POUVOIR JUDICIAIRE
A/3300/2016-CS DCSO/198/17
DECISION
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites
DU MARDI 11 AVRIL 2017
Requête en fixation du mode de réalisation (A/3300/2016-CS) formée en date du 27 septembre 2016 par l'Office des poursuites.
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du 19 avril 2017 à :
A______
B______ SA
C______ SA
CONFEDERATION SUISSE IFD p.a. ETAT DE GENEVE (AFC) Attn. : D______ Rue du Stand 26 Case postale 3937 1211 Genève 3.
E______ SA – anciennement F______ SA
ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE Service du contentieux Attn. : D______ Rue du Stand 26 Case postale 3937 1211 Genève 3.
G______ AG c/o Me Valentin SCHUMACHER, avocat Bvd des Pérolles 21 Case postale 656 1701 Fribourg.
H______
I______ c/o Me Jean DE SAUGY, avocat BRS Avocats Boulevard des Philosophes 9 1205 Genève.
J______ SA
K______ SA
Office des poursuites.
EN FAIT
A. a. L______ fait l'objet, de la part de dix créanciers différents, de 14 poursuites constituant les séries n° 11 xxxx88 P, 11 xxxx83 H et 12 xxxx46 N. Dans le cadre de ces trois séries, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, notamment, procédé à la saisie de la part d'une moitié de la servitude personnelle d'usage exclusif du box n° 1______ sis au premier sous-sol du parking souterrain du bâtiment situé M______ à N______, grevant l'immeuble n° 2______ de la commune de N______, lui-même dépendant des immeubles 3______ à 4______ de la commune de N______, dont le poursuivi est titulaire. Le droit saisi a été évalué par l'Office à 30'000 fr., soit la moitié de la valeur estimée de la servitude personnelle complète. C'est l'ex-épouse du poursuivi, I______, par ailleurs créancière poursuivante participant à la série n° 12 xxxx46 N, qui est titulaire de la seconde part d'une moitié de cette servitude (ci-après : la servitude).
Des réquisitions de vente ont été formées en temps utile dans les trois séries susmentionnées.
b. Le 20 avril 2016, l'Office a tenu une séance de pourparlers, à laquelle l'ensemble des créanciers ainsi que le débiteur avaient été convoqués, en vue de déterminer un mode de réalisation amiable de la part saisie de la servitude. Seule une partie des créanciers s'est présentée à cette réunion, lors de laquelle I______, après avoir indiqué ne pas souhaiter vendre sa propre part de la servitude, a offert d'acheter la part du poursuivi pour un montant de 2'000 fr.
L'Office a soumis cette proposition aux créanciers et leur a fixé un délai pour se déterminer. Dans le délai imparti, deux créanciers, soit la CONFEDERATION SUISSE et l'ETAT DE GENEVE, se sont opposés à la vente de gré à gré à I______ de la part de la servitude dont L______ est titulaire, considérant le prix insuffisant. Les autres créanciers ont accepté la proposition ou ne se sont pas déterminés.
Egalement consulté, le poursuivi ne s'est pas déterminé dans le délai imparti.
B. a. Par acte du 27 septembre 2016, l'Office a saisi la Chambre de surveillance d'une requête de fixation du mode de réalisation de la part saisie de la servitude personnelle.
b. Invités par la Chambre de céans à se déterminer, deux créanciers (H______ et E______ SA) s'en sont rapportés à justice, l'un (J______ SA) a confirmé accepter la proposition d'achat de gré à gré formulée par I______ et cette dernière a réitéré cette proposition. Les autres créanciers, ainsi que le poursuivi, ne se sont pas prononcés.
c. La Chambre de surveillance a tenu une audience le 2 février 2017, à laquelle la plupart des créanciers ainsi que le poursuivi se sont excusés ou ne se sont pas présentés.
A cette occasion, le représentant de l'Office a indiqué que l'estimation de la valeur du droit saisi, telle qu'elle figurait dans les procès-verbaux de saisie, ne résultait pas d'une expertise mais de l'évaluation à laquelle avait procédé l'huissier saisissant sur la base de son expérience. Lors des pourparlers, une valeur de 20'000 fr. pour la part du débiteur (et donc de 40'000 fr. pour la servitude complète) avait été évoquée sans susciter d'opposition.
I______ a précisé avoir fixé le montant de son offre de rachat de la part de son ex-époux non pas en fonction de la valeur de la servitude, sur laquelle elle ne pouvait s'exprimer, mais de ce qu'elle était prête à payer pour acquérir cette part, compte tenu de ce que son ex-époux lui devait encore et qu'elle ne pourrait vraisemblablement pas recouvrer. Son offre s'entendait payable en espèces, sans compensation avec les créances dont elle disposait contre le poursuivi.
La représentante de la CONFEDERATION SUISSE et de l'ETAT DE GENEVE a indiqué que, selon l'opinion des experts mis en œuvre dans l'intervalle par ces derniers, la valeur de la servitude pouvait être évaluée à 20'000 fr. et par conséquent celle de la part saisie à 10'000 fr. Ces deux créanciers ne s'opposaient dès lors plus à une vente de gré à gré à I______ pour un montant de 2'000 fr.
H______, créancier participant à la série n° 12 xxxx46 N, a formulé une offre d'achat de gré à gré de la part saisie pour un montant de 15'000 fr., payable en espèces et sans compensation.
Au terme de l'audience, un délai au 16 février 2017 a été imparti aux parties pour se déterminer si elles le souhaitaient.
d. Dans le délai imparti, une créancière (J______ SA) a réitéré son accord sur la proposition faite par I______, et trois créanciers (la CONFEDERATION SUISSE, l'ETAT DE GENEVE et G______ SA) se sont prononcés en faveur de l'acceptation de l'offre de rachat faite par H______.
I______, par lettre du 15 février 2017, a déclaré porter son offre à un montant de 16'000 fr., payable en espèces et sans compensation.
Le poursuivi ne s'est pas déterminé.
e. Copie de la nouvelle offre de I______, ainsi que des déterminations reçues de divers créanciers, ont été communiquées aux parties à la procédure par pli du 1er mars 2017.
Par courrier du même jour, la Chambre de surveillance a informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
Les éléments patrimoniaux d'un autre type visés par le texte allemand de l'art. 132 al. 1 LP se réfèrent au cas dans lesquels les droits à réaliser s'entremêlent avec ceux d'autres personnes que le débiteur, au point qu'il est difficile de considérer ces éléments isolément et de les traiter sans tenir compte des intérêts de ces tiers (Rutz/Roth, in BAK SchKG I, n° 46 ad art. 132 LP; DCSO/395/2008 consid. 1). Entrent dans cette catégorie, notamment, les servitudes personnelles au sens de l'art. 781 al. 1 CC, soit celles stipulées au profit de personnes individuellement déterminées prises comme telles et non comme propriétaires actuels d'un "fonds dominant" (Steinauer, Les droits réels, tome II, 4ème édition, 2012, § 2190; DCSO/395/2008 consid. 1c; Rutz/Roth, op. cit., n° 46 ad art. 132 LP). Bien que rattachées à la personne du débiteur, de telles servitudes grèvent en effet toujours un bien "servant", de telle sorte que leur mode de réalisation doit être adapté à leur contenu ainsi qu'aux circonstances de l'espèce.
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la requête.
Selon l'art. 132 al. 3 LP, l'autorité de surveillance pourra notamment ordonner la vente aux enchères ou confier la réalisation à un gérant. Elle pourra également prendre toute autre mesure, en particulier ordonner la vente de gré à gré, et ce même sans l'accord de tous les intéressés (Rutz/Roth, op. cit., n° 47 ad art. 132 LP).
Ce n'est que si l'élément patrimonial saisi est une part de communauté, au sens de l'art. 1 al. 1 et 2 OPC, que le pouvoir de l'autorité de surveillance est limité : seules pourront en effet être ordonnées, dans cette hypothèse, la dissolution de la communauté (suivie de sa liquidation) ou la vente aux enchères de la part de communauté saisie (art. 10 al. 2 OPC).
3.2 La marge de manœuvre dont dispose la Chambre de céans pour fixer le mode de réalisation n'est en l'espèce pas limitée par les dispositions de l'OPC : bien que le débiteur et son ex-épouse soient conjointement titulaires de la servitude personnelle de parking, leurs relations sont en effet régies par analogie par les règles de la copropriété (art. 646 et suivants CC) et non celles de la propriété commune (art. 652 et suivants CC) en vertu de l'art. 740a al. 1 CC, applicable par renvoi de l'art. 781 al. 3 CC, avec pour conséquence que l'OPC ne leur est pas applicable.
Les créanciers, le débiteur et la cotitulaire de la servitude (par ailleurs créancière) ont eu l'occasion de se déterminer devant la Chambre de céans. Les créanciers qui l'ont fait se sont tous prononcés en faveur de la vente de gré à gré.
Ce mode de réalisation paraît effectivement être le mieux à même, dans le cas particulier, de concilier les intérêts d'une part des créanciers et du poursuivi à une réalisation la plus avantageuse possible et, d'autre part, des tiers intéressés, en particulier de l'ex-épouse du poursuivi, cotitulaire de la servitude, laquelle souhaite conserver l'usage de l'emplacement de parking auquel elle donne droit. Il résulte en particulier de l'offre ferme formulée par cette dernière dans le cadre de la présente procédure que le produit d'une telle vente de gré à gré s'élèvera au moins à 16'000 fr., montant qui, selon toute vraisemblance, s'approche de la valeur vénale du droit saisi. Il n'apparaît par ailleurs pas qu'un autre mode de réalisation, en particulier la vente aux enchères de la part de servitude dont le poursuivi est titulaire, permettrait d'espérer un produit supérieur, alors même qu'il engendrerait des coûts d'organisation et de publicité supérieurs.
La vente de gré à gré de la part de servitude personnelle revenant au poursuivi sera ainsi ordonnée.
PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance :
A la forme :
Entre en matière sur la requête de l'Office des poursuites tendant à la fixation du mode de réalisation de la part d'une moitié dont L______ est titulaire dans la servitude personnelle d'usage du box n° 1______ grevant l'immeuble n° 2______ de la commune de N______, part saisie dans le cadre des séries n°s 11 xxxx88 P, 11 xxxx83 H et 12 xxxx46 N.
Au fond :
Dit que cette part devra être réalisée par vente de gré à gré au sens de l'art. 130 LP, pour un montant minimal de 16'000 fr.
Siégeant :
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Madame Florence KRAUSKOPF et Monsieur Patrick CHENAUX, juges; Madame Marie NIERMARECHAL, greffière.
La présidente :
Valérie LAEMMEL-JUILLARD
La greffière :
Marie NIERMARECHAL
Voie de recours :
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.