DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 24 JUILLET 2008
Cause A/4300/2007, plainte 17 LP formée le 8 novembre 2007 par M. C______, élisant domicile en l'étude de Me Pierre De PREUX, avocat, à Genève.
Décision communiquée à :
domicile élu : Etude de Me Pierre De PREUX, avocat Rue Gourgas 5
Case postale 237
1211 Genève 8
Etat de Genève, administration fiscale cantonale
S______ SA
Office des poursuites
EN FAIT
Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° 05 xxxx77 V dirigée contre M. C______ à la requête de S______ SA ainsi que la réquisition de vente dans le cadre de la poursuite n° 06 xxxx05 V en validation du séquestre n° 06 xxxx86 E, portant sur la parcelle n° 5XXX de la Commune de V______, sise chemin B______ XX, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a fixé, par décision du 26 octobre 2007, communiquée aux parties par lettre-signature, la valeur d'estimation dudit immeuble à 5'750'000 fr., soit le montant retenu par la société d'architectes mandatée par ses soins, A______ Expertise Immobilière SA.
Par acte du 8 novembre 2007, M. C______ a requis une nouvelle expertise de son bien immobilier.
Par Ordonnance du 8 novembre 2007, la Commission de céans a imparti à M. C______ un délai de 10 jours, sous peinte d'irrecevabilité de sa requête, pour procéder à une avance de 4'000 fr. pour les frais de l'expertise sollicitée, et désigné M. H______ pour procéder à une nouvelle expertise, après s'être assurée que les parties n'avaient pas de motif de récusation à faire valoir à son encontre.
M.C______ a procédé à l'avance de frais requise dans le délai imparti.
L'expert M. H______ a rendu son rapport le 6 mai 2008, accompagné de sa note d'honoraires d'un montant de 4'000 fr. et a fixé la valeur du bien immobilier considéré à une valeur de réalisation de 6'020'000 fr. du fait de son occupation actuelle par un locataire, et à une valeur vénale de 6'335'000 fr.
Invités à présenter leurs éventuelles observations sur cette seconde expertise, l'Office et S______ SA n'ont pas formulé de remarques. Pour sa part, l'Administration fiscale de Genève, soit pour elle l'Etat de Genève, a écrit le 23 mai 2008 pour indiquer n'avoir aucune observation à formuler. De son côté, M. C______ a conclu dans un courrier du 26 mai 2008 à ce qu'une valeur de réalisation soit retenue à concurrence de 6'350'000 fr.
Invité à compléter son expertise, notamment quant à la question 4, l'expert a fait parvenir son rapport complémentaire à la Commission de céans en date du 9 juillet 2008.
EN DROIT
La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de réalisation dans la poursuite en réalisation de gage.
La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi (art. 13 al. 1 LaLP).
Elle est donc recevable.
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI.
Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la Commission communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de manière circonstanciées dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans l'estimation précédente.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts.
4a. En l'espèce, l'expert mandaté par la Commission de céans a estimé la parcelle à réaliser à une valeur vénale de 6'350'000 fr. et à 6'020'000 fr. si la vente a lieu alors que le bien est loué, alors que l'expert mandaté par l'Office a retenu pour sa part une valeur vénale de 5'750'000 fr.
4b. L'expert mandaté par la Commission a estimé la valeur réelle ou intrinsèque à 6'335'000 fr (2'036'000 fr. pour le terrain, 3'761'250 fr. pour le bâtiment, 40'000 fr. pour les bâtiments 2755 et 2756 consistant en un garage pour une voiture, une dépendance et un couvert pour trois voitures, 294'800 fr. pour les aménagements extérieurs et raccordements auxquels s'ajoutent des frais secondaires estimés à 5 % du coûts de construction et aménagements extérieurs, soit 204'802 fr.) alors que l'expert mandaté par l'Office est arrivé pour sa part à une valeur intrinsèque de l'ensemble de 5'750'000 fr (1'919'320 fr. pour le terrain, 2'875'000 fr. pour le bâtiment, auquel s'ajoute un facteur de pondération de 1,2 lié à la rareté du bien en question).
Cette différence provient premièrement de l'estimation du terrain, soit 500 fr./m2 selon l'expert mandaté par la Commission de céans (2'036'000 fr.) au lieu de 450 fr./m2 selon l'expert mandaté par l'Office (1'832'400 fr. en ne tenant pas compte du facteur de rareté de 1,2), soit une différence de 203'600 fr.
Deuxièmement, s'agissant du bâtiment, les deux experts ont une divergence quant à son métrage, l'expert mandaté par la Commission de céans retenant un volume de 3'540 m3 selon les normes SIA 116 pour un prix au m3 après déduction de la vétusté de 1'062 fr. 50 et 40'000 fr. pour les dépendances ; l'expert mandaté par l'Office a retenu une surface de 2'850 m3 pour un prix estimé de 1'000 fr. le m3 et 25'000 fr. pour les dépendances.
Troisièmement, l'estimation de l'expert mandaté par la Commission de céans retient un facteur de 5 % sur la valeur des aménagements extérieurs et bâtiments, soit 296'800 fr., à titre de frais secondaires, qui consistent en diverses taxes redevables lors de la construction et la rénovation ainsi que les frais administratifs et financiers, élément non retenu par le premier expert.
Quatrièmement, le premier expert a retenu un taux de rareté du bien de 1,2 sur la valeur du terrain et du bâtiment, facteur non retenu par l'expert mandaté par la Commission de céans.
4.c. La Commission se doit de constater in limine litis que les méthodes de calcul et d'estimation des deux experts sont radicalement différentes en tous points, pour arriver a une différence de valeur de l'ordre 600'000 fr., soit environ 10 % de la valeur de ce bien immobilier. La Commission doit reprendre donc point par point les différents éléments de ces expertises.
La valeur retenue par l'expert mandaté par la Commission de céans pour le prix du terrain, soit 500 fr./m2, paraît plus réaliste, compte tenu de la conjoncture immobilière actuelle, que celle retenue par le premier expert. Dans l'intérêt des parties, la Commission de céans retiendra ainsi la valeur la plus élevée soit 2'036'000 fr.
S'agissant du bâtiment et des m3, la Commission constate que la surface de 2'850 m3 retenue par le premier expert est une estimation sans qu'il soit indiqué le détail ni la base de calcul. La Commission retiendra ainsi les dimensions de l'expert mandaté par la elle, fondées sur la norme SIA 116 usuellement utilisée en pareilles circonstances et après visite du bien immobilier, soit 3'540 m3, étant précisé que la valeur du m3 retenue par les deux experts pour le bâtiment principal est proche (1'000 fr./m3 pour le premier expert auquel il a ajouté un coefficient de 1,2 pour cause de rareté, et 1'062 fr./m3 pour l'expert mandaté par la Commission). La Commission retiendra ainsi la valeur fixée par l'expert mandaté par elle, soit 3'761'250 fr.
S'agissant du couvert et de l'annexe, le premier expert a retenu une valeur globale de 25'000 fr., soit avec un coefficient de rareté de 1,2, une valeur de 37'500 fr. et l'expert mandaté par la Commission un prix de 40'000 fr., impliquant que les deux experts sont très proches. Dans l'intérêt des parties, la Commission retiendra ainsi une valeur de 40'000 fr.
Concernant les aménagements extérieurs, le premier expert a retenu un montant de 50'000 fr. auquel s'ajoute une somme de 37'320 fr. pour un chemin en copropriété, soit 87'320 fr. au total, alors que l'expert mandaté par la Commission a retenu un montant forfaitaire de 80 fr./m2 pour les surfaces non construites, soit 294'000 fr. Il est vrai que pour un bien immobilier usuel, avec chemin d'accès, rosiers, arbres etc., il est usuel de retenir une valeur de 60 fr. à 80 fr. par m2, mais tel ne peut pas être le cas avec le bien immobilier en question du fait de ses particularités. En effet, considérant la situation du bien, situé au cœur d'un domaine agricole de V______, sur une grande parcelle, avec une terrasse en gravillon, un jardin d'agrément avec buis au sud, une partie engazonnée et le solde en prairie, il paraît excessif à la Commission de céans de retenir des aménagements extérieurs de 80 fr./m2 pour une telle parcelle de plus de 4'000 m2, au demeurant peu aménagée. La somme de 87'320 fr., auquel s'ajoute une coefficient de rareté de 1,2, soit environ 105'000 fr. retenue par le premier expert paraît au plus réaliste au vu de la situation du bien et sera retenue par la Commission de céans.
L'expert mandaté par la Commission retient de son côté des frais secondaires, sachant qu'ils peuvent aller de 5 à 12 %, de 5 % de la valeur des bâtiments et des aménagements extérieurs, que la Commission retiendra également sur le principe, mais en modifiera le résultat du fait de la réduction de la valeur des aménagements extérieurs, soit 5 % de 3'906'250 (3'761'250 fr. pour le bâtiment, 40'000 fr. pour les dépendances et 105'000 fr. pour les aménagements extérieurs), soit 195'313 fr.
Le premier expert a retenu un facteur de rareté de 1,2 sur la valeur du bien, non retenu dans la seconde expertise qui s'en est tenue aux caractéristiques intrinsèques du terrain et des aménagements extérieurs d'une part et de la construction d'autre part. La Commission de céans suivra l'avis du second expert, estimant effectivement que ce bien immobilier est plus atypique quant à sa situation qu'un bien d'exception, ce qui ne justifie pas d'ajouter ce coefficient.
Ainsi, la Commission arrêtera la valeur vénale du bien immobilier en question à 6'137'563 fr., arrondie à 6'138'000 fr.
Le Service financier du Palais de justice sera ainsi invité à verser cette somme, qui correspond au montant de l'avance de frais effectuée par M. C______, à l'expert.
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. C______ le 8 novembre 2007 dans le cadre de la poursuite en validation de séquestre n° 06 xxxx05 V et la poursuite en réalisation de gage n° 05 xxxx77 V.
Au fond :
Fixe la valeur d'estimation du bien immobilier sis sur la parcelle n° 5XXX, Commune de V______ à 6'138'000 fr.
Fixe les frais d'expertise à 4'000 fr.
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 4'000 fr. à l'expert, M. H______, architecte.
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Florence CASTELLA, M. Denis MATHEY, juges assesseur(e)s.
Au nom de la Commission de surveillance :
Paulette DORMAN Philippe GUNTZ Greffière : Président :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le