DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU 25 JUIN 2008
Cause A/4995/2007, demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par M. A______et Mme A______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat, à Genève.
Décision communiquée à :
Mme A______
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat
MDPF & Associés
Place du Port 2
1204 Genève
F______ SA
Office des Poursuites
EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx33 A et 05 xxxx34 Z requises à l'encontre, respectivement, de M. A______ et de Mme A______ par la F______ SA, portant sur la parcelle n° xxxx6, plan xxxx5, sise 46, chemin Y______, commune de V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, par décisions du 3 décembre 2007, estimé le bien immobilier susmentionné à 12'940'000 fr., soit le montant retenu par M. C______, architecte mandaté par ses soins.
B. Le 13 décembre 2007, M. A______ et Mme A______ ont adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle expertise.
Par ordonnance du 20 décembre 2007, la Commission de céans a imparti aux prénommés un délai au 14 janvier 2008 pour effectuer une avance de frais de 2'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. Z______.
Suite à la demande de récusation dudit expert par M. A______ et Mme A______, la Commission de céans a, par ordonnance du 9 janvier 2008, désigné M. R______ en cette qualité et confirmé le délai au 14 janvier 2008 pour verser l'avance de frais.
M. A______ et Mme A______ ayant demandé la récusation de ce second expert, la Commission de céans a, par ordonnance du 11 février 2008, désigné M. H______ et constaté que l'avance de frais de 2'500 fr. avait été effectuée le 14 janvier 2008.
C. M. H______ a présenté son rapport le 12 mai 2008, avec une note d'honoraires de 1'102 fr. 90. Il a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 26'700'000 fr.
Les parties, ainsi que l'Office ont été invités à présenter leurs observations.
L'Office a notamment relevé que les prix indicatifs sur lesquels l'expert s'était basé, semblaient plus adaptés à la partie de O______, alors que les montants retenus par M. C______ concernaient plutôt la partie P______.
M. A______ et Mme A______ ont déclaré s'en rapporter à justice sur la détermination finale du prix d'estimation, tout en se réservant de la contester devant l'autorité de recours "si ce prix d'estimation ne devait pas être conforme à la réalité, dont décidément il est très difficile de se faire une idée exacte".
La F______ SA n'a pas répondu dans le délai qui lui avait été imparti.
EN DROIT
La présente demande de nouvelle expertise a été déposée en temps utile ainsi que dans les formes prescrites par la loi. Elle est donc recevable.
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas informés par le biais de la publication de la vente prévue par l’art. 29 ORFI, ils doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (cf. ATF 120 III 57, JdT 1996 II 192), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad art. 97 n° 13).
Saisie d'une telle requête apparaissant recevable, la Commission de céans, par voie d'ordonnance présidentielle, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert qu'il charge d'effectuer l'expertise sitôt l'avance de frais payée, en permettant parallèlement aux parties de récuser l'expert désigné et en ordonnant à ce dernier, à défaut de récusation reconnue valable et en cas de paiement de l'avance de frais requise, d'effectuer l'expertise. Elle lui communique à cette fin l'estimation de l'Office et, le cas échéant, le rapport d'expertise sur lequel l'Office s’est basé, et lui enjoint de dresser un rapport écrit de ses opérations, constatations et conclusions, en motivant ces dernières de manière circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans l'estimation précédente.
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199).
Il lui faut tenir compte, également, du fait que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte le cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas d’estimations divergentes des experts.
Les deux experts ont noté que le bien immobilier en question est une grande propriété de 9'418 m2 située en dessous du golf de Cologny, orientée face au lac Léman. Le terrain est situé en zone à bâtir, zone 5 primaire avec accès direct au domaine public et présente une pente régulière vers le lac, au nord-est. Ce terrain comprend une construction d'environ 3'000 m3 (surface brut au plancher d'environ 575 m2) datant du milieu des années cinquante qui nécessite des travaux de réfection importants, voire des transformations, le standard de l'époque de construction ne correspondant plus aux exigences actuelles en matière de surfaces, d'équipements et d'économie d'énergie. Tous deux s'accordent à dire que ce type de parcelle est une véritable rareté dans le marché immobilier genevois et que sa valeur peut atteindre des sommets.
Le premier expert a relevé que la forte réserve constructive pouvant être mise en œuvre sur les parties de terrain exemptes de servitudes devait faire l'objet d'une étude de mise en valeur dépassant le cadre de son mandat. Le second expert a, en revanche, considéré que, pour se prononcer sur la valeur globale de l'ensemble, il fallait également prendre en compte ces parties.
Concernant la valeur du terrain, M. C______, se référant aux directives contenues dans le "manuel de l'estimateur" édité par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles (USECE) et la Chambre d'experts en estimation immobilière (SEK/SVIT) a retenu un prix de 1'174 au m2, alors que M. H______ a estimé ce prix à 2'200 fr. pour la partie de la parcelle à viabiliser et à 3'250 fr. pour la parcelle viabilisée. Ce dernier a notamment affirmé qu'il était de notoriété que les directives susmentionnées ne correspondaient pas à la réalité sur les objets en zone villa du canton de Genève et a considéré qu'il fallait appliquer la méthode dite comparative. Il s'est ainsi référé à la liste de prix indicatifs pour les terrains en zone villa (5) qu'il édite, annuellement, sur mandat de l'UBS et aidé par plusieurs courtiers de la place. Il ressort des listes publiées en été 2007 et en mars 2008, basées sur les expériences récoltées lors du dernier semestre et sur l'analyse de transactions récentes, que, pour les parcelles "O______", la valeur oscille, respectivement, entre 2'000 fr. et 3'200 fr. le m2 et entre 2'200 fr. et 3'300 fr. le m2. Dans le cas particulier, M. H______ a retenu la valeur maximale pour le terrain valorisé, en l’occurrence 3'250 fr., et un prix inférieur pour les parties de terrain à viabiliser, soit 2'200 fr., afin de tenir compte de l'imposition de l'implantation et des frais de viabilisation (autorisation et frais d'accès et d'énergie). Il a aussi relevé que, sur le coteau le plus recherché du canton, avec vue sur le lac, les critères ne sont plus la densité maximale, mais le "snob appeal" et le luxe, dont une des définitions est l'espace.
S'agissant de la construction, M. C______ a retenu la valeur intrinsèque dont il a déduit un taux de vétusté. M. H______ fait observer que ce calcul ne tient pas compte de l'obsolescence fonctionnelle, raison pour laquelle il a, pour déterminer la valeur de construction, attribué une moins-value pour l'exécution de travaux permettant d'obtenir un objet correspondant aux critères actuels d'une villa de haut de gamme, en matière de confort et d'énergie. Le premier expert a ainsi estimé cette construction à 1'888'700 fr., le second expert l’a fixée à 1'662'500 fr., déduction faite de divers travaux.
La Commission de céans considère que les observations de M. H______ au sujet du rapport du premier expert sont pertinentes et que son approche, selon laquelle il faut prendre en compte les parties de la parcelle pouvant être viabilisées et fixer le prix du terrain selon la méthode comparative et celui de la construction en tenant compte de l'obsolescence fonctionnelle, celle-ci ne correspondant pas aux critères actuels d'une villa haut de gamme, doit être approuvée, eu égard aux caractéristiques exceptionnelles de l’objet immobilier à réaliser.
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à laquelle elle se réfère intégralement s'agissant d'un domaine spécifique et technique (ATF 120 III 79 précité), la Commission de céans fixera la valeur vénale de l'immeuble dont il est question à 26'700'000 fr.
Par ailleurs, la note d'honoraires et frais étant inférieurs au montant de l'avance de frais versée par les requérants, il y a lieu d'inviter la caisse du Palais de justice à restituer à ces derniers le solde de cette avance, soit 1'397 fr. 10 (2'500 fr.- 1'102 fr. 90).
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme :
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par M. A______ et Mme A______ dans le cadre des poursuites nos 05 xxxx33 A et 05 xxxx34 Z.
Au fond :
Fixe à 26'700'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° xxxx6, plan xxxx5, sise 46, chemin Y______, commune de V______.
Fixe à 1'102 fr. 90 les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. A______ et Mme A______.
Dit que les frais de l'expertise sont à la charge M. A______ et Mme A______ et sont couverts par l'avance de frais déjà versées.
Invite le service financier du Palais de justice à verser à M. H______ la somme de 1'102 fr. 90 et à restituer le solde de l'avance de frais, soit 1'397 fr. 10, à M. A______ et Mme A______.
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et M. Denis MATHEY, juges assesseurs
Au nom de la Commission de surveillance :
Véronique PISCETTA Ariane WEYENETH Greffière : Présidente :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le