DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 2 OCTOBRE 2008
Cause A/2117/2008, plainte 17 LP formée le 12 juin 2008 par M. et Mme V______ élisant domicile en l'étude de Me François BELLANGER, avocat, à Genève.
Décision communiquée à :
domicile élu : Etude de Me François BELLANGER, avocat Avenue Léon-Gaud 5
1206 Genève
Rue du Rhône 8
Case postale 2600
1211 Genève 2
EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites nos 05 xxxx20 J, 04 xxxx90 J et 04 xxxx53 S dirigées contre M. V______ ainsi que nos 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F dirigées contre Mme V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a rendu une décision le 4 juin 2008 fixant la valeur de l'usufruit n° 4xxx grevant la parcelle n° 1XXX, plan 15, sise à C______ et dont les bénéficiaires sont M. V______ et son épouse Mme V______ à 980'000 fr. Par acte du 12 juin 2008, M. V______ a requis une nouvelle expertise de son usufruit.
B. Par Ordonnance du 17 juin 2008, la Commission de céans a imparti à M. V______ un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder à une avance de frais de 4'000 fr. pour les frais d'expertise sollicitée, et désigné M. G______ pour procéder à une nouvelle expertise, après s'être assuré que les parties n'avaient pas de motif de récusation à faire valoir à son encontre.
M. V______ a procédé à l'avance de frais le 27 juin 2008, soit dans le délai imparti.
C. L'Administration fiscale a informé la Commission de céans de ce qu'elle avait donné contrordre à la poursuite n° 04 xxxx53 S, soit la seule la concernant.
Le 20 août 2008, l'expert M. G______ a rendu son rapport, accompagné de sa note d'honoraire d'un montant de 3'225 fr. et a fixé la valeur de l'usufruit sur ce bien immobilier à 1'200'000 fr.
Invités à présenter leurs observations, l'Office a déclaré dans son rapport du 10 septembre 2008 s'en rapporter à la justice.
Pour sa part, M. V______ relève que le rapport de l'expert contient des lacunes, s'agissant de l'estimation de la valeur intrinsèque ou de rendement de la maison, puisqu'il est basé sur les valeurs immobilières de 2007, sans tenir compte de la crise financière qui frappe les différents marchés et du resserrement du crédit, qui a entraîné une baisse sur les biens dits communs de 5 à 10 %. De plus, M. V______ constate que l'expert n'a pas retenu que le bâtiment est occupé par deux personnes, entraînant une diminution considérable de la valeur d'usage du bien. S'agissant de la valeur de calcul de l'usufruit, il estime que vu l'état de santé de son épouse, son espérance de vie est sensiblement réduite par rapport aux 29 ans retenus par l'expert, produisant en cela un certificat médical d'incapacité totale de travail. M. V______ estime pour en terminer que la valeur de l'usufruit devrait être nettement inférieure.
EN DROIT
La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de réalisation dans la poursuite en réalisation de gage.
La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi (art. 13 al. 1 LaLP).
Elle est donc recevable.
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI.
Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la Commission communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de manière circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans l'estimation précédente.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Benedict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts.
4.a. Quand au choix de la table de capitalisation retenue, la Commission de céans ne peut se permettre de suivre la position de M. V______, qui explique que vu les problèmes de santé récurrents de son épouse, son espérance de vie s'en retrouve réduite, voire risquent d'entraîner un décès prématuré. Outre le fait que la seule pièce produite est un certificat d'arrêt de travail complet et qu'il n'est pas possible de se faire une idée des maux dont souffre Mme V______, la Commission ne s'écartera pas d'une table de capitalisation pour calculer son espérance de vie moyenne, issue de données statistiques. Par essence, une table de capitalisation tient compte d'une espérance de vie moyenne et non pas du cas particulier, et la date de décès de chacun demeure, fort heureusement, impossible à déterminer précisément par des statistiques. La Commission ne peut ainsi s'en tenir qu'à des tables de capitalisation pour fixer l'espérance de vie de Mme V______.
Quant au choix de la table de capitalisation, la Commission de céans retiendra comme le second expert celle qui est la plus favorable à l'intéressée, soit la "Table GRF de l'Association des compagnies suisses d'assurance vie" qui donne une espérance de vie pour Mme V______ de 29 ans.
4.b. S'agissant de la valeur de rendement, les deux experts se rejoignent, que ce soit en l'écrivant expressément ou que cela ressortisse de leurs calculs, quant au fait que le résultat est très théorique, s'agissant d'un objet occupé par des copropriétaires et hors de tout contrat de bail.
M. V______ conteste la valeur vénale retenue (2'400'000 fr.) par le deuxième expert du fait que la villa étant occupée, celle-ci serait sensiblement inférieure. La Commission ne peut suivre cette façon de voir les choses du fait que la villa n'est pas occupée par des locataires au bénéfice d'un contrat de bail qu'il aurait fallu résilier et ce qui aurait fait baisser la valeur vénale du bien à réaliser, mais par des usufruitiers. Ainsi, pour le cas où plusieurs personnes sont bénéficiaires d'un usufruit comme dans le cas d'espèce, les règles de la copropriété (art. 646 à 651 CC) sont applicables lorsque les bénéficiaires n'ont pas entre eux un lien ayant fait naître une propriété commune et si tel est le cas, les règles de la propriété commune des art. 652 à 654 CC s'appliquent (DCSO/598/2007 du 20 décembre 2007).
Le premier expert a procédé par voie de comparaison, avec quelques offres d'objets similaires dans la région pour retenir une valeur de rendement de 71'400 fr. pour un objet neuf et 76'000 fr. par le deuxième expert par estimation pour un bien parfaitement entretenu, soit des valeurs relativement similaires. La Commission retiendra encore une fois la valeur la plus favorable, soit 76'000 fr.
4.c. Il existe une différence du correctif apporté à la valeur en capital de l'usufruit, en raison des coûts de travaux d'entretien différés, soit 124'020 fr. pour le premier expert, et de 60'000 à 80'000 fr. pour le second.
Les deux experts convergent sur l'état de cette maison, construite à la fin des années 60, qui se trouve quasi dans son état d'origine, si ce n'est la salle de bains à l'étage qui a été refaite à une date assez récente.
La Commission ne suivra pas le calcul du premier expert qui a retenu de manière systématique un taux de dépréciation de 30% de vétusté, dont il a déduit 15'000 fr. à titre d'impenses des usufruitiers, pour obtenir le coût des travaux. La Commission préférera suivre le calcul du second expert qui s'en est tenu à une estimation objective des travaux à fournir pour que ce bien soit considéré comme en parfait état, avec une pleine valeur de rendement.
4.d. La quatrième et dernière différence dans l'estimation de ce bien est relative à l'indexation de la rente, inexistante chez le premier expert et partielle chez le second. La Commission suivra également l'avis du second expert qui a retenu une indexation partielle sur le coût de la vie de 0,5 %, devant constater que les rentes sont généralement indexées.
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la valeur de l'usufruit en question à 1'200'000 fr.
Le montant de la note d'honoraire étant inférieur à celui de l'avance de frais effectuée par le requérant, la Caisse du Palais de justice sera invitée à restituer le solde de l'avance, correspondant à une somme de 775 fr. (4'000 fr. ./. 3'225 fr.) au plaignant.
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. V______ le 12 juin 2008 dans le cadre des poursuites, séries nos 05 xxxx20 J, 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F.
Au fond :
Fixe à 1'200'000 fr. la valeur de l'usufruit grevant la parcelle n° 1xxx, plan 15, sise B______, Commune de C______.
Fixe à 3'225 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. V______.
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'225 fr. à l'expert, M. G______, architecte ainsi qu'à restituer à M. V______ la somme de 775 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise.
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Valérie CARERA, juge assesseure et Mme Françoise SAPIN, juge assesseure suppléante.
Au nom de la Commission de surveillance :
Paulette DORMAN Philippe GUNTZ Greffière : Président :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le