rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/6337/2021 ACJC/120/2023
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 30 JANVIER 2023
Entre
A______, sise ______, recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 mars 2022, comparant par Me Jacopo RIVARA, avocat, rue Robert-Card 13, 1204 Genve, en lÕtude duquel elle fait lection de domicile,
et
Madame B______, domicilie ______ et Monsieur C______, domicili ______, intims, comparant par Me Raphal REY, avocat, rue Verdaine 15, 1204 Genve, en lÕtude duquel ils font lection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/167/22 du 7 mars 2022, reu le 9 mars 2022 par les parties, le Tribunal des baux et loyers a dbout [la rgie immobilire] A______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3).
Les premiers juges ont considr que les sommes rclames nÕtaient pas dues, dans la mesure o la premire sÕapparentait des frais incorpors aux dpens dÕun procs, alors que la procdure est gratuite dans le canton de Genve, et o la seconde ne faisait pas lÕobjet dÕun dcompte, ni nÕtait dmontre comme tant en lien avec la sous-location objet du litige.
B. a. Par acte expdi le 8 avril 2022 la Cour de justice, A______ forme recours contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, pralablement, la restitution de lÕeffet suspensif. Principalement, elle conclut ce que la Cour condamne B______ et C______ lui verser la somme de 8'653 fr. avec intrts 5% ds le 1er mai 2020, ordonne D______ [compagnie d'assurances proposant des garanties de loyer sans dpt bancaire] de lui verser la totalit de la garantie, rfrence de dossier L822904 souscrite par B______ et C______, les condamne en tous les frais dÕinstance et les dboute de toutes autres conclusions.
b. Dans leur rponse du 18 mai 2022, B______ et C______ ont conclu la confirmation du jugement entrepris.
c. A______ a persist dans ses conclusions par rplique du 20 juin 2022.
d. B______ et C______ ont persist dans leurs conclusions par duplique du 9 aot 2022.
e. Les parties ont t avises le 5 septembre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. Par contrat du 16 avril 2018, B______ et C______, locataires, et E______, bailleresse, ont conclu pour une anne, jusquÕau 30 avril 2019, un contrat de bail loyer portant sur la location dÕun appartement de 4 pices n¡ 1______ au 1er tage de lÕimmeuble sis Chemin 2______ no. , F, GE.
b. Le loyer, charges comprises, sÕlevait 2'700 fr. par mois.
c. Dans le cadre du contrat de bail, E______ tait reprsente par A______.
d. Par courrier du 16 aot 2018, B______ et C______ ont inform E______ quÕils souhaitaient rsilier leur bail de manire anticipe, pour le 31 aot 2018.
e. Le 3 septembre 2018, A______ les a informs de ce quÕils taient tenus de payer le loyer jusquÕ lÕchance du bail au 30 avril 2019, faute dÕavoir prsent un locataire de remplacement.
f. Le 15 septembre 2018, C______ a sous-lou lÕappartement G______.
g. Par courrier du 25 septembre 2018, C______ a demand A______ lÕautorisation de sous-louer lÕappartement.
h. G______ a transmis le 27 septembre 2018 une copie du contrat de sous-location A______.
i. Le 3 octobre 2018, A______ a refus la sous-location au motif que les locataires nÕavaient pas lÕintention de rintgrer leur logement. Le 18 octobre 2018, elle a indiqu G______ que la sous-location nÕavait pas t autorise.
j. Le 16 mai 2019, le conseil de E______ a demand aux locataires de rsilier le bail de G______; il rservait le droit de rclamer tout dommage-intrt en lien avec cette sous-location illicite, y compris le paiement de ses honoraires.
k. Le 14 juin 2019, E______, reprsente par son conseil, a dpos la Commission de conciliation en matire des baux et loyers une demande en revendication de proprit et en vacuation contre G______, demande qui a t porte au Tribunal le 13 septembre 2019 aprs chec de la conciliation.
l. Les 16 et 18 juin 2019, H______, locataire de lÕimmeuble, sÕest plainte auprs de A______ de nuisances causes par G______. Cette dernire se comportait de manire trange, empchait la concierge de faire son travail et avait refus dÕouvrir son garage, alors quÕun dgt dÕeau tait souponn.
m. Dans le courant du mois de juillet 2019, H______ sÕest encore plainte plusieurs reprises auprs de A______ du comportement de G______, laquelle avait notamment mis sa fille de 16 ans la porte de son appartement.
n. Le 5 aot 2019, A______ a signal G______ au Tribunal de protection de lÕadulte et de lÕenfant.
o. Le 3 dcembre 2019, le conseil de E______, inquiet de ce que la bote aux lettres de G______ dbordait et quÕelle nÕtait pas joignable, a contact la police, demandant si la prcite tait dcde ou avait fait lÕobjet dÕun avis de disparition.
p. Le 27 fvrier 2020, le Tribunal a tenu une audience dans le cadre de lÕaction en revendication de E______. G______ ne sÕest pas prsente et E______ a expliqu que, selon ses informations, G______ nÕoccupait plus le logement.
q. Le 1er avril 2020, A______ a factur B______ et C______ la somme de 538 fr. 50 au titre dÕhonoraires de gestion du Ç dossier contentieux È en lien avec lÕappartement. Cette note dÕhonoraires nÕa pas t paye.
r. Le 2 avril 2020, A______ a rcupr les cls de lÕappartement, remises par C______.
s. Le 8 avril 2020, A______ a rclam C______ le paiement dÕune facture de 3'000 fr. de I______ SA relative des travaux effectus dans le logement, des honoraires du conseil de E______ dÕun montant de 8'115 fr. 50 et de ses honoraires Ç contentieux È de 538 fr. 50.
t. C______ a accept de payer la facture de I______ SA prcite et a contest tre redevable des autres montants rclams.
u. Par jugement JTBL/271/2020 du 30 avril 2020, le Tribunal a ordonn lÕvacuation de G______.
v. Le 23 novembre 2020, E______ a cd A______ sa crance contre B______ et C______.
w. Entre le 27 mars 2019 et le 10 novembre 2020, le conseil de E______ a factur des honoraires pour un montant total de 8'558 fr. 75.
x. Le 1er avril 2021, A______ a dpos devant la Commission de conciliation une demande en paiement portant sur les frais dÕhonoraires susviss et sur ses propre frais de gestion du dossier.
y. NÕayant pu tre concilie, lÕaffaire a t porte devant le Tribunal. A______ a conclu la condamnation de B______ et C______ lui payer la somme de 10'114 fr. 50 et la libration de la garantie de loyer auprs de D______ en sa faveur.
z. Par rponse du 19 octobre 2021, B______ et C______ ont conclu au dboutement de A______. En substance, ils ont soutenu que celle-ci ne pouvait pas rclamer ses honoraires dÕavocat motif pris de la gratuit de la procdure en matire de baux et loyers. Par ailleurs, ils ont fait valoir avoir rsili le bail de G______ en septembre 2019 pour le 31 octobre 2019 en raison dÕun dfaut de paiement.
aa. A lÕaudience du Tribunal du 13 janvier 2022, la A______ a prcis que ses conclusions portaient uniquement sur le paiement des honoraires du conseil de E______ hauteur de 8'114 fr. 50 et sur ses propres honoraires hauteur de 538 fr. 50, la facture de I______ SA ayant t paye. A______ a dclar que ses honoraires taient forfaitaires, estims comme trs bas au vu de lÕampleur de lÕactivit dploye pour que G______ quitte le logement. C______ a expos avoir dcouvert que celle-ci causait des nuisances lorsquÕelle avait cess de payer son loyer et quÕil avait contact A______ ce sujet. Il a expliqu avoir rsili seul le bail de sous-location car il lÕavait conclu seul, sans son pouse. Au demeurant, il avait pay E______ les loyers impays par G______ hauteur de 29'700 fr., soit onze mois de loyer.
Les parties ont plaid et persist dans leurs conclusions et le Tribunal a gard la cause juger lÕissue de lÕaudience.
EN DROIT
Le recours est recevable contre les dcisions finales de premire instance qui ne peuvent faire lÕobjet dÕun appel (art. 319 let. a CPC).
En lÕespce, la somme litigieuse au dernier tat des conclusions sÕlve 8'653 fr., de sorte que cÕest la voie du recours qui est ouverte contre la dcision du Tribunal.
1.2 Le recours, crit et motiv, doit tre dpos auprs de lÕinstance de recours dans un dlai de 30 jours compter de la notification de la dcision motive ou de la notification postrieure de la motivation (art. 321 al. 1 et 239 CPC). Dpos selon la forme et le dlai prescrits, le recours est recevable.
2.1 La Cour ne peut revoir les faits retenus par le Tribunal que si ceux-ci sont manifestement inexacts, savoir s'ils ont t tablis de manire arbitraire (art. 320 let. b CPC). Selon la jurisprudence, il y a arbitraire dans l'tablissement des faits ou l'apprciation des preuves si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la porte d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison srieuse, de tenir compte d'un moyen important propre modifier la dcision attaque ou encore si, sur la base des lments recueillis, il a fait des dductions insoutenables (ATF 142 II 355 consid. 5; 137 I 58 consid. 4.1.2; 136 III 552consid. 4.2; arrt du Tribunal fdral 5A_1023/2018 du 8 juillet 2019 consid. 2.2). Le grief de l'arbitraire ne peut tre invoqu que dans la mesure o ladite apprciation est susceptible d'avoir une incidence dterminante sur le sort de la cause; en d'autres termes, l'apprciation porte sur des faits pertinents et menant le premier jugement un rsultat insoutenable (Jeandin, in Commentaire romand, Code de procdure civile, 2019, n. 5 ad art. 320 CPC et la rfrence cite).
2.2 En lÕespce, le Tribunal a retenu, dans la partie EN FAIT de son jugement, lÕexistence de nuisances causes par la sous-locataire aux autres locataires de lÕimmeuble, ainsi que le fait que la propritaire du logement en cause avait intent une action en revendication contre la sous-locataire. LÕallgation selon laquelle la propritaire nÕavait pas eu dÕautre choix que dÕagir lÕencontre de la sous-locataire relve de lÕapprciation des preuves. En tout tat, ce point nÕest pas dterminant pour lÕissue du litige, comme cela sera examin ci-aprs.
2.3 Il dcoule de ce qui prcde que le Tribunal nÕa pas fait preuve dÕarbitraire dans lÕtablissement des faits.
3.1 Dans un arrt de principe ACJC/646/2019 relatif la comptence du Tribunal des baux et loyers, la Cour a retenu que la notion de Ç litiges relatifs au contrat de bail loyer È au sens de l'art. 89 LOJ devait tre comprise extensivement, conformment, notamment la ratio legis et lÕavis de la doctrine majoritaire (ACJC/646/2019 consid. 2.1.3, 2.1.5, 2.1.7). Ainsi, le Tribunal tait comptent raison de la matire pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal un sous-locataire. En revanche, cette comptence ne sÕtendait pas aux rapports entre un bailleur et un squatteur, un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou un occupant titre gratuit titulaire d'un contrat de prt usage, cas o la comptence de la juridiction ordinaire devait demeurer (ACJC/646/2019 consid. 2.1.7).
La jurisprudence de la Cour ACJC/646/2019 prcite a opr une distinction claire entre les litiges soumis la comptence du Tribunal des baux et loyers et ceux qui taient soumis aux juridictions ordinaires, tels que par exemple ceux relatifs au prt dÕun bien immobilier. Dans sa dcision, la Cour nÕa pas trait la question des dpens qui ne se posait pas. Il sied toutefois de relever que la question des dpens qui peuvent tre incorpors un procs a t clarifie en 2013 par le Tribunal fdral (ATF 139 III 190 prcit), soit plusieurs annes auparavant, de sorte que la Cour nÕavait pas y revenir, ni de nuances particulires y apporter, la situation juridique ne laissant pas la place des incertitudes et des interprtations. La jurisprudence de la Cour sÕarticulait alors logiquement avec les rgles gnrales nonces par le Tribunal fdral dans lÕATF 139 III 190 relativement aux dpens.
3.2 Selon la jurisprudence, lorsque le droit de procdure civile permet au plaideur victorieux de se faire ddommager de tous les frais ncessaires et indispensables qu'il a consacrs un procs, ce droit est seul applicable, et il ne laisse aucune place une action qui serait fonde sur le droit civil fdral, spare ou ultrieure, tendant au remboursement des frais par l'adverse partie (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et les rfrences cites). Le dommage sujet rparation comprend en revanche les frais engags par le ls pour la consultation d'un avocat avant l'ouverture du procs civil, lorsque cette consultation tait ncessaire et adquate et que les frais ne sont pas couverts ni prsums couverts par les dpens (ATF 133 II 361 consid. 4.1). Cela concerne avant tout les frais de procs dans les actions en dommages-intrts fondes sur la responsabilit dlictuelle (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et les rfrences cites).
Le plaideur victorieux bnficie d'un rgime plus favorable lorsqu'il s'est heurt un comportement procdural illicite de son adverse partie, c'est--dire lorsque, dans le procs, celle-ci a adopt une position tmraire qu'elle savait ou devait savoir indfendable. En vertu de l'art. 41 CO, ce comportement illicite engendre l'obligation de rparer le dommage qui en est rsult; il existe alors un concours en l'action accorde par cette disposition de droit fdral et celle rgie, le cas chant, par le droit de procdure cantonal ou tranger (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et les rfrences cites).
Le Code de procdure civile ne prvoit pas d'exclusion des dpens, sinon en procdure de conciliation selon l'art. 113 al. 1 CPC, mais l'art. 116 al. 1 CPC habilite les cantons prvoir des dispenses de frais, lesquelles peuvent porter sur les frais judiciaires et aussi, au regard de la dfinition des frais consacre par l'art. 95 al. 1 CPC, sur les dpens (ATF 139 III 182 consid. 2.2-2.6, 139 III 190 consid. 4.3). L'art. 115 CPC prvoit que mme dans les procdures gratuites, les frais - et aussi les dpens, compte tenu de la mme dfinition - peuvent tre mis la charge de la partie qui a procd de faon tmraire ou de mauvaise foi (ATF 139 III 190 consid. 4.3).
Aux termes de lÕart. 22 de la Loi genevoise d'application du code civil suisse et d'autres lois fdrales en matire civile (LaCC), il nÕest pas prlev de frais dans les causes soumises la juridiction des baux et loyers. Le terme de frais, qui reprend la terminologie du CPC, doit tre compris comme comprenant les frais judiciaires et les dpens (art. 95 CPC).
Une action en dommages-intrts spare ou ultrieure est exclue de manire gnrale pour tous les frais qui s'incorporent aux dpens d'un procs selon l'art. 95 al. 3 CPC. Cela concerne aussi les procdures et les domaines juridiques pour lesquels une rgle spcifique fdrale ou cantonale exclut que ces dpens soient taxs et rpartis conformment aux art. 105 al. 2 et 106 CPC. En effet, les actions en dommages-intrts accordes par le droit de la responsabilit civile, notamment par les art. 41 ou 97 CO, ne sont pas disponibles pour luder les rgles spcifiques du droit de procdure civile et procurer au plaideur victorieux, en dpit de ces rgles, une rparation que le lgislateur comptent tient pour inapproprie ou contraire des intrts suprieurs. Dans le mme sens, un plaideur ne saurait obtenir par une action en dommages-intrts, non plus, les dpens que le juge du procs s'est abstenu d'allouer en application de l'art. 107 CPC. En revanche, quelles que soient les rgles spcifiques en cause, l'art. 115 CPC garantit une rparation au plaideur dont l'adverse partie s'est comporte avec tmrit ou mauvaise foi (ATF 139 III 190 consid. 4.4).
3.3 En lÕespce, il nÕest pas discut que le Tribunal tait comptent pour connatre du litige relatif la sous-location de lÕappartement dont il est question. Contrairement ce que prtend la recourante, la situation est diffrente de celle o lÕappartement aurait t mis disposition titre gratuit ou dont la possession aurait t usurpe. Ainsi, la comptence du Tribunal entrane lÕapplication de lÕart. 22 al. 1 LaCC qui impose la gratuit de la procdure et lÕabsence de dpens.
Par ailleurs, ainsi que le Tribunal fdral lÕa nonc, la nature des frais doit tre tablie pour dterminer si une action en dommages-intrts spare ou ultrieure peut tre mene. De manire gnrale, le principe veut que les frais de procs du plaideur victorieux soient couverts par les dpens allous ou ne donnent pas lieu des dpens. Quoi quÕil en soit, en-dehors des cas de tmrit, ce qui nÕest pas le cas en lÕespce, un procs ultrieur nÕest pas possible et la rparation du dommage ne peut tre rclame.
Ainsi, il ne peut tre ni en lÕoccurrence que le dommage rclam se rapporte au procs qui a oppos la propritaire de lÕappartement litigieux la locataire et quÕil sÕagit, partant, de frais qui s'incorporent aux dpens d'un procs et correspondent la dfinition des dpens donne par lÕart. 95 al. 3 CPC. Par sa nature, le montant correspondant aux honoraires du conseil de la propritaire de lÕappartement litigieux en lien avec le procs prcit ne peut, ds lors, donner lieu une action spare, conformment aux rgles clairement nonces par le Tribunal fdral.
Le fait que le droit genevois prvoie la gratuit dans les causes soumises la juridiction comptente en matire de baux et loyers ne saurait remettre en question ce principe fondamental, mme sÕil sÕagit dÕun litige qui a oppos un propritaire un sous-locataire. Les arguments de la recourante quant la violation de la ratio legis ne convainquent pas. En effet, la Cour considre, lÕinstar des premiers juges, que tant la jurisprudence du Tribunal fdral (ATF 139 III 190) que celle rendue par la Cour (ACJC/646/2019) sont applicables au cas dÕespce mutatis mutandis. Les rgles nonces par le Tribunal fdral et qui sÕattachent la nature des montants rclams titre de dommage (soit des dpens) doivent tre retenues. CÕest bon droit que le Tribunal a retenu que faire supporter le cot du procs aux intims serait contraire la ratio legis qui prvoit la gratuit des procdures en matire de baux et loyers.
Dans la mesure o la recourante ne peut rclamer la rparation du dommage en raison des rgles prcites en matire de procdure civile, il nÕest pas pertinent de dterminer si les motifs pour lesquels elle a intent un procs la sous-locataire taient lgitimes ou si les conditions de lÕart. 97 CO sont remplies.
Partant, le jugement du Tribunal sera confirm sur ce point galement.
4.1 A teneur de l'art. 311 al. 1 CPC, respectivement de l'art. 321 al. 1 CPC dont la teneur est identique, l'appel, respectivement le recours, doit tre motiv.
Selon la jurisprudence, il incombe au recourant de motiver son appel, respectivement son recours, c'est--dire de dmontrer le caractre erron de la motivation attaque. Pour satisfaire cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevs en premire instance, ni de se livrer des critiques toutes gnrales de la dcision attaque. Sa motivation doit tre suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisment, ce qui suppose une dsignation prcise des passages de la dcision que le recourant attaque et des pices du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
L'absence de motivation ou son insuffisance conduit l'irrecevabilit de l'acte d'appel, respectivement de recours (Reetz/ Theiler in : Sutter-Somm/ Hasenbhler/ Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO 2016, ad art. 311, 12 et 38).
4.2 Dans lÕacte de recours, la recourante nÕexpose pas en quoi le jugement du Tribunal serait contraire au droit sÕagissant de ses propres honoraires. Par consquent, cette conclusion est irrecevable.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable le recours interjet le 8 avril 2022 par A______ contre le jugement JTBL/167/2022 rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6337/2021.
Au fond :
Le rejette.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fdral connat des recours constitutionnels subsidiaires; la qualit et les autres conditions pour interjeter recours sont dtermines par les art. 113 119 et 90 ss LTF. Le recours motiv doit tre form dans les trente jours qui suivent la notification de l'expdition complte de l'arrt attaqu. L'art. 119 al. 1 LTF prvoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit dposer les deux recours dans un seul mmoire.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF infrieure 15'000 fr.