POUVOIR JUDICIAIRE
C/14454/2024 ACJC/524/2026
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 20 MARS 2026
Entre
SI A______, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 août 2025, représentée par Me Sarah MEINEN, avocate, BM Avocats, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6,
et
Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/742/2025 du 14 août 2025, reçu par les parties le 19 août 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure simplifiée, a déclaré inefficace le congé notifié le 27 mai 2024 pour le 30 juin 2024 à B______ par SI A______ (ci-après : SI A______) portant sur le studio situé au 2ème étage de l'immeuble sis no. , rue 1 à Genève (ci-après : le studio) (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 septembre 2025, SI A______ a formé appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation.
Elle a conclu à ce que le Tribunal déclare efficace le congé notifié à B______ le 27 mai 2024 pour le 30 juin 2024 concernant le studio, condamne le précité à évacuer immédiatement de sa personne, de tout tiers dont il serait responsable et de ses biens le studio, renvoie la cause au Tribunal dans sa composition élargie pour décision sur l’exécution de l’évacuation et déboute B______ de toutes ses conclusions.
b. Dans sa réponse expédiée le 22 octobre 2025, B______ a conclu au rejet de l’appel formé par SI A______ et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.
d. Elles ont été informées par courrier du greffe du 2 février 2026 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 25 octobre 2022, B______, locataire, et SI A______, bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un studio au 2ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. Le loyer a été fixé à 1'250 fr. par mois, charges comprises.
Le bail a été conclu pour une durée déterminée du 1er novembre 2022 au 31 mars 2025. Une requête en prolongation de bail a été déposée par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 11 décembre 2024, la procédure à ce propos étant actuellement pendante (C/2______/2024).
Le gestionnaire de l’immeuble est la régie C______ (ci-après aussi : la régie).
b. Le 11 mai 2024, B______ s’est rendu devant la porte palière (ci-après : la porte) de sa voisine, D______. En utilisant un objet – dont la nature est contestée par les parties – il a frappé à la porte de la précitée et l’a endommagée en y faisant, à teneur de la photographie produite à la procédure, deux petits trous ainsi que quelques marques.
Les coûts de réparation de la porte se sont élevés à 924 fr. 26.
b.a La police s’est rendue sur place le 11 mai 2024, à la suite d’un appel de D______. Celle-ci a déclaré aux policiers que B______ avait endommagé sa porte à l’aide d’une hachette, en prétextant qu’elle faisait du bruit. Elle n’a pas déposé plainte pénale.
b.b Par courriers des 14 et 22 mai 2024, D______ a informé la régie de l’évènement du 11 mai 2024. Elle a exposé avoir été la victime d’une attaque grave de la part de B______, lequel avait utilisé une hache afin d’essayer d’enfoncer sa porte. De nombreux voisins avaient entendu le bruit de l’altercation, y compris la concierge de l’immeuble, E______. D______ n'avait pas porté plainte contre B______ car la police l'avait informée qu'il était « mentalement instable », ce qui lui faisait craindre des représailles. Ce n’était pas la première fois que B______ tentait de défoncer sa porte; il s’agissait cependant de la première fois qu’il faisait usage d’une arme tranchante. B______ était par ailleurs régulièrement très bruyant, de sorte qu’elle avait déjà dû faire appel à la police à ce propos.
Dans son premier courrier, outre la réparation de sa porte, D______ a sollicité la mise en place de mesures afin qu’un tel incident ne se reproduise pas, précisant qu’elle vivait dans « la peur et l’angoisse ». Dans son second courrier, elle a demandé à être replacée dans un autre logement, dès lors qu’elle craignait pour sa sécurité.
b.c Le 16 mai 2024, C______ a porté plainte contre inconnu pour dommage à la propriété concernant l’incident du 11 mai 2024, au motif que la porte de D______ avait été endommagée au moyen d’une hache.
c. B______ a été auditionné par la police le 2 décembre 2024. Il a déclaré que ses voisins le dérangeaient, rentraient chez lui à l'aide d'une F______ et le volaient, déchiraient ses habits et mettaient de la cocaïne ou du viagra dans ses boissons, ce qui lui causait des troubles de la vision. Le 11 mai 2024, il avait pris sa canne et frappé contre la porte de ses voisins, car il avait « pété un plomb » à cause du bruit. Il a nié avoir fait usage d’une hachette. Il n'avait pas l’intention de faire du mal à sa voisine, mais souhaitait simplement être tranquille.
d. Par ordonnance pénale du 3 décembre 2024, laquelle n’a pas été frappée d’opposition, le Ministère public, s’appuyant sur les aveux de B______, l’a déclaré coupable de dommages à la propriété. B______ a été condamné à une peine pécuniaire de vingt jours-amende à 30 fr. le jour, assortie du sursis (délai d’épreuve : trois ans). En substance, le Ministère public a reproché à B______ d’avoir, le 11 mai 2024, asséné intentionnellement des coups « au moyen d’un objet » dans la porte palière de D______, causant de la sorte des dommages.
e. Par avis officiel du 27 mai 2024, SI A______ a résilié le bail de B______ pour le 30 juin 2024. L’avis officiel ne mentionne pas les motifs de la résiliation.
f. Par courrier du 10 juillet 2024, adressé au conseil de B______, C______ a précisé que la résiliation du 27 mai 2024 avait eu lieu en raison de « l’incident de violence impliquant une hache contre la porte palière de [D______] », incident qui avait été « confirmé par les agents de la police intervenus sur les lieux » et corroboré « par un courrier de la voisine concernée ainsi que par le témoignage du service d’immeuble ».
g. Par courriel du 24 juillet 2024 adressé à C______, D______ a détaillé les nuisances sonores nocturnes dont B______ était à l’origine, certaines ayant nécessité l’intervention de la police. Elle a réitéré que B______ avait attaqué sa porte à plusieurs reprises par le passé, la première fois en octobre 2023, sans toutefois faire l’usage d’une « arme », ni l’abîmer.
h. Il ressort d’un rapport d’interpellation de la police du 12 août 2024 qu’une altercation a eu lieu entre un voisin et B______. Ce dernier aurait tenté de pénétrer dans l’appartement de son voisin en prétendant qu’il s’agissait du sien. Un troisième voisin se serait alors interposé et aurait maîtrisé B______ jusqu’à l’arrivée de la police.
i. Le 1er octobre 2024, six habitants de l'immeuble ont adressé une pétition à C______ pour se plaindre du comportement de B______. Selon eux, celui-ci se promenait dans l’immeuble, avec une hache à la main, sonnait aux portes et menaçait les locataires pour qu’ils sortent de leur appartement, car il souhaitait y entrer.
j. Par requête du 1er octobre 2024, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 2 septembre 2024, B______ a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate la nullité ou l’annulabilité du congé donné le 27 mai 2024 pour le 30 juin 2024, subsidiairement lui accorde une prolongation de bail de quatre ans ou, à tout le moins, une première prolongation de deux ans, avec autorisation de restituer le logement avec un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d’un mois.
k. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 11 novembre 2024, SI A______ a conclu, sur demande principale, au constat de la validité du congé, et, sur demande reconventionnelle, à l'évacuation de B______ avec mesures d'exécution directe.
l. Par ordonnance du 11 novembre 2024, le Tribunal a limité l’objet de la demande reconventionnelle à ses conclusions en évacuation.
m. Par acte du 11 décembre 2024, B______ a conclu à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, subsidiairement à son rejet.
n. A l’issue de l’audience des débats d’instruction, de l’ouverture des débats principaux et des premières plaidoiries du 7 février 2025, le Tribunal a ordonné l’audition de B______ ainsi que de E______ (concierge).
Par courrier du 11 mars 2025 adressé au Tribunal, E______ a expliqué qu’elle ne souhaitait pas se rendre à l’audience, par crainte de devenir « la cible [des] attaques » de B______ si le précité venait à apprendre qu’elle avait témoigné à son encontre. Le Tribunal l’a dispensée de comparaître.
o. Le 13 mars 2025, une curatelle de représentation et de gestion a été instaurée en faveur de B______.
p. Entendu lors de l’audience des débats principaux du 28 mars 2025, B______ a déclaré que ses voisins le dérangeaient, l'espionnaient et tapaient contre les murs. Ils avaient une fois tapé avec une barre de fer sur du fer à 7h30 du matin, raison pour laquelle il était sorti de chez lui et avait tapé sur leur porte d’entrée au moyen d’une canne. La porte avait été réparée depuis. Deux enfants vivant dans l’immeuble venaient par ailleurs frapper à sa porte durant la nuit et rigolaient. B______ avait également l'impression que ses voisins avaient posé une caméra chez lui et entendaient et voyaient tout ce qu'il faisait. Il n'avait pas de problèmes avec d'autres voisins. Actuellement, il était très calme et ne parlait plus avec ses voisins. Il souffrait de plusieurs maladies (psoriasis, diabète, graisse sur le foie, problèmes au bas du dos) et prenait beaucoup de médicaments.
q. Dans sa plaidoirie finale écrite du 12 mai 2025 et réplique spontanée du 26 mai 2025, B______ a persisté dans ses conclusions.
SI A______ a également persisté dans ses conclusions dans sa plaidoirie finale du 11 avril 2025 ainsi que sa réplique spontanée du 23 mai 2025.
D. Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que l’évènement du 11 mai 2024 constituait un préjudice léger - la porte n’ayant pas été défoncée mais simplement endommagée, le dommage s’élevant par ailleurs à 924 fr. 26 - de sorte que les conditions requises pour prononcer un congé fondé sur l’art. 257f al. 4 CO n’étaient pas réalisées. Par ailleurs, hormis les allégations de D______, aucun élément au dossier ne permettait de retenir que B______ avait eu recours à une hache. Le Ministère public l’avait en effet condamné sur la base de ses aveux, dans lesquels il avait reconnu avoir utilisé une canne. Les photographies produites ne permettaient pas non plus de confirmer l’utilisation d’une hache.
Les conditions d’une résiliation au sens de l’art. 257f al. 3 CO n’étaient par ailleurs pas réalisées, aucun élément, hormis le courriel de D______ du 24 juillet 2024, ne démontrant que B______ aurait eu des comportements répréhensibles avant le 11 mai 2024. Il n’avait reçu aucun avertissement de la part de C______ depuis son emménagement en novembre 2022. Son bail avait été résilié sans lui avoir donné la possibilité de s’exprimer, SI A______ ayant choisi de se fier exclusivement aux dires de D______ et de la police. L’incident du 11 mai 2024 ne pouvait pas être considéré comme étant suffisamment grave au point de mettre en danger les autres voisins de l’immeuble, le préjudice causé n’étant que léger. Quant aux troubles psychiques de B______, ils ne pouvaient justifier à eux seuls une résiliation du bail, tout comme le fait qu’il aurait été susceptible de répéter à l’avenir les actes qui lui étaient reprochés.
Les comportements de B______ postérieurs à l’envoi du congé constituaient une violation de son devoir de diligence pouvant justifier une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f al. 3 CO. SI A______ ne pouvait cependant pas se dispenser de faire parvenir à B______ un avertissement préalable en amont d’une résiliation.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2 En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation extraordinaire du bail. Au vu du loyer mensuel, soit 1'250 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte contre le jugement entrepris.
1.3 Interjeté par écrit dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1, 311 al. 1 CPC), l’appel de la bailleresse est recevable.
1.4 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 Selon l'art. 317 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (al. 1).
2.2 En l’espèce, les allégations précitées constituent en réalité de simples appréciations des pièces déjà produites en première instance. Il ne s’agit donc pas de faits nouveaux au sens de l’art. 317 CPC, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur leur recevabilité. La question du bien-fondé de l’appréciation de ces moyens de preuve sera examinée en tant que de besoin ci-après.
3.1.1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire et conformément au contrat (art. 257f al. 1 CO). S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir, pour les personnes habitant la maison et les voisins, les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO).
La résiliation extraordinaire prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.2; 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Concernant l'avertissement écrit, celui-ci doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.2; 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.2).
Il appartient au bailleur de prouver la réalisation de ces cinq conditions. Lorsque celles-ci ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2).
3.1.2 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur peut exceptionnellement renoncer à l’avertissement si une telle mesure apparaît d’emblée inutile (arrêts du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La position du Tribunal fédéral est partagée par la doctrine majoritaire. Lachat se distancie néanmoins de ces auteurs, en mettant en doute la solution d'une dispense de mise en demeure, par application analogique de l'art. 108 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2). Le Tribunal fédéral a eu l’occasion de rappeler que la fonction de l’avertissement écrit découlant de l’art. 257f al. 3 CO était de permettre au locataire de se conformer à ses devoirs, et seules des circonstances exceptionnelles justifiaient de le priver d’une telle possibilité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2).
3.1.3 Les lettres de réclamation d'autres occupants de l'immeuble doivent être considérées avec une certaine réserve, en particulier dans le cas de réclamations collectives (arrêt du Tribunal fédéral 4C.273/2005 du 22 novembre 2005 consid. 3.2.1).
3.1.4 La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, avec effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle, ce qui suppose logiquement que l’auteur soit doté de la capacité de discernement. Elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens. En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (Wessner, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO).
La Cour de justice a notamment considéré que le seuil de gravité au sens de l’art. 257f al. 4 CO était atteint dans le cas d’un locataire mis en prévention pour avoir intentionnellement provoqué un incendie dans les caves d’un immeuble, entraînant le décès de deux locataires, dont un enfant (ACJC/1136/2025 du 14 août 2025); le comportement d’un locataire, qui insultait régulièrement ses voisins, sonnait à leur porte et dégradait les équipements communs de l’immeuble, alors même que la régie lui avait transmis cinq mises en demeure de 2008 à 2017, jusqu’à une altercation lors de laquelle il avait notamment frappé l’une de ses voisines au visage, l’avait menacée avec un couteau devant ses enfants et avait, le même-jour, jeté des morceaux de tuile depuis son balcon sur le parking et sur la route au moment où des piétons passaient (ACJC/465/2022 du 4 avril 2022); l’agression, par un locataire, du concierge d’un immeuble, lui provoquant des hématomes et des griffures, peu après le témoignage du concierge dénonçant le comportement de la fille du locataire, le cas d’espèce pouvant être compris comme un acte de représailles envers l’auxiliaire du propriétaire (ACJC/464/2010 du 19 avril 2010); le fait de saccager un appartement, y compris en y brisant les fenêtres (ACJC/324/2010 du 15 mars 2010).
3.1.5 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée plus haut, il convient de tenir compte de toutes les circonstances du cas d’espèce pour examiner l'efficacité de la résiliation extraordinaire notifiée en application de l'art. 257f al. 3 CO, soit après qu'une vaine mise en demeure a été notifiée au locataire. Ces conditions doivent a fortiori être prises en considération dans le cadre de la notification d'un congé extraordinaire immédiat de l’art. 257f al. 4 CO, qui met un terme au contrat sans que le locataire ait eu l'occasion de se mettre en conformité avec ce qui est attendu de lui.
3.1.6 C’est au moment où la résiliation est donnée qu’il faut se replacer pour juger de sa validité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011; 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). Les faits postérieurs à la résiliation sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1).
3.2 En l’espèce, en abîmant la porte de D______ le 11 mai 2024, l’intimé a violé son devoir de diligence. Reste à déterminer si cet incident est à même de justifier une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f al. 4 CO, subsidiairement de l’art. 257f al. 3 CO.
Il sera tout d’abord relevé que dans son courrier du 10 juillet 2024, l’appelante a motivé le congé donné à l’intimé en se fondant uniquement sur l’incident du 11 mai 2024. Elle n’a ainsi pas mentionné les autres éléments allégués par D______ – et au demeurant non démontrés dans le cadre de la procédure – ressortant de ses courriers des 14 et 22 mai 2024 (nuisances sonores, précédentes attaques contre sa porte). Il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte de ces éléments dans l’examen de la validité de la résiliation du 27 mai 2024, ce que confirme l’absence de mises en demeure notifiées à l’intimé depuis son arrivée dans les locaux.
Par ailleurs, c’est à tort que l’appelante se réfère à plusieurs évènements postérieurs à la résiliation du 27 mai 2024 afin de motiver celle-ci. En effet, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf. supra consid. 3.1.6), la validité du congé doit s’examiner au moment où la résiliation a été donnée par le bailleur, à savoir, dans le cas d’espèce, par avis officiel du 27 mai 2024. Dès lors, ni les évènements ressortant du rapport de police du 12 août 2024, ni le contenu de la pétition du 1er octobre 2024 (laquelle doit, quoi qu’il en soit, être appréciée avec retenue), ne doivent être pris en considération dans le présent examen.
Il reste à déterminer si les conditions de l’art. 257f al. 4 CO sont réalisées dans le cas d’espèce. A ce propos, c’est à juste titre que le Tribunal a considéré que le seuil de gravité requis par cette disposition n’était pas atteint, le préjudice n’étant que d’une importance relative. En effet, la seule présence de deux petits trous et de quelques marques sur la porte de D______ n’est pas comparable aux cas considérés comme étant graves au sens de la jurisprudence précitée (cf. supra consid. 3.1.4, notamment ACJC/324/2010 du 15 mars 2010, où l’appartement en cause avait été totalement saccagé). Les éléments au dossier ne permettent par ailleurs pas de retenir que le dommage à la porte aurait été causé par une hache, cette affirmation ne ressortant que des déclarations de D______ à la police. Il sera à cet égard précisé que le rapport de police du 11 mai 2024 ne fait que rapporter les déclarations de D______, sans que celles-ci ne soient confirmées par les policiers présents sur place ce jour-là. Le Ministère public, dans son ordonnance pénale du 3 décembre 2024, n’a de plus pas tranché cette question, se bornant à affirmer que l’intimé avait fait l’usage d’un « objet », sans en préciser la nature. Finalement, le fait que D______ se soit sentie en insécurité à la suite de l’incident du 11 mai 2024 ne constitue également pas une atteinte à la personnalité suffisamment grave au sens de l’art. 257f al. 4 CO. Le cas d’espèce diffère en effet des cas retenus comme graves par la jurisprudence à ce sujet (insultes à répétition, menaces, atteintes à l’intégrité corporelle, décès de locataires, cf. supra consid. 3.1.4).
Partant, c’est à juste titre que le Tribunal a considéré que les conditions de l’art. 257f al. 4 CO n’étaient pas réalisées dans le cas d’espèce.
A cela s’ajoute que les conditions d’une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO n’ont également pas été respectées. Par son argumentation, selon laquelle « l’inutilité de la protestation écrite était évidente au jour de la notification du congé » au motif qu’un « tel avertissement aurait été manifestement vain, l’acte dommageable ayant déjà été commis », l’appelante perd de vue l’objectif de l’avertissement au sens de la disposition précitée, qui est de permettre au locataire de rectifier son comportement (cf. supra consid. 3.1.1). L’appelante échoue à démontrer en quoi un avertissement écrit aurait été d’emblée manifestement inutile, les circonstances du cas d’espèce ne pouvant être qualifiées d’exceptionnelles au sens de la jurisprudence (cf. supra consid. 3.1.2). Dès lors que cette condition n’est pas réalisée, il n’y a pas lieu d’examiner les autres conditions de l’art. 257f al. 3 CO, lesquelles sont cumulatives.
Partant, le jugement querellé sera confirmé, le congé du 27 mai 2024 pour le 30 juin 2024 étant inefficace.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 septembre 2025 par SI A______ contre le jugement JTBL/742/2025 rendu le 14 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14454/2024‑13.
Au fond :
Confirme ce jugement
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC, Monsieur Mathias ZINGGELER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.