POUVOIR JUDICIAIRE
C/7092/2020 ACJC/335/2026
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 23 FEVRIER 2026
Entre
A______ SA, sise c/o B______ [régie immobilière], ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 octobre 2023 et intimée sur appel joint, représentée par Me Karin GROBET THORENS, avocate, rue Verdaine 13, case postale, 1211 Genève 3,
et
Monsieur C______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, représenté par Me Philippe JUVET, avocat, rue de la Fontaine 2, 1204 Genève.
A. Par jugement JTBL/858/2023 du 16 octobre 2023, reçu par les parties le 18 octobre 2023, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ SA à procéder, dans un délai de trois mois dès l’entrée en force du jugement, à la réfection de la cuisine (agencement et électroménager) de l’appartement de 4.5 pièces loué par C______ et d’une des salles de bains, dans une gamme équivalente à celle d’origine, ainsi qu’à la réfection des peintures et au ponçage et à la vitrification des parquets de l’ensemble des appartements, sous réserve des travaux d’ores et déjà effectués (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ SA à verser à C______ la somme de 16'639 fr. 65, avec intérêts à 5 % l’an dès le 2 juillet 2020 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a. Par acte expédié le 17 novembre 2023 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, cela fait, à ce que C______ soit débouté de l’intégralité de ses prétentions.
b. Dans sa réponse du 20 décembre 2023, C______ conclut au rejet de l’appel. Il formule un appel joint et conclut à la réforme du chiffre 1 du dispositif du jugement en ce sens que la Cour condamne A______ SA à procéder à la réfection des deux salles de bain, et à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
c. Dans sa réplique et réponse du 2 février 2024, A______ SA conclut au rejet de l’appel joint.
d. Les parties ont répliqué et dupliqué les 6 mars 2024, 8 mai 2024 et 17 mai 2024, persistant dans leurs conclusions respectives.
d. Les parties ont été avisées le 12 juin 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Un litige important, ayant donné lieu à de multiples procédures, oppose C______ et D______, avec pour genèse le partage de la succession de leurs parents. Ces derniers, à savoir feus E______ et F______, étaient actionnaires, pour moitié chacun, de la A______ SA, propriétaire de l’immeuble sis avenue 1______ no. , à Genève. D est aujourd’hui l’administratrice de la société précitée, avec droit de signature individuelle. G______ en est l’administrateur secrétaire, avec signature collective.
b. Par contrat du 1er octobre 1984, C______ a pris à bail un appartement de 4.5 pièces au 2e étage de l’immeuble sis avenue 1______ no. , à Genève, propriété de A SA, bailleresse.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er octobre 1984 au 30 septembre 1985, renouvelable ensuite tacitement d’année en année.
Le loyer, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'100 fr. par mois.
c. Par contrat du 28 avril 1987, C______ a pris à bail auprès de la bailleresse un appartement de 5.5 pièces situé aussi au 2ème étage du même immeuble.
Le contrat a été conclu pour une durée durée initiale de trois ans, du 1er janvier 1987 au 31 décembre 1989, renouvelable ensuite tacitement d’année en année.
Le loyer, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'230 fr. par mois.
Le contrat mentionne qu’en raison des travaux effectués dans l’appartement, le locataire bénéficiera de la gratuité du loyer pour la période du 1er janvier au 30 avril 1987. La liste des travaux réalisés n’est pas mentionnée.
d. Les deux appartements ont été reliés à la suite de la démolition d’une cloison. Depuis, la cuisine principale est celle de l’appartement de 4.5 pièces, alors que la cuisine de l’appartement de 5.5 pièces est utilisée comme buanderie par le locataire.
e. Entre juin et décembre 2018, les parties ont échangé plusieurs correspondances relatives à une éventuelle sous-location par le locataire des appartements litigieux. La bailleresse a sollicité l'historique des occupants et la date à laquelle le locataire entendait réintégrer les logements. Le locataire était également mis en demeure de mettre fin aux sous-locations, sous la menace d’une résiliation de ses baux.
Le locataire a répondu que les appartements étaient occupés par sa fille et son gendre, et qu’il ne percevait aucun loyer. Il a indiqué vouloir réintégrer les appartements dans le courant de l’année 2019 et a sollicité, dans l’intervalle, la réalisation de travaux (réfection complète des peintures, des papiers peints, du parquet, des moquettes et des toiles de tente), tout en rappelant que les appartements n’avaient pas fait l’objet d’une remise en état depuis plus de vingt ans.
En réponse, la bailleresse a indiqué que la régie se rendrait sur place pour examiner cette demande.
f. Le 12 février 2019, le locataire a informé la régie que, par jugement de divorce du 5 février 2019, la jouissance du domicile conjugal lui avait été attribuée et qu’il allait réintégrer l’appartement dans les plus proches délais, pour autant que les travaux sollicités soient exécutés rapidement.
g. Dans sa réponse du 1er mars 2019, la bailleresse a indiqué au locataire que les travaux demandés n’étaient pas nécessaires et n’avaient été formulés que pour les besoins de la cause, à savoir sa demande d’informations au sujet des sous-locations non autorisées.
h. Par courrier du même jour, le locataire a relevé que la bailleresse avait accepté la réalisation de travaux importants dans d’autres appartements, notamment ceux occupés par D______ et le fils de cette dernière.
i. Le 11 juin 2019, le locataire a transmis à la bailleresse des devis en lien avec la réfection des deux appartements, faisant état notamment d’un montant de 44'150 fr. pour la réfection de la cuisine principale (agencement et électroménager), de 22'000 fr. pour la réfection de la salle de bain, de 6'951 fr. pour la réfection des sols (ponçage et imprégnation) et entre 6'978 fr. et 20'000 fr. pour différents travaux de peinture. Des frais supplémentaires de 13'000 fr. et 17'000 fr. pour des éléments de dépose, de piquage et de préparation de la salle de bains et de la cuisine devaient être pris en considération.
j. Le 27 juin 2019, la bailleresse a refusé la réalisation des travaux susmentionnés, estimant ceux-ci somptuaires, dépassant ses obligations légales d’entretien des appartements en cause et non nécessaires. Elle a interdit au locataire de réaliser des travaux dans la cuisine ou la salle de bain.
k. Le locataire a mandaté H______, huissière judiciaire, pour la réalisation d’un constat en lien avec ses appartements. Dans son procès-verbal du 17 juillet 2019, l’huissière a relevé notamment les éléments suivants :
Chambre n° 1 : papier peint endommagé en dessus de l'encadrement de la porte;
Salle de bains attenante : baignoire tachée et n'ayant plus d'émail; robinetterie vieillotte et oxydée; un des deux lavabos fissurés; montants des parois de la cabine de douche oxydés et tachés; bac de douche taché; toilette déposée; trous non rebouchés dans les catelles;
Cuisine n° 1 : agencement "vieillot"; certains boutons/commandes endommagés, vitrage manquant au niveau de la porte d'entrée; marques de coups visibles dans l'encadrement de chaque côté;
Salon "TV" : murs recouverts d'une moquette;
Salon n° 1 : murs recouverts d'un tissu tendu présentant par endroits des signes d’usure; tache sur le parquet sur la gauche de la fenêtre;
Salon n° 2 (en enfilade avec le précédent) : murs recouverts d'une toile tachée par endroits; parquet taché au pied de cet accès;
Salon n° 3 : murs recouverts d'un tissu taché par endroits;
Salon n° 4 : quelques petits dégâts au niveau de la plinthe sur la paroi de droite en entrant dans le salon; quelques taches/manques de peinture visibles sur la paroi de gauche en entrant;
Hall d’entrée n° 2 : parquet gonflé (infiltration d'eau ?) à l'entrée du salon n° 4 et des toilettes visiteurs;
Cuisine n° 2 : agencements de la cuisine "vieillots", cette dernière n'étant pas équipée (appareils électroménagers);
Petit réduit attenant : quelques taches visibles à l'entrée au sol;
Chambre n° 2 : quelques taches sur les murs visibles;
Salle de bain attenante : robinetterie oxydée; signes d'usure sur l'émail de la baignoire et du bac de douche.
Dans la rubrique "remarques", le procès-verbal indique que le papier peint et la tapisserie des différentes pièces présentaient des signes d'usure, de même que les parquets, et que les agencements (sanitaires et cuisines) étaient "vieillots" et présentaient des signes d’usure.
Il ressortait des photographies produites dans le constat que la cuisine n° 1 était équipée, de manière encastrée, d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur, d’un congélateur, d’un lave-vaisselle, d’un four et d’un plan de cuisson.
l. Le 26 juillet 2019, le locataire a transmis à la bailleresse le constat précité.
m. Le 6 août 2019, la bailleresse a maintenu son refus de réaliser des travaux.
n. Le 20 août 2019, le locataire a remis à la bailleresse un document établi en 2003, faisant état de travaux réalisés dans les appartements de C______ et D______ entre 1997 et 2002, pour un montant total de 49'750 fr.
o. Le 10 octobre 2019, la bailleresse a autorisé le locataire à entreprendre des travaux de peinture, dans les couleurs usuelles, dans l'appartement litigieux, en précisant qu’il en assumerait seul la responsabilité et le coût y relatif.
p. Le locataire a fait établir différents devis auprès de I______ SARL : un devis du 21 octobre 2019 pour un total de 39'700 fr., concernant des travaux de démolition (murs en bois et en plâtre), peinture sur les murs (175 m2) et les plafonds (225 m2), boiseries (peinture sur les portes [14], les cadres [16], les grands cadres [2], les grandes armoires côté fenêtre [5], les radiateurs [8] et les plinthes en bois) et le parquet (fourniture et pose de masticage, trois passages de vernis et quatre passages de ponçage, ainsi que fourniture et pose des nouvelles plinthes des sols pour les parquets); un devis du 11 novembre 2019 pour 6'982 fr. 90 concernant le démontage, arrachage et évacuation des tissus contre les murs et application de deux couches de peinture; et un devis du 29 novembre 2019 pour 14'907 fr. 29 relatif à des travaux de revêtement (couche de fond, enduisage des murs, y compris ponçage, pose du papier peint et de la peinture).
q. Le 28 novembre 2019, des travaux de peinture ont été facturés au locataire par I______ SARL à hauteur de 3'231 fr. et 13'408 fr. 65, soit 16'639 fr. au total.
r. Par requête déposée le 7 avril 2020, déclarée non conciliée le 27 août 2020 et portée devant le Tribunal le 22 septembre 2020, le locataire a conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à procéder à la remise en état de ses deux appartements, soit la réfection "des cuisines et des salles de bains" selon devis établis pour des montants de 44'150 fr. et 22'050 fr., ainsi qu'à procéder aux travaux de peinture et réfection des sols selon devis établis pour 39'700 fr., 6'983 fr. et 14'907 fr. 30, sous déduction des travaux déjà effectués pour un montant de 16'639 fr. 65, dans un délai de trente jours dès l'entrée en force de la décision et sous la menace de l’art. 292 CP.
Le locataire a également conclu, en cas d’inexécution de la bailleresse dans le délai précité, à ce qu’il soit autorisé à exécuter les travaux de réfection des cuisines et des salles de bains, aux frais de la bailleresse et selon les devis précités, et à ce que la bailleresse soit condamnée à lui verser une avance de 120'000 fr., à valoir sur les coûts de ces travaux.
Enfin, il a conclu à la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 16'639 fr. 65, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 novembre 2019.
Le locataire a allégué notamment que les deux appartements étaient en très mauvais état et dans un état d’usure avancée, au point de ne pas pouvoir occuper le logement. Les papiers peints et tapisseries sur les murs étaient fortement endommagés ou tachés. Au niveau des salles de bains, les robinetteries s’oxydaient, un des lavabos était taché et les baignoires n’avaient plus d’émail. Les catelles comportaient des trous et une des toilettes fuyait. Dans les cuisines, l’équipement était "vieillot" et certains boutons de commandes étaient endommagés ou inexistants. Aucune réfection n’avait été entreprise depuis plus de vingt ans. Au regard de la gravité des défauts, il était nécessaire de procéder à la réfection "des cuisines et salles de bain", ainsi que d’effectuer des "travaux de peinture et réfection des sols". En raison des défauts, il était contraint d’habiter dans une villa à J______ (VD), louée à cette occasion. L’inaction de la bailleresse l’avait contraint à réaliser, à ses frais, certains travaux de peinture dans les appartements. Dans ce cadre, l’entreprise mandatée avait constaté, après avoir arraché des tapisseries, que certains murs et galandages nécessitaient d'importantes réparations, pour un montant de 14'907 fr. 30 selon le devis qu’elle avait établi. Ces nouveaux frais avaient conduit le locataire à demander l’arrêt des travaux en cause.
s. Dans sa réponse du 16 novembre 2020, la bailleresse a conclu au rejet de la demande. Elle contestait l’existence de défauts dans les appartements et, au regard du montant modeste du loyer, le locataire ne pouvait solliciter la réalisation d’aménagement "haut de gamme".
t. Dans sa réplique du 18 janvier 2021, le locataire a précisé qu’il ne sollicitait que la réfection de son appartement, mais pas des "travaux de luxe". Il a requis, à titre d’offre de preuve, la réalisation d’une expertise judiciaire pour démontrer l’existence des défauts. Il était également relevé que, selon le tableau d’amortissements communs aux associations de bailleurs et de locataires, l’intégralité des installations, qui dépassaient trente ans, était amortie et avait besoin de rafraîchissement.
u. Dans sa duplique du 10 mars 2021, la bailleresse s’est opposée à la réalisation d’une expertise. Elle a allégué qu’à l’entrée du locataire, les deux appartements avaient été remis à neuf. Elle a souligné que les deux appartements réunis étaient habitables, que certains revêtements (tissus, moquettes aux murs, etc.) et aménagements auraient été faits par le locataire et qu’il ne lui appartenait pas d’enlever ceux-ci ou de procéder à leur remise en état. Il n’était pas justifié de procéder à l’installation d’électroménager dans les deux cuisines, alors que seule l’une d’entre elles était équipée. Le locataire ne disposait d’aucun intérêt dans la procédure, dans la mesure où il n’occupait pas l’appartement et n’entendait pas le réintégrer. Sa demande de travaux n’était formulée que pour les besoins de la cause, en lien avec la menace de résiliation de son bail pour sous-location non autorisée qu’elle avait formulée à son encontre.
v. Lors de l’audience du 22 juin 2021, le locataire a déposé des déterminations sur la duplique précitée, exposant attendre la remise en état de ses appartements dans la mesure où il était inutile d'y retourner tant que les travaux de grande ampleur n'étaient pas entrepris, et a produit une pièce nouvelle, soit une attestation du bailleur de la villa qu’il occupait, mentionnant qu’il pouvait résilier le bail en cause en tout temps moyennant un préavis de trois mois.
w. À la demande des parties, la procédure a été suspendue du 1er octobre 2021 au 20 janvier 2022.
x. Lors de l’audience du Tribunal du 5 avril 2022, le locataire a déclaré qu'au moment de son installation dans les appartements en 1984, sa mère avait entrepris des travaux pour les remettre en état. Ceux-ci avaient été réalisés en deux fois, la première fois concernant l'appartement de 4.5 pièces, et une année ou une année et demie plus tard environ, pour l'appartement de 5.5 pièces. Ces travaux s'étaient chiffrés à 70'000 fr. Il avait souhaité savoir ce qui avait été entrepris à partir de 1997 de part et d'autre. Le document établi en 2003 ne prenait donc pas en compte les travaux effectués avant 1997. Les travaux entrepris dans ses appartements en 1998 et 1999 concernaient, pour les premiers, l'achat de mobilier anglais, soit une bibliothèque, qui n'avait pas été faite sur mesure, et un bureau ainsi que la chaise associée; les seconds devaient concerner les tapisseries. Il avait quitté les appartements litigieux au moment de sa séparation d'avec son ex-épouse. Cette dernière y était restée sept à huit ans, leur fille habitant l'autre appartement avec son mari. Par la suite, les appartements étaient restés vides un certain temps, même si sa fille y avait logé un membre de sa famille proche. Il avait l'intention de revenir habiter dans les appartements en cause avec son épouse actuelle. Toutes ses affaires se trouvaient en effet à Genève et le trajet depuis et jusqu'à J______ était pénible. Au moment de la conclusion du bail de la villa d'J______, il avait déjà reçu une réponse négative quant à sa demande de travaux concernant les appartements litigieux. Il avait conclu un accord avec le bailleur de ladite villa lui permettant de partir moyennant un préavis de trois mois, dans la mesure où il avait pensé que les choses iraient plus rapidement et où son loyer actuel était assez cher. Il avait passé un coup de peinture dans la villa, car celle-ci était un peu usée. Les travaux les plus importants après 35 ans de vie dans les appartements litigieux avec des enfants concernaient les salles de bain, les cuisines et les tapisseries. Il n'avait pas le souvenir que de quelconques travaux, même de peinture, avaient été entrepris dans les appartements depuis plus de trente ans, précisant que s'ils l'avaient été, c'était à ses frais et il avait sans doute donné un coup de peinture sur les murs. Il avait déjà fait entreprendre des travaux de peinture aux plafonds par une entreprise spécialisée. Lors de l'arrachage des tapisseries, il avait réalisé que les murs étaient passablement abîmés et nécessitaient des travaux de maçonnerie. Le montant des devis était raisonnable et ne portait pas sur des travaux luxueux.
G______, représentant de la bailleresse, a déclaré que la politique de la bailleresse en matière de travaux entrepris lors de changements de locataires extérieur à la famille était celle de travaux de rafraîchissement sans plus-value. S'agissant du logement en cause, la remise en état avait lieu à l'entrée, laquelle dépassait le simple rafraîchissement, et si des travaux d'entretien devaient avoir lieu, ils étaient à la charge des locataires compte tenu des loyers pratiqués. À la question de savoir quel crédit il pourrait accorder pour les travaux demandés par le locataire, il a souhaité pouvoir voir l'appartement puisque, selon le constat d'huissier, des dégâts excédant l'usure normale avaient été constatés. Ce même constat avait également été fait par la régie.
y. Interrogée par le Tribunal en qualité de témoin, K______, technicien auprès de I______ SA (anciennement I______ SARL) a déclaré qu’il avait été sollicité par le locataire pour établir des devis et effectuer des travaux dans un appartement de 11 pièces situé à l'avenue 1______. Concernant le devis du 21 octobre 2019, il s'agissait de travaux ordinaires de rafraîchissement. Pendant la réalisation des travaux, il avait été constaté que le plâtre qui se trouvait sous le tissu commençait à se décoller tout seul. Le deuxième devis du 11 novembre 2019 avait été établi lorsque l'entreprise s'était rendu compte qu'elle devait enlever les tissus du mur. Le troisième devis du 29 novembre 2019 concernait la pose de plâtre sur 175 m2, soit la partie du grand salon, et des travaux de peinture. L'enlèvement de tout l'ancien plâtre n'avait pas été devisé. Si le plâtre devait être enlevé dans tout l'appartement, le coût s'élèverait de 80'000 fr. à 120'000 fr. pour la remise en état des murs. Si les tissus, qui étaient cloués, n'avaient pas été enlevés, le plâtre ne se serait pas enlevé. En revanche, si les tissus n'étaient pas enlevés, l'appartement prenait l'humidité. La partie tissu et plâtre transpirait, ce qui provoquait des odeurs nauséabondes et pouvait causer des moisissures. L'entreprise avait constaté que les murs transpiraient quand elle avait voulu peindre les plafonds. Le problème de plâtre était connu dans ce type d'appartement ancien. Les factures du 28 novembre 2019 concernaient les travaux réellement réalisés, soit le minimum de rafraîchissement des peintures de l’appartement. À la suite des devis établis, certains travaux avaient été accordés et d'autres annulés. En effet, la remise en état des murs était trop coûteuse. Dans ce type d'immeuble, une grande rénovation était faite tous les dix à quinze ans.
z. Le Tribunal a procédé à une inspection locale des appartements le 22 novembre 2022. Il a constaté que tous les plafonds des deux appartements avaient été entièrement refaits et qu'un salon, une entrée et une des cuisines avaient été entièrement repeints dans la partie de l'appartement de 5.5 pièces.
Concernant les salons, sur les cinq en enfilade, un seul avait été entièrement refait à l'exception des boiseries et de l'intérieur des placards; l'état des sols n'était pas connu. Deux salons avaient les murs à nu, le locataire précisant que c'était là que le tissu avait été enlevé et que le plâtre s'était détaché avec. Dans un des salons, le tissu avait été enlevé et les clous étaient encore en place le long des ouvertures; la tapisserie qui se trouvait sous le tissu était partiellement décollée. Les clous se trouvaient également le long de toutes les bordures. Les trous, le long des ouvertures, se trouvaient au niveau d'un cadre en bois qui devait probablement maintenir les tapisseries. Il était probable que les cadres en bois maintenant les tapisseries ou les tissus étaient collés, car des traces de ce qui pouvait être de la colle étaient visibles le long de toutes les ouvertures et bordures. Le plâtre avait été arraché dans les bordures, à certains endroits, probablement lorsque les supports maintenant les tapisseries en place avaient été arrachés. Au-dessus de l'une des ouvertures d'un salon, le mur était abîmé, des trous étaient visibles. Le sol était entièrement recouvert par un papier de protection, de sorte que l'état du parquet n'était pas visible.
Le mobilier de la cuisine de l'appartement de 4.5 pièces était ancien, voire très ancien, de même que les appareils ménagers. Aucun élément n'apparaissait, à première vue, abîmé. Tous les placards ouvraient et fermaient. Il s'agissait d'une usure normale. Des traces de peinture s'écaillaient sur le cadre de la fenêtre. La peinture avait perdu sa couleur d'origine, probablement à cause de l'usure. Il manquait une vitre sur cinq sur la porte vitrée de la cuisine.
Les murs et le sol des toilettes de l'appartement de 4.5 pièces étaient en travertin. La cuvette était sale et la chasse d'eau ne fonctionnait plus. La bonde de la vasque était totalement oxydée. Un seul des robinets fonctionnait.
La baignoire avec jets d'hydromassages de la salle de bains de l'appartement de 4.5 pièces était abîmée et usée. Des traces de crayon de couleur étaient visibles. Les poignées laitonnées étaient usées et la couleur passée. Les lames du faux plafond étaient, pour certaines, décollées et n'adhéraient pas totalement aux lattes qui devaient les soutenir. La robinetterie de la douche était partiellement abîmée, notamment le tuyau de douche et le pommeau de douche.
La chambre à coucher de l'appartement de 4.5 pièces semblait avoir été entièrement repeinte. Le sol était couvert, de sorte que l'état du parquet n'était pas visible. Les placards de la chambre à coucher étaient repeints à l'extérieur et dans leur jus à l'intérieur. L'ancienne chambre de bonne avait été transformée en dressing qui était attenant à la chambre à coucher. Les cadres des portes et les boiseries étaient abîmés et n'avaient pas été refaits, ce qui était valable pour tout l'appartement.
Les toilettes de l'appartement de 5.5 pièces étaient très sales. Un accès à la cour intérieure, en boiserie, était abîmé, de même que le lavabo.
La baignoire de la salle de bains de l'appartement de 5.5 pièces était abîmée, mais moins que celle de l'appartement de 4.5 pièces. La robinetterie de deux lavabos était abîmée, de même que la douche au niveau des joints. La couleur des robinets avait disparu.
La chambre à coucher de l'appartement de 5.5 pièces avait été entièrement refaite au niveau du plafond et des murs, mais pas des boiseries, lesquelles étaient abîmées et portaient des marques. Le store fonctionnait. L'extérieur et l'intérieur des placards n'avaient pas été restaurés.
Le mobilier de la cuisine de l'appartement de 5.5 pièces était abîmé. Les placards étaient d'origine et "dans leur jus". La peinture à l'intérieur et sur le sol du balcon donnant sur la cuisine était usée. Une chambre de bonne était attenante à la cuisine et semblait avoir été entièrement refaite, à l'exception des boiseries et de l'intérieur du placard. Le sol en linoleum n'avait pas l'air d'être abîmé.
aa. Entendue lors de l’audience du Tribunal du 21 mars 2023 en qualité de témoin, Me H______ a déclaré qu’elle confirmait le contenu de son procès-verbal du juillet 2019 et les défauts observés dans les appartements. Elle avait constaté que les aménagements étaient vieillots et usés. Il s'agissait, selon elle, d'une usure normale pour un appartement occupé pendant plusieurs années (parquets rayés, peintures marquées, aménagements des salles de bains avec des signes d'usure avancée). Les agencements dans la cuisine étaient vieux et certaines pièces manquantes, comme les boutons du four ou de la vitrocéramique. Des travaux moyens étaient nécessaires pour la remise en état. Le parquet nécessitait un ponçage et une vitrification et les murs devaient être repeints. Les sanitaires avaient également besoin de travaux.
bb. Entendus lors de l’audience du 13 juin 2023 en qualité de témoins, L______, neveu du locataire et fils de D______, a indiqué être locataire de son appartement de 4.5 pièces au 6ème étage de l’immeuble en cause depuis quinze ou seize ans. Il s’acquittait d’un loyer de 2'100 fr., charges comprises. Il ignorait qui avait habité dans les appartements litigieux à la suite du départ du locataire.
M______, fille du locataire, a déclaré être revenue vivre dans les appartements litigieux juste avant la naissance de son fils six ans auparavant. Elle avait payé environ 1'000 fr. par mois à son père. Elle y avait vécu avec sa mère, laquelle était partie avant elle. Elle y avait également hébergé sa belle-sœur qui était en instance de divorce et qui était partie des appartements en même temps qu'elle en 2019. Par la suite, plus personne n'avait habité ces appartements. Elle avait déménagé, car son père lui avait dit qu'il voulait revenir y habiter. À son départ, il y avait des tapisseries sur les murs et les appartements n'étaient pas en bon état; le parquet, les peintures et les baignoires étaient bien usés. Elle se souvenait de travaux qui avaient eu lieu lorsqu'elle avait cinq ans (peinture, tapisseries), étant précisé qu'elle avait trente-cinq ans au jour de l'audience.
N______, épouse du locataire depuis 2019, a déclaré que les appartements litigieux avaient été occupés en dernier lieu par la fille du locataire et sa famille, et ce, jusqu'à quelques mois avant son mariage avec le locataire. Elle avait discuté avec son époux d'aller habiter dans les appartements litigieux au moment de leur mariage. Ils n'y avaient pas emménagé, car ils attendaient une réponse concernant les travaux. Les appartements litigieux étaient en travaux et sales. Les travaux n'avaient pas commencé, mais il y avait eu des préparations, soit l'installation de protections sur les sols. Son mari en avait pris l'initiative. Ils habitaient à J______ et payaient 10'000 fr. de loyer pour une grande maison d'une dizaine de pièces, avec jardin et piscine. Ils n'avaient pas fait de travaux dans cette villa qu'ils allaient quitter en décembre 2023 ou mai 2024; ils n'en avaient pas encore parlé au propriétaire de la villa. Elle travaillait à Genève.
cc. Le locataire a produit deux nouvelles pièces lors de l’audience du 13 juin 2023. Celles-ci ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 15 juin 2023 du Tribunal.
dd. Le 24 juillet 2023, le locataire a produit une nouvelle pièce, soit une facture de I______ SARL du 17 juillet 2023 pour un montant de 14'047 fr. 84, portant la mention "réaménagement appartement peinture intérieure mur".
ee. Le 18 septembre 2023, le locataire a informé le Tribunal avoir emménagé dans l’appartement en cause le 5 septembre 2023 et a produit une facture d’une entreprise de déménagement. Il avait décidé d'effectuer, provisoirement à ses frais, quelques travaux et aménagements absolument nécessaires dans une partie des locaux. L'entreprise I______ SA avait ainsi effectué quelques travaux de rafraîchissement minimaux, notamment en matière de traitement de l'humidité, pour un total de 11'556 fr. 47. Ladite entreprise avait également apporté quelques fournitures et installations sanitaires pour la salle de bains pour un total de 7'101 fr, 64. Ces quelques travaux avaient complété ceux entrepris en 2019. En revanche, les travaux de pose de plâtre sur les murs, ainsi que tous ceux nécessaires de réfection de cuisine et de salle de bains, de peinture et de réfection des sols n'avaient pas été entrepris.
ff. Lors de l’audience de plaidoirie finale du Tribunal du 22 septembre 2023, le locataire a plaidé et modifié ses conclusions, en ce sens qu’il convenait d’ajouter les sommes de 14'047 fr., 11'556 fr. et 7'101 fr. à ses prétentions et que les termes "selon devis" étaient remplacés par "selon descriptif des devis".
La bailleresse a plaidé et persisté dans ses conclusions. Elle s’est opposée à la modification des conclusions, tout en sollicitant que le locataire soit débouté de celles-ci. Elle a relevé que les pièces produites ne démontraient pas la résiliation du bail de la villa d'J______, ni l'emménagement dans les appartements litigieux. Elle a soulevé l'irrecevabilité des conclusions du locataire, lesquelles seraient inexécutables.
Le locataire a répliqué, la bailleresse a dupliqué, suite de quoi la cause a été gardée à juger par le Tribunal.
gg. Le 28 septembre 2023, la bailleresse a allégué un fait nouveau, à savoir qu'un courrier recommandé avait été adressé par l'Office cantonal des impôts au locataire à son adresse d'J______, produisant ledit courrier.
hh. Dans sa réponse du 2 octobre 2023, le locataire a exposé que ce courrier a été adressé par erreur à son ancienne adresse.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile [CR-CPC], 2e éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.2 En l'espèce, le locataire a sollicité dans ses conclusions la réalisation de travaux pour plus de 160'494 fr. 30. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
1.3 L'appel et l’appel joint ont été interjetés dans le délai et suivant les formes prescrites par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.5 Par simplification, A______ SA sera désignée dans la suite du présent arrêt en qualité d’appelante ou de bailleresse et C______ en qualité d’intimé ou de locataire.
2.1 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CPC qui vise la maxime de disposition, le Tribunal ne peut accorder à une partie ni plus (ultra petita) ni autre chose (extra petita) que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse. Cette disposition consacre le principe ne eat iudex ultra petita partium, qui signifie que le demandeur détermine librement l'étendue de la prestation qu'il déduit en justice, alors que le défendeur décide de la mesure dans laquelle il veut se soumettre à l'action, le Tribunal étant ainsi lié par les conclusions des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2 et références citées).
Dans ce cadre, il n'incombe pas au juge mais exclusivement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent (ATF 138 III 625 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 3.5).
Les parties doivent formuler des conclusions précises et déterminées, qui puissent être reprises dans le dispositif de jugement en cas d'admission de la demande (ATF 142 III 102 consid. 5.3.1). Cette exigence découle notamment du principe de disposition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_428/2018 du 29 août 2019 consid. 4.2.1).
Si le juge est lié par les conclusions des parties, encore faut-il préciser qu'il peut être amené à statuer sur la base de conclusions implicites (arrêt du Tribunal fédéral 4A_428/2018 précité, ibid.). Le principe de disposition n'interdit cependant pas au Tribunal de déterminer le sens véritable des conclusions et de statuer sur cette base, plutôt que selon leur libellé inexact (arrêts du Tribunal fédéral 5A_368/2018 du 25 avril 2019 consid. 4.2.1; 5A_657/2014 du 27 avril 2015 consid. 8.1; 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.3.1).
En d'autres termes, il n'est pas interdit au juge de déterminer le sens réel de la demande en justice et de se concentrer sur celui-ci plutôt que sur la formulation incorrecte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_314/2021 du 27 octobre 2021 consid. 7.2.2). Dès lors, une désignation ou une expression inexacte ne sont pas à elles seules déterminantes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_440/2014 du 27 novembre 2014 consid. 3.3). Les conclusions doivent en effet être interprétées selon le principe de la confiance, à la lumière de la motivation de l'acte (arrêts du Tribunal fédéral 5A_658/2019 du 7 juillet 2020 consid. 5.1.2; 4D_20/2018 du 11 juin 2018 consid. 3; 5A_369/2016 du 27 janvier 2017 consid. 5.4). Il est en définitive décisif de savoir si on peut déterminer de manière suffisamment claire, sur la base des conclusions en lien avec leur motivation, ce qui est véritablement voulu (arrêt du Tribunal fédéral 5A_753/2018 du 21 janvier 2019 consid. 3.1).
Savoir si un tribunal a alloué plus ou autre chose que demandé par une partie se détermine en premier lieu sur la base des conclusions. Les motifs ne doivent être pris en compte que lorsque les conclusions sont peu claires et nécessitent une interprétation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_397/2016, op. cit., consid. 2.1; 4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4, RSPC 2012 p. 293). Il convient de déterminer, lorsque le Tribunal n'alloue pas strictement les conclusions du demandeur, s'il reste néanmoins dans le cadre des conclusions prises, sans allouer plus que ce qui est demandé ni étendre l'objet de la contestation à des points qui ne lui ont pas été soumis (arrêts du Tribunal fédéral 5A_207/2021 du 8 février 2022 consid. 5.1; 4A_627/2015, op.cit., consid. 5.2).
Comme tous les actes de procédure, les conclusions doivent être interprétées selon le principe de la bonne foi, en particulier à la lumière de la motivation qui leur est donnée et du but réellement poursuivi au fond par l'appelant (arrêts du Tribunal fédéral 5A_474/2013 du 10 décembre 2013 consid. 6.2.3; 4A_383/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2.3; 4A_551/2008 du 12 mai 2009 consid. 2.3).
Le demandeur peut conclure à la réfection d’un ouvrage (Heinzmann in Petit commentaire CPC [PC-CPC], 2021, n. 3 ad art. 84 CPC). Le degré de précision des conclusions se détermine selon le domaine du droit concerné (Grobéty/ Heinzmann, PC-CPC, n. 15 ad art. 85 CPC).
2.2 Dans le cadre de sa requête, l’intimé a conclu à la remise en état des deux appartements, soit la réfection "des cuisines et des salles de bain", ainsi qu'à l'exécution de travaux de peinture et de réfection des murs et sols, selon différents devis qu’il a versés à la procédure.
Conformément à la jurisprudence précitée, ces conclusions doivent être interprétées selon le principe de la bonne foi et de la confiance, notamment, la motivation développée à l’appui de celles-ci et le contenu de la requête en cause, qui a pour objet une action relative aux défauts de la chose louée. À la lecture de cette dernière, il appert que l'intimé a sollicité la réfection complète des différentes pièces de ses appartements, comme l’a retenu à juste titre le Tribunal. Sa requête fait, en effet, état de l’état d’usure avancée des deux appartements en cause dans leur ensemble, faute de tous travaux de réfection depuis plus de trente ans, et d’une volonté de demander, en raison de cette usure avancée des locaux, la réfection complète de ceux-ci, notamment des peintures, des murs et des sols, ainsi que de la cuisine et de la salle de bain. Les différents devis produits à la procédure, qui concernent la peinture, les murs, le parquet, de la cuisine et de la salle de bain, tendent également à démontrer ce qui précède. Ainsi, pris globalement et interprété selon le principe de la confiance, il est conforme à la jurisprudence, comme l’a fait le Tribunal, de considérer que l’intimé sollicitait la réfection de l’intégralité des appartements en cause.
L’appelante, qui interprète chaque devis pris séparément pour soutenir que ceux-ci ne seraient pas suffisamment précis, notamment sur les pièces à repeindre ou les pièces concernées par la remise en état du parquet, perd de vue cette nécessaire approche globale dans son raisonnement.
Quant à l’affirmation selon laquelle la liste des travaux déjà effectués ne serait pas suffisamment précise, l'argument ne porte pas, dans la mesure où l’on comprend que le locataire ne sollicite pas des travaux de réfection sur les éléments déjà remis en état par ses soins.
Le grief de l’appelante est en conséquence infondé.
3.1 Aux termes de l'art. 227 al. 1 CPC, la demande ne peut être modifiée que si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que l'une des conditions suivantes est remplie : la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la dernière prétention (let. a); la partie adverse consent à la modification de la demande (let. b). Dans la phase des débats principaux, la modification de la demande est soumise à une condition supplémentaire : elle doit reposer sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 230 al. 1 let. b CPC); elle n'exige en revanche pas de reposer sur des nova (arrêt du Tribunal fédéral 5A_819/2022 du 10 octobre 2023 consid. 3.3).
La simple clarification d’une conclusion doit être distinguée d’une modification d’une demande au sens de l’art. 227 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_377/2016 du 9 janvier 2017 consid. 4.2.3; 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.3.2; 4A_255/2015 du 1er octobre 2015 consid. 2.2).
Sous peine de violer l’interdiction du formalisme excessif, le juge ne peut pas se cantonner à une formulation malheureuse ou le libellé imprécis d’une conclusion, si le sens de celle-ci pouvait être facilement déterminé en tenant compte des motifs de la requête, des circonstances de l'affaire à juger ou de la nature juridique de la demande en question (arrêt du Tribunal fédéral 5P.35/2005 du 4 mai 2005 consid. 1.1; 5A_514/2009 du 25 janvier 2011 consid. 5.2; 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.1).
3.2 Comme déjà rappelé, l’interprétation des conclusions doit s’effectuer selon le principe de la bonne foi et de la confiance, en tenant compte également de la motivation et de l’objet de la requête en cause.
Il ne ressort toutefois pas des écritures de l’intimé, et l’appelante ne le prétend pas non plus, que ce dernier aurait sollicité que les travaux soient réalisés uniquement par des entreprises déterminées ou auteures des devis en cause, un tel élément ne ressortant ni de la motivation de la requête de l’intimé, ni du sens littéral des conclusions litigieuses.
Par ailleurs, pour peu que le grief de l’appelante soit suffisamment compréhensible et motivé en appel, la différence d’interprétation qu’elle invoque n’est pas évidente. En effet, entre les expressions "procéder à la remise en état […] selon devis établis par" ou "selon descriptif des devis établis par", on ne décèle aucune modification réelle de l’objet de la demande de l’intimé lequel doit, dans les deux cas, se comprendre comme la réalisation de travaux mentionnés dans les devis en cause. Une telle modification équivaut, tout au plus, à une éventuelle clarification ou à une précision des conclusions, ce qui ne requiert pas que les conditions fixées par les art. 227 et 230 CPC soient réalisées comme rappelé plus haut, sous peine de faire preuve d'un formalisme excessif.
Partant, le grief de l’appelante est également infondé sur ce point.
4.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO).
4.1.1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Le défaut peut ainsi être purement esthétique, le locataire étant en droit d’escompter que l’apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées; ACJC/1844/2020 du 22 décembre 2020).
4.1.2 L'usure normale des locaux ne constitue un défaut qu'à partir du moment où elle atteint un certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Les associations de bailleurs et de locataires ont adopté une tabelle d'amortissement des installations le 1er mars 2007, afin de déterminer quelle est la durée de vie moyenne des diverses installations. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, dans un contexte d'usure normale (ACJC/640/2014 du 30 mai 2014). Elle constitue néanmoins un indice de poids, relativement à la nécessité d’effectuer des travaux d’entretien (ACJC/713/2012 du 21 mai 2012). En ce qui concerne la peinture, la durée retenue est de 8 ans (dispersion, peinture à la colle, acrylique) à 15 ans (peinture de résine alkyde, résine synthétique) et en ce qui concerne la vitrification du parquet, une durée de 10 ans est retenue. Sur les éléments d’une cuisine, il est de 15 à 20 ans pour l’agencement d’une cuisine, 20 à 25 ans pour le plan de travail, 10 ans pour le réfrigérateur et la hotte, 15 ans pour le congélateur, le four, les plaques de cuisson et le lave-vaisselle, 20 à 25 pour la rénovation complète d’une cuisine. Sur la salle de bain, la durée d’amortissement est de 20 à 35 ans pour la baignoire, le bac à douche, le lavabo et les WC, 20 ans pour la robinetterie et 30 ans pour la rénovation complète de la salle de bain (Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, Annexe VIII, p. 1137 ss).
4.1.3 Il incombe au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en étaient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Le bailleur ne dispose en revanche d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).
4.1.4 Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut de la chose louée incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). En revanche, il appartient au bailleur de démontrer que le défaut est imputable au locataire ou dépasserait l’usure normale de la chose louée (Bohnet/Jeannin, "Le fardeau de la preuve en droit du bail" in 19e séminaire sur le droit du bail, 2016, n. 98; Lachat, op. cit., p. 303 et 304).
4.2 Lors de l’emménagement de l’intimé dans les locaux, ceux-ci avaient été refaits à neuf et des travaux avaient été entrepris à cet effet. Au Tribunal, le représentant de la bailleresse a déclaré que, en cas de changement de locataire, de simples travaux de rafraîchissement étaient effectués dans les appartements si le locataire n’appartenait pas au cercle familial, ce qui laisse supposer que des travaux de réfection plus importants sont réalisés dans le cas contraire. L’intimé a déclaré pour sa part que des travaux avaient été effectués à son entrée dans les deux appartements concernés et que ceux-ci avaient été supervisés par sa mère, qui était alors actionnaire de la société bailleresse. Cet élément est également corroboré par l’appelante, selon laquelle les appartements en cause avaient été refaits à neuf lors de l’entrée du locataire. Au regard du contexte familial de la présente affaire et des éléments qui précèdent, l’appréciation des premiers juges selon laquelle l’ensemble des éléments immobiliers dont l’intimé sollicitait la réfection étaient ceux d’origine installés par la bailleresse convainc. Il en est de même du mobilier et de l’électroménager de la cuisine principale, dont les appareils, qualifiés de "vieillots" ou "dans leur jus" par le Tribunal, et encastrés dans l'agencement de la cuisine, pouvaient être aussi considérés comme ceux d’origine à l'entrée du locataire, au regard de leur âge, de leur vétusté et leur installation (encastrée). L’intimé a ainsi suffisamment démontré que ces éléments faisaient partie de l’objet loué à l’origine et qu’il s’agissait d’une qualité à laquelle il pouvait s’attendre à continuer à bénéficier dans un état conforme à l’usage convenu.
L’affirmation contraire de l’appelante, qui admet qu’aucun état des lieux n’a été réalisé dans les appartements concernés, n’est étayée par aucun élément dans la procédure.
4.3 S'agissant de l’état de la cuisine, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, il ressort du procès-verbal de transport sur place du Tribunal que l’électroménager "était ancien, voire très ancien" et que de manière générale les installations présentaient un état d’usure avancé. Par ailleurs, l’âge des installations (plus de 35 ans) dépasse la durée figurant dans la tabelle d’amortissement, qui estime que l’électroménager dans une cuisine a une durée de vie de 15 ans et qu’une rénovation complète d’une cuisine doit s’effectuer tous les 20 à 25 ans. L’ensemble de ces éléments permet ainsi, à l’instar de ce que l’ont considéré les premiers juges, à retenir que la cuisine et ses installations étaient dans un état de vétusté avancé et affectés d’un défaut et que la durée de vie des installations était largement échue. Ces éléments, pris globalement, pouvaient être considérés comme constituant un défaut suffisamment important pour qu’une réfection complète soit réalisée, au regard de l’état général de cette pièce.
Comme l’a considéré le Tribunal, une réfection n’implique que le remplacement d’éléments par d’autres de même qualité ou d’une gamme équivalente, et non pas des travaux d’amélioration ou de prestation supplémentaire, de sorte que la critique de l'appelante sur sa condamnation à un équipement supposément "dernier cri" n'est pas fondée.
4.4 En ce qui concerne le parquet, son état de vétusté a été constaté par un huissier judiciaire, qui s’est rendu sur place en 2019, qui a confirmé le contenu de son rapport lors de son audition par le Tribunal. Même si, comme le relève l’appelante, le Tribunal n’a pas pu constater, lors de son transport sur place, cet état de vétusté, au regard des bâches de protection présentes ou d’autres éléments recouvrant celui-ci, ce simple élément ne permet pas à lui seul de nier l’existence d’une vétusté des parquets (le Tribunal n’ayant pas constaté le contraire), au regard du témoignage précité, de la longue durée d’occupation (plus de 35 ans), qui dépasse largement la fourchette de la tabelle d’amortissement (soit 10 ans pour la vitrification, l’imprégnation et le traitement de la surface d’un parquet) qui peut être utilisé à titre d’indice ici, et du fait que plusieurs familles, parfois avec enfants (celles du locataire et de sa fille) se sont succédé dans l’appartement. L’ensemble de ces éléments constitue ici aussi des éléments suffisamment probants pour admettre, à l’instar du Tribunal, l’état d’usure des parquets en cause et la nécessité d’une remise en état de ceux-ci, limitée toutefois par les premiers juges au ponçage et à une vitrification de ceux-ci, dans la mesure où des dégâts plus importants qu’une simple usure ne sont pas démontrés.
4.5 Enfin, l’affirmation de l’appelante selon laquelle les appartements étaient "sales, voire très sales" et que de nombreux dégâts étaient le fait du locataire, qui dépasserait l’usure normale, n’est pas suffisamment motivée (art. 311 al. 1 CPC), dans la mesure où on ne comprend pas à quel élément précis des appartements il serait fait référence pour s’opposer à la réalisation de certains travaux.
4.6 Au regard de ce qui précède, les griefs de l’appelante seront écartés.
5.1 À teneur de l’art. 259b let. b CO, lorsque le bailleur a connaissance d’un défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l’entraver considérablement, l’usage pour lequel la chose a été louée.
Le défaut de la chose loué s’apprécie en comparant l’état effectif avec l’état convenu ou attendu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_159/2014 du 18 juin 2014 consid. 4.1). La demande de remise en état peut intervenir en tout temps et aussi longtemps que le défaut existe et que le bail est en vigueur (Lachat, op. cit., p. 307).
Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent à l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement. Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler, ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire. En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3).
5.2 Les premiers juges ont considéré que l’appelante avait refusé sans droit le 27 juin 2019 de réaliser les travaux de réfection des peintures, à la suite de la demande du locataire en ce sens, en raison des défauts présents dans l’appartement. Elle devait prendre en charge les factures du 28 novembre 2019 relatives aux travaux de peinture en cause, ce qui constituait le "minimum du rafraîchissement" selon le témoin K______ entendu dans la procédure, qui a confirmé en outre la réalisation de ces travaux.
La thèse de l’appelante selon laquelle les conditions de l’art. 259b let. b CO ne seraient pas réunies, car l’intimé n’occupait pas à cette époque le logement en cause, au contraire de sa fille, n’a pas de pertinence, car l’art. 259b let. b CO n’exige pas la présence du locataire dans les locaux pour procéder à la réparation d’un défaut mais un bail en cours de validité.
Les premiers juges ont par ailleurs considéré, dans le cadre de leur analyse sur l’existence des défauts, que l’état de vétusté des appartements dans leur ensemble et le manque d’entretien général, qu’ils avaient eux-mêmes constatés lors de leur transport sur place, constituaient un défaut de moyenne importance, de sorte que cette condition est acquise également.
Enfin, il sera relevé que l’appelante avait autorisé l’intimé à réaliser des travaux de peinture, par courrier du 10 octobre 2019, tout en précisant qu’elle refusait d’en assumer le coût. Elle est dès lors malvenu de reprocher à l’intimé d’avoir réalisé ceux-ci ou d’avoir agi de mauvaise foi à ce propos.
Quant au coût des travaux, l’appelante ne réfère à aucun élément de comparaison produit dans la procédure permettant de considérer que le montant en cause s’écarterait de manière substantielle du prix du marché ou pratiqué par les entreprises compétentes à ce propos.
Il résulte de ce qui précède que le grief de l’appelante est infondé.
6.1 L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 consid. 3.3.1).
6.2 Les griefs de l’appelante reposent pour l’essentiel sur une hypothèse qui ne s’est, en l’espèce, pas concrétisée, à savoir la résiliation des baux en cause au motif d’une prétendue sous-location non autorisée. Elle n’expose pas, à tout le moins de manière suffisamment motivée dans son appel, en quoi la demande de travaux et de réparation des défauts de l’intimé l’aurait empêchée de procéder à une résiliation pour ce motif.
Par ailleurs, l’intimé a développé de manière convaincante les raisons qui l’ont conduit à ne plus occuper les appartements en cause (séparation avec sa première épouse, jusqu’à ce que le jugement de divorce du 5 février 2019 lui attribue le domicile conjugal, soit les appartements en cause). Il avait, dès lors, sollicité la réfection de son logement avant son prochain réaménagement, ce que la bailleresse avait toujours refusé, dans ce qui s’inscrit dans un litige familial de longue date. De tels éléments ne démontrent pas un abus manifeste de l'intimé.
Enfin, contrairement à ce que soutient l’appelante, l’action en défaut de la chose louée ne suppose pas la présence physique du locataire dans les locaux loués, mais un bail en cours de validité, comme déjà relevé ci-dessus, élément qui n’est pas contesté en l’espèce. Enfin, aussi bien les déclarations de l’intimé, de son épouse et la facture de déménagement produite à la procédure constituent des éléments suffisants, comme l’a retenu le Tribunal, pour démontrer la volonté de l’intimé d’utiliser les logements en cause, étant relevé que l’abus de droit doit être "manifeste", ce qui n’est pas établi ici.
Il résulte de ce qui précède que ce grief est infondé.
7.1 Comme déjà relevé (cf. supra consid. 2.2), les conclusions d’une partie doivent être interprétées selon le principe de la confiance et de la bonne foi, au regard notamment des motivations de la requête à l’appui de celles-ci.
Dans la motivation de sa requête, l’intimé s’est référé aux deux salles de bain, qui présentaient des traces d’usures avancées (un des lavabos était fissuré et les baignoires – c’est-à-dire des deux salles de bain – tachées et n’avaient plus d’émail). Peu importe qu'il n'ait produit qu'un devis.
La limitation par les premiers juges à la réfection d'une seule des salles de bain est ainsi sans fondement.
En ce qui concerne l’existence du défaut allégué, elle résulte du constat d’huissier, ainsi que du transport sur place du Tribunal, que les deux salles de bain présentent un état d’usure avancée, notamment au niveau de la robinetterie et de la baignoire. L’appelante, dans sa réponse à l’appel joint, ne conteste pas la réalité des défauts, mais se contente d’affirmer que les conclusions du locataire étaient irrecevables, reprenant ainsi son grief formulé en appel, qui a été toutefois écarté (cf. supra consid. 2.1). La bailleresse devra donc procéder à la réfection des deux salles de bains des appartements en cause.
Par souci de simplification, l'entier du chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé et il sera statué à nouveau sur ce point dans le sens de ce qui précède, le jugement étant confirmé pour le surplus.
Le chiffre 1 du jugement querellé sera ainsi modifié en conséquence.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
À la forme :
Déclare recevables l'appel interjeté le 17 novembre 2023 par A______ SA et l’appel joint interjeté le 20 décembre 2023 par C______ contre le jugement JTBL/858/2023 rendu le 16 octobre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7092/2020.
Au fond :
Annule le chiffre 1 du jugement entrepris et statuant à nouveau :
Condamne A______ SA à procéder, dans un délai de trois mois dès l'entrée en force du présent arrêt, à la réfection de la cuisine (agencement et électroménager) de l'appartement de 4.5 pièces loué par C______ dans l'immeuble sis avenue 1______ no. , à Genève, et des salles de bains du dit appartement, ainsi que de l'appartement de 5.5 pièces loué par C dans l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, à Genève, dans une gamme équivalente à celle d'origine, ainsi qu'à la réfection des peintures et au ponçage et à la vitrification des parquets de l'ensemble des appartements, sous réserve des travaux d'ores et déjà effectués.
Confirme le jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Damien TOURNAIRE et Monsieur Jean‑Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.