POUVOIR JUDICIAIRE
C/13528/2025 ACJC/191/2026
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MARDI 3 FEVRIER 2026
Entre
A______ SARL, EN LIQUIDATION, sise ______, recourante contre une décision rendue par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 19 septembre 2025, représentée par Me Samir DJAZIRI, avocat, Djaziri & Nuzzo, rue Leschot 2, 1205 Genève,
et
Monsieur B______, domicilié ______, intimé, représenté par Me Pascal PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève.
EN FAIT
A. a. A______ SARL est une société à responsabilité limitée inscrite au Registre du commerce de Genève le ______ 2013, qui a pour but toutes activités dans les domaines de l'automobile, ______, ainsi que le commerce de tous produits manufacturés ou non, en Suisse ou à l'étranger.
C______ en est l’associé-gérant président et est au bénéfice d'une signature individuelle.
b. Le 18 décembre 2015, B______, en qualité de bailleur, d’une part, et A______ SARL, en qualité de locataire, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un atelier, avec jardin, et d’un parc de ______ places de stationnement, avec accès aux sanitaires de l’immeuble et à la boîte aux lettres, dans l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à D______ [GE].
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020, avec clause de renouvellement de cinq ans en cinq ans.
Le loyer mensuel a été fixé à 1'400 fr. charges (eau, électricité, mazout, internet) comprises.
c. Le 6 juin 2025, A______ SARL, représentée par son conseil, a déposé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission de conciliation) une requête en contestation du congé extraordinaire notifié le 7 mai 2025 par B______. Elle a conclu, principalement, à la constatation de la nullité de cette résiliation, subsidiairement à son annulation, et, plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans.
d. La Commission de conciliation a convoqué les parties à une audience fixée le 19 septembre 2025, faisant figurer la mention que celles-ci devaient comparaître personnellement.
B. a. L’audience de conciliation s’est tenue le 19 septembre 2025.
Le conseil de A______ SARL a allégué s’être présenté à l’audience de conciliation et avoir avisé la Commission du prononcé de la faillite de sa mandante par le Tribunal de première instance, ce que B______ n’a pas contesté.
A l’audience, la Commission de conciliation a remis aux parties une décision DCBL/1103/2025 intitulée "rayé du rôle", comportant la "remarque" suivante : "Vu le défaut du demandeur lors de l'audience du 19 septembre 2025 (art. 206 al. 1 CPC)".
Le dossier de la Commission de conciliation ne comporte pas de procès-verbal.
b. Par courrier expédié le 18 septembre 2025 et reçu par la Commission de conciliation le 22 septembre 2025, le conseil de A______ SARL a avisé cette dernière de ce que la faillite de la société avait été prononcée par jugement JTPI/11338/2025 du Tribunal de première instance du 15 septembre 2025 (cause C/2______/2025). Il a joint à son envoi une copie dudit jugement. Il a requis la suspension de la procédure.
c. Par ordonnance du 23 septembre 2025, la Commission de conciliation a transmis ce courrier à B______ et lui a imparti un délai de 10 jours pour se déterminer.
Il ne résulte pas du dossier quelle suite la Commission de conciliation y a donné.
C. a. Par acte du 20 octobre 2025 à la Cour de justice, A______ SARL a formé appel contre la décision "rayé du rôle" susmentionnée, concluant à l'annulation de celle-ci, à ce que la présente procédure soit suspendue et au renvoi de la procédure devant la Commission de conciliation, sous suite de frais et dépens.
Elle a notamment fait valoir que lors de l’audience de conciliation, la Commission de conciliation avait été informée du prononcé de sa faillite. « Sans égard pour les effets de l’ouverture de la faillite », ladite Commission avait rayé la cause du rôle.
b. Par courrier du 21 novembre 2025, B______ s’est rapporté à justice « quant à la douteuse recevabilité [du recours] ainsi que sur le fond ».
c. A______ SARL n’ayant pas fait usage de son droit de réplique, les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 27 novembre 2025 de ce que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
1.1.1 La décision de radiation du rôle de la procédure de conciliation selon l'art. 206 al. 1 CPC est une ordonnance d'instruction de type particulier, qui est soumise à recours selon l'art. 319 let. b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2ème éd. 2019, n. 15 ad art. 319 CPC; Bohnet, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013).
La conversion des actes de recours erronés se résout, selon l'origine de l'erreur du choix de la voie de droit, à l'aune du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst.) ou de celui de l'interdiction du formalisme excessif (art. 29 al. 1 Cst.) qui poursuit dans tous les cas les mêmes buts que le premier en tant qu'il sanctionne un comportement abusif. En application de ces principes, l'autorité de recours traite le recours irrecevable comme un recours d'un autre type s'il en remplit les conditions (arrêt du Tribunal fédéral 5A_46/2020 du 17 novembre 2020 consid. 4.1).
1.1.2 L’annulation du congé donné en cas de demeure du locataire (art. 157d CO) doit être demandée dans le délai de 30 jours suivant sa réception (art. 273 al. 1 CO), lequel est un délai de péremption (Lachat, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 882, ch. 2.3.6 et p. 985, ch. 61).
Si cette démarche n’a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d’expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mai 2021 consid. 4.2).
1.1.3 En l’espèce, le droit du locataire de demander l’annulation du congé extraordinaire selon l’art. 273 al. 1 CO est perdu ensuite de la décision attaquée.
Ainsi, le voie du recours est ouverte.
Au regard des principes susmentionné, l’acte du 20 octobre 2025 sera traité comme un recours.
1.2 Formé devant l’autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014 consid. 1), dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 311 et 321 CPC), le recours est recevable.
2.1 Selon l’art. 207 al. 1 LP, sauf dans les cas d’urgence, les procès civils auxquels le failli est partie et qui influent sur l’état de la masse en faillite sont suspendus.
La suspension selon l’art. 207 al. 1 LP intervient de par la loi dès l’ouverture de la faillite (et non dès sa publication). Elle est généralement constatée par une décision formelle incidente de suspension de l’instance (Romy, Commentaire romand, LP, n. 4 et 12 ad art. 207 LP).
La suspension ne met pas fin aux procès, lesquels sont maintenus dans l’état où ils se trouvent au moment où la faillite en a provoqué la suspension (Romy, op. cit., mn. 13 ad art. 207 LP).
2.2 En l’espèce, la recourante a saisi la Commission d’une requête en contestation de congé. Par jugement du 15 septembre 2025, soit antérieurement à l’audience de la Commission, le Tribunal de première instance a déclaré la recourante en état de faillite dès le même jour. Ainsi, dès cette date, et dès lors qu’il ne s’agit pas d’un cas d’urgence, la suspension est intervenue ex lege. Ainsi, la Commission aurait dû constater cette suspension, ce qu’elle n’a pas fait, alors qu’elle avait été avisée, à l’audience, de cet état de fait. La Commission ne pouvait dès lors rayer la cause du rôle, alors même que la procédure était suspendue. Le recours se révèle dès lors fondé, de sorte que la décision de la Commission sera annulée. La cause sera renvoyée à la Commission, pour qu’elle rende une décision de suspension.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 20 octobre 2025 par A______ SARL contre la décision DCBL/1103/2025 rendue le 19 septembre 2025 par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans la cause C/13528/2025.
Au fond :
Annule cette décision.
Renvoie la cause à la Commission pour qu’elle rende une décision de suspension, dans le sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions de recours.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.