DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 9 AVRIL 2009
Cause A/3691/2009, plainte 17 LP formée le 14 octobre 2008 par M. C______.
Décision communiquée à :
M. C______
Etat de Genève, administration fiscale cantonale
Rue du Stand 26
Case postale 3937
1211 Genève 3
Rue du Stand 26
Case postale 3937
1211 Genève 3
EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie, formant les séries nos 05 xxxx22 K et 06 xxxx74 C, requises à l'encontre de M. C______ par l'Etat de Genève, administration fiscale cantonale, et la Confédération suisse, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a exécuté une saisie immobilière portant sur la parcelle n° xx49, dont dépend la parcelle n° xx50 pour un quart, plan y, sise à V-village, commune de V______.
Requis de procéder à sa réalisation, l'Office a, par décisions du 6 octobre 2008, estimé le bien immobilier en question à 115'000 fr., soit le montant retenu par M. H______, architecte mandaté par ses soins.
B. Par requête formée 14 octobre 2008, M. C______ a adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle expertise.
Par ordonnance du 16 octobre 2008, la Commission de céans a imparti au requérant un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une avance de frais de 1'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. G______.
Cette avance a été versée dans le délai imparti et l'expert a présenté son rapport le 3 février 2008 avec une note d'honoraires de 1'049 fr. 10.
M. G______ a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 90'545 fr.
Invités à se déterminer, l'Office et les poursuivants ont répondu qu'ils n'avaient pas d'observations à formuler. I______SA, déclarant agir pour le compte de M. C______, a répondu qu'elle était "d'accord d'entrer en discussion pour tout règlement concernant" le bien en question.
EN DROIT
Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux estimations de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 ORFI) et avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), estimations qui peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; ATF non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1 et 7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3).
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003).
En tant que poursuivi le requérant a qualité pour solliciter une nouvelle expertise.
Sa demande est donc recevable.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199).
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 ; ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; arrêts non publiés 5A_450/2008 et 5A_451/2008, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ;Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas d’estimations divergentes des experts.
4.a. En l'espèce, la parcelle n° xx49 est située en zone agricole et la parcelle n° xx50, soit un chemin de desserte, en zone 4B protégée.
Les deux experts ont retenu, pour la parcelle n° xx49 de 12'935 m2, une valeur de 7 fr./m2, soit un total de 90'545 fr, étant précisé que, s'agissant d'un terrain soumis au droit foncier rural, seule la Commission foncière agricole pouvait en fixer la valeur licite, et que le prix au m2 précité, représentait, aux dires du second expert, le sommet de la fourchette pour les prix retenus par ladite Commission.
4.b. S'agissant de la parcelle n° xx50, le premier expert a retenu que ce chemin vicinal, situé en zone 4B protégée, était inconstructible en vertu des servitudes de passages réservées aux parcelles desservies mais qu'il offrait néanmoins des droits à bâtir, non exploitables en l'état, mais qui pourraient théoriquement être cédés, raison pour laquelle la valeur de cette dépendance était supérieure à celle de la parcelle de base. Il a ainsi estimé le prix au m2 à 100 fr., soit 22'800 fr. pour les 228 m2 concernés.
L'expert mandaté par la Commission de céans a, en revanche, retenu que la copropriété de ce chemin n'avait aucune valeur. Il a souligné que ce bien ne pouvait représenter un autre "droit" que celui de partager les charges d'entretien, car il n'y avait pas de droits à bâtir potentiels ou existants rattachés à celui-ci, même s'il était situé en zone à bâtir 4B, et que sa forme ne permettait pas la réalisation d'une quelconque construction. Dit expert a, en outre, précisé qu'en zone 4B de construction les droits de construction ne s'exprimaient pas en fonction d'une densité mais en fonction de gabarits.
La Commission de céans considère que l'avis de son expert est pertinent et convaincant et l'emporte sur celui du premier expert, tel que rappelé ci-dessus.
Elle se référera en conséquence intégralement à cette seconde estimation et fixera la valeur vénale des parcelles dont il est question à 90'545 fr.
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, le coût de cette dernière restera à sa charge.
La note d'honoraires étant inférieure au montant de l'avance de frais versée par le requérant, le Service financier du Palais de justice sera invité à lui restituer le solde de cette avance, soit 450 fr. 90 (1'500 fr. - 1'049 fr.).
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 14 octobre 2008 par M. C______ dans le cadre des poursuites formant les séries nos 05 xxxx22 K et 06 xxxx74 C.
Au fond :
Fixe à 90'545 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° xx49, dont dépend la parcelle n° xx50 pour un quart, plan 25, sise à V-village, commune de V______.
Fixe à 1'049 fr. 10 les frais de l'expertise effectuée par M. G______.
Invite le Service financier du Palais de justice à verser 1'049 fr. 10 à M. G______ et à restituer 450 fr. 90 à M. C______.
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Denis MATHEY et Didier BROSSET, juges assesseurs.
Au nom de la Commission de surveillance :
Véronique PISCETTA Ariane WEYENETH Greffière : Présidente :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le