POUVOIR JUDICIAIRE
A/1225/2017-CS DCSO/711/17
DECISION
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites
DU 26 décembre 2017
Requête de nouvelle expertise (A/1225/2017-CS) formée en date du 31 mars 2017 par A______.
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du à :
A______
B______
Office des poursuites.
EN FAIT
A. a. Dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 15 xxxx40 X dirigée contre A______, la vente de l'objet du gage, soit la parcelle n° 1______ de la commune de C______, située D______ à C______, sur laquelle est édifié un bâtiment immatriculé 2______, a été requise par la poursuivante, soit la B______.
b. Le 16 novembre 2016, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a chargé E______ (ci-après : le premier expert) d'estimer la valeur de l'immeuble objet du gage.
Dans son rapport, rendu le 16 mars 2017, le premier expert a évalué cette valeur à 2'250'000 fr.
Le premier expert a relevé que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n° 1______ de la commune de C______, d'une surface de 111 m², avait été construit au 18ème siècle et entièrement transformé en 1990. Il était situé dans le vieux C______, emplacement recherché pour sa qualité de vie, la proximité des commerces et écoles et la facilité d'accès au centre de Genève. Les nuisances étaient moyennes du côté rue et inexistantes du côté arrière. L'état d'entretien général était très bon et, sous réserve d'une rénovation de l'enveloppe à prévoir dans les cinq ans, aucune intervention n'était nécessaire à court délai.
Le bâtiment comptait cinq niveaux, soit un sous-sol, un rez-de-chaussée, 2 étages et des combles. Le rez-de-chaussée et, contrairement à la réglementation relative à la zone de construction, le premier étage étaient affectés à une activité commerciale alors que le 2ème étage et les combles étaient à usage d'habitation.
Le premier expert a retenu que la contenance du bâtiment était d'environ 1'250 m³, sa surface habitable d'environ 368 m² et sa surface locative d'environ 265 m².
Il a estimé la valeur intrinsèque à 2'220'000 fr., soit 1'110'000 fr. pour le terrain (111 m² × 10'000 fr.), 1'200'000 fr. pour le bâtiment (1'250 m³ × 960 fr., ce dernier chiffre tenant prenant en considération un taux de vétusté de 20%) et 50'000 fr. pour les aménagements extérieurs, le tout sous déduction d'un montant de 140'000 fr. correspondant au coût des travaux de mise en conformité du 1er étage à l'activité d'habitation imposée par la réglementation de la zone de construction.
Procédant ensuite à un calcul de la valeur de rendement, le premier expert a admis un état locatif annuel brut de 140'975 fr., soit 3'930 fr. pour le sous-sol (26,20 m² × 150 fr.), 36'000 fr. pour le rez-de-chaussée (72 m² × 500 fr.), 35'760 fr. pour le premier étage (74,5 m² × 480 fr.), 35'860 fr. pour le deuxième étage (65,2 m² × 550 fr.) et 29'452 fr. pour les combles (53,5 m² × 550 fr.). Après avoir déduit de cet état locatif annuel les charges, estimées à 15%, il a capitalisé le résultat au taux de 5% pour obtenir un montant de 2'396'575 fr. dont il a encore déduit la somme de 140'000 fr. représentant le coût des travaux de mise en conformité du premier étage, aboutissant ainsi à une valeur de rendement de 2'256'575 fr.
La valeur estimée, soit 2'250'000 fr., correspondait ainsi pour l'essentiel à la valeur de rendement.
c. Par courrier daté du 21 mars 2017, reçu le 27 mars 2017 par A______, l'Office l'a informé retenir au titre d'estimation de la valeur de l'immeuble le montant de 2'250'000 fr.
B. a. Par courrier adressé le 31 mars 2017 à la Chambre de surveillance, A______ a déclaré "déposer plainte" contre la décision de l'Office datée du 21 mars 2017. Considérant que la valeur retenue par le premier expert – et après lui par l'Office – était manifestement trop basse, il a conclu principalement à ce que cette valeur soit fixée à 4'675'000 fr., voire à 4'860'000 fr., et subsidiairement à ce qu'une nouvelle expertise soit ordonnée.
A l'appui de ses conclusions, le poursuivi a produit un rapport d'expertise – non signé – rendu le 7 octobre 2008 par F______, architecte, selon lui sur mandat de G______. F______ (ci-après : l'expert de 2008) y évalue à 4'050'000 fr. la valeur de l'immeuble, en ajoutant que, celui-ci étant vacant au moment de l'expertise, ce chiffre pourrait être majoré de 10% à 20%.
L'expert de 2008 admet une contenance totale de l'immeuble de 1'295,4 m³, une surface habitable de 387 m² et une surface locative de 347 m².
Il évalue à 2'918'798 fr. sa valeur intrinsèque, soit 806'250 fr. pour le terrain (111 m² × 7'263 fr. 51), 2'331'720 fr. pour le bâtiment (1295,4 m³ × 1'800 fr.) et 14'000 fr. pour les aménagements extérieurs (7 m² × 2'000 fr.), sous déduction de 233'172 fr. (taux de vétusté de 10% appliqué à la valeur du bâtiment).
L'état locatif annuel est évalué à 179'350 fr., soit 53'350 pour les arcades du rez-de-chaussée (97 m² × 600 fr.), 48'000 fr. pour les bureaux du premier étage (96 m² × 600 fr.) et 78'000 fr. pour l'appartement du deuxième étage et des combles (6,5 pièces × 12'000 fr.). En réduisant cet état locatif de 10% au titre des charges et en lui appliquant un taux de capitalisation de 4%, l'expert de 2008 aboutit à une valeur de rendement de 4'035'375 fr. qu'il retient, arrondie, comme valeur de l'immeuble.
b. Au vu des griefs invoqués par A______, lesquels concernaient uniquement le rapport du premier expert à l'exclusion de l'activité de l'Office, la Chambre de surveillance a considéré le courrier daté du 31 mars 2017 comme une demande de seconde expertise au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 ORFI. Par ordonnance datée du 6 avril 2017, elle a arrêté à 1'850 fr. l'avance des frais d'expertise, a imparti à A______ un délai de dix jours pour s'en acquitter, a désigné H______, architecte, en qualité de second expert (ci-après : le second expert) et a défini les termes de sa mission, laquelle consistait à évaluer la valeur de l'immeuble faisant l'objet du gage.
A______ s'est acquitté de l'avance de frais fixée dans le délai – prolongé au 5 mai 2017 – qui lui avait été fixé pour ce faire.
c. Le second expert a déposé son rapport le 15 septembre 2017.
Après les avoir vérifiées, le second expert a admis l'exactitude des données foncières recueillies par le premier expert. A l'instar de ce dernier, il a par ailleurs constaté que la règlementation applicable admettait une activité commerciale au rez-de-chaussée du bâtiment mais imposait un usage d'habitation aux étages. Selon lui, le taux de vétusté était de 10% et les seuls travaux à réaliser à court terme consistaient en des aménagements de séparation des lots.
Sur la base des extraits cadastraux, du registre électronique SITG et de ses propres mesures, le second expert a retenu des surfaces de 77 m² pour le sous-sol, de 104 m² pour le rez-de-chaussée, de 104 m² pour le premier étage, de 88 m² pour le deuxième étage, de 66 m² pour les combles et de 16 m² pour la cour. La contenance totale du bâtiment, selon la norme SIA 116, était d'environ 1'340 m³.
Le bâtiment pouvait être divisé entre une partie commerciale d'environ 80 m², comprenant le rez-de-chaussée et le sous-sol, et une partie dévolue à l'habitation, comprenant les premier et deuxième étages ainsi que les combles, d'une surface d'environ 175 m². En assimilant ces parties distinctes à des lots de copropriété par étages, et en se fondant sur des transactions récentes, on pouvait admettre des valeurs de 760'000 fr. pour le rez-de-chaussée et le sous-sol (80 m² × 9'500 fr.) et de 1'715'000 fr. pour les étages (175 m² × 9'800 fr., ce prix incluant une réduction pour vétusté de 10%).
La valeur vénale ainsi déterminée pour la partie commerciale (rez-de-chaussée et sous-sol) correspondait au demeurant approximativement à sa valeur de rendement, calculée sur la base d'un loyer de 500 fr. par m² pour l'arcade et de 150 fr. par m² pour le sous-sol, soit un revenu locatif brut de 40'000 fr. par an, de charges de 10% et d'un taux de capitalisation de 4,7%.
La somme des valeurs des parties commerciale et d'habitation, soit 2'475'000 fr. (760'000 fr. + 1'715'000 fr.) pouvait être retenue comme valeur vénale de l'immeuble faisant l'objet du gage. Ce chiffre pouvait également être admis comme représentant la valeur intrinsèque de la parcelle, soit 1'100'000 fr. (recte 1'110'000 fr.) pour le terrain (111 m² × 10'000 fr.) et 1'507'500 fr. pour le bâtiment (1'340 m³ × 1'125 fr.), sous déduction de 132'500 fr. au titre de prise en compte du taux de vétusté.
d. Le rapport du second expert a été communiqué le 18 septembre 2017 au poursuivi, à la créancière gagiste et à l'Office, un délai au 2 octobre 2017 leur étant imparti pour se déterminer.
d.a. Par courrier daté du 21 septembre 2017, la B______ a indiqué n'avoir aucune remarque à formuler.
d.b. Par lettre datée du 22 septembre 2017, l'Office s'en est rapporté à justice sur le montant de l'estimation. Il a toutefois relevé que, de manière générale, les montants des estimations étaient sensiblement, voire très sensiblement, supérieurs aux prix auxquels les immeubles réalisés aux enchères étaient adjugés. L'administration fiscale se fondant toutefois sur le résultat des estimations pour calculer les droits d'enregistrement, les adjudicataires devaient acquitter des taxes disproportionnées par rapport au prix d'acquisition.
d.c. Par observations datées du 2 octobre 2017, accompagnées d'un bordereau de 18 pièces, A______ a persisté dans les conclusions de sa requête, concluant subsidiairement à ce que la valeur de l'immeuble faisant l'objet du gage soit estimée à 4'800'000 fr.
Selon lui, les évaluations des premier et second experts étaient totalement contraires à la réalité du marché, laquelle pouvait être déduite des éléments suivants :
Un immeuble voisin et similaire, sis I______ à C______, avait été vendu le 1er février 2017 au prix de 4'100'000 fr.;
Un autre immeuble voisin et similaire était en vente pour un prix de 4'100'000 fr.;
Un appartement sans confort situé dans un immeuble proche avait été loué pour un loyer mensuel de 6'000 fr. et affecté à un usage de bureaux;
Une tierce personne avait manifesté en février 2017 son intérêt pour louer la partie commerciale de l'immeuble faisant l'objet du gage pour un loyer mensuel de 5'000 fr.;
Les agences immobilières sérieuses et renommées auxquelles A______ s'était adressé afin de vendre son bien avaient dans un premier temps voulu le proposer à la vente pour un montant de 5'300'000 fr., avant de réduire cette somme à 4'800'000 fr. à la demande du poursuivi;
En janvier 2008, l'associé d'une banque privée genevoise avait acquis un immeuble voisin et similaire, mais nécessitant d'importantes rénovations, pour un prix de 6'500'000 fr.
A______ a par ailleurs soutenu, sans produire aucune autorisation à cet égard, que l'utilisation du premier étage pour des bureaux avait été ratifiée par l'administration cantonale.
e. La cause a été gardée à juger le 3 octobre 2017, ce dont les parties ont été informées par avis du même jour.
EN DROIT
1.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire de l'immeuble constitué en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée.
La demande de nouvelle expertise est partant recevable.
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie.
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées (de Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP; Foëx, op. cit., n. 16 ad art. 155 LP).
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_200/2017 du 27 octobre 2017 consid. 2.2; 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron, op. cit., n° 16 ad art. 97 LP; Foëx, in SchKG I, édition 2010, n° 2 ad art. 97 LP).
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de céans s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Chambre de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).
Cependant, la Chambre de surveillance doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts; elle doit également indiquer les motifs pour lesquels elle retient l’avis de l’un plutôt que de l’autre, en cas d’estimations divergentes des experts commis.
2.2 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les première et seconde expertises ont été réalisées par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas de compétences comparables. Elles comportent toutes les deux une présentation détaillée du bien immobilier, de ses caractéristiques et de sa situation géographique. Une visite des lieux a été effectuée par les deux experts et des photos ont été annexées au premier rapport d'expertise, le second expert ayant pour sa part confirmé l'exactitude des éléments objectifs pris en considération par le premier expert.
Les experts ont appliqué des méthodes partiellement différentes. Le premier expert s'est ainsi principalement fondé sur la valeur de rendement de l'immeuble, ce qui l'a conduit à évaluer l'état locatif annuel et les charges, alors que le second a mis au premier plan la valeur de marché des deux parties – distinctes selon l'activité pouvant y être conduite – de l'immeuble, évaluée sur la base de transactions concrètes, puis a vérifié la conformité du résultat, pour la partie commerciale, avec le calcul de la valeur de rendement. Tous deux ont par ailleurs procédé à un calcul de la valeur intrinsèque, en retenant, sur la base de leur expérience, des valeurs de référence identiques (pour le prix du terrain) ou similaires (pour le prix du bâtiment).
Nonobstant ces différences méthodologiques, les premier et second experts aboutissent à un résultat similaire, puisque l'écart séparant la première évaluation de la seconde n'est que de 10%. Cette convergence d'analyse de deux experts qualifiés conduit à écarter les évaluations nettement plus élevées proposées par le débiteur poursuivi sur base d'éléments dont la pertinence n'est pas établie. C'est ainsi notamment que l'évaluation de l'expert de 2008, qui s'est fondé sur les facteurs de l'époque, retenant notamment un prix du bâtiment par m³ très supérieur aux premier et second experts, doit être écartée. Il en va de même des diverses transactions auxquelles se réfère le poursuivi, que ce soit en raison de leur date ou du fait que l'on ignore les caractéristiques exactes de leur objet ou les éventuels motifs particuliers les ayant entourées. Comme l'a relevé le second expert (rapport d'expertise du 15 septembre 2017, page 5), la principale transaction invoquée par le poursuivi concerne un immeuble de rendement abritant six appartements, ce qui fait obstacle à toute comparaison avec l'objet expertisé. Les pièces produites par le poursuivi relatives à des prix offerts – et non à des transactions effectives – ne peuvent de même être pris en considération dès lors qu'elles ne préjugent en rien du prix que serait prêt à payer un éventuel acheteur ou locataire. Il paraît certes ressortir d'un courriel non signé produit par le poursuivi qu'une tierce personne serait intéressée à louer la partie commerciale de l'immeuble faisant l'objet du gage pour un prix substantiellement supérieur à celui admis par les premier et second experts; cependant, outre le fait que l'on ignore dans quel contexte ce courriel a été adressé au poursuivi, il ne peut être déduit de cette simple déclaration d'intérêt qu'un bail aurait effectivement pu être conclu pour un tel loyer.
C'est également à tort que le poursuivi s'en prend au choix des premier et second experts, fondé sur la règlementation applicable à la zone de construction dans laquelle se trouve l'immeuble expertisé, de retenir que les locaux du premier étage devaient être affectés à un usage d'habitation et non administratif ou commercial. En l'absence de toute décision dérogatoire entrée en force, les experts ne pouvaient en effet s'abstenir de tenir compte des normes de droit public définissant les possibilités d'usage du bien-fonds (arrêt du Tribunal fédéral 5A_200/2017 du 27 octobre 2017 consid. 2.3; Naegeli/Wenger, L'estimation immobilière, 1997, pp. 4 et 206/207).
En définitive, la Chambre de céans retiendra l'évaluation du second expert et fixera dès lors à 2'475'000 l'estimation de l'immeuble faisant l'objet du gage. Outre le fait que cette évaluation est plus récente, et qu'elle est donc censée mieux refléter l'état actuel du marché que celle du premier expert, plus ancienne, le second expert a en effet pris soin de confirmer son appréciation par l'utilisation aux fins de validation d'autres méthodes, lesquelles ont donné des résultats similaires voire identiques.
Il n'y a pas lieu de réduire le montant de l'estimation pour tenir compte du fait, relevé par l'Office dans ses observations, que les immeubles vendus aux enchères forcées sont généralement adjugés pour un montant inférieur, parfois de manière importante, à celui de leur estimation. Comme relevé ci-dessus, en effet, l'estimation doit refléter la valeur vénale présumée de l'immeuble, laquelle devrait, dans une logique économique et si toutes les conditions étaient idéales, correspondre au produit prévisible de la vente. Il ne s'agit toutefois que d'orienter les enchérisseurs, et non de préjuger du prix pour lequel le bien-fonds sera adjugé, sachant que, dans la pratique, de nombreux facteurs (mesures de publicité, conditions de visite du bien, brièveté des délais, difficulté à assurer un financement, nombre d'enchérisseurs, etc.) sont susceptibles d'avoir une influence sur le produit d'une vente aux enchères forcées. La question de savoir si c'est à juste titre ou non que les autorités fiscales se fondent sur le montant de l'estimation pour déterminer le montant dû par l'adjudicataire au titre des droits d'enregistrement échappe pour le surplus au domaine du droit de l'exécution forcée.
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur poursuivi, son coût restera à la charge de ce dernier (art. 9 al. 1 1ère phr. ORFI), étant précisé qu'il a d'ores et déjà procédé à une avance de 1'850 fr., dont le solde de 14 fr. lui sera dès lors restitué.
PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de la parcelle n° 1______ de la commune de C______ formée le 31 mars 2017 par A______ dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 15 xxxx40 X.
Au fond :
Fixe à 2'475'000 fr. la valeur d'estimation de la part de copropriété par étages n° 1______ de la commune de C______.
Fixe à 1'836 fr. TTC les frais de la nouvelle expertise effectuée par H______ et invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant.
Met ces frais à la charge de A______, qui les a avancés à hauteur de 1'850 fr.
Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à rembourser 14 fr. à A______.
Siégeant :
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Monsieur Patrick CHENAUX et Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière.
La présidente :
Valérie LAEMMEL-JUILLARD
La greffière :
Sylvie SCHNEWLIN
Voie de recours :
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.