POUVOIR JUDICIAIRE
C/26574/2022 ACJC/508/2025
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 11 AVRIL 2025
Entre
A______ SA, sise ______ (ZG), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 avril 2024 (JTBL/439/2024), comparant par Me Olivier KLUNGE, avocat, Bourgeois Avocats SA, av. de Montbenon 2, case postale 475, 1001 Lausanne (VD),
et
Madame B______, domiciliée ______ [GE],
Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimés.
A. Par jugement JTBL/439/2024 du 24 avril 2024, reçu par les parties le 26 avril 2024, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer de l’appartement de trois pièces au 4e étage de l’immeuble sis au no. , rue 1, à Genève, à 15'000 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er décembre 2022 (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte déposé le 27 mai 2024 au Greffe universel du Pouvoir judiciaire, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, cela fait, à ce que la Cour fixe le loyer à 16'200 fr du 1er décembre 2022 au 15 juillet 2024, puis à 19'800 fr. dès le 16 juillet 2024, charges en sus.
b. Dans sa réponse du 18 juin 2024, B______ conclut au déboutement de A______ SA de ses conclusions. À titre « transactionnel », elle indique être disposée à accepter une fixation de loyer à 16'200 fr., si l'appelante devait renoncer à l’échelon de loyer au 16 juillet 2024 de 19'800 fr.
c. C______ ne s’est pas déterminé sur l’appel dans le délai imparti.
d. Les parties ont été avisées le 17 septembre 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 30 avril 2018, A______ SA est devenue propriétaire des parcelles n° 2______ et 3______ de la commune de D______ [GE], des parcelles n° 4______ et 5______ de la commune de E______ [GE], de la parcelle n° 6______ de la commune de F______ [GE], de la parcelle n° 7______ de la commune de G______ [GE] ainsi que des parcelles n° 8______ et 9______ de la commune de D______, pour un montant total de 52 millions de francs.
b. Sur la parcelle n° 2______ de 147 m2 située à l’adresse rue 1______ no. , à Genève, est érigé un immeuble construit en 1920 sur cinq étages, hors sol, comprenant dix appartements de deux à cinq pièces. La parcelle n° 3, de 36 m2, ne comprend aucun bâtiment et constitue la cour intérieure de l’immeuble précité.
c. Durant l’année 2021, des travaux de rénovation et de remplacement des colonnes de chute ont été effectués dans l’immeuble précité. Selon le préavis du 27 octobre 2020, l'Office cantonal du logement et de la planification foncière a bloqué les loyers pendant une durée de trois ans au niveau où ils se situaient avant les travaux, soit 16'200 fr. par an pour l’appartement de trois pièces au 4e étage de cet immeuble.
d. Le 25 novembre 2022, B______ et C______, locataires, ont pris à bail l’appartement précité, à compter du 1er décembre 2022. Le contrat précisait une surface approximative de 45 m2 et la mise à disposition d'un grenier à bien plaire et à titre gratuit, ainsi que la présence d’une buanderie et d’un local à vélos. Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, le préavis de résiliation étant de trois mois pour l'échéance à fin novembre, la première fois le 30 novembre 2023.
e. Le loyer annuel de l’appartement a été fixé à 16'200 fr. par an (1'350 fr. par mois), charges non comprises. Une clause d’échelonnement était prévue et portait le loyer à 19'800 fr. par an (1'650 fr. par mois) dès le 16 juillet 2024. Dans la formule officielle du 28 novembre 2022, la bailleresse a motivé le loyer selon les loyers usuels du quartier. Il était également mentionné que le précédent loyer était de 16'200 fr. par an.
f. Par requête déposée le 20 décembre 2022 et portée le 24 mars 2024 auprès du Tribunal, les locataires ont contesté le loyer initial et sollicité qu’un calcul de rendement soit effectué pour procéder à la fixation de celui-ci. Ils ont conclu à ce que le loyer soit fixé à 1'200 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er décembre 2022, sous réserve de modifications en fonction du résultat du calcul de rendement.
Parmi les pièces produites par les locataires figurait l’avis de fixation du loyer du précédent locataire de l’appartement en cause, qui faisait état d’un loyer de 16'200 fr. dès le 1er juillet 2016 et d’un échelonnement du loyer à 17'400 fr. dès le 1er octobre 2024. Le loyer était fondé sur l'autorisation de construire octroyée.
g. Dans sa réponse du 10 juillet 2023, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires et à ce que le loyer soit fixé conformément au bail signé et l’échelonnement prévu.
h. Lors de l’audience du 6 octobre 2023 du Tribunal, C______ a déclaré que l’immeuble devait être entièrement refait, en particulier les escaliers, et que les tuyaux et antennes de l’immeuble étaient apparents dans les parties communes; l’immeuble était dépourvu de tout ascenseur. A l’intérieur de l’appartement on constatait beaucoup d'espace entre les lattes du plancher et il était impossible de percer les murs, qui étaient en pierre. La salle de bain était décrite comme petite.
B______ a déclaré que l'immeuble était très mal insonorisé et qu’elle entendait tout ce que faisaient ses voisins. Le grenier faisait office de cave : il était sale, avec la présence de pigeons, ce qui l’obligeait à protéger ses affaires des dégradations.
H______, représentante de la bailleresse, a déclaré que la façade de l’immeuble, les fenêtres, les stores, ainsi que les cuisines et les salles de bains de tous les appartements avaient été rénovés en 2020 et 2021, y compris de celui des locataires.
i. Le 2 novembre 2023, le Tribunal a procédé à une inspection locale de l’immeuble et de l’appartement. Des photographies ont été réalisées, qui montrent la présence d’une cheminée décorative. Il a également été constaté ce qui suit :
L'état général de l'immeuble était moyen;
Le sol des caves était en terre battue;
Les greniers se trouvaient sous les combles, qui n’étaient pas isolés. L’emplacement réservé pour les locataires était en mauvais état et non entretenu, avec de nombreuses toiles d’araignée présentes. La lumière ne fonctionnait pas;
Aucun ascenseur n’était présent dans l’immeuble;
Les parties communes et le sous-sol étaient propres, bien que la peinture fût défraîchie et cloquée par endroit;
Les câbles électriques étaient apparents sur les paliers;
L'immeuble ne disposait ni de local à vélos ni de local à poubelles; deux grandes poubelles étaient déposées au rez inférieur; aucune buanderie n’était présente, même si une pièce vétuste au grenier avait fait office de buanderie à une époque indéterminée;
L'appartement des locataires était traversant et ne possédait pas de balcon. Il était en bon état et les fenêtres avaient été changées par du double vitrage. La peinture était en bon état, et le parquet de style ancien dans le hall, le salon et la chambre était en très bon état. La cuisine était aménagée avec des placards, un évier et un égouttoir en inox, ainsi qu’une grande armoire. La chambre à coucher disposait d'une armoire encastrée;
Les sanitaires avaient été entièrement refaits;
Un « test acoustique » a été entrepris à la demande de la locataire depuis son salon, qui a permis de constater qu’il était possible d’entendre les voix de l’appartement voisin, mais de manière « non excessive ».
j. Les parties ont plaidé par écrit les 18 et 19 janvier 2024. Les locataires ont persisté à solliciter la réalisation d’un calcul de rendement de l’immeuble. La bailleresse a conclu en substance au déboutement des locataires de leur demande et à ce que le loyer soit fixé aux mêmes montants que ceux figurant dans le contrat de bail.
Dans le cadre d’une contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1).
1.1 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges non comprises, s'élève à 16'200 fr.
En prenant en compte le loyer sollicité par les locataires (14'400 fr.), la différence se chiffre à 1'800 fr. par an. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. (1'800 fr. × 20 = 36'000 fr.).
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 La mention d’un « parquet ancien » figure dans l’état de fait du jugement querellé, de sorte que la critique de l’appelante sur l’absence de cet élément est infondée. Il en est de même de la mention selon laquelle les sanitaires avaient été rénovés, de même que la peinture, dont les caractéristiques et l’état sont également mentionnés dans le jugement entrepris.
Au sujet du « lave-linge », les suppositions de l’appelante sur l’existence de celui-ci en raison de la présence de « linge propre étendu dans le salon » ne font pas partie des constatations des premiers juges. Cet élément est en tout état sans pertinence pour la fixation du loyer, car il ne s’agit pas d’un accessoire mis à disposition par la bailleresse avec le logement litigieux.
S’agissant du fait que l’appartement litigieux était situé « à proximité de l’Aéroport et de la Gare Cornavin à environ 20 minutes en voiture pour les deux […] de même que les hôpitaux universitaires de Genève », soit des lieux respectifs éloignés géographiquement les uns des autres dans le canton, cette caractéristique – pour peu qu’elle soit factuellement véridique – n’apporte aucune plus-value particulière par rapport à d’autres immeubles situés en ville de Genève, comme il sera vu plus loin.
2.2 L’état de fait sera complété concernant l’agencement présent dans la cuisine, dont les caractéristiques figurent dans les faits constatés par le Tribunal, ainsi que par la présence d’une cheminée décorative, qui ressort des photographies.
3.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3).
3.1.1 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b).
3.1.2 Selon la jurisprudence, les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, il est possible de se référer à une valeur moyenne.
En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/897/2023 du 30 juin 2023 consid. 3.1.2; ACJC/684/2020 du 25 mai 2020 consid. 3.1; ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 5.2; ACJC/574/2016 du 25 avril 2016 consid. 5.1; ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 consid. 4).
Le Tribunal fédéral n'a pas considéré comme arbitraire la prise en compte d'un « loyer moyen » d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2).
Concernant le choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.2; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1; ACJC/1303/2007 du 5 novembre 2007 consid. 3.5). Le juge doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 4.3.3).
Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises n'est pas arbitraire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2).
3.2 Après avoir considéré qu’un calcul de rendement était impossible dans la mesure où la valeur exacte de la parcelle en cause était indéterminée, le Tribunal a fixé le loyer sur la base des statistiques cantonales. En prenant pour base la surface de l’appartement litigieux (45 m2), il s’est référé au tableau statistique cantonal T 05.04.2.04, soit « le loyer mensuel moyen par m2 des logements non neufs à loyer libre de deux pièces ou plus dont le locataire a changé durant les douze derniers mois, selon l'époque de construction de l'immeuble, la commune et le secteur en 2022 ».
Il a constaté que le prix au m2 était, dans la commune de la Ville de Genève, de 28.85 fr / m2 dans le secteur de Champel-Roseraie (soit un loyer de 1'208 fr. 25 par mois pour un appartement de 45 m2) et de 29.85 fr / m2 dans le secteur de Cluse-Philosophe (soit un loyer de 1'343 fr. 25 par mois pour un appartement de 45 m2).
Le calculateur statistique (https://statistique.ge.ch/prestations/calcul_loyer.asp) indiquait un loyer mensuel moyen en 2022, pour un appartement de trois pièces, sans tenir compte de la surface, en loyer libre et construit entre 1919 et 1945, dans le secteur Cluse-Philosophes, à 1'312 fr., et dans le secteur Champel-Roseraie, à 1'512 fr.
Après avoir tenu compte des spécificités du logement (appartement traversant, avec un double vitrage, mais sans balcon, sans buanderie, sans local à vélo, et avec un grenier vétuste), le Tribunal a fixé en équité le loyer à 1'250 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er décembre 2022.
3.3 Dans la mesure où le Tribunal a explicité son raisonnement et le résultat auquel il a abouti, le grief d’un défaut de motivation doit être rejeté. L’appelante a d’ailleurs bien compris la motivation du Tribunal, puisqu’elle critique chaque étape du raisonnement y relatif.
3.4 Conformément à la jurisprudence précitée, l’utilisation d’une valeur moyenne en lieu et place d’une valeur médiane est admise par la jurisprudence, de sorte que le grief de l’appelante à ce propos doit être également rejeté. Reste cependant à déterminer si, comme le prétend l’appelante, le raisonnement et le résultat auquel a abouti le Tribunal sont insoutenables, arbitraires et choquent le sentiment de justice et d’équité.
3.4.1 Le grief de l’appelante selon lequel la remise en état du logement avant l’entrée des locataires, notamment les peintures, la cuisine et la salle de bain, de même que « la proximité géographique de l’immeuble avec les HUG, la Gare Cornavin et l’aéroport de Genève » constitueraient des caractéristiques « hors du commun » qui justifieraient une majoration des loyers statistiques retenus, n'est pas fondé.
S'agissant de la proximité géographique de l’immeuble avec la Gare Cornavin et l’Aéroport de Genève, il ne s'agit pas de la réalité pour un immeuble situé dans le quartier en cause, étant relevé que les HUG, la Gare et l’aéroport de Genève sont éloignés géographiquement les uns des autres.
Le fait d’être accessible rapidement en transport public ou en véhicule ne distingue pas cet immeuble d’une autre habitation en Ville de Genève, de sorte qu’il ne justifie pas en tant que tel une majoration des statistiques retenues.
Par ailleurs, si la cuisine et la salle de bain ont fait l’objet d’une rénovation, il n’en demeure pas moins que la cuisine ne contient aucun élément spécifique, tel une cuisinière, un frigidaire, de l'électroménager ou d'autres équipements, apporté par la bailleresse qui aurait pu, cas échéant, justifier une majoration des loyers statistiques.
Enfin, le fait que les locataires n’auraient prétendument pas l’utilité d’une buanderie ou d’un local à vélo est sans pertinence, car la fixation du loyer s'effectue sur une base objective, à savoir les caractéristiques du logement et de l’immeuble en cause, et non sur l’utilisation subjective des locataires.
En définitive, si la rénovation de la cuisine, de la salle de bain et la remise en état des peintures dans le logement, ainsi que la configuration traversante de ce dernier doivent être prises en considération comme facteurs en faveur de l'application de la fourchette haute des statistiques, il convient également de retenir comme facteur justifiant une baisse l’absence d’équipement électroménager dans la cuisine ou la salle de bain, l’absence de balcon, l’absence de buanderie, l’absence de local poubelle, l’absence de local à vélos, l’absence d’ascenseur pour un appartement au 4e étage, l’état de vétusté du grenier, par ailleurs non isolé, et l’état moyen des parties communes.
Le raisonnement du Tribunal consistant à prendre en considération une fourchette plutôt basse des statistiques apparaît donc justifié, au regard des caractéristiques précitées.
3.5 Quant à la critique de la prise en compte, de manière prépondérante, des loyers en lien avec la surface de l’appartement litigieux et non du nombre de pièces, il s'agit de rappeler qu'il ressort des statistiques cantonales que l’essentiel des appartements de trois pièces dans le canton ont une surface comprise entre 70 et 79 m2 (13'043 logements) et entre 80 et 99 m2 (12'519 logements), alors qu’une surface comprise en 40 et 49 m2 à l’instar de l’appartement litigieux, n'est présente que dans 1'142 logements du parc immobilier genevois (cf. tableau OCSTAT n T 09.02.3.2.01: Logements selon le nombre de pièces et la période de construction ou de rénovation, la surface). Il n’est dès lors pas insoutenable que le Tribunal se soit fondé de manière prépondérante sur la surface du logement litigieux, inférieure à la moyenne pour des appartements similaires, plutôt que sur le nombre de pièces de celui-ci en lien avec les statistiques pertinentes.
Enfin, le loyer tiré du calculateur statistique utilisé, dont le résultat a été fourni par l’appelante, ne tenait pas compte d’une surface des appartements de trois pièces comparés. En reprenant les données utilisées et en les complétant de la surface légèrement supérieure de l’appartement en cause (50 m2), il en résulte un loyer moyen de 1'233 fr. (médiane à 1'241 fr.) dans le quartier de Cluse-Philosophes et de 1'341 fr. (médiane à 1'350 fr.) dans le quartier de Champel-Roseraie.
Il résulte de ce qui précède qu’en fixant en équité un loyer à 1'250 fr. par mois (15'000 fr. par an), au regard des caractéristiques de l’immeuble et du logement en cause, le Tribunal n’a pas mésusé de son pouvoir d’appréciation. Le résultat se situe entre les moyennes ou médianes précitées.
Les griefs de l’appelante doivent ainsi être rejetés.
Par conséquent, le jugement du Tribunal sera confirmé.
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
À la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 mai 2024 par A______ SA contre le jugement JTBL/439/2024 rendu le 24 avril 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26574/2022.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY‐BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Damien TOURNAIRE et Monsieur Jean‑Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.