POUVOIR JUDICIAIRE
C/30810/2024 ACJC/409/2026
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 6 MARS 2026
Entre
A______ AG, sise ______ (ZH), recourante contre une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2025 (OTBL/231/2025), représentée par Me Tatiana GURBANOV, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève,
et
Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par son curateur, Me C______, avocat.
EN FAIT
A. Par ordonnance OTBL/231/2025 du 3 novembre 2025, le Tribunal des baux et loyers a notamment ordonné la suspension de la procédure (ch. 2 du dispositif) et invité la partie la plus diligente à requérir la reprise (ch. 3).
En substance, le Tribunal a considéré que A______ AG (ci-après : A______ AG ou la bailleresse) avait motivé la résiliation du bail de B______ (ci-après : B______ ou la locataire) par sa volonté d’entreprendre des travaux d’assainissement de son immeuble et de rénovation de dix appartements qui n’avaient pas été rénovés en 2010. Tous les baux des logements concernés avaient été résiliés. La demande d’autorisation de construire avait été déposée le 20 décembre 2024 auprès de l’autorité compétente et était en cours d’examen. Compte tenu des intérêts divergents des parties, en particulier de la situation très particulière de la locataire, âgée de 89 ans, du fait qu’il était hautement vraisemblable qu’un départ de son logement entraînerait un placement dans un établissement médicalisé, et du fait que l’autorisation de construire n’avait pas été délivrée, la date du début des travaux n’ayant également pas été arrêtée, il se justifiait de suspendre la procédure.
B. a. Par acte expédié le 7 novembre 2025 à la Cour de justice, A______ AG a formé recours contre cette ordonnance, sollicitant son annulation.
Elle a formé de nouveaux allégués et a produit une pièce nouvelle.
b. Dans sa réponse du 21 novembre 2025, la locataire a conclu au rejet du recours.
c. Par réplique du 1er décembre 2025, A______ AG a persisté dans ses conclusions.
d. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 22 décembre 2025 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance :
a. Le 19 avril 1967, le propriétaire de l’époque, d’une part, et B______ et D______, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 3 pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no.______ à Genève.
Le bail, conclu pour une durée initiale de trois ans, a débuté le 1er mai 1967. Il s’est depuis lors renouvelé tacitement.
Le montant du loyer a fait l’objet de plusieurs adaptations.
b. Par avenant du 1er juin 2023, à la suite de décès de D______, B______ est devenue seule titulaire du bail.
c. Par avis officiel du 29 novembre 2024, A______ AG a résilié le contrat pour le 31 mars 2025.
Dans sa lettre d’accompagnement, elle a motivé le congé par sa volonté d’entreprendre d’importants travaux de rénovation de l’immeuble, qu’elle a listés.
d. Le 23 décembre 2024, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en contestation de congé et en prolongation de bail.
La cause n’a pas pu être conciliée à l’audience du 24 mars 2025, de sorte qu’une autorisation de procéder a été délivrée à cette occasion à la locataire.
e. La locataire a porté l’affaire le 5 mai 2025 devant le Tribunal des baux et loyers.
La locataire a préalablement requis la suspension de la présente procédure jusqu’à droit connu dans la procédure d’autorisation de construire.
Elle a notamment fait valoir qu’elle était atteinte dans sa santé et ne disposait plus de la capacité de discernement. Un déracinement, en raison du départ du logement, impliquerait selon toute vraisemblance un placement dans une institution médico-sociale.
La locataire a également souligné que si l’autorisation de construire fait mention de ce que les travaux devaient débuter le 1er mars 2027, certains baux se poursuivraient au-delà du mois de février 2027.
f. Dans sa réponse du 18 août 2025, la bailleresse a conclu au rejet de la requête de suspension, à ce que le congé soit déclaré valable et à ce qu’une prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2026 soit accordée à la locataire. Elle a notamment fait valoir que l’étendue des travaux projetés était incompatible avec la présence de la locataire.
g. A l’audience du Tribunal du 14 octobre 2025, les débats principaux ont été ouverts. Le conseil de la bailleresse a sollicité l’audition de témoins.
Les conseils ont marqué leur accord à ce que l’audition de la bailleresse et des témoins soient effectués pour l’ensemble des dossiers concernant l’immeuble en cause en même temps.
Sur quoi, le Tribunal rendrait une ordonnance de preuves.
h. Par ordonnance OTBL/229/2025 du 31 décembre 2025 (sic), le Tribunal a ordonné la suspension de la procédure.
i. Le Tribunal a rendu, le 3 novembre 2025, l’ordonnance présentement querellée.
EN DROIT
Le recours, écrit et motivé, doit être déposé auprès de l'instance de recours dans un délai de dix jours à compter de la notification de l'ordonnance d'instruction, à moins que la loi n'en dispose autrement (art. 321 al. 1 et 2 CPC; ATF 141 III 270 consid. 3.3; 138 III 705 consid. 2.1).
Interjeté en temps utile et dans la forme prescrite par la loi (art. 130 et 131 CPC), le recours est recevable.
1.2 La cognition de la Cour est limitée à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
1.3 La recourante a formé de nouveaux allégués et a produit une pièce nouvelle.
Devant l'autorité de recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
Au vu de ce qui précède, les faits nouvellement allégués de même que la pièce nouvelle sont irrecevables. Ils ne sont en tout état pas déterminants pour l’issue de la présente procédure de recours.
La recourante se plaint d’arbitraire dans l’établissement des faits. L’état de fait dressé ci-avant a été modifié en conséquence.
La recourante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 126 al. 1 CPC.
3.1.1 Selon l'art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent; la procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
La suspension doit répondre à un besoin réel et être fondée sur des motifs objectifs dès lors qu'elle contrevient à l'exigence de célérité de la procédure, imposée par les art. 29 al. 1 Cst. et 124 al. 1 CPC. Elle ne saurait être ordonnée à la légère, les parties ayant un droit à ce que les causes pendantes soient traitées dans des délais raisonnables. Elle ne peut être ordonnée qu'exceptionnellement et l'exigence de célérité l'emporte en cas de doute (ATF 135 III 127 consid. 3.4; 119 II 386 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 5A_146/2023 du 23 mai 2023 consid. 6.2.2.1.3; 5A_218/2013 du 17 avril 2013 consid. 3.1; Frei, Berner Kommentar, ZPO, 2012, n. 1 ad art. 126 CPC). Le juge bénéficie d'un large pouvoir d'appréciation en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4A_683/2014 du 17 février 2015 consid. 2.1).
La suspension est notamment autorisée lorsque la décision dépend de l'issue d'une autre procédure. Dans ce sens, il faut s'accommoder d'une tension avec le principe de la célérité. Lorsque les questions de droit et de preuves à examiner dans les deux procédures sont en grande partie les mêmes, il existe une forte probabilité qu'elles soient examinées deux fois, avec un risque de décisions contradictoires. L'intérêt à la suspension l'emporte sur l'intérêt à l'accélération de la procédure dans ce cas. Une suspension en vue d'une autre procédure n'entre pas seulement en ligne de compte lorsque les deux procédures sont à des stades différents ou lorsqu'il faut effectivement s'attendre à ce que le tribunal saisi en premier rende un jugement plus tôt que celui saisi en second. Il convient plutôt de peser concrètement les avantages liés à la suspension d'une part et la durée probable de la suspension d'autre part, la procédure ultérieure ne devant pas être retardée de manière disproportionnée (ATF 141 III 549 consid. 6.5; 135 III 127 consid. 3.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_175/2022 du 7 juillet 2022 consid. 5.2-5.4).
Une suspension dans l'attente de l'issue d'un autre procès peut se justifier en cas de procès connexes, même s'il n'est pas nécessaire que l'objet du litige ou les parties soient les mêmes. La seconde procédure, dont l'issue sera déterminante pour le sort de la procédure suspendue, doit être déjà bien avancée faute de quoi, en règle générale, la suspension ne sera pas compatible avec l'exigence de célérité (Frei, op. cit., n. 3 et 5 ad art. 126 CPC).
3.1.2 D'après la jurisprudence fédérale (arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.3), le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 consid. 2.1.2; 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.4; 4A_703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2 non publié à l'ATF 143 III 344). Il en est de même s'il apparaît que la présence du locataire n'occasionnerait pas de complications ou de retards, ou seulement de manière négligeable, par exemple en cas de réfection des peintures ou de travaux extérieurs (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 135 III 112 consid. 4.2). Savoir si le maintien du locataire dans les locaux entraînerait des complications d'ordres technique et organisationnel, augmenterait les coûts ou prolongerait la durée du chantier dépend des travaux envisagés. Aussi faut-il qu'au moment de la résiliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre de constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Sur la base des faits allégués et prouvés, le juge doit pouvoir se convaincre avec certitude de l'existence du projet de travaux, de la volonté et de la possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les locataires quittent définitivement les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 4.2.2). A elle seule, la ferme intention générale de rénover et transformer un immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2).
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1).
Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190).
Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91; 140 III 496). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019).
3.2 En l’espèce, le Tribunal a ordonné la suspension de la procédure, motif pris de ce que l’autorisation de construire n’avait pas été délivrée et de la situation personnelle de l’intimée.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée ci-avant, pour trancher la question de la validité du congé, il n’est pas nécessaire que la recourante soit au bénéfice d’une autorisation de construire. Par ailleurs, les faits déterminants sont ceux existants au moment de la notification de la résiliation, soit le 29 novembre 2024. Ainsi, la délivrance ou non de l’autorisation sollicitée par la recourante n’est pas déterminante pour juger de la présente procédure en annulation du congé et en prolongation de bail.
En outre, la situation personnelle de l’intimée sera examinée en lien avec le motif du congé et, cas échéant, dans le cadre des éléments d’appréciation de l’octroi de la prolongation de bail requise.
Par conséquent, c’est à tort que le Tribunal a ordonné la suspension de la procédure.
3.3 La décision attaquée sera en conséquence annulée.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 7 novembre 2025 par A______ AG contre l’ordonnance OTBL/231/2025 rendue le 3 novembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/30810/2024.
Au fond :
Annule cette ordonnance.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Matthias ZINGGELER et Madame Laurence MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.