POUVOIR JUDICIAIRE
C/13697/2008-AS DAS/228/08
DECISION
DE L'AUTORITE DE SURVEILLANCE DU REGISTRE FONCIER
AUDIENCE DU MARDI 7 OCTOBRE 2008
Recours (C/13697/2008-AS) formé en date du 20 juin 2008 par Madame et Monsieur B______, domiciliés 2, rue M______ à Genève, comparant par Me Karin Grobet Thorens, avocate, en l'Etude de laquelle ils élisent domicile.
Décision communiquée par plis recommandés du greffier du à :
Madame et Monsieur B______ c/o Me Karin Grobet Thorens, avocate 6, rue Verdaine, case postale 3776 1211 Genève 3.
REGISTRE FONCIER case postale 36, 1211 Genève 8.
DEPARTEMENT FEDERAL DE JUSTICE ET POLICE Office fédéral de la justice, 3003 Berne.
EN FAIT
A. a) Les époux B______ sont copropriétaires de la parcelle no 0095 de la commune de Y______.
En 1912, cette parcelle faisait partie de l'ancienne parcelle no 1018, qui a été ultérieurement divisée en plusieurs parcelles, soit les nos 2096 et 0085 à 0099.
Depuis le 14 février 1912, la parcelle no 1018 est grevée d'une servitude de passage au profit des parcelles nos 4028 à 4040 de la commune de Y______, issues des anciennes parcelles nos 3096 et 3097, elles-mêmes nées de la division de l'ancienne parcelle no 1017. A teneur de l'acte constitutif, cette servitude de passage - tant à talons qu'avec chars, chevaux et bestiaux - devait s'exercer, sans plus de précision, au nord de la parcelle no 1018, soit sur les parcelles nos 0093, 0094 et 0095 actuelles.
b) En 1981, une servitude de passage à tous usages a été constituée au profit des parcelles nos 3096 et 3097, soit les parcelles nos 4028 à 4040 actuelles, et à la charge des parcelles nos 0085 à 0087, 0089 et 0093 à 0095.
c) En 2003, lors de la création des parcelles nos 4028 à 4040, les propriétaires ont constitué entre ces parcelles une servitude de passage à tous usages permettant la dévestiture par le sud de tous ces fonds.
d) Dans le cadre de l'introduction du Registre foncier fédéral pour la commune de Y______, le Conservateur du Registre foncier a considéré que la servitude de passage créée le 14 février 1912 était devenue inutile, notamment parce que les parcelles nos 4028 à 4040 disposaient d'une autre issue.
Ce projet a été mis à l'enquête publique au mois de mars 2008.
e) A la suite de la contestation des propriétaires des parcelles nos 0090, 0092 et 0099, cette dernière étant grevée par la servitude de 1981, le Conservateur du Registre foncier a finalement considéré que cette servitude n'était pas totalement dénuée d'intérêt pour les parcelles nos 4028 à 4040. Il a ainsi décidé de maintenir son inscription, notamment sur la parcelle no 0095. Il a avisé, par courrier recommandé du 20 mai 2008, les propriétaires des parcelles concernées, dont les époux B______, de cette opération afin de leur permettre de faire valoir leurs droits dans un délai de 30 jours.
Le plan de servitude annexé à la décision indique une assiette approximative de la servitude de passage à véhicules s'étendant sur la totalité des parcelles nos 0093 à 0095.
B. Par acte du 20 juin 2008, les époux B______ ont recouru contre cette décision, relevant notamment que le Conservateur du Registre foncier n'avait pas à entrer en matière sur les contestations des propriétaires des fonds 0090, 0092 et 0099 dans la mesure où ces propriétaires n'avaient pas qualité pour agir, leurs droits n'étant pas touchés. Subsidiairement, ils ont fait valoir que les critères de la radiation de l'art. 93 let. c LACC étaient manifestement remplis puisque la servitude était inutilisée depuis plus de trente ans. Enfin, ils ont souligné que l'inscription de la servitude telle que prévue par la décision du 20 mai 2008, en particulier sur le plan annexé, ne correspondait pas à la réalité, la mention "passage à véhicules" étant inexacte et l'assiette indiquée n'étant pas celle prévue par le texte originel. Ils ont donc, subsidiairement, conclu à ce que seul le texte originel décrive l'étendue et la nature de la servitude.
Dans le délai qui lui a été imparti, le Registre foncier a fait parvenir ses observations. Il a conclu à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet, du recours.
EN DROIT
La loi genevoise de procédure administrative (RS E 5 10) s'applique à la prise de décision par les autorités administratives et les juridictions administratives (art. 1 LPA). Sont réputées juridictions administratives les autorités que le droit fédéral ou cantonal charge du contentieux administratif en les désignant comme autorités de recours (art. 6 al. 1 lit. d LPA). Tel est le cas de la Cour de justice, qui fonctionne sur recours comme autorité de surveillance du Registre foncier au sens des art. 103 et 104 ORF (art. 87 al. 1 LACC; art. 35 LOJ).
La procédure, en principe écrite, est régie par la maxime d'office (art. 18 à 20 LPA).
Propriétaires de la parcelle grevée par la servitude litigieuse, les recourants sont touchés par la décision de réinscription et ont un intérêt digne de protection à son annulation (art. 60 let. a de la loi sur la procédure administrative (LPA) - RS E 5 10).
4.1. La procédure d'établissement du Registre foncier fédéral est fixée par le droit cantonal (art. 92 ss LACC). L'art. 43 Tit. fin. CC précise toutefois que les droits figurant dans les anciens registres publics cantonaux doivent être reportés d'office et que, pour le reste, tous les intéressés doivent être invités, par sommation publique, à faire connaître les droits qui ne seraient pas inscrits dans les anciens registres (Steinauer, Les droits réels, Tome I, Berne 2007, no 546b, p. 201).
L'art. 92 al. 1 LACC prévoit que l'opération d'introduction du feuillet fédéral est précédée d'une épuration des droits inscrits dans le Registre foncier cantonal. Contrairement à ce qu'une telle dénomination laisse penser, la procédure d'épuration n'a pas pour objet essentiel la radiation de droits existants. Sa raison d'être consiste principalement dans l'inscription conforme des droits réels déjà existants (Mutzner, Commentaire bernois, n. 1 ad art. 43 Tit. fin. CC).
Lorsque la procédure d'épuration est terminée, le Conservateur reporte au Registre foncier les droits admis à la réinscription, qui est soumise à une procédure d'enquête publique (art. 93 al. 1 LACC).
Les propriétaires, créanciers et titulaires de droits réels et personnels sont alors invités, par un avis qui leur est adressé personnellement, à examiner si leurs droits sont réinscrits de manière exacte et complète et à présenter leurs réclamations éventuelles par écrit dans un délai de 30 jours (art. 93 al. 2 LACC). Faute de réclamation, les intéressés sont réputés avoir accepté les nouvelles inscriptions (art. 93 al. 4 LACC).
Après l'enquête, le Conservateur instruit chaque réclamation, au besoin contradictoirement avec les tiers, et statue en notifiant sa décision à chaque intéressé (art. 93C al. 1 LACC). Cette décision est susceptible de recours auprès de l'Autorité de surveillance dans un délai de 30 jours (art. 93C al. 2 LACC).
4.2. En l'espèce, la radiation de la servitude du 14 février 1912 serait susceptible de provoquer un usage accru de la servitude de passage créée en 1981 et inscrite sur la parcelle no 0099 au profit des parcelles nos 4028 à 4040. Par conséquent, le Conservateur du Registre foncier est entré en matière à juste titre sur l'opposition à la radiation de la servitude du 14 février 1912, formulée par le propriétaire de la parcelle no 0099. Ledit Conservateur, ayant été valablement invité à reconsidérer sa décision par un propriétaire touché dans ses droits, la question de savoir si les propriétaires des parcelles nos 0090 et 0092 avaient qualité pour s'opposer à la radiation, ce que les recourants contestent, peut rester indécise.
Dans le cadre de la procédure d'épuration, d'entente avec les intéressés, le Conservateur du Registre foncier cherche à clarifier la formulation des inscriptions, à éliminer les droits qui n'auraient plus de portée, à inscrire les droits qui ne l'auraient pas été, etc. Il n'est toutefois pas compétent pour trancher des litiges qui peuvent surgir; ceux-ci doivent être portés devant le juge civil (Steinauer, op. cit., no 546b, p. 201; Schmid, Commentaire bâlois, n. 28 ad art. 43 Tit. fin. CC).
Par ailleurs, l'art. 976 al. 1 CC donne la faculté au Conservateur du Registre foncier de procéder à la radiation des inscriptions qui ont perdu toute valeur juridique, à la requête du propriétaire grevé, ou même d'office. Il est admis qu'une telle procédure est aussi envisageable pour la suppression d'une servitude définitivement et évidemment impossible à exercer ou manifestement inutile, mais cette procédure doit être réservée à des cas tout à fait exceptionnels, l'art. 736 al. 1 CC prévoyant le recours à la voie judiciaire. En tout état, l'hypothèse prévue par l'art. 976 al. 1 CC doit être l'exception, en ce sens qu'il ne doit y être recouru qu'avec circonspection. Le Conservateur ne peut procéder à la radiation sans contrôle préalable du Juge que s'il n'a pas de doutes sur l'extinction du droit inscrit et, dans le cas contraire, il doit plutôt acheminer la partie requérante à procéder judiciairement. En effet, l'art. 976 al. 3 CC permet à tout lésé par la radiation d'intenter une action en réinscription, le Tribunal de première instance étant compétent à teneur de l'art. 101 LACC (ATF 121 II 52 consid. 3a ; Steinauer, op. cit., no 955b et 964, p. 333 et 336 ; Deschenaux, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, Vol V, Tome II, 2, p. 703).
Au vu de ce qui précède, il faut admettre que la procédure d'épuration ne peut aboutir à la radiation de droits que si l'extinction de ceux-ci apparaît évidente, qu'il n'y a aucun doute à ce sujet et qu'il n'y a pas d'opposition formelle de la part des titulaires des droits concernés.
5.2. En l'espèce, il n'était pas d'emblée manifeste que la servitude du 14 février 1912 avait perdu toute utilité, de sorte que le Conservateur du Registre foncier n'a fait que se conformer aux principes rappelés ci-dessus en remettant en vigueur, par la décision attaquée, la situation de droit telle qu'elle existait avant la procédure d'épuration.
Cette approche était fondée, dans la mesure où il est admis que les contestations doivent être tranchées par le juge civil, le rôle du Conservateur pouvant être, tout au plus et le cas échéant, celui d'un aimable compositeur (Deschenaux, op. cit., p. 463 et 464).
Le recours à l'Autorité de surveillance au sens de l'art. 93C al. 2 CC est ouvert relativement aux modalités d'exécution et à la régularité de la procédure d'épuration. En l'espèce, il n'est toutefois pas possible pour cette Autorité d'entrer en matière sur la contestation soulevée par les époux B______, dans la mesure où celle-ci a pour objet l'existence et les effets de la servitude litigieuse. Le moyen invoqué relève à première vu du seul droit matériel, s'agissant de savoir si une servitude déjà inscrite dans le registre cantonal doit être maintenue ou, au contraire, s'il y a matière à libération du propriétaire du fonds grevé.
L'assiette de la servitude figurant sur le plan annexé à la décision du Conservateur du Registre foncier n'est qu'approximative et son intitulé peut porter à discussion. Toutefois, le plan informatique annexé à cette même décision ne bénéficie pas de la foi publique. Il est établi à titre informatif et ne déploie donc aucun effet juridique, seul l'intitulé retranscrit au Registre foncier fédéral faisant foi (art. 738 CC; JT 1960 I 13).
Au vu de ce qui précède, la décision prise par le Conservateur du Registre foncier le 20 mai 2008 de maintenir la servitude du 14 février 2008 doit être confirmée.
PAR CES MOTIFS, L'Autorité de surveillance :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté par les époux B______ contre la décision prise le 20 mai 2008 par le Registre foncier.
Au fond :
Rejette le recours et confirme la décision attaquée.
Condamne les époux B______, pris conjointement et solidairement, à payer à l'Etat de Genève un émolument de 1'000 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Renate PFISTER-LIECHTI, présidente; Monsieur Christian MURBACH et Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.