DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 30 OCTOBRE 2008
Causes jointes A/2034/2008 et A/2020/2008, demandes de nouvelle expertise formées respectivement le 3 juin 2008 par le Crédit Suisse et le 8 juin 2008 par Mme B______.
Décision communiquée à :
Mme B______
Crédit Suisse
Credit Risk Management
Affaires spéciales, CKWR10
Case postale 5722
1002 Lausanne
M. B______
G______ SA
Confédération suisse, c/o Etat de Genève, administration fiscale cantonale (IFD)
Rue du Stand 26
Case postale 3937
1211 Genève 3
Rue du Stand 26
Case postale 3937
1211 Genève 3
EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie nos 06 xxxx89 R, 06 xxxx90 P, 06 xxxx91 N, 06 xxxx92 M, 06 xxxx47 T et 07 xxxx65 L, formant la série n° 06 xxxx89 R, requises par l'Etat de Genève, administration fiscale cantonale, la Confédération suisse et G______ SA à l'encontre de M. B______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a exécuté une saisie immobilière portant sur la part de copropriété (1/2) de la parcelle n° ______ (-1), dont dépend la parcelle n° ______ pour un quart, sise , chemin Y, commune de Cologny. Requis de procéder à sa réalisation, l'Office a, par décisions du 29 mai 2008, estimé la part du poursuivi sur le bien immobilier en question à 2'400'000 fr., soit le montant retenu par M. G, architecte mandaté par ses soins (1/2 de 4'800'000 fr.).
B. Par requêtes formées respectivement le 3 et le 8 juin 2008, le Crédit Suisse, créancier gagiste (cause A/2034/2008), et Mme B______, copropriétaire pour moitié de l'immeuble (cause A/2020/2008), ont adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle expertise.
Par ordonnance du 20 juin 2008, la Commission de céans a imparti aux requérants un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une avance de frais de 3'000 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. Z______.
Cette avance a été versée dans le délai imparti et l'expert a présenté son rapport 29 septembre 2008 avec une note d'honoraires de 3'000 fr.
M. Z______ a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 8'200'000 fr., soit à 4'100'000 fr. la part de copropriété de M. B______.
Invités à se déterminer, l'Office a répondu qu'il s'en rapportait à l'appréciation de la Commission de céans, le Crédit suisse, l'Etat de Genève et la Confédération suisse ont déclaré ne pas avoir d'observations à formuler. Mme B______ et M. B______ n'ont pas donné suite.
EN DROIT
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003).
En tant que, respectivement, créancier gagiste et tiers propriétaire, les requérants ont qualité pour solliciter une nouvelle expertise.
Leurs demandes sont donc recevables.
Conformément à l'art. 70 LPA, applicable par renvoi de l'art. 13 al. 5 LaLP, les causes A/2034/2008 et A/2020/2008 seront jointes en une même procédure sous cause A/2020/2008.
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad art. 97 n° 6 et 8).
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199).
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 ; ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; arrêts non publiés 5A_450/2008 et 5A_451/2008, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas d’estimations divergentes des experts.
4.a. En l'espèce, le premier expert a admis une valeur intrinsèque de 7'500'000 fr., retenant les montants de 2'000 fr/m2 pour la parcelle n° ______ (3'468'000 fr.), 1'000 fr./m2 pour la parcelle n° ______ (215'000 fr.), 1'650 fr./m3 pour la villa (3'300'000 fr.), 500 fr./m3 pour le logement de fonction et le garage (315'000 fr.) et 200'000 fr. pour les aménagements extérieurs. Il a toutefois considéré que, s'agissant de l'estimation d'une seule part de copropriété, la valeur vénale de celle-ci devait être égale à la valeur de rendement, qu'il a fixée à 4'800'000 fr., divisée par deux soit, 2'400'000 fr.
Le second expert, a admis une valeur intrinsèque de 8'200'00 fr. (montant arrondi), soit pour chacun des deux copropriétaires 4'100'000 fr. retenant les montants de 3'000 fr./m2 pour la parcelle principale (5'202'000 fr.), 1'500 fr./m2 pour la parcelle dépendante (322'500 fr.), 1'000 fr./m3 pour la villa (2'058'000 fr.), 600 fr./m3 pour l'habitation du personnel (405'000 fr.), 500 fr./m3 pour le garage (75'000 fr.) et a déduit 10 % (253'000 fr.) au titre de vétusté et travaux à terminer pour tenir compte de la remise en état des chambres du personnel. Pour les aménagement extérieurs, il a retenu 400'000 fr., déduction faite de l'estimation des travaux à terminer (50'000 fr.).
Les deux experts ont noté que la parcelle en question, sise sur le coteau de Cologny, face au lac, se trouve dans une zone résidentielle très recherchée et que la construction, suite aux travaux de transformations entrepris, est devenue une luxueuse villa de maître.
4.b. La Commission de céans retient que l'observation de M. Z______ au sujet du rapport du premier expert, selon laquelle il s'agit de toute évidence d'une propriété qui n'est pas destinée à la location et qu'une valeur de rendement, qui concerne une estimation en général calculée par le département des finances du canton de Genève, n'a que peu d'importance et n'est donc pas déterminante, est pertinente.
S'agissant de la valeur intrinsèque, les deux expertises divergent principalement sur le prix de la parcelle principale d'une surface de 1'734 m2. Le premier expert a retenu une valeur de 2000 fr./m2, tout en relevant que, de par sa situation, ce bien pourrait être négocié à une valeur bien supérieure à sa valeur intrinsèque. Le second expert a relevé que le prix d'achat d'un tel terrain était difficile à estimer. Il a fait état d'une publication dans la FAO du ______ 2008 relative à la vente d'une propriété sise au chemin Z______ dans la même commune - avec une vue plus large sur le lac mais plus proche des nuisances de la circulation sur le quai de Cologny - au prix de 13'600'000 fr., soit, environ, 4'000 fr./m2 pour le terrain et 950 fr./m3 pour la villa et a conclu qu'une valeur de 3'000 fr./m2 pour le terrain considéré devait être admise en raison de la rareté du site, du calme constaté vu la faible circulation de véhicules à moteur, de la proximité du village de Cologny et ses équipements scolaires et commerciaux, et de celle du lac et du Golf de Genève. Dit expert a ainsi fait implicitement référence à la méthode comparative pour fixer ce prix. A ce sujet, la Commission de céans relèvera que, selon la liste des prix indicatifs 2008 pour les terrains en zone villa (5) publiée sur le site internet www.expert-immo.ch sur mandat de l'UBS avec la collaboration de courtiers de la place et basée notamment sur l'analyse de transactions récentes, la valeur retenue pour les parcelles de "Cologny-Lac" oscille entre 2'200 fr. et 3'300 fr. par m2.
S'agissant de l'estimation de la villa, la valeur retenue par le second expert est inférieure à celle fixée par l'expert mandaté par l'Office (1'000 fr./1'650 fr.). Celui-là a toutefois relevé que des travaux restaient à terminer, à savoir l'étanchéité de la partie inférieure (façade est, à l'angle sud) et la peinture des avants toits, et que de nombreuses pièces de taille étaient entreposées et attendaient d'être mises en place.
Enfin, les experts divergent sur la valeur des aménagements extérieurs. Le premier l'a estimée à 200'000 fr., sans toutefois donner d'explications ; le second l'a fixée à 400'000 fr., exposant notamment que la parcelle était entièrement clôturée par une barrière en fer forgé, fermée par des lames métalliques prolongeant l'intimité des lieux et empêchant les regards indiscrets de l'extérieur et que les terrasses et l'entrée de la villa étaient revêtues de plaques de marbre. Outre l'estimation de la clôture et des plantations sur quelque 1'300 m2 (295'000 fr.), dit expert a également tenu compte des installations de sécurité extérieures (détecteurs, télévision et interphone ; 100'000 fr.) et du système de canalisations et d'arrosage (55'000 fr.) et a déduit 50'000 fr. au titre de travaux à terminer.
4.c. La Commission de céans considère en conséquence que la valeur intrinsèque fixée par l'expert qu'elle a mandaté se fonde sur des critères pertinents. Les montants que celui-ci a retenus pour le prix du terrain et de la construction paraissent plus réalistes, compte tenu de la conjoncture immobilière et des caractéristiques de l'immeuble.
En conséquence, conformément à cette seconde estimation, à laquelle elle se réfère intégralement s'agissant d'un domaine spécifique et technique (ATF 120 III 79 précité), la Commission de céans fixera la valeur vénale de la part de copropriété pour moitié de l'immeuble dont il est question à 4'100'000 fr.
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
Préalablement :
Joint les causes A/2034/2008 et A/2020/2008 en une même procédure sous cause A/2020/2008.
A la forme :
Déclare recevables les demandes de nouvelles expertises formées les 3 et 8 juin 2008 par, respectivement, le Crédit suisse et Mme B______ dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie nos 06 xxxx89 R, 06 xxxx90 P, 06 xxxx91 N, 06 xxxx92 M, 06 xxxx47 T et 07 xxxx65 L, formant la série n° 06 xxxx89 R et dirigées contre M. B______.
Au fond :
Fixe la valeur d'estimation de la part de copropriété (1/2) de la parcelle n° ______ (______-1), dont dépend la parcelle n° ______ pour un quart, sise , chemin Y, commune de Cologny à 4'100'000 fr.
Fixe à 3'000 fr. les frais de l'expertise effectuée par M. Z______.
Invite le Service financier du Palais de justice à verser à M. Z______ la somme de 3'000 fr.
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et Mme Valérie CARERA, juges assesseur(e)s.
Au nom de la Commission de surveillance :
Véronique PISCETTA Ariane WEYENETH Greffière : Présidente :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le