rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/24496/2020 ACJC/452/2023
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 3 AVRIL 2023
Entre
Monsieur A______, domicili ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 aot 2022, comparant par Me Thierry STICHER, avocat, boulevard Georges Favon 14, 1204 Genve, en l'tude duquel il fait lection de domicile,
et
SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA, intime, reprsente par C______ SA, sise ______, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/610/2022 du 19 aot 2022, communiqu pour notification aux parties le mme jour, le Tribunal des baux et loyers a dbout A______ de ses conclusions (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont considr que A______ ne pouvait prtendre une rduction de loyer antrieure au moment o la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA avait t informe des nuisances, de telles prtentions tant en tout tat prescrites compter du 30 novembre 2015. L'existence de nuisances postrieures l'information susmentionne relative aux nuisances n'avait pas t dmontre.
B. a. Par acte expdi le 19 septembre 2022 la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut ce que la Cour, ceci fait, condamne la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA lui verser la somme de 33'457 fr. 20 avec intrts 5% l'an ds le 1er juillet 2016.
b. Par acte expdi le 20 octobre 2022, la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA conclut la confirmation du jugement du Tribunal.
c. A______ a rpliqu le 14 novembre 2022 et a persist dans ses conclusions.
d. Les parties ont t avises le 1er dcembre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. A______ est locataire d'un appartement de quatre pices au quatrime tage de l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, Genve.
Le contrat de bail, initialement sign conjointement avec son pouse, a t conclu pour une dure initiale d'un an et quinze jours, du 16 janvier 1993 au 31 janvier 1994, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation respectant un pravis de trois mois.
Le loyer, hors charges, a t fix en dernier lieu 1'138 fr. par mois, ds le 1er fvrier 2012.
L'immeuble est gr par la rgie C______ SA (ci-aprs : la rgie).
b. L'immeuble est situ proximit du chantier d'intrt public du CEVA qui s'est droul de 2011 2019.
c. Les travaux de gros Ïuvre de la gare D______ ont dbut en fvrier 2012.
d. La construction et l'mergence centrale (gros Ïuvre) de la gare [de] D______ se sont termins, notamment par le btonnage de la dalle au-dessus des voies, au 30 septembre 2018. Les travaux de second Ïuvre se sont poursuivis au niveau des quais et des locaux techniques et les tests de mise en service locale de la gare se sont drouls jusqu'au 30 septembre 2019. Le Lman Express a t inaugur le 15 dcembre 2019.
e. L'appartement de A______ est traversant. Une chambre, occupe lors du chantier par ses deux enfants, et le salon donnent du ct du chantier, l'autre chambre et la cuisine donnent sur une cour intrieure.
f. Le 23 mars 2017, la rgie a inform le locataire que, dans le cadre des travaux du CEVA, une entreprise avait t charge de procder au constat de l'tat Ç avant travaux È dans les btiments voisins du chantier, ce contrle devant avoir lieu le 11 avril 2017.
g. Le 24 octobre 2019, A______ a sollicit de la rgie une Ç compensation de loyer È en lien avec les nuisances qu'il avait subies cause du chantier du CEVA depuis 2011, savoir des nuisances sonores dues la ronde incessante de poids lourds, l'emploi de lourdes machines de chantier et d'une centrale bton juste en face de ses fentres et de la poussire.
Selon lui, les nuisances avaient t continuelles pendant toute la dure du chantier et commenaient entre 06h30 et 07h00 du matin, du lundi au vendredi, exceptionnellement le week-end et la nuit. Il n'avait pas pu profiter de son grand balcon durant toutes les annes du chantier, mme aprs la fin du gros Ïuvre car des travaux sur la route et les trottoirs avaient ensuite eu lieu.
h. La rgie a rpondu le 12 novembre 2019 ne pas pouvoir entrer en matire quant la demande de ddommagement et a invit le locataire s'adresser directement la direction du projet du CEVA.
i. Le 8 dcembre 2020, la rgie a renonc se prvaloir de la prescription dans le cadre des prtentions du locataire relatives aux nuisances lies au chantier du CEVA, sans reconnaissance de responsabilit et pour autant que la prescription ne soit pas dj acquise la date du courrier, la renonciation tant valable jusqu'au 31 dcembre 2021.
j. Par requte dpose le 30 novembre 2020 par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, dclare non concilie lors de l'audience du 27 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, le locataire a conclu ce que la bailleresse soit condamne lui verser la somme de 33'457 fr. 20 avec intrts 5% ds le 1er juillet 2016, montant quivalent une rduction de loyer de 35% de janvier 2013 dcembre 2019.
A l'appui de ses conclusions, A______ a notamment produit des photos non dates du chantier prises depuis son balcon, ainsi qu'un extrait audio des nuisances.
k. Par mmoire rponse du 30 avril 2020, la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA a conclu, principalement, ce que A______ soit dbout de ses conclusions, et subsidiairement, ce que le loyer soit rduit de 10% du 1er dcembre 2015 au 30 novembre 2018 reprsentant 4'096 fr. 80.
l. Lors des audiences des 23 septembre 2021, 24 fvrier et 2 juin 2022 du Tribunal, les parties ont persist dans leurs conclusions.
A______ a dclar que, durant le chantier, il tait la maison car il ne travaillait pas. Il n'avait pas contact la rgie plus tt car la E______ [association pour le droit des locataires] lui avait conseill d'attendre la fin des travaux pour formuler d'ventuelles plaintes. Il n'avait jamais reu de communication de la rgie par rapport au chantier, mais uniquement de la part des entreprises. Des ouvriers taient venus dans tous les appartements de l'immeuble pour vrifier l'tat des fissures en raison des tremblements que le chantier allait engendrer.
Le reprsentant de la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA a dclar qu'il avait connaissance du chantier, mais qu'il lui tait trs difficile de quantifier les nuisances subies par le locataire. En outre, aucun autre locataire de l'immeuble ne s'tait plaint et la rgie n'avait pas eu de peine relouer les appartements devenus vacants pendant les travaux. Aucune baisse de loyer n'avait t accorde aux nouveaux locataires en raison du chantier et aucune clause n'avait t insre dans les nouveaux baux cet gard.
m. Entendu comme tmoin, F______, ancien concierge de l'immeuble de 2009 2015 ou 2016 un taux de 15% et fils du locataire, a confirm les nuisances subies, notamment la poussire, le bruit et les vibrations. Du ct du chantier, les nuisances taient trs drangeantes. De l'autre ct, les bruits s'entendaient si les fentres taient ouvertes. Selon ses souvenirs, les nuisances avaient dur jusqu' la rentre scolaire 2019. Il avait discut des nuisances avec certains voisins qui souffraient de la situation. Il ne s'tait pas plaint auprs de la rgie et n'avait pas eu de contact avec elle au sujet du chantier.
G______, habitant l'immeuble depuis 14 ans et H______, habitant l'immeuble depuis le 1er mai 2010, entendus comme tmoins, ont confirm avoir t gns par le chantier, dcrivant une situation infernale, pendant huit ans, notamment par la poussire, le bruit, les vibrations et le manque d'accs l'immeuble et aux places de parking proximit de ce dernier. Les nuisances avaient t fortement ressenties durant le gros Ïuvre mais galement lorsque la route avait t refaite. H______, dont l'appartement situ au troisime tage est traversant, a prcis qu'elle ressentait les nuisances uniquement du ct du chantier, l'autre ct tant calme. Ces tmoins ont tous deux confirm ne jamais s'en tre plaints la rgie et qu'en cours de chantier, des personnes taient venues constater l'tat des fissures dans leurs appartements.
n. Lors de l'audience du 2 juin 2022, les parties ont procd aux plaidoiries finales et ont persist dans leurs conclusions, ensuite de quoi la cause a t garde juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Le dernier tat des conclusions litigieuses s'lve 33'457 fr. 20, de sorte que la valeur litigieuse est suprieure 10'000 fr.
La voie de l'appel est ds lors ouverte.
1.2 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 En vertu de l'art. 259d CO, en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci.
La prtention en rduction du loyer constitue une action de nature contractuelle, assujettie aux règles sur la prescription découlant des art. 127 ss CO (ATF 130 III 504 consid. 6.3 et 8.1).
Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). Conformément à l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO) (ATF 130 III 504 consid. 8.2).
Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2).
2.2 Certes, ainsi que le relve l'appelant, une partie de la doctrine critique l'application de l'art. 128 ch. 1 CO et de la prescription quinquennale la crance en restitution de loyer vers en trop (Pichonnaz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me d. 2021, n. 7b ad art. 128 CO). Il sied toutefois de nuancer une telle critique, qui n'est pas partage par d'autres auteurs de doctrine (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me d. 2021, n. 5 ad art. 259d CO; Lachat/Rubli, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 321; BSK-Weber 4a ad art. 259d CO; CommPra Bail Aubert N 59).
A cela s'ajoute que la jurisprudence publie aux ATF 130 III 504 susmentionne, plus rcemment cite dans l'ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, est claire quant au fait que la prescription quinquennale s'applique aux crances bases sur l'art. 259d CO et ne laisse pas de place l'interprtation sur ce point. Partant, l'opinion doctrinale contraire prcite ne convainc pas, vu la jurisprudence du Tribunal fdral.
Par consquent, l'art. 128 ch. 1 CO trouve application, de sorte que le dlai de prescription est de cinq ans.
L'appelant s'est plaint pour la premire fois de nuisances le 24 octobre 2019 et a dpos une requte en conciliation, interruptive de prescription, le 30 novembre 2020. Ds lors, les prtentions antrieures de plus de cinq ans cette dernire date sont prescrites. Ainsi que le Tribunal l'a jug, le locataire n'est pas fond obtenir une restitution des loyers antrieurs au 30 novembre 2015.
3.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le dfaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a t loue, le locataire peut exiger du bailleur une rduction proportionnelle du loyer partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dfaut et jusqu' l'limination de ce dernier.
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (ACJC/173/2018 du 12 fvrier 2018 consid. 3.1; SJ 1985, p. 575).
Le dfaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (ACJC/173/2018 du 12 fvrier 2018 consid. 3.1 et les rfrences). Un chantier voisin peut ainsi engendrer un dfaut ds lors que les nuisances qu'il provoque excdent les inconvnients mineurs inhrents la vie en milieu urbain (ACJC/173/2018 du 12 fvrier 2018 consid. 3.1; ACJC/234/2003 = CdB 2/2003 p. 54).
Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). En l'absence de prcision dans le bail, l'usage est apprci objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet lou, l'environnement des locaux, l'ge de l'immeuble et son tat apparent, les normes usuelles de qualit et les rgles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (ACJC/173/2018 du 12 fvrier 2018 consid. 3.1 et les rfrences).
C'est au locataire qui entend se prvaloir des articles 258ss CO de prouver la date laquelle le propritaire a eu connaissance du dfaut et le fait que ce dernier rduit l'usage de la chose loue (art. 8 CC) (arrts de la Cour de justice ACJC/569/2016 du 25 avril 2016 consid. 5.1.1; ACJC/1100/2006 du 9 octobre 2006 consid. 2.3).
Le bailleur peut prendre connaissance du dfaut directement par le biais du locataire, mais galement en le constatant par lui-mme ou encore par le truchement d'un auxiliaire (arrt de la Cour de justice ACJC/1469/2014 du 8 dcembre 2014 consid. 2.3; Lachat/Rubli, op. cit., p. 319).
L'existence d'un chantier voisin ne peut pas tre considre comme un dfaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A dfaut de plainte, le bailleur, mme s'il connat l'existence du chantier, ne peut en dduire qu'il s'agit d'un dfaut (arrt de la Cour de justice ACJC/1492/2014 du 8 dcembre 2014 consid. 2.3; ACJC/862/2001).
Le locataire qui omet d'aviser ou qui tarde aviser le bailleur de l'existence d'un dfaut n'est pas pour autant dchu de ses droits. Contrairement ce qui est la rgle en contrat de vente (art. 201 CO), l'avis immdiat de dfaut ne constitue pas une condition sine qua non de l'action en garantie de la chose loue (ATF 113 II 25 consid. 2a).
Dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3; ACJC/207/2022 du 14 fvrier 2022 consid. 3.5).
Une rduction de loyer peut tre exige mme aprs que le dfaut a t limin ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid. 8.3.5; ACJC/466/2022 du 4 avril 2022 consid. 2.3). Le Tribunal fdral a toutefois rserv l'art. 2 CC (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4), en prcisant que la protection de la confiance lgitime du bailleur peut exclure une demande de rduction du loyer. Mme si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un dfaut rompt l'quilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'tat de la chose loue, le locataire ne le peroit pas ncessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du dfaut, puis le trouve gnant avec le temps. Le bailleur ne peut tre fix sur le ressenti subjectif d'un dsquilibre que si le locataire exige une rduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le dfaut le drange, par exemple en exigeant son limination - il existe en effet un lien troit entre la rduction de loyer et l'limination du dfaut (ATF 142 III 557 consid. 8.3.2; ACJC/466/2022 du 4 avril 2022 consid. 2.3).
3.2 En l'espce, l'existence du chantier adjacent l'immeuble litigieux tait propre constituer une nuisance importante, ce d'autant plus qu'il ressort du dossier que le chantier tait de grande ampleur et s'est dploy sur de nombreuses annes. De ce fait et d'un point de vue objectif, l'intime ne peut prtendre ne pas avoir t informe de l'existence du chantier et ainsi de la nuisance prcite, ce d'autant plus que son reprsentant ne l'a pas nie. De plus, le concierge de l'immeuble y habitait et avait constat personnellement de la poussire, du bruit et des vibrations qu'il a qualifies de Ç trs drangeantes È.
3.3 Toutefois, la notion de dfaut est relative, en ce sens qu'elle s'apprcie au regard des circonstances concrtes de chaque cas, notamment de l'immeuble en question et de l'usage qui en est fait. Comme l'a jug la Cour, l'existence d'un chantier ne constitue pas un dfaut s'il n'y a aucune plainte des locataires.
Ainsi, en sus d'tre inform de l'existence de nuisances, le bailleur doit galement tre inform de l'existence d'un dfaut par le locataire, sur un plan subjectif. C'est sous cet angle qu'il doit tre retenu que, l'appartement de l'appelant tant traversant, l'ampleur des nuisances sur son quotidien et l'existence d'un dfaut selon ce dernier ne pouvait tre considre de manire vidente comme parvenue la connaissance de l'intime.
Il n'a pas t dmontr qu'un locataire de l'immeuble se serait plaint des nuisances gnres par le chantier directement auprs de la rgie. Le concierge a parl avec des voisins souffrant de la situation, sans que cette dernire notion ne soit davantage prcise. Quand bien mme le concierge peut tre considr comme auxiliaire de l'intime, il ne peut tre dduit que celle-ci a t informe de l'existence d'un dfaut, tant par l'appelant que par d'autres locataires de l'immeuble, faute de prcisions quant au contenu d'ventuelles plaintes et communications de l'existence d'un dfaut et au moment o elles seraient intervenues. De plus, ainsi que l'a prcis le Tribunal, il n'a pas t allgu et rien n'tablit que l'entreprise venue constater l'tat des appartements aurait t informe de l'existence d'un dfaut.
Ds lors, il n'est pas possible de dterminer quelle date antrieure au courrier de l'appelant du 24 octobre 2019 l'intime aurait, cas chant, t informe de l'existence du dfaut.
3.4 L'appelant soutient que le lgislateur aurait renonc imposer des incombances au locataire pour faire valoir ses droits tirs de la garantie en raison des dfauts et que la demande de rduction de loyer ne serait pas un droit formateur, mais une diminution lgale n'exigeant pas de dclaration du locataire. Toutefois, cette thse porte sur la demande de rduction du loyer et non sur l'information au bailleur de l'existence d'un dfaut. Si la demande de rduction peut intervenir aprs la survenance du dfaut, comme le soutient l'appelant, la priode de rduction dbute quant elle partir de la connaissance du dfaut par le bailleur, qui doit tre dtermine dans le temps, ce qui est prcisment l'lment qui fait dfaut dans la procdure.
3.5 En tout tat, l'appelant ne s'est pas plaint auprs de la rgie de l'existence d'un dfaut pendant de nombreuses annes, savoir depuis le dbut du chantier, en fvrier 2012, jusqu'au 24 octobre 2019. Il n'tait pas tenu d'informer l'intime immdiatement de l'existence d'un dfaut, mais ne pouvait partir du principe que l'intime en tait informe. L'appelant n'a formul aucune plainte ni rserve et a pay le loyer pendant prs de huit ans. L'intime pouvait lgitimement penser que l'appelant tenait l'change de prestations convenues contractuellement comme quilibr, respectivement renonait tacitement faire valoir ses droits. Il n'est, ds lors, pas fond obtenir de rduction de loyer de ce chef.
Le jugement sera confirm.
Il n'apparat pas ncessaire, au vu de ce qui prcde, d'examiner l'application de l'art. 108 ch. 1 CO.
3.5 Enfin, dans la mesure o l'appelant ne critique pas le raisonnement du Tribunal s'agissant de la priode postrieure au 24 octobre 2019, il n'y a pas lieu d'y revenir.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable l'appel interjet le 19 septembre 2022 par A______ contre le jugement JTBL/610/2022 rendu le 19 aot 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24496/2020.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure 15'000 fr.