommodé du résultat dommageable pour le cas où il se produirait figurent notamment la probabilité, connue par l'auteur, de la réalisation du risque et l'importance de la violation du devoir de prudence. Plus celles-ci sont grandes, plus sera fondée la conclusion que l'auteur, malgré d'éventuelles dénégations, avait accepté l'éventualité de la réalisation du résultat dommageable (ATF 138 V 74 consid. 8.4.1 p. 84; 133 IV 222 consid. 5.3 p. 226).
3.2.2. Aux termes de l'art. 144 al. 1 CP, sera puni, sur plainte, celui qui aura endommagé, détruit ou mis hors d'usage une chose appartenant à autrui ou frappée d'un droit d'usage ou d'usufruit au bénéfice d'autrui. La poursuite aura lieu d'office si l'auteur a causé un dommage considérable (art. 144 al. 3 CP).
Un dommage causé à une seule chose doit être qualifié de considérable lorsqu'il est supérieur à CHF 10'000.- (ATF 136 IV 117 consid. 4.3.1 ; AARP/547/2015 du 21 décembre 2015 consid. 3.2.2). En présence de dommages causés à plusieurs choses, appartenant à un ou plusieurs ayants droit, les préjudices causés pourront être additionnés pour le calcul du dommage considérable s'il est possible de retenir une unité d'action pour l'ensemble des infractions commises (M. DUPUIS / L. MOREILLON / C. PIGUET / S. BERGER / M. MAZOU / V. RODIGARI (éds), Code pénal - Petit commentaire, 2ème éd., Bâle 2017, n. 25 ad art. 144). Tel est le cas lorsque des actes séparés procèdent d'une décision unique et qu'ils apparaissent objectivement comme des événements appartenant à un ensemble en raison de leur étroite relation dans le temps et dans l'espace (ATF 118 IV 91 consid. 4.a).
3.3. En l'espèce, l'acquittement de l'appelant pour les faits objet de la plainte du 4 juin 2019, soit les atteintes portées aux meubles se trouvant dans les locaux, n'est pas contesté en appel et lui est ainsi acquis.
L'appelant affirme qu'il n'a jamais eu l'intention de demeurer sans droit dans l'appartement. Lors de la signature de la promesse de vente, son cocontractant a toutefois fait modifier la clause y relative du contrat pour repousser la prise de possession au jour de l'inscription de l'acte de vente au registre foncier. L'appelant ne pouvait dès lors ignorer que la seule remise des clés et sa volonté affichée de se porter acquéreur du bien étaient insuffisantes aux yeux de l'ayant droit pour justifier son emménagement. Par courrier du 23 janvier 2018, soit dans les semaines ayant suivi son installation dans l'appartement avec sa famille, la venderesse a par ailleurs expressément manifesté son désaccord, en lui demandant la restitution immédiate des clés. Elle n'a ensuite eu de cesse d'obtenir l'évacuation des lieux, seul le départ en vacances de l'appelant après avoir mis l'appartement en location sur internet lui ayant permis de récupérer son bien, nonobstant la procédure civile ayant conduit au jugement d'évacuation du 25 mai 2018 visant E______ SA et son administrateur.
Les éléments objectifs et subjectifs de l'infraction de violation de domicile sont ainsi à l'évidence réalisés, l'appelant ne pouvant prétendre avoir ignoré qu'il demeurait dans l'appartement contre la volonté de l'ayant droit, ayant lui-même admis qu'il avait "joué la montre", persuadé que l'obtention du financement dénouerait la situation, en lui évitant le paiement de la peine conventionnelle, l'exposition inutile des frais de transformation et la révélation de la vérité à sa famille.
Etant un professionnel de l'immobilier, l'appelant ne pouvait non plus ignorer qu'il n'était pas autorisé à entreprendre des travaux dans l'appartement sans en être propriétaire ou sans recueillir l'aval de ce dernier. Certes, il a affirmé qu'il lui était arrivé à plusieurs reprises d'effectuer des travaux dans des locaux sur la base d'une simple promesse de vente. Il a toutefois précisé que dans de tels cas, le vendeur y avait donné son accord préalable. Or, en l'occurrence, s'il est établi que la venderesse n'ignorait pas son intention d'entreprendre des travaux, rien n'indique qu'elle aurait souscrit à l'idée qu'ils débutent avant la prise de possession de lieux. Le fait que celle-ci ait été, à sa demande, repoussée à l'inscription au registre foncier démontre au contraire qu'elle n'entendait pas qu'ils débutent à la remise des clés. L'appelant a d'ailleurs admis, en première instance, avoir obtenu les clés "pour voir ce qu'il allait faire comme travaux", corroborant tant le contenu du courrier de l'intimée du 23 janvier 2018 que les indications fournies par son avocat dans les écritures déposées dans le cadre de la procédure civile en revendication, selon lesquelles elles avaient été remises "afin [qu'il] effectue des mesures". Ses dénégations subséquentes n'emportent par conséquent pas la conviction.
Les éléments constitutifs de l'infraction de dommages à la propriété sont donc également réalisés, sous la forme d'un dol éventuel, s'agissant de l'élément subjectif, le caractère considérable du dommage devant être admis, indépendamment du bien-fondé des prétentions en réparation formulées par l'intimée, serait-ce que sur la base du devis produit par l'appelant, qui ne porte que sur certains travaux de réfection et non leur totalité (cuisine, cheminée, entre autres).
La culpabilité de ce dernier sera, partant, confirmée.
4.2. Selon l'art. 47 CP, le juge fixe la peine d'après la culpabilité de l'auteur. Il prend en considération les antécédents et la situation personnelle de ce dernier ainsi que l'effet de la peine sur son avenir (al. 1). La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère répréhensible de l'acte, par les motivations et les buts de l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (al. 2).
La culpabilité de l'auteur doit être évaluée en fonction de tous les éléments objectifs pertinents, qui ont trait à l'acte lui-même, à savoir notamment la gravité de la lésion, le caractère répréhensible de l'acte et son mode d'exécution. Du point de vue subjectif, sont pris en compte l'intensité de la volonté délictuelle ainsi que les motivations et les buts de l'auteur. A ces composantes de la culpabilité, il faut ajouter les facteurs liés à l'auteur lui-même, à savoir les antécédents (judiciaires et non judiciaires), la réputation, la situation personnelle (état de santé, âge, obligations familiales, situation professionnelle, risque de récidive, etc.), la vulnérabilité face à la peine, de même que le comportement après l'acte et au cours de la procédure pénale (ATF 142 IV 137 consid. 9.1 ; ATF 141 IV 61 consid. 6.1.1).
4.3. Si, en raison d'un ou de plusieurs actes, l'auteur remplit les conditions de plusieurs peines de même genre, le juge le condamne à la peine de l'infraction la plus grave et l'augmente dans une juste proportion. Il ne peut toutefois excéder de plus de la moitié le maximum de la peine prévue pour cette infraction. Il est en outre lié par le maximum légal de chaque genre de peine (art. 49 al. 1 CP), l'art. 34 al. 1 CP prévoyant, s'agissant d'une peine pécuniaire, un plafond de 180 jours-amende (360 jours-amende jusqu'au 31 décembre 2017).
4.4. Le juge peut suspendre partiellement l'exécution d'une peine privative de liberté d'un an au moins et de trois ans au plus afin de tenir compte de façon appropriée de la faute de l'auteur (art. 43 al. 1 CP).
4.5. Aux termes de l'art. 53 CP, lorsque l'auteur a réparé le dommage ou accompli tous les efforts que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour compenser le tort qu'il a causé, l'autorité compétente renonce à le poursuivre, à le renvoyer devant le juge ou à lui infliger une peine si les conditions du sursis à l'exécution de la peine sont remplies (let. a) et si l'intérêt public et l'intérêt du lésé à poursuivre l'auteur pénalement sont peu importants (let. b).
Lorsque les conditions, cumulatives, de cette disposition sont réunies, l'exemption par le juge est obligatoire. Si elles ne sont réalisées qu'en instance de jugement, il y a lieu de déclarer l'auteur coupable, tout en renonçant à lui infliger une peine (ATF 135 IV 27 consid. 2.3 p. 30).
La possibilité offerte par l'art. 53 CP fait appel au sens des responsabilités de l'auteur en le rendant conscient du tort qu'il a causé. Il s'agit non seulement de réparer effectivement le dommage, mais aussi et, surtout, d'améliorer les relations entre l'auteur et le lésé et de rétablir ainsi la paix publique (ATF 135 IV 12 consid. 3.4.1 p. 21 ; M. DUPUIS / L. MOREILLON / C. PIGUET / S. BERGER / M. MAZOU / V. RODIGARI [éds], op.cit., n. 1 ad art. 53). L'auteur doit à tout le moins admettre avoir eu un comportement contraire au droit (ATF 136 IV 41 consid. 1.2.1 = JdT 2011 IV 235 ; 135 IV 12 consid. 3.4.1 et 3.5.3 = JdT 2010 IV 139 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_344/2013 du 19 juillet 2013 consid. 4 ; 6B_152/2007 du 13 mai 2008 consid. 5.2). Ainsi, lorsque l'auteur de l'infraction persiste à nier l'illicéité de son acte, on ne peut conclure, malgré la réparation du dommage, qu'il a reconnu et assumé sa faute dans une mesure telle que l'intérêt public au prononcé d'une sanction serait devenu si ténu que l'on puisse y renoncer. En d'autres termes, pour bénéficier d'un classement ou d'une exemption de peine, le prévenu doit démontrer par la réparation du dommage qu'il assume ses responsabilités et reconnaît notamment le caractère illicite ou du moins incorrect de son acte (ATF 135 IV 12 consid. 3.5.3 p. 25 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_130/2016 du 21 novembre 2016 consid.3.1 et 6B_152/2007 du 13 mai 2008 consid. 5.2.3 et 5.2.4).
4.6. En l'espèce, la faute de l'appelant n'est pas légère.
En tant que professionnel, il ne pouvait ignorer les droits et obligations qui étaient les siens, ce d'autant moins qu'ils lui ont été rappelés à de multiples reprises par l'intimée.
Il a agi pour des motifs égoïstes, au mépris des engagements pris dans le cadre de la promesse de vente qu'il venait de signer, en partant du principe que le fait accompli inciterait l'intimée à ne pas faire valoir ses droits contractuels, ce alors que sa situation personnelle n'était pas telle qu'elle nécessitait de loger d'urgence sa famille.
Sa collaboration a été sans particularité. Il n'a témoigné aucun regret de ses actes, mais uniquement de leurs conséquences pour lui-même, persistant à affirmer n'avoir commis aucune infraction pénale. Certes, il a transmis des propositions d'arrangement à l'intimée : celles-ci tendaient toutefois toutes à la réalisation de son propre projet initial, soit l'acquisition de l'appartement, la prise de possession des lieux et leur modification, sans prendre aucunement en compte la volonté exprimée par l'intimée.
Dans ces conditions, l'on ne saurait considérer les conditions de l'art. 53 CP comme réalisées.
La dégradation de sa situation financière alléguée par l'appelant n'est pas démontrée, les chiffres ressortant de sa déclaration fiscale ne correspondant à l'évidence pas à ses moyens réels, ce dont témoignent en particulier les offres transactionnelles qu'il a formulées durant la procédure.
La peine pécuniaire de 100 jours-amende à CHF 500.- fixée par le premier juge respecte ainsi les critères légaux et jurisprudentiels rappelés ci-dessus, de sorte qu'il y a lieu de la confirmer.
Le sursis est acquis à l'appelant, son octroi étant en tout état conforme au droit.
Lorsque la condamnation n'est que partielle, les frais ne doivent être mis à sa charge que de manière proportionnelle, en considération des frais liés à l'instruction des infractions pour lesquelles un verdict de culpabilité a été prononcé. Il s'agit de réduire les frais, sous peine de porter atteinte à la présomption d'innocence, si le point sur lequel le prévenu a été acquitté a donné lieu à des frais supplémentaires et si le prévenu n'a pas, de manière illicite et fautive, provoqué l'ouverture de la procédure ou rendu plus difficile la conduite de celle-ci (cf. art. 426 al. 2 CPP). Comme il est difficile de déterminer avec exactitude les frais qui relèvent de chaque fait imputable ou non au condamné, une certaine marge d'appréciation doit être laissée à l'autorité cantonale (arrêt du Tribunal fédéral 6B_51/2020 du 4 février 2020 consid. 2.1).
5.2. Le premier juge a condamné l'appelant à la totalité des frais de première instance, sans tenir compte de son acquittement partiel, ni du fait que la procédure visait également son épouse, laquelle a, elle, été entièrement libérée des charges qui la concernaient.
Dans la mesure où le TP n'a pas fait application de l'art. 426 al. 2 CPP, la Chambre de céans ne saurait justifier ce qui précède en recourant à cette disposition, sous peine de violer l'interdiction de la reformatio in pejus.
Le jugement entrepris sera par conséquent modifié sur ce point et l'appelant condamné à la moitié des frais de la procédure de première instance, émolument complémentaire de jugement non compris, soit CHF 1'862.-.
La partie plaignante obtient gain de cause au sens de l'art. 433 al. 1 CPP notamment lorsque le prévenu est condamné. Si la partie plaignante est renvoyée à agir par la voie civile, il y a lieu de distinguer entre les dépenses occasionnées par les conclusions civiles et celles qui sont occasionnées par la procédure pénale (arrêt du Tribunal fédéral 6B_1341/2019 du 20 février 2020 consid. 2.1).
La juste indemnité, notion qui laisse un large pouvoir d'appréciation au juge, couvre les dépenses et les frais nécessaires pour faire valoir le point de vue de la partie plaignante dans la procédure pénale. Il s'agit en premier lieu des frais d'avocat. Les démarches doivent apparaître nécessaires et adéquates pour la défense du point de vue de la partie plaignante (arrêts du Tribunal fédéral 6B_565/2019 du 12 juin 2019 consid. 6.1 et 6B_120/2018 du 31 juillet 2018 consid. 8.1). Seuls les frais de défense correspondant à une activité raisonnable, au regard de la complexité, respectivement de la difficulté de l'affaire et de l'importance du cas doivent être indemnisés. Les mêmes principes régissent le recours à plusieurs avocats, lequel est notamment admis en cas de procédure volumineuse et complexe (arrêt du Tribunal fédéral 6B_875/2013 du 7 avril 2014 consid. 4.3 et 4.5). L'autorité compétente dispose dans ce cadre d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 139 IV 241 consid. 2.1 ; 138 IV 197, consid. 2.3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_928/2014 du 10 mars 2016 consid. 3.1.2).
Les honoraires d'avocat se calculent selon le tarif usuel du barreau applicable dans le canton où la procédure se déroule (arrêt du Tribunal fédéral 6B_392/2013 du 4 novembre 2013 consid. 2.3.). La Cour de justice retient en principe un tarif horaire entre CHF 400.- et CHF 450.- pour un chef d'étude, de CHF 350.- pour les collaborateurs et de CHF 150.- pour les stagiaires (arrêts du Tribunal fédéral 2C_725/2010 du 31 octobre 2011 consid. 3 et 2C_25/2008 du 18 juin 2008 consid. 3 ; arrêts de la Cour de justice AARP/38/2018 du 26 janvier 2018 consid. 7 et AARP/125/2012 du 30 avril 2012 consid. 4.2).
6.2. L'intimée a produit, le 4 juin 2019, un note d'honoraires de CHF 24'905.43, correspondant à 64h d'activité déployée entre les 21 mars 2018 et 4 juin 2019, une note d'honoraires de CHF 3'549.58, correspondant à 9h15 d'activité entre les 13 juin et 22 août 2019,une note d'honoraires de CHF 5'052.98, correspondant à 12.67h d'activité entre les 8 octobre 2019 et 19 février 2020, et enfin une note d'honoraires de CHF 10'608.46 pour 26h d'activité entre les 20 février et 17 juin 2020, soit un montant total de CHF 44'116.45 pour 111.92h d'activité pour la procédure de première instance.
La plainte pénale du 20 avril 2018 comporte sept pages et était accompagnée d'un chargé de 18 pièces. A la suite de leur opposition à une première ordonnance pénale rendue le 29 mars 2019, l'appelant et son épouse ont été entendus par le MP au cours d'une audience qui a duré deux heures. Celle-ci a été suivie d'une autre audience, laquelle a porté exclusivement sur les faits objet de la plainte du 4 juin 2019. La première audience devant le TP, à laquelle l'intimée était assistée d'un chef d'étude et de son collaborateur, a quant à elle duré 1h30, et s'est poursuivie le surlendemain durant deux heures, pour finir deux semaines plus tard par une audience de dix minutes consacrées à la lecture du dispositif, soit 5h40 d'audience et quatre vacations au total.
Le TP a admis les notes d'honoraires produites à concurrence de 4h d'activité à CHF 350.- et 45h20 d'activité à CHF 450.-, pour un montant total de CHF 23'478.60, sans discuter dans ses considérants des principes l'ayant conduit à cette réduction. Il n'est dès lors pas possible de suivre l'intimée lorsqu'elle allègue qu'il a été tenu compte, dans ce cadre, des acquittements prononcés.
En toute hypothèse, ce montant apparaît disproportionné, eu égard aux démarches nécessaires dans le cadre d'une cause qui ne présentait aucune difficulté particulière de fait ou de droit, quoi qu'en dise l'intimée, et qui ne requérait, partant, pas l'assistance de deux avocats, ce d'autant moins que la plaignante a renoncé à faire valoir ses prétentions civiles dans la présente procédure.
Il y a ainsi lieu d'estimer que, concernant la seule part de la procédure pour laquelle l'appelant a été condamné, deux entretiens de 1h30 chacun avec la cliente, 4h pour la rédaction de la plainte et la constitution de son chargé, 2h pour les courriers complémentaires, 5h40 pour les audiences et 4h pour les vacations, dont trois par le chef d'étude et le solde par un collaborateur, étaient largement suffisantes pour assurer les intérêts de la plaignante dans le cadre de la présente procédure.
Le montant mis à charge de l'appelant à ce titre par le premier juge sera ainsi réduit à CHF 6'833.25 (3 x CHF 450.- + 15h40 x CHF 350.-), majoré de la TVA à 7,7% (CHF 526,15), soit un total de CHF 7'359.40 TTC.
Le jugement entrepris sera modifié en conséquence.
Pour déterminer si une partie succombe ou obtient gain de cause, il faut examiner dans quelle mesure ses conclusions sont admises en deuxième instance (arrêts du Tribunal fédéral 6B_472/2018 du 22 août 2018 consid. 1.2 ; 6B_620/2016 du 17 mai 2017 consid. 2.1.2). Lorsqu'une partie obtient gain de cause sur un point, succombe sur un autre, le montant des frais à mettre à sa charge dépend de manière déterminante du travail nécessaire à trancher chaque point (arrêts du Tribunal fédéral 6B_636/2017 du 1er septembre 2017 consid. 4.1 ; 6B_634/2016 du 30 août 2016 consid. 3.2). Dans ce cadre, la répartition des frais relève de l'appréciation du juge du fond (arrêt du Tribunal fédéral 6B_620/2016 du 17 mai 2017 consid. 2.1.2).
7.2. En l'espèce, l'appelant succombe pour l'essentiel, puisqu'il n'obtient gain de cause que sur un point accessoire du jugement. Il supportera par conséquent les trois quarts des frais de la procédure envers l'État, ces derniers comprenant un émolument de CHF 2'000.- (art. 428 CPP).
L'émolument complémentaire de jugement mis à sa charge par le premier juge sera réduit dans la même proportion, laissant un montant de CHF 3'000.- à sa charge.
7.3. L'intimée a produit, pour la procédure d'appel, une note d'honoraires afférant à 11h25 d'activité, hors audience, laquelle a duré 2h35.
La Chambre de céans considère toutefois que, vu la faible difficulté de la cause et l'absence de conclusions civiles de l'intimée, seules 8h d'activité sont justifiées, soit 1h pour la prise de connaissance du jugement, 1h25 d'entretien avec le client, 2h de préparation à l'audience et 2h35 pour tenir compte de la durée de celle-ci, plus une vacation de 1h, le tout au tarif horaire de CHF 350.-, pour un montant total de CHF 2'800.- majoré de la TVA (CHF 215.60).
Ce montant sera mis à charge de l'appelant à concurrence de la même proportion que celle appliquée aux frais (3/4), soit CHF 2'261.70 TTC.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Reçoit l'appel formé par A______ contre le jugement JTDP/633/2020 rendu le 26 juin 2020 par le Tribunal de police dans la procédure P/7429/2018.
L'admet partiellement.
Annule ce jugement en ce qui le concerne.
Et statuant à nouveau :
statuant sur opposition :
Déclare valable l'ordonnance pénale du 2 octobre 2019 et l'opposition formée contre celle-ci par A______.
et, statuant à nouveau et contradictoirement :
Acquitte A______ d'appropriation illégitime (art. 137 ch. 1 CP) et de dommages à la propriété (art. 144 al. 1 CP), pour les faits visés par la plainte du 4 juin 2019.
Déclare A______ coupable de violation de domicile (art. 186 CP) et de dommages à la propriété (art. 144 al. 1 et 3 CP).
Condamne A______ à une peine pécuniaire de 100 jours-amende (art. 34 CP).
Fixe le montant du jour-amende à CHF 500.-.
Met A______ au bénéfice du sursis et fixe la durée du délai d'épreuve à deux ans (art. 42 et 44 CP).
Avertit A______ que s'il devait commettre de nouvelles infractions durant le délai d'épreuve, le sursis pourrait être révoqué et la peine suspendue exécutée, cela sans préjudice d'une nouvelle peine (art. 44 al. 3 CP).
Condamne A______ à verser à C______ SÀRL la somme de CHF 7'359.40 TTC, à titre de juste indemnité pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure de première instance (art. 433 al. 1 CPP).
Déboute C______ SÀRL de ses conclusions en indemnisation pour le surplus.
Condamne A______ à la moitié des frais de la procédure de première instance, qui s'élèvent à CHF 3'724.-, y compris un émolument de jugement de CHF 2'000.-, soit CHF 1'862.- (art. 426 al. 1 CPP).
Fixe l'émolument complémentaire de jugement à CHF 4'000.-.
Condamne A______ à payer l'Etat les trois quarts de cet émolument complémentaire, soit CHF 3'000.-.
Arrête les frais de la procédure d'appel à CHF 2'315.-, y compris un émolument de jugement de CHF 2'000.-.
Met trois quarts de ces frais, soit CHF 1'736.25, à la charge de A______ et laisse le solde à la charge de l'État.
Condamne A______ à verser à C______ SÀRL la somme de CHF 2'261.70 TTC, à titre de juste indemnité pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure d'appel (art. 433 al. 1 CPP).
Notifie le présent arrêt aux parties.
Le communique, pour information, au Tribunal de police.
La greffière :
Andreia GRAÇA BOUÇA
Le président :
Pierre BUNGENER
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 78 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF), par-devant le Tribunal fédéral (1000 Lausanne 14), par la voie du recours en matière pénale.
ETAT DE FRAIS
COUR DE JUSTICE
Selon les art. 4 et 14 du règlement du 22 décembre 2010 fixant le tarif des frais et dépens en matière pénale (E 4 10.03).
Total des frais de procédure du Tribunal de police :
CHF
7'724.00
Bordereau de frais de la Chambre pénale d'appel et de révision
Délivrance de copies et photocopies (let. a, b et c)
CHF
0.00
Mandats de comparution, avis d'audience et divers (let. i)
CHF
160.00
Procès-verbal (let. f)
CHF
80.00
Etat de frais
CHF
75.00
Emolument de décision
CHF
2'000.00
Total des frais de la procédure d'appel :
CHF
2'315.00
Total général (première instance + appel) :
CHF
10'039.00