POUVOIR JUDICIAIRE
C/4170/2021 ACJC/1193/2023
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 18 SEPTEMBRE 2023
Entre
Monsieur A______, domicilié ______, recourant contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 octobre 2022, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
B______ SA, sise ______, intimée, comparant par Me Christian TAMISIER, avocat, rue Saint-Léger 8, 1205 Genève, en l'Etude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/789/2022 du 17 octobre 2022, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à payer à B______ SA la somme de 2'095 fr. 10, avec intérêts à 5% dès le 5 août 2020 (ch. 1 du dispositif), a ordonné en tant que de besoin la libération en faveur de A______ de la caution (police n° 1______) établie auprès de C______ SA, sous déduction du montant figurant au chiffre 1 dudit jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que la nécessité du remplacement du plan de travail de la cuisine n'avait pas été démontrée par B______ SA. En revanche, s'agissant de la réfection des peintures dans diverses pièces de l'appartement litigieux et de la réparation du parquet de l'une des chambres, l'état de l'appartement dépassait une usure normale après trois ans d'occupation et A______ a été condamné à participer aux coûts de réfection, en tenant compte de l'amortissement.
B. a. Par acte expédié le 21 novembre 2022 à la Cour de justice, A______ a formé recours contre ce jugement. Il en a sollicité l'annulation et a conclu, principalement, au déboutement de B______ SA de l'entier de ses conclusions.
b. Dans sa réponse du 9 janvier 2023, B______ SA a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
c. Le 9 février 2023, A______ a répliqué et persisté dans ses conclusions.
d. Le 24 mars 2023, B______ SA a dupliqué et persisté dans ses conclusions.
e. Les parties ont été avisées le 1er mai 2023 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. En date du 24 février 2017, B______ SA, bailleresse, et A______, locataire, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au septième étage de l'immeuble sis no. , rue 2 à Genève.
Le bail a été conclu pour une durée déterminée de six ans, du 1er mars 2017 au 28 février 2023, prenant fin à son échéance sans résiliation.
Le loyer a été fixé à 3'120 fr. par mois, charges comprises.
Une garantie de loyer sous forme de cautionnement conclu avec C______ SA a été établie par le locataire pour un montant de 7'641 fr. (police N° 1______).
L'immeuble est géré par le D______ (ci-après : la régie).
b. L'appartement était neuf lors de l'entrée dans les locaux du locataire, tel que cela ressort de l'état des lieux d'entrée établi le 1er mars 2017. Il est indiqué dans le procès-verbal d'état des lieux que le plan de travail de la cuisine comportait quelques petites rayures et que le joint contre le mur était irrégulier.
c. Le bail a pris fin, d'entente entre les parties, le 15 mars 2020.
d. L'état des lieux de sortie a été effectué le 13 mars 2020. Les défauts suivants ressortent du procès-verbal y relatif :
Une clé de boîte aux lettres manquante.
Des marques aux murs de la cuisine à repeindre (la photo produite fait ressortir des taches sur le mur à mi-hauteur).
Des griffures sur le plan de travail de la cuisine (la photo produite fait ressortir des « taches » noires à un endroit précis du plan de travail, à côté de l'endroit prévu pour égoutter la vaisselle).
Le filtre de la hotte est sale, commandé par le locataire et dont le remplacement sera effectué par ses soins.
Des marques aux murs du séjour (les photos produites font ressortir des marques à mi-hauteur et juste en-dessous du plafond).
Un câble de store cassé dans le séjour.
Un abattant à refixer dans les WC.
Des éclats sur le parquet à l'entrée de la chambre de gauche (la photo produite ne permet pas de voir les impacts).
Des trous de clous à reboucher et des éclats à repeindre sur les murs de la chambre de gauche (les photos produites ne permettent pas de constater les défauts, hormis des éclats qui seraient présents sur l'arrête d'un mur).
Des éclats dans les murs de la chambre de droite (la photo produite permet de voir que ces impacts se situent sur l'arrête du mur).
Des éclats et des marques aux murs du hall (la photo produite permet de voir que ces impacts se situent sur l'arrête du mur).
Il est indiqué à côté de chaque défaut « à la charge des locataires sortants / à effectuer par les locataires ». A______ a signé l'état des lieux en contestant l'existence de rayures sur le plan de travail, les impacts sur le parquet et toutes les reprises de peinture mis à part les trois trous dans la chambre de gauche.
e. Par courrier du 17 mars 2020, la régie a informé A______ que les travaux suivants allaient être effectués à sa charge :
Duplicata de la clé de la boîte aux lettres.
Remise en état de la peinture dans la cuisine, du mur du séjour, des chambres (rebouchage de trois trous également) et du hall.
Remplacement du plan de travail suite à des griffures.
Remplacement du filtre de la hotte.
Réparation du store à lamelles dans le séjour.
Resserrage de l'abattant du WC mal fixé.
Remplacement de lames de parquet dans la chambre à gauche.
f. Le 19 mars 2020, A______ a contesté devoir payer la réfection des peintures, le remplacement du plan de travail et le remplacement de lames de parquet, estimant que leur état correspondait à une usure normale. Il a précisé qu'il se chargerait lui-même de remplacer le filtre de la hotte, de réparer le store du séjour et de resserrer l'abattant du WC. Finalement, il a confirmé qu'il prendrait à sa charge le remplacement de la clé et le rebouchage des trois trous dans le mur de la chambre.
g. Par courrier du 4 août 2020, la régie a réclamé la somme de 7'433 fr. 70 à A______, à savoir :
4'350 fr. pour le remplacement des deux pans du plan de travail selon facture du 10 juin 2020.
846 fr. pour la réfection de la peinture de la cuisine, des deux chambres et du hall selon devis du 29 mai 2020.
2'237 fr. 30 pour la réparation du parquet selon devis du 13 juillet 2020.
h. A______ a contesté devoir ces montants par courrier du 20 septembre 2020.
i. Un commandement de payer, poursuite n° 3______, a été notifié le 8 décembre 2020 à A______ pour les sommes de 4'350 fr. avec intérêts à 5% dès le 10 juin 2020, 846 fr. 40 avec intérêts à 5% dès le 29 mai 2020 et 2'237 fr. 30 avec intérêts à 5% dès le 13 juillet 2020.
A______ y a fait opposition.
j. Par requête déposée le 4 mars 2021 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de la Commission du 26 avril 2021 et portée devant le Tribunal le 26 mai 2021, B______ SA a conclu à ce que A______ soit condamné à lui verser les sommes de 4'350 fr. avec intérêts à 5% dès le 10 juin 2020, 846 fr. 40 avec intérêts à 5% dès le 29 mai 2020 et 2'237 fr. 30 avec intérêts à 5% dès le 13 juillet 2020.
k. Par mémoire réponse du 18 août 2021, A______ a conclu au déboutement de B______ SA de ses conclusions et à la libération de la caution, police n° 1______, en sa faveur.
l. Des audiences se sont tenues les 8 octobre 2021 et 29 avril 2022 devant le Tribunal. Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors des premières plaidoiries.
A______ a déclaré qu'il avait repeint deux murs du salon et remplacé environ un tiers du parquet du salon juste avant l'état des lieux de sortie, le parquet comportant des petites traces de brûlures. Il avait signé l'état des lieux de sortie tout en étant en désaccord sur des points qu'il considérait comme de l'usure normale. Il avait en outre remplacé la clé de la boîte aux lettres, fait réparer le store du salon, resserré l'abattant des WC et changé le filtre de la hotte. Les marques sur les murs de la cuisine étaient en fait une tache sur un mur. Il a confirmé qu'il y avait quelques trous dans les murs de la chambre et que les éclats/impacts sur les murs étaient en réalité des traces de passage sur les arrêtes. Quant aux marques et éclats sur le parquet, il n'en connaissait pas la cause, précisant qu'il marchait en chaussettes et que ces marques n'avaient ainsi pas pu être faites par des talons par exemple. Finalement, il a déclaré qu'il était retourné dans l'appartement deux ou trois semaines après l'état des lieux de sortie et qu'il n'avait pas constaté que des travaux auraient été entrepris.
E______, gérante de l'immeuble ayant procédé à l'état des lieux de sortie, a déclaré que lors de l'état des lieux, elle n'avait pas trouvé que l'état de l'appartement relevait d'une usure normale. Selon ses souvenirs, le plan de travail était taché, les murs comportaient également des taches noires et le parquet comportait des impacts ressemblant à des marques de talons. Elle n'avait pas déterminé quelles étaient les rayures d'origine sur le plan de travail et celles causées par A______. Elle savait que certains travaux avaient été entrepris et d'autres non, sans pouvoir être plus précise. Le locataire entrant n'avait pas réclamé de travaux à la charge du locataire sortant. Finalement, elle a précisé ne pas savoir si des amortissements avaient été pris en compte sur les montants réclamés.
m. Par mémoires de plaidoiries finales des 2 et 3 juin 2022, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
n. La cause a été gardée à juger le 23 juin 2022.
EN DROIT
Le recours est recevable contre les décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).
En l'espèce, la somme litigieuse au dernier état des conclusions s'élève à 2'095 fr. 10, de sorte que seule la voie du recours est ouverte contre la décision du Tribunal.
1.2 Le recours, écrit et motivé, doit être déposé auprès de l'instance de recours dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 et 239 CPC). Déposé selon la forme et le délai prescrits, le recours est recevable.
1.3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et motivés par le recourant (ACJC/1623/2022 du 12 décembre 2022 consid. 1.4; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2307).
2.1 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, op. cit., n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2).
En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 147 V 35 consid. 4.2; 143 IV 500 consid. 1.1 et la référence). Le recourant ne peut pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; il doit indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3). Le grief de l'arbitraire ne peut être invoqué que dans la mesure où ladite appréciation est susceptible d'avoir une incidence déterminante sur le sort de la cause (Jeandin, CR CPC, 2019, n. 5 ad art. 320 CPC).
2.2 Le recourant soutient que c'est de manière arbitraire que le Tribunal aurait omis de mentionner qu'il avait indiqué que les prétendus défauts liés aux peintures et au parquet constituaient de l'usure normale. Il ressort toutefois du jugement que le recourant a contesté lesdits défauts dans l'état des lieux (partie en fait D) et être débiteur des montants demandés (notamment partie en fait H et K).
Le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire dans l'établissement des faits.
Le recourant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il avait indiqué ne pas connaître la cause des marques et éclats sur le parquet et précisé ne marcher qu'en chaussettes, de sorte que les marques n'avaient pas pu être faites par des talons. Le recourant soutient qu'il ressortait dudit procès-verbal qu'il avait contesté l'existence desdites marques, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal. Force est toutefois de constater que tel n'est pas le cas à teneur du procès-verbal.
Autre est la question de savoir si le Tribunal a procédé à une appréciation arbitraire des preuves, qui sera discutée ci-après.
Enfin, le recourant soutient que, s'agissant du devis du 13 juillet 2020 relatif à la réparation du parquet, il ne serait pas possible de déterminer sur quelle pièce de l'appartement il porterait.
Seule la chambre de gauche faisait l'objet d'un litige relatif à des marques et éclats sur le parquet (partie en fait D, E) et il n'a pas été question de problématiques persistantes liées au parquet dans une autre pièce de l'appartement. Par conséquent, quand bien même le Tribunal n'a pas précisé que le devis du 13 juillet 2020 portait sur le parquet de la chambre de gauche, il n'était pas possible de comprendre autre chose, de sorte que l'établissement des faits n'apparaît, là encore, pas arbitraire.
3.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2).
Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).
Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer. Il peut le faire en mentionnant ses réserves. Dans ce cas, le procès-verbal ne vaut pas moyen de preuve pour les points contestés (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 7.1.2).
3.2 En l'espèce, le recourant a émis des réserves relativement aux marques sur le parquet dans l'état des lieux de sortie, qui n'a, dès lors, pas valeur de preuve. Il incombait ainsi à l'intimée de prouver l'existence des marques et le fait qu'elles étaient constitutives de défauts excédant l'usure normale.
Ainsi que le Tribunal l'a relevé, la photographie produite par l'intimée ne permet pas d'identifier l'existence de marques et d'éclats, encore moins d'estimer dans quelle mesure il s'agirait d'un défaut, excédant de surcroît l'usure normale.
Le recourant a contesté à plusieurs reprises, de manière explicite, l'existence de défauts, soit d'usure dépassant un usage normal des locaux, non seulement auprès de l'intimée en émettant des réserves dans l'état des lieux de sortie et par courriers des 19 mars et 20 septembre 2020, mais également dans le cadre de la procédure. Toutefois, dans son courrier du 19 mars 2020, il a contesté la qualification de défaut s'agissant des marques sur le parquet, sans critiquer leur existence. Il ne ressort pas non plus clairement de la procédure que le recourant aurait contesté l'existence même des marques et éclats sur le parquet de la chambre.
Au vu du manque de clarté des réserves émises par le recourant dans l'état des lieux de sortie, cumulé au contenu de son courrier du 19 mars 2020, ainsi qu'au fait que l'existence des défauts n'est pas contestée explicitement en tant que telle dans ses écritures, le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire lorsqu'il a constaté que le recourant n'a pas contesté l'existence des marques et éclats sur le parquet. Quand bien même la photographie produite à l'appui de l'état des lieux s'agissant du parquet de la chambre ne permet pas de discerner les marques, le Tribunal pouvait retenir sans arbitraire, sur la base de preuves figurant à la procédure, que l'existence desdites marques n'était pas contestée par le recourant.
4.1 Il incombe au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).
L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, lesquelles n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Le bailleur ne dispose en revanche d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).
L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Les associations de bailleurs et de locataires ont adopté une tabelle d'amortissement des installations le 1er mars 2007, afin de déterminer quelle est la durée de vie moyenne des diverses installations. En ce qui concerne la peinture, la durée retenue est de 8 ans (dispersion, peinture à la colle, acryl) à 15 ans (peinture de résine alkyde, résine synthétique) et en ce qui concerne la vitrification du parquet, une durée de 10 ans est retenue (Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, Annexe VIII, p. 1137 ss).
4.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que les photographies produites démontraient l'existence de taches sur les murs et que certaines arrêtes de murs étaient endommagées, ce que le recourant ne critique au demeurant pas. Le Tribunal a également retenu que les murs étaient neufs trois ans auparavant, lors de l'entrée du recourant dans l'appartement et que l'usure dépassait celle qui est normale sur une telle durée. Ce faisant, le Tribunal n'a pas versé dans l'arbitraire.
S'agissant des marques et éclats sur le parquet, le Tribunal a constaté que la photographie les représentant ne permettait pas de les voir, mais a estimé, en raison du fait que l'appartement était neuf à l'entrée du recourant, qu'il s'agissait d'une usure excessive.
Dans la mesure où l'existence des marques sur le parquet n'a pas été contestée, étant rappelé que l'appartement était neuf à l'entrée du recourant, comme l'a retenu le Tribunal, il n'apparaît pas que ce dernier ait fait preuve d'arbitraire en retenant une usure excessive du parquet.
Enfin, le recourant critique les montants figurant dans les devis, estimant que le Tribunal aurait dû les discuter et réduire l'indemnité en équité, pour éviter l'enrichissement de l'intimée. Toutefois, aucun élément à la procédure ne permet de considérer que ces devis seraient excessifs ou erronés, de sorte que le Tribunal n'a pas versé dans l'arbitraire en fixant le montant du dommage.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 21 novembre 2022 par A______ contre le jugement JTBL/789/2022 rendu le 17 octobre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4170/2021.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.