POUVOIR JUDICIAIRE
C/18269/2023 ACJC/1403/2025
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 10 OCTOBRE 2025
Entre
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ [GE], appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 31 octobre 2024, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6,
et
C______ AG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me David BENSIMON, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1078/2024 du 31 octobre 2024, reçu par les parties le 1er novembre 2024, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 3'125 fr., charges non comprises, dès le 1er septembre 2026, le loyer mensuel de l'appartement de 7 pièces loué par A______ et B______ au 3ème étage de l'immeuble sis no. ______ rue 1______ à D______ [recte : E______] [GE] (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte déposé le 2 décembre 2024 à la Cour de justice, A______ et B______ (ci‑après : les locataires ou les appelants) ont formé appel contre ce jugement, concluant à son annulation. Cela fait, ils ont conclu à ce que la nullité du loyer prévu à partir du 1er septembre 2025 soit constatée et à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 19'692 fr. (1'641 fr. par mois), charges et frais accessoires non compris, du 1er septembre 2025 au 31 août 2026, puis à 27'996 fr. (2'333 fr. par mois) dès le 1er septembre 2026.
b. Dans sa réponse du 20 janvier 2025, C______ AG (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. Subsidiairement, elle a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 19'692 fr., charges et frais accessoires non compris, du 16 août 2023 jusqu'au 31 août 2026, puis à 37'500 fr. (3'125 fr. par mois) dès le 1er septembre 2026.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.
d. Les parties ont été avisées le 16 avril 2025 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 21 juillet 2023, A______ et B______, locataires, et C______ AG, bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 7 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. , [code postal] E, dont la gérance est assurée par la régie F______.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans et quinze jours, du 16 août 2023 au 31 août 2026, avec clause de renouvellement tacite de mois en mois, sauf résiliation donnée trois mois à l'avance.
Le loyer annuel net a été fixé à 19'692 fr. du 16 août 2023 au 31 août 2025, puis à 37'500 fr. dès le 1er septembre 2025. La provision annuelle pour les frais de chauffage et d'eau chaude a été fixée à 4'200 fr. (350 fr. par mois) et celle pour les frais accessoires à 4'428 fr. (369 fr. par mois).
b. Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait, depuis le 1er septembre 2020, d'un loyer annuel de 24'120 fr. (2'010 fr. par mois) et d'une provision annuelle pour "frais accessoires (chauffage/eau chaude, autres)" de 7'368 fr. (614 fr. par mois).
Le loyer initial était motivé comme suit : "Le loyer de CHF 24'120.00 dont CHF 4'428.00 d'acompte de frais d'exploitation se situe dans la limite des loyers usuels du quartier et il est approuvé par le DU ainsi que soumis au contrôle de l'état jusqu'au 31.08.2025, selon autorisation DD 2______/1 du 05.02.2016. Le loyer proposé par la suite de CHF 41'928.00 dont CHF 4'428.00 d'acompte de frais d'exploitation se situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269a lettre a du CO)".
c. Le bâtiment dans lequel se situe l'appartement loué fait partie d'une barre d'immeubles composée des allées ______ à ______ de la rue 1______. Construite en 1964, cette barre d'immeubles a fait l'objet d'importants travaux qui ont débuté en septembre 2017. Ces travaux ont consisté, principalement, en la surélévation des immeubles, la rénovation des cuisines, des salles de bain et du système de distribution d'eau, ainsi que l'assainissement des chaufferies.
Le 5 février 2016, l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) a donné un préavis favorable à l'exécution de ces travaux, à la condition notamment que "Les dispositions de la [loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996] LDTR sont respectées. […] Les loyers après travaux des logements existants des immeubles ______ à ______ (217 appartements) n'excéderont pas ceux figurant dans les états locatifs […]. Ces loyers seront appliqués pour une durée de 5 ans à dater de la fin des travaux".
Le 11 novembre 2016, le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie a délivré à C______ AG une autorisation de construire n° DD 2______ portant sur les travaux de rénovation et de surélévation susmentionnés. Il y était précisé que les conditions figurant dans le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016 devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation.
Le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016 a été remis aux locataires à la conclusion du contrat de bail.
d. L'appartement loué, traversant, a une surface habitable d'environ 162 m2 et comprend par ailleurs deux loggias d'une surface totale 28 m2 avec vue sur un espace vert. Selon les photographies produites - prises lors de l'état des lieux d'entrée et au cours du printemps 2024 -, les pièces à vivre (séjour et salle à manger) sont grandes et lumineuses. La cuisine, entièrement équipée, a été rénovée (sous réserve des armoires encastrées, d'origine, qui ont été repeintes), de même que la salle de bains et les sanitaires. Les peintures de l'appartement ont été refaites et les parquets restaurés (quelques imperfections étant visibles sur certains clichés, par ex. des petites taches et une plinthe mal fixée).
e. Par requête formée le 24 août 2023 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 13 novembre 2023 et introduite devant le Tribunal le 8 décembre 2023, les locataires ont contesté le loyer initial. Ils ont conclu à ce que le loyer annuel demeure fixé à 19'692 fr. à partir du 1er septembre 2025, charges et frais accessoires non compris.
f. Par réponse du 22 mars 2024, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.
Elle a produit des annonces portant sur des logements de 7 pièces à louer dans différentes communes, ainsi qu'une liste des loyers encaissés par le propriétaire des immeubles sis ______ à ______ rue 1______, gérés par la régie G______, pour des appartements de 6 à 7 pièces situés aux 7ème et 8ème étages – étant précisé que ces appartements ont été créés lors de travaux de surélévation récents.
Elle a en outre produit un extrait du suivi administratif de l'autorisation de construire n° DD 2______, dont il ressort que les travaux de rénovation et de surélévation ont pris fin à l'automne 2021.
g. Les 23 avril et 27 septembre 2024, la bailleresse a formulé des allégués nouveaux et produit, notamment, plusieurs contrats de bail relatifs à des logements de 7 pièces situés aux 2ème, 3ème et 5ème étages de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, ayant débuté entre les mois d'août et novembre 2021. Il en ressort que les loyers, inchangés depuis 2021, subiront une importante augmentation entre les mois d'août et novembre 2026, à l'occasion du renouvellement des baux.
h. Lors des audiences des 14 juin et 8 octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et procédé à l'audition des deux témoins cités par la bailleresse.
Les locataires ont déclaré que l'état de l'appartement loué était bon, mais pas excellent. De l'amiante avait été découverte dans les deux cagibis – qui étaient d'origine et dont les sols n'avaient pas été rénovés – ce qui avait nécessité des travaux de désamiantage. L'isolation phonique de l'appartement n'était pas bonne et la peinture n'avait pas été faite correctement au niveau des placards installés par les anciens locataires dans les cagibis. Les portes étaient très difficiles à ouvrir et les travaux effectués pour y remédier n'étaient pas entièrement satisfaisants. Ils avaient signalé "l'état des prises électriques" à la régie lors de leur emménagement.
H______, employé de F______ chargé de la gérance de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, a déclaré que l'appartement loué était en excellent état. En 2021, la cuisine, la salle de bains ainsi que les toilettes avaient entièrement été rénovés, les portes palières avaient été remplacées, tous les parquets restaurés et les murs entièrement repeints. Ces travaux avaient été effectués au même moment que ceux réalisés dans les autres logements de 7 pièces situés aux 2ème, 3ème et 5ème étages du même immeuble (cf. supra let. g). Il ne pouvait pas expliquer pourquoi le bail des locataires prévoyait un échelonnement du loyer dès le 1er septembre 2025, alors que le loyer des autres logements de 7 pièces n'augmenterait qu'au cours du second semestre 2026.
I______, employée de G______ chargée de la gérance des immeubles sis rue 1______ nos. ______ à , a déclaré qu'il s'agissait du même type d'immeubles que ceux gérés par F aux allées nos. ______ à . Les dernières rénovations avaient débuté en 2020-2021. Les cuisines et les salles d'eau avaient été rénovées et les immeubles avaient été surélevés de deux étages. Elle supposait qu'il s'agissait du même type de rénovation que pour les immeubles gérés par F. Les appartements de 7 pièces rénovés étaient spacieux avec des cuisines et des sanitaires refaits à neuf; ils étaient loués pour un montant net de 3'405 fr. par mois et les charges se chiffraient à 200 fr. par mois.
Lors des plaidoiries finales orales du 8 octobre 2024, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Les locataires ont conclu à ce que le loyer annuel net demeure fixé à 19'692 fr. à tout le moins jusqu'au 31 août 2026, compte tenu de la durée du contrôle étatique des loyers selon la LDTR (i.e. cinq ans à dater de la fin des travaux de rénovation), ce à quoi la bailleresse ne s'est pas opposée.
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger.
D. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a retenu que le loyer initial net, fixé à 3'125 fr. par mois à la sortie du contrôle LDTR, avait été augmenté massivement (soit de 55%) par rapport à celui du précédent locataire.
Compte tenu de cette augmentation massive, le caractère abusif du loyer initial était présumé, de sorte qu'il appartenait à la bailleresse de renverser cette présomption en se référant à des logements de comparaison. Dans la mesure toutefois où les appartements de 7 pièces présentés à titre de comparaison par la bailleresse n'étaient pas probants (ces logements ayant été construits récemment, ce qui n'était pas le cas de l'objet loué qui datait de 1964), il convenait d'examiner si la présomption du loyer abusif pouvait être écartée en référence aux données statistiques cantonales et communales. En l'occurrence, la moyenne des données statistiques pertinentes, tenant compte de l'époque de construction de l'immeuble et de la surface de l'objet loué, était de 3'308 fr. Eu égard aux caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux (environnement calme, rénovation de la cuisine, de la salle de bains et des sanitaires avant l'entrée des locataires, loggias spacieuses), le loyer initial net tel que fixé à la sortie du contrôle LDTR, soit 3'125 fr. par mois, n'était pas abusif – étant relevé que le loyer mensuel des appartements de 7 pièces situés dans la barre d'immeubles voisine, également rénovés récemment, était de 3'405 fr., avec des acomptes de charges (200 fr.) toutefois nettement moins élevés que pour l'objet loué (719 fr., frais accessoires inclus). Le loyer initial convenu devait donc être validé.
Cela étant, il résultait du dossier que le contrôle LDTR prendrait fin en septembre 2026, et non en septembre 2025 comme l'indiquaient par erreur le contrat de bail et l'avis de fixation de loyer initial. Il convenait donc de fixer le loyer mensuel net à 3'125 fr. dès le 1er septembre 2026.
EN DROIT
Lorsque le locataire conteste le loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1).
En l'espèce, eu égard au montant annuel du loyer initial fixé dans le bail dès septembre 2025 (37'500 fr.) et au montant requis par les locataires devant le Tribunal (19'962 fr.), la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le Tribunal (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO).
Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2).
1.4 Les éléments de fait que les appelants considéraient comme inexactement retranscrits par le Tribunal ont été directement intégrés dans l'état de fait dressé ci-avant, dans la mesure utile, sur la base des actes de la procédure.
2.1 A teneur de l'art. 20 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2).
Un contrat est illicite lorsque son contenu est contraire au droit dispositif suisse, fédéral ou cantonal, plus spécifiquement lorsqu'il contrevient à la lettre ou au but d'une disposition légale; il peut s'agir d'une norme de droit privé, de droit public ou de droit pénal fédéral ou cantonal (Guillod/Steffen, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 60 et 62 ad art. 19-20 CO).
Selon le Tribunal fédéral, cette disposition est une expression du principe de la favor negotii qui vise à maintenir le contrat en restreignant la nullité à ce qui est strictement nécessaire pour supprimer le désaccord avec la loi ou les mœurs. L'art. 20 al. 2 CO autorise le juge à réduire les engagements excessifs à la mesure permise par la loi, conformément à la volonté hypothétique des parties, cela même s'il s'agit d'un point essentiel du contrat. Conformément à l'art. 20 al. 2 CO, le juge doit rechercher la volonté hypothétique des parties, c'est-à-dire déterminer ce que celles-ci auraient convenu de bonne foi si elles avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle (Guillod/Steffen, op. cit., n. 101 à 105 ad art. 19-20 CO).
2.2 Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO, ce que le juge doit constater (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009 consid. 3.2 et les arrêts cités; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 458, n. 3.1.3).
La nullité partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005, SJ 2006 I p. 19; Guillod/Steffen, op. cit., n. 48 et 94 ad art. 19-20 CO) et le locataire peut la faire valoir en tout temps sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 et les réf. citées).
2.3 En l'espèce, le jugement – en tant qu'il a retenu que la date d'entrée en vigueur de l'échelon de loyer prévu par le contrat de bail, fixée au 1er septembre 2025 et non au 1er septembre 2026, relevait d'une erreur de plume – n'est pas critiquable.
Il résulte des contrats de bail produits par l'intimée que plusieurs logements de 7 pièces situés dans le même immeuble que l'objet loué feront l'objet d'une augmentation de loyer à compter du second semestre 2026, ce qui correspond à la date de sortie de la période du contrôle étatique des loyers selon la LDTR. L'intimée a également versé à la procédure un extrait du suivi administratif de l'autorisation de construire n° DD 2______, dont il ressort que les travaux de rénovation et de surélévation ont pris fin en 2021. Le témoin H______, cité par l'intimée, a confirmé que les travaux de rénovation effectués dans l'objet loué avaient eu lieu en 2021, au même moment que ceux réalisés dans les autres logements de 7 pièces situés au 2ème, 3ème et 5ème étages du même immeuble et qu'il ne s'expliquait pas pourquoi le bail des appelants prévoyait un échelon de loyer à partir du 1er septembre 2025 alors que l'échelon prévu pour les autres locataires n'entrerait en vigueur qu'en 2026. Enfin, lors des plaidoiries finales, les appelants ont conclu à ce que le loyer demeure fixé à 19'692 fr. à tout le moins jusqu'au 31 août 2026, compte tenu de la durée du contrôle LDTR, ce à quoi l'intimée ne s'est pas opposée.
Au vu de ces éléments, il appert que l'intimée n'avait pas l'intention de déroger aux conditions fixées dans l'autorisation de construire n° DD 2______, incluant celles fixées dans le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016, étant observé que ce préavis a été remis aux appelants – qui sont assistés d'un mandataire professionnellement qualifié depuis le début de la procédure – à la conclusion du bail. En particulier, l'intimée n'a pas cherché à dissimuler la date à laquelle les travaux de rénovation réalisés dans l'appartement loué ont pris fin, cette date résultant expressément des pièces qu'elle a spontanément produites et des déclarations du témoin dont elle a requis l'audition. Par ailleurs, les baux relatifs aux autres logements de 7 pièces rénovés en 2021 dans le même immeuble prévoient tous un échelonnement du loyer à compter du second semestre 2026, soit à l'issue de la période du contrôle LDTR. Cela tend à confirmer que la date d'échelonnement du loyer au 1er septembre 2025 indiquée dans le bail et dans l'avis de fixation du loyer initial ne relève pas d'une erreur intentionnelle, mais d'une inadvertance – certes grossière – de la régie mandatée par l'intimée, ainsi que l'ont retenu les premiers juges.
A cela s'ajoute que cette irrégularité – dûment relevée en première instance et admise par l'intimée – a pu être rectifiée en amont de la date d'entrée en vigueur de l'échelonnement litigieux du loyer, lequel demeurera fixé à 19'692 fr. par an, charges et frais accessoires non compris, jusqu'au 31 août 2026. La situation des appelants n'en a ainsi pas été péjorée.
Il suit de là que le contrat de bail n'est pas frappé de nullité partielle, contrairement à ce que plaident les appelants. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.
Même à admettre une nullité partielle, on parviendrait au même résultat.
3.1 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et l'arrêt cité).
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités).
Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2).
3.1.2 Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l'ancien locataire, il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial (ATF 147 III 431 consid. 3.2.1; ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2).
Cela étant, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III consid. 3.3; 139 III 13 consid. 3.1.4).
Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 4.2). Pour éveiller de tels doutes, il est par exemple envisageable que le bailleur se réfère à un certain nombre de logements de comparaison (en termes de situation, de taille, d'équipement, d'état et de période de construction), à des statistiques officielles ou à des statistiques ne répondant pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al.1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11; ATF 150 III 123 consid. 4.2; 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 4.3.1). En tout état de cause, le fait que le bailleur ne cite qu'un ou deux objets comparables ne saurait suffire. Dans certaines circonstances, il peut suffire que le bailleur mentionne seulement trois ou quatre objets comparables pour éveiller des doutes fondés quant à la présomption, pour autant que, par exemple, une statistique supplémentaire, même si elle ne correspond pas entièrement aux exigences de l'OBLF, ou d'autres facteurs, indiquent les loyers usuels du lieu et du quartier. Une expertise privée peut également être appropriée à cet effet (ATF 147 III 431 consid. 4.3.1).
Le juge cantonal doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3). S'il arrive à la conclusion que le bailleur a éveillé des doutes fondés sur la présomption, celle-ci tombe. Dans ce cas, il incombe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial à l'aide de cinq objets comparables ou d'une statistique officielle (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3).
En revanche, si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, la présomption du loyer abusif s'applique en faveur du locataire (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3). Dans ce cas, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. En effet, sous peine de commettre un déni de justice, il doit arrêter un loyer même si les parties n'ont pas apporté de moyens de preuve (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1).
Se pose ainsi la question de savoir comment le juge doit procéder pour fixer le loyer initial si les parties n'ont pas fourni d'éléments pertinents. Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, en l'absence d'éléments permettant de fixer le loyer selon l'art. 11 OBLF, même lorsque le défaut est imputable au bailleur, il y a lieu de procéder comme suit : (a) en l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire; (b) s'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge (ATF 148 III 209 consid. 3.2.3).
3.1.3 Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (parmi plusieurs : ACJC/897/2023 du 30 juin 2023 consid. 3.1.2; ACJC/684/2020 du 25 mai 2020 consid. 3.1; ACJC/574/2016 du 25 avril 2016 consid. 5.1; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 consid. 4).
La statistique cantonale indique à la fois la moyenne et la médiane des loyers. Selon les explications y relatives de l'OCSTAT, la "moyenne" est la notion la plus commune. Elle se définit comme le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logements observés. La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la tendance centrale. Cela étant, dans le cas des loyers, la moyenne est influencée par les observations extrêmes et peut donc, selon les cas, être tirée vers le haut ou vers le bas. La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des observations anormalement grandes ou anormalement petites, de sorte que cette valeur est sans doute plus significative que le loyer moyen, à condition toutefois de disposer d'observations en assez grand nombre et sans hétérogénéité excessive (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2016, p. 8).
Selon la doctrine, les logements plus grands étant notoirement plus chers que les logements plus petits, la statistique au mètre carré, lorsqu'elle est disponible, doit être utilisée en priorité (STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, in 18ème séminaire du droit du bail, 2020, p. 217 et la réf. citée).
Concernant le choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (parmi plusieurs : ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.2; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1; ACJC/1303/2007 du 5 novembre 2007 consid. 3.5).
Le Tribunal fédéral a retenu qu'il n'était pas arbitraire de prendre en compte le "loyer moyen" d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2).
3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intimée pouvait se prévaloir des loyers usuels de la localité ou du quartier pour fixer le loyer initial, compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, que le loyer initial convenu dès le 1er septembre 2025 [recte : 2026] a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire et que, faute d'éléments comparatifs exploitables fournis par les parties, le Tribunal était fondé, conformément aux principes jurisprudentiels exposés supra, à fixer le loyer initial en tenant compte des statistiques cantonales/communale et en les pondérant en fonction, notamment, des caractéristiques concrètes de l'objet loué.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la moyenne statistique de 3'308 fr. par mois retenue par le Tribunal ne prête pas le flanc à la critique.
Usant de leur large pouvoir d'appréciation en la matière, les premiers juges ont tenu compte des données statistiques au mètre carré, et non par pièce, au motif que cette méthode était plus adéquate pour un appartement d'une grande surface comme l'objet loué. Ils ont ainsi tenu compte, d'une part, des données statistiques concernant les baux en cours en 2023 (selon le calculateur de loyer de l'OCSTAT), pour les appartements à loyer libre de 7 ou 7.5 pièces, dans un immeuble construit entre 1961 et 1970 en dehors de la Ville de Genève, faisant état d'un loyer mensuel moyen de 16 fr. 80 par m2, charges non comprises, soit 2'721 fr. pour un logement de 162 m2. D'autre part, ils ont tenu compte des statistiques concernant les nouveaux baux en 2023 (logements dont le locataire a changé durant les douze derniers mois; Tableau T 05.04.2.04), pour les appartements non neufs à loyer libre dans un immeuble construit entre 1961 et 1970, faisant état d'un loyer mensuel moyen de 24 fr. 05 par m2, charges non comprises, soit 3'896 fr. pour un logement de 162 m2.
Dans leur critique de la moyenne statistique retenue par le Tribunal, les appelants se sont limités à présenter leur propre calcul – fondé notamment sur une valeur médiane obtenue avec le calculateur de loyer de L'OCSTAT, avec pour critère le nombre de pièces des logements observés, sans qu'il soit tenu compte des mètres carrés – en reprochant aux premiers juges de s'être fondés sur le loyer statistique moyen plutôt que sur le loyer statistique médian.
Cette critique ne porte pas. Comme relevé plus haut, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence. Le Tribunal jouit en effet d'une large marge d'appréciation quant au choix des statistiques à prendre en compte parmi celles établies par l'OCSTAT. En l'occurrence, son choix de se référer aux statistiques calculées en fonction des mètres carrés plutôt qu'en fonction du nombre de pièces doit être approuvé compte tenu la grande surface du logement loué. C'est également à bon droit que les premiers juges ont procédé à une moyenne entre les statistiques relatives aux nouveaux baux et celles relatives aux baux en cours.
Se référant ensuite aux caractéristiques concrètes de l'objet loué et au marché local (i.e. les loyers pratiqués pour des appartements de 7 pièces situés dans une barre d'immeubles voisine ayant été rénovés à la même époque), le Tribunal a retenu que le loyer initial fixé à 3'125 fr. par mois – respectivement à 3'494 fr. par mois, frais accessoires inclus – n'était pas abusif et devait être validé, les appelants n'ayant pas tenté de démontrer l'inverse au moyen de logements de comparaison.
Contrairement à ce que semblent soutenir les appelants, c'est à bon droit que le Tribunal a tenu compte des travaux de rénovation effectués dans l'appartement litigieux, en amont de leur emménagement, pour arrêter le loyer initial. Il s'agit en effet d'éléments pertinents pour réajuster les statistiques cantonales/communales au vu des particularités du logement remis à bail, étant souligné que le loyer acquitté par le précédent locataire a été fixé avant ces travaux de rénovation. A cet égard, il ressort des pièces produites, des explications des parties et des déclarations du témoin H______ que l'appartement loué bénéficie d'une salle de bains et de sanitaires refaits à neuf, d'une cuisine rénovée (sous réserve des armoires encastrées, qui ont été repeintes) et entièrement équipée, de parquets restaurés, de peintures neuves et d'une nouvelle porte palière. L'appartement est par ailleurs traversant, situé dans un environnement calme et dispose de deux loggias de 28 m2 avec vue sur un espace vert. Il ressort encore des photographies produites que les pièces à vivre (séjour et salle à manger) sont grandes et lumineuses.
Eu égard à ce qui précède, il appert que le Tribunal, faisant usage de son large pouvoir d'appréciation, a correctement pondéré les statistiques genevoises à l'aune des circonstances de l'espèce en fixant le loyer initial à 3'125 fr. par mois, charges et frais accessoires non compris, dès le 1er septembre 2026.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 décembre 2024 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1078/2024 rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18269/2023.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.