DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 30 OCTOBRE 2008
Cause A/1647/2008, plainte 17 LP formée le 5 mai 2008 par M. K______, élisant domicile en l'étude de Me Denis MATHEY, avocat, à Genève.
Décision communiquée à :
domicile élu : Etude de Me Denis MATHEY, avocat Quai Gustave-Ador 2
1207 Genève
domicile élu : Etude de Me Bernard LACHENAL, avocat Rue du Rhône 65
1204 Genève
EN FAIT
Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° 05 xxxx08 J dirigée contre M. K______ à la requête de D______ GmbH, portant sur l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a fixé, par décision du 24 avril 2008, communiquée par courrier recommandé, la valeur d'estimation dudit immeuble à 1'500'000 fr. soit la valeur retenue par l'architecte mandaté par ses soins, M. E______ dans son rapport du 12 avril 2008.
Par courrier du 5 mai 2008, M. K______ a requis une nouvelle expertise de son bien immobilier.
Par Ordonnance du 13 mai 2008, la Commission de céans a imparti à M. K______ un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder au versement d'une avance de 4'000 fr. pour les frais de l'expertise sollicitée, et désigné M. T______ pour procéder à une nouvelle expertise, et ce, après s'être assurée que les parties n'avaient pas de motifs de récusation à faire valoir à son encontre.
M. K______ a procédé à l'avance de frais requise dans le délai imparti.
L'expert M. T______ a rendu son rapport le 28 août 2008, accompagné de sa note d'honoraires d'un montant de 3'600 fr. et a fixé la valeur du bien immobilier considéré à 1'650'000 fr.
Le 3 septembre 2008, la Commission de céans a écrit à M. T______ en vue d'obtenir des précisions quant aux quelques divergences existantes entre les deux expertises relatives au calcul de la surface du terrain, des mètres cubes du bâtiment principal ainsi qu'au niveau du prix des raccordements extérieurs.
Le 18 septembre 2008, M. T______ a fait parvenir à la Commission de céans son rapport complémentaire, expliquant que les divergences quant à la surface de la parcelle sont dues à un changement de technique de mensuration, la première expertise retenant des mensurations remontant à 1936 avec les techniques de cette époque, alors que pour son expertise, les mesures ont été effectuées en avril 2008 au moyen d'appareils électroniques. La différence de m3 du bâtiment est due au fait qu'il n'y a pas lieu de retenir les avant-toits puisqu'ils ne présentent pas un porte-à-faux de plus d'un mètre cinquante ainsi que par l'exclusion des divers et imprévus qui ne sont pas mentionnés dans la norme SIA 116. S'agissant des frais de raccordement, M. T______ explique avoir retenu un forfait de 25'000 fr. selon la "notice explicative relative à l'estimation de la valeur de biens immobiliers bâtis en zone de développement" éditée par l'Office cantonal du logement contrairement au premier expert.
Invitée à se déterminer, D______ a écrit à la Commission de céans le 9 octobre 2008, constatant que la parcelle est effectivement de 1'xxx m2 selon le rapport de M. T______. Pour le surplus, D______ s'en rapporte à la justice.
Pour sa part, M. K______ n'a déposé aucune observation complémentaire.
L'Office a fait parvenir son rapport le 8 octobre 2008, relevant que ce sera effectivement une parcelle de 1'xxx m2 qui fera foi le jour de la vente, étant précisé qu'entre les deux expertises, le Registre foncier a été modifié. L'Office relève que s'agissant des volumes et de la différence existant au niveau du bâtiment 841, l'incidence sera faible au niveau du prix, étant précisé que les m3 n'apparaissent pas dans le placard de vente, considérant que le seul point à trancher est celui de la différence de prix entre les deux expertises. L'Office note que la seule différence entre les deux expertises réside dans une décote pour "mise à jour légale" de 10 à 15 % liée à l'incertitude due au dépassement du coefficient d'utilisation du sol maximum admis par la loi.
EN DROIT
La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de réalisation dans la poursuite en réalisation de gage.
La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi (art. 13 al. 1 LaLP).
Elle est donc recevable.
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI.
Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la nos 08 xxxx79 Z, 08 xxxx80 Y, 08 xxxx81 X, 08 xxxx82 W et 08 xxxx83 V Commission communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de manière circonstanciées dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans l'estimation précédente.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts.
4a. En l'espèce, l'expert mandaté par la Commission de céans a estimé la parcelle à réaliser à une valeur vénale de 1'650'000 fr. alors que l'expert mandaté par l'Office a retenu pour sa part une valeur vénale de 1'500'000 fr.
Si l'on fait abstraction de la décote de 10 à 15 % opérée par l'expert M. E______ mandaté par l'Office sur laquelle il conviendra de revenir, il est à noter que le résultat des deux expertises serait à défaut relativement semblables, puisque la première expertise arrive à une valeur de 1'670'000 fr., mais avec quelques différences quant au mode de calcul.
4.b. S'agissant des m2, l'Office indique que la rectification a été opérée au Registre foncier et que le métrage y figurant est de 1'xxx m2, résultat obtenu par des moyens moderne, alors que les chiffres initiaux étaient la résultante de relevés datant de 1936. Ce sera donc bien une surface de 1'xxx m2 qui devra être retenue et figurer sur le placard.
4.c. L'objectif d'une expertise étant de déterminer le produit prévisible lors d'une vente aux enchères ainsi que les éléments essentiels devant figurer sur le placard, la Commission de céans rappellera que les deux experts sont arrivés aux mêmes résultats quant au prix, soit 1'670'000 fr. pour le premier expert, 1'650'000 fr. pour l'expert mandaté par la Commission de céans.
Le seul problème qu'il convient encore de résoudre est celui de déterminer si une décote de 10 à 15% doit être opérée du fait du dépassement du CUS et de la déconvenue tant administrative que financière qui pourraient en découler.
La Commission de céans constate à ce sujet que le premier expert utilise à ce sujet le conditionnel, étant donné qu'il s'agit d'un évènement futur incertain et que partant, une expertise a pour objectif de fixer une valeur objective et actuelle au bien immobilier en question. Seuls des évènements futurs certains, tels par exemple un projet d'autoroute, ou encore d'immeubles adjacents pour lesquels les autorisations sont devenues définitives, pourraient influencer la valeur retenue. Ainsi, la Commission de céans estime qu'il n'y a pas lieu de retenir de décote de ce fait sur ce bien, mais partage l'opinion de l'Office quant à la nécessité d'attirer l'attention des acheteurs sur cette problématique juridique et l'éventualité pour l'adjudicataire de devoir en assumer les conséquences financièrement parlant (art. 45 al. 1 let d ORFI et art. 49 al. 2 ORFI).
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la valeur vénale en question à 1'650'000 fr.
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. K______ le 5 mai 2008 dans le cadre de la poursuite n° 05 xxxx08 J.
Au fond :
Fixe à 1'650'000 fr. la valeur de l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______.
Fixe à 3'600 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. K______.
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'600 fr. à l'expert, M. T______, architecte ainsi qu'à restituer à M. K______ la somme de 400 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise.
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; M. Christian CHAVAZ et M. Philipp GANZONI, juges assesseurs.
Au nom de la Commission de surveillance :
Véronique PISCETTA Philippe GUNTZ Greffière : Président :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le