DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 4 SEPTEMBRE 2008
Cause A/4997/2007, demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par Mme D______, M. H______, M. I______et Mme J______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat à Genève.
Décision communiquée à :
M. H______
M. I______
Mme J______
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat
MDPF & Associés
Place du Port 2
1204 Genève
Z______ SA
Office des Poursuites
EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx48 A, 05 xxxx30 D, 05 xxxx27 G et 05 xxxx26 H requises à l'encontre, respectivement, de M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ par Z______ SA, portant sur les parcelles nos 1xx1 et 1xx4, plan xx, sises chemin Y______, commune de V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, par décisions du 3 décembre 2007, estimé les biens immobiliers susmentionnés à 190'000 fr. (parcelle n° 1xx1) et 22'000 fr. (parcelle n° 1xx4), soit les montants retenus par M. X______, architecte mandaté par ses soins.
B. Le 13 décembre 2007, M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ ont adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle expertise.
Par ordonnance du 20 décembre 2007, la Commission de céans a imparti aux prénommés un délai au 14 janvier 2008 pour effectuer une avance de frais de 2'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. O______.
Suite à la demande de récusation dudit expert par M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______, la Commission de céans a, par ordonnance du 9 janvier 2008, désigné M. R______en cette qualité et confirmé le délai au 14 janvier 2008 pour verser l'avance de frais.
M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ ayant demandé la récusation de ce second expert, la Commission de céans a, par ordonnance du 11 février 2008, désigné M. Q______et constaté que l'avance de frais de 2'500 fr. avait été effectuée le 14 janvier 2008.
C. M. Q______a présenté son rapport le 12 mai 2008, avec une note d'honoraires de 1'102 fr. 90. Il a estimé la valeur vénale de la parcelle n° 1xx1 à 356'630 fr. et celle de la parcelle n° 1xx4 à 55'290 fr., montants arrondis à, respectivement, 360'000 fr. et 55'000 fr.
Les parties, ainsi que l'Office, ont été invités à présenter leurs observations.
Seul l'Office a donné suite en déclarant s'en rapporter à justice.
Par courrier du 16 juin 2008, la Commission de céans s'est adressée à la Commission foncière agricole (art. 10 de la Loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LaLDFR ; M 1 10).
Dans sa réponse du 20 août 2008, dite Commission a indiqué qu'au début de chaque année, elle fixait les prix maximum licites pour les achats/ventes de terrains sis en zone agricole et qu'en janvier 2008, ces prix avaient été fixés à 8 fr./m2 pour les terrains agricoles et à 15 fr./m2 pour les terrains viticoles, les plants de vignes se comptant en plus du terrain. Elle a précisé qu'elle s'en tenait à cette décision dans les dossiers qui lui était soumis et que, dans certains cas, il lui arrivait de devoir procéder à une expertise spéciale.
EN DROIT
La présente demande de nouvelle expertise a été déposée en temps utile ainsi que dans les formes prescrites par la loi. Elle est donc recevable.
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas informés par le biais de la publication de la vente prévue par l’art. 29 ORFI, ils doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (cf. ATF 120 III 57, JdT 1996 II 192), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad art. 97 n° 13).
Saisie d'une telle requête apparaissant recevable, la Commission de céans, par voie d'ordonnance présidentielle, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert qu'il charge d'effectuer l'expertise sitôt l'avance de frais payée, en permettant parallèlement aux parties de récuser l'expert désigné et en ordonnant à ce dernier, à défaut de récusation reconnue valable et en cas de paiement de l'avance de frais requise, d'effectuer l'expertise. Elle lui communique à cette fin l'estimation de l'Office et, le cas échéant, le rapport d'expertise sur lequel l'Office s’est basé, et lui enjoint de dresser un rapport écrit de ses opérations, constatations et conclusions, en motivant ces dernières de manière circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans l'estimation précédente.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199).
Il lui faut tenir compte, également, du fait que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas d’estimations divergentes des experts.
4.a. En l'espèce, les biens immobiliers à estimer sont deux terrains nus à vocation agricole - soumis à la Loi fédérale sur le droit foncier rural - situés sur un coteau orienté face au lac Léman qui, de l'avis des deux experts, sont idéalement placés pour une exploitation en vignes. Le premier expert a indiqué que, selon les informations obtenues de la Commission foncière agricole, les fourchettes de prix licites pouvant être retenues étaient de 12 à 15 fr./m2 pour un terrain viticole et a retenu un prix au m2 de 15 fr. pour la parcelle n° 1xx1 (23'775 m2) et de 13 fr. pour la parcelle n° 1943 (3'686 m2) - celle-ci étant plus petite et moins accessible - dont il a déduit 7 fr./m2 au titre de décote pour respectivement zone en friche (1 fr./m2), accès peu aisé (2 fr./m2) et non-constructibilité selon servitude (4 fr./m2). Le second expert a déclaré que si la valeur licite était fixée par la Commission foncière agricole, il existait dans la pratique une certaine souplesse quant au respect de cette limite, dans la mesure où les prix ne sont pas trop éloignés de 20 fr./m2 pour une vigne en AOC dans le secteur Arve-Lac. Il a précisé que, dans le cas particulier, il y avait nécessité de réduire la valeur pour permettre la préparation du sol et la mise en place de nouveaux plants et que le montant de cet investissement pouvait être estimé à 5 fr./m2. Il a ainsi retenu un prix de 15 fr./m2 pour les deux parcelles, relevant qu'il s'agissait d'une valeur indicative, la Commission foncière agricole étant seule habilitée à prononcer un chiffre.
En l'occurrence, dite Commission a indiqué que le prix maximum licite fixé en janvier 2008 était de 15 fr./m2 pour un terrain viticole.
4.b. Au vu des caractéristiques des biens immobiliers considérés, telles que rappelées ci-dessus, la Commission de céans retiendra en conséquence, dans l'intérêt des parties, le prix maximum de 15 fr./m2 pour les deux parcelles, lequel est au demeurant celui admis par le second expert. Les décotes admises par le premier expert au motif que les parcelles sont en friche, d'accès peu aisé et non constructibles et représentant au total 7 fr./m2 ne paraissent pas pertinentes s'agissant de terrains en zone agricole et donc, par définition, non constructibles. Par ailleurs, comme l’a précisé la Commission foncière agricole, les plants de vigne, lorsqu'il y en a, se comptent en plus du terrain.
La valeur vénale de la parcelle n°1xx1 sera ainsi fixée à 356'630 fr. (23'775 m2 x 5 fr.) et celle de la parcelle n° 1xx4 à 55'290 fr. (3'686 m2 x 15 fr.), montants arrondis à, respectivement, 360'000 fr. et 55'000 fr.
Par ailleurs, la note d'honoraires et frais étant inférieure au montant de l'avance de frais versée par les requérants, il y a lieu d'inviter la caisse du Palais de justice à restituer à ces derniers le solde de cette avance, soit 1'397 fr. 10 (2'500 fr. - 1'102 fr. 90).
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx48 A, 05 xxxx30 D, 05 xxxx27 G et 05 xxxx26 H.
Au fond :
Fixe à 360'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 1xx1 sise chemin Y______, commune de V______.
Fixe à 55'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 1xx4 sise chemin Y______, commune de V______.
Dit que les frais de l'expertise sont à la charge M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ et sont couverts par l'avance de frais déjà versée.
Invite le service financier du Palais de justice à verser à M. Q______la somme de 1'102 fr. 90 et à restituer le solde de l'avance de frais, soit 1'397 fr. 10, à M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______.
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et M. Denis MATHEY, juges assesseurs
Au nom de la Commission de surveillance :
Véronique PISCETTA Ariane WEYENETH Greffière : Présidente :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le