rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/2140/2020 ACJC/1210/2022
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 19 SEPTEMBRE 2022
Entre
A______ FONDATION DE PLACEMENTS, p.a. B______, ______, recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 dcembre 2021, comparant par Me David BENSIMON, avocat, rue du Rhne 100, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,
et
Madame C______ et Madame D______, domicilies ______, intimes, reprsentes par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elles font lection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1020/2021 du 7 dcembre 2021, le Tribunal des baux et loyers a rduit de 80% le loyer du studio au 3me tage de l'immeuble sis 1______ Genve, pour les mois de septembre novembre 2019 (ch. 1 du dispositif), a donn acte A______ FONDATION DE PLACEMENTS de son engagement verser D______ et C______, prises conjointement et solidairement, la somme de 1'000 fr. (ch. 2), l'y a condamne en tant que de besoin (ch. 3), a condamn A______ FONDATION DE PLACEMENTS verser D______ et C______, prises conjointement et solidairement, la somme de 2'545 fr. 10 (ch. 3, recte : 4), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4, recte : 5) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 5, recte : 6).
B. a. Par acte dpos au greffe universel du Pouvoir judiciaire le 28 janvier 2022 et parvenu le mme jour la Cour de justice, A______ FONDATION DE PLACEMENTS forme appel contre ce jugement. Elle en sollicite l'annulation et conclut, principalement, ce que la Cour annule toute rduction ou suppression de loyer, subsidiairement, limite une telle rduction la somme de 1'000 fr.
b. Dans leur rponse du 2 mars 2022, D______ et C______ concluent la confirmation du jugement entrepris.
c. Le 29 mars 2022, A______ FONDATION DE PLACEMENTS a rpliqu. Elle a formul un nouvel allgu, produit de nouvelles pices et persist dans ses conclusions.
d. D______ et C______ ont rpliqu le 25 avril 2022, persistant dans leurs conclusions.
e. Les parties ont t avises le 26 avril 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. D______ et C______ sont locataires, depuis le 1er dcembre 2018, d'un studio situ au 3me tage de l'immeuble sis 1______ Genve.
Le loyer mensuel s'lve 1'290 fr., hors charges.
Le logement est occup par D______ et son fils de quatre ans, lequel souffre d'autisme.
b. A______ FONDATION DE PLACEMENTS (ci-aprs : A______) est propritaire de l'immeuble prcit depuis le 1er fvrier 2019, la grance en tant confie B______ (ci-aprs : la rgie).
c. Suite un appel tlphonique de D______ du 30 aot 2019, la rgie a expdi le mme jour un bon E______ SA pour intervenir dans le cadre de la suspicion de punaises de lit, cas chant pour procder un traitement biologique aux fins d'radiquer ces nuisibles.
d. La prsence de punaises de lit a t rvle sur le canap du salon/chambre par dtection canine du 4 septembre 2019. Le rapport de E______ SA y relatif a t envoy la rgie par courriel du mme jour.
L'entreprise a indiqu D______ que le canap devait tre dbarrass ou tuv, ce pour un cot de 200 fr. 300 fr., sans compter les frais de trajet d'environ 120 fr. par unit.
e. D______ a fait dbarrasser le canap le lendemain par les services de la Ville de Genve.
f. E______ SA a procd un traitement biologique le 11 septembre 2019. Celui-ci s'est droul dans de bonnes conditions.
F______, directeur de E______ SA, entendu comme tmoin, a dclar que le traitement biologique effectu en l'occurrence impliquait le dpart des locataires durant une heure aprs la dispersion du produit, puis une bonne aration. Selon ce tmoin, le dlai entre la premire dtection et le premier traitement tait Ç frappant È, ledit traitement tant gnralement effectu dans les 48 heures aprs l'information par le locataire du dbarras du mobilier touch.
La reprsentante de A______ n'a pas fourni d'explication sur les raisons pour lesquelles la dsinfection n'a t ralise que sept jours aprs la dtection des nuisibles. Elle a prcis que la rgie n'avait pas de Ç suivi actif È de ces demandes.
g. Une nouvelle dtection canine effectue le 27 septembre 2019 a rvl la prsence de punaises de lit sur les plinthes et les tuyaux de chauffage dans le salon/chambre.
Ce rsultat a t transmis la rgie par courriel du mme jour de E______ SA.
h. Le 4 octobre 2019, D______ a inform la rgie de ce qu'elle restait dans l'attente d'un nouveau traitement.
i. L'entreprise G______ a dpos les plinthes le 8 octobre 2019.
j. Par courrier de l'ASLOCA du 10 octobre 2019, D______ et C______ ont mis la rgie en demeure de procder au traitement d'radication des nuisibles.
k. E______ SA a procd un nouveau traitement le 17 octobre 2019.
l. Des punaises de lit ont nouveau t dtectes le 31 octobre 2019 dans les plinthes du salon/chambre.
m. La rgie a alors mandat nouveau E______ SA par courriel du vendredi 1er novembre 2019. L'entreprise a rpondu le lundi 4 novembre 2019 11h24 qu'elle avait essay de joindre la locataire le mme jour pour fixer un troisime rendez-vous, sans succs.
n. Par courriel du 8 novembre 2019, D______ a sollicit de la rgie des informations relativement la date de la prochaine tape de traitement. Elle a relev qu'il tait spcialement important pour son fils, souffrant d'autisme, de pouvoir rintgrer l'appartement.
o. La rgie a relanc E______ SA le mme jour et un troisime traitement biologique a t fix au 13 novembre 2019.
p. Diverses interventions de E______ SA les 18 octobre et 15 novembre 2019 n'ont pas permis de dtecter de prsence de nuisibles dans trois autres appartements de l'immeuble.
q. Un rapport de dtection canine du 28 novembre 2019 fait tat de l'absence de punaises de lit dans l'appartement.
r. Durant les mois de septembre novembre 2019, D______ s'est installe avec son fils chez sa belle-sÏur, H______. Elle a allgu s'tre engage lui verser un montant de 500 fr. par mois Ç pour les charges È, ce que I______, entendue comme tmoin, a galement indiqu. A teneur du dossier, D______ ne s'tait pas acquitte la date du jugement du Tribunal. D______ a allgu que d'entente avec sa belle-sÏur, ledit versement tait prvu lorsque la situation financire de D______ le lui permettrait.
s. Par requte dpose le 3 fvrier 2020 par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, D______ et C______ ont assign A______ en suppression de loyer durant trois mois, ainsi qu'en paiement des montants de 3'870 fr. titre de restitution de loyer et de 3'128 fr. 65 titre de dommages subis.
D______ et C______ ont allgu que lorsque celle-l avait fait part du soupon de prsence de punaises de lit J______, collaboratrice de la rgie, celle-ci avait indiqu que des problmes avec ces nuisibles s'taient dj poss dans l'immeuble.
En substance, D______ et C______ se sont plaintes d'une ractivit insuffisante de la rgie dans le traitement de l'infestation. A______ n'avait en outre, selon elles, pas pris des mesures suite aux prcdentes infestations survenues dans l'immeuble.
t. Non concilie le 19 mai 2020, l'affaire a t porte devant le Tribunal le 22 mai 2020.
u. Dans sa rponse du 26 juin 2020, A______ a vers au dossier un rapport de E______ SA, allguant que ledit rapport dmontrait que trois dtections canines effectues dans les appartements contigus celui de D______ durant les mois d'octobre et novembre 2019 avaient permis de constater l'absence de punaises de lit.
A______ a soutenu que D______ n'avait par ailleurs pas tabli que sa franchise d'assurance pour l'anne en cours n'avait pas t atteinte. La police d'assurance produite n'tait en outre pas relative l'anne concerne.
v. Lors de l'audience de dbats d'instruction du 29 septembre 2020, A______ a conclu au dboutement des locataires des fins de leurs conclusions, sous rserve d'une rduction de loyer hauteur de 1'000 fr., qu'elle tait dispose consentir. Elle a soutenu que D______ aurait pu rester dans l'appartement pendant les interventions. Par ailleurs, seul le canap - et non pas le lit - devait tre trait ou dbarrass.
w. A l'audience de dbats principaux du 10 dcembre 2020, D______ a encore allgu avoir eu des rougeurs sur le corps ds le printemps 2019. Le dermatologue l'avait soumise une analyse de sang afin de dtecter une ventuelle maladie. Ces frais mdicaux taient rests sa charge, car sa police d'assurance-maladie comportait une franchise de 2'500 fr. La solution consistant rester dans l'appartement et dormir sur un matelas gonflable n'tait pas envisageable pour elle au vu des problmes d'autisme dont souffrait son fils, ainsi que du fait qu'elle avait subi une opration du dos peu auparavant.
Elle a par ailleurs confirm que la rgie lui avait indiqu que des punaises de lit avaient dj t dtectes au 6me tage de l'immeuble.
x. Par ordonnance de preuve complmentaire du 27 janvier 2021, le Tribunal a sollicit du tmoin F______ ainsi que de A______ la production de pices relatives des interventions de E______ SA dans l'immeuble sis 1______. Le tmoin a produit des documents figurant dj au dossier. A______ n'a pas dfr l'ordonnance prcite.
y. Le 21 septembre 2021, les parties ont plaid, persistant dans leurs prcdentes conclusions. Le Tribunal a gard la cause juger l'issue de l'audience.
EN DROIT
Le recours est recevable contre les dcisions finales de premire instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
En l'espce, la valeur restant litigieuse des conclusions devant la Cour s'lve 3'545 fr. 10, de sorte que la valeur litigieuse est infrieure 10'000 fr.
C'est donc la voie du recours qui est ouverte contre la dcision du Tribunal.
1.2 Le recours, crit et motiv, doit tre dpos auprs de l'instance de recours dans un dlai de 30 jours compter de la notification de la dcision motive ou de la notification postrieure de la motivation (art. 321 al. 1 et 239 CPC).
En l'espce, le recours, interjet dans le dlai prescrit, est recevable.
1.3 Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorit de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limit l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formuls et motivs par la partie recourante (Hohl, Procdure civile, Tome II, 2me d. 2010, n. 2307).
1.4 Les allgus nouveaux et les pices nouvelles sont irrecevables (art. 326 CPC).
Ds lors, les faits nouvellement allgus par la recourante l'appui de son recours sont irrecevables.
1.5 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.1 Conformment aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des dfauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remdier ses frais, ou lorsque le locataire est empch d'user de la chose conformment au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en tat de la chose et une rduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du dfaut (ACJC/236/2022 du 21 fvrier 2022 consid. 2.1).
Lorsque l'origine du dfaut est difficile dterminer et litigieuse, on admet que pour se librer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le dfaut a t caus en raison de la responsabilit du locataire, selon les mmes rgles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilit du locataire, son chec implique que la rduction de loyer est due, mme si l'origine exacte du dfaut ne peut tre tablie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail loyer, Bohnet/Montini, d., 2010, n. 53 ad art. 259d CO).
2.2 En l'espce, la preuve de l'existence d'un dfaut, savoir la prsence de nuisibles a t apporte par les intimes et n'est pas remise en question. Aucun lment la procdure ne permet de dterminer la cause de la prsence des punaises de lit dans le studio. Certes, il n'est pas possible de constater la prsence de punaises de lit dans l'immeuble avant leur apparition dans l'appartement des intimes. La recourante n'a toutefois pas contest qu'il avait t indiqu par la rgie aux intimes que des punaises de lit avaient prcdemment infest une partie de l'immeuble. L'absence de preuve d'une prsence antrieure de punaises de lit au sein de l'immeuble ne suffit pas retenir que les intimes seraient responsables de la prsence des punaises dans le studio.
L'allgue proximit temporelle entre l'apparition des nuisibles et un ventuel retour de vacances des intimes avant la rentre scolaire, qui ne repose sur aucun fait dmontr, ne remet pas en cause ce qui prcde.
En l'absence de tout lment propre dmontrer la responsabilit des intimes relativement la prsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'tait libre de sa responsabilit quant la prsence du dfaut. Si l'origine exacte du dfaut ne peut tre tablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilit du dfaut, mme en l'absence de faute.
Le Tribunal a donc correctement tabli les faits, respectivement apprci les preuves. Le grief est ainsi infond.
3.1 Le bailleur est tenu de dlivrer la chose dans un tat appropri l'usage pour lequel elle a t loue, puis de l'entretenir dans cet tat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dfaut lorsque l'tat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est--dire lorsque la chose ne prsente pas une qualit que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lgitimement compter en se rfrant l'tat appropri l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fdral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Des dfauts de moyenne importance et des dfauts graves ouvrent au locataire les droits prvus l'art. 259a CO, en particulier la rduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dfaut et jusqu' l'limination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fdral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Le dfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose loue sans l'entraver considrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose loue tel qu'il a t convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du dfaut qui met en danger la sant du preneur et de sa famille ou du dfaut qui empche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement lou ou une part importante de celui-ci (arrt du Tribunal fdral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
En principe, il convient de procder selon la mthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratique dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec dfaut est rapporte sa valeur objective sans dfaut, le loyer tant ensuite rduit dans la mme proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais. Il est alors admis qu'une apprciation en quit, par rfrence l'exprience gnrale de la vie, au bon sens et la casuistique, n'est pas contraire au droit fdral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Lorsque le dfaut est grave, et bien que la loi ne le prvoie pas expressment, le locataire peut demander tre exonr du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensit pour que le loyer puisse tre supprim. Tel peut tre le cas lorsque l'usage des locaux cre un danger srieux pour la sant du locataire et de sa famille (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 315, ¤ 3.6 et les rfrences).
Dans l'arrt 4A_395/2017 mentionn ci-dessus, le Tribunal fdral a confirm une rduction de loyer de 100% en raison de la prsence de punaises de lit, ladite rduction s'appliquant pendant tout le processus de dsinfestation en raison de l'impossibilit d'habiter dans le logement durant cette priode. Le Tribunal fdral a considr que vu le degr d'infestation de l'appartement, dont toutes les pices, ainsi que la salle de bains et le WC spar, avaient t contamines, on ne pouvait attendre des occupants qu'ils habitent dans celui-ci car ils auraient en effet subi de nombreuses piqres, ce qui constituait une atteinte indniable l'intgrit physique, voire psychique. Les produits chimiques destins radiquer les parasites constituaient en outre un risque pour la sant des enfants qui, l'ge de trois ans, taient encore susceptibles de porter frquemment mains et objets leur bouche et donc d'ingrer les substances nocives.
Dans un arrt du 7 septembre 2015 (ACJC/1009/2015), la prsence de punaises de lit a t considre par la Cour comme constitutive d'un dfaut grave, les punaises de lit entranant de nombreux dsagrments, tant physiques, causant des lsions cutanes, que psychologiques, qui empchaient l'occupant du logement concern de jouir de son appartement, en particulier la nuit, et entravaient ainsi considrablement l'usage de la chose loue. Une rduction de loyer de 50% due sur toute la priode entre la prise de connaissance du dfaut par le bailleur et l'intervention de l'entreprise attestant de la suppression du dfaut a t alloue.
Plus rcemment, la Cour a estim qu'une rduction de loyer de 80% en raison de la prsence de punaises de lit tait justifie, dans la mesure o plusieurs pices de l'appartement ont t touches lors des deux infestations et que la prsence de punaises engendre des atteintes sur le plan physique et sur le plan psychique, et ce mme si l'appartement est rest habitable pendant la dsinsectisation. A cela s'est ajout que l'tendue de l'infestation tait atteste par les ractions cutanes importantes aux piqres d'insectes dont ont souffert les enfants de la locataire (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 5.2.4).
3.2 En l'occurrence, le Tribunal a retenu que le traitement biologique permettait que les locataires restent dans le logement et ne constituait pas une atteinte leur sant. Les arguments de la recourante portant sur ce point ont ainsi t pris en considration; elle n'expose pas en quoi le Tribunal aurait err quant ces faits. Il convient de retenir, avec le Tribunal, que le logement est de taille rduite, quoi qu'en dise la recourante, et que le fait que la pice vivre unique ait t infeste de nuisibles permettait de considrer que les conditions de vie n'taient pas conformes l'usage pour lequel la chose avait t loue. Le fait de dormir sur un matelas gonflable avec un risque de piqres pour la locataire et son fils, de surcrot particulirement sensible son environnement, ne peut tre considr comme compatible avec un usage normal de l'appartement. La recourante ne le prtend d'ailleurs pas.
Compte tenu de la srieuse entrave la jouissance de l'appartement et conformment la jurisprudence, le raisonnement du Tribunal et la quotit de la rduction de loyer accorde aux intimes sont conformes aux principes dvelopps ci-dessus.
4.1 L'art. 259e CO permet au locataire de rclamer au bailleur des dommages-intrts lorsque le premier subit un dommage en raison d'un dfaut de la chose loue dont le second rpond. Cette disposition est un cas d'application de l'art. 97 CO. La responsabilit (contractuelle) du bailleur sera engage si le dommage se trouve en relation de causalit adquate avec le dfaut de la chose loue, moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. L'art. 259e CO prsume donc la faute du bailleur, lequel peut se librer s'il prouve avoir pris toutes les prcautions pour viter le dommage ou y remdier (arrt du Tribunal fdral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 6.2 et les rfrences cites).
4.2 En l'occurrence, le dommage est limit au canap dont les intimes ont d se dbarrasser le 5 septembre 2019, soit le lendemain de la dtection des punaises de lit par l'entreprise E______ SA.
Le Tribunal a considr que la recourante n'avait pas apport la preuve qu'elle avait pris toutes les mesures imposes par les circonstances afin que l'apparition de punaises de lit dans le logement ne se reproduise pas, dans la mesure o un tel problme s'tait dj pos par le pass, ce que la recourante n'avait pas ni. La recourante n'ayant pas donn suite l'ordonnance lui demandant d'apporter ladite preuve, le Tribunal a retenu que la recourante n'avait pas pris toutes les prcautions pour viter la prsence de punaises de lit. Par ailleurs, le Tribunal a retenu que les mesures de dsinfestation s'taient droules avec retard la suite de la rception par la rgie des rapports de dtection positifs, ce que le tmoin spcialiste en la matire avait soulign, sans qu'aucune explication n'ait t fournie par la rgie, si ce n'est que cette dernire ne pratiquait pas de suivi actif des dossiers.
La recourante n'a pas contest l'existence pralable de punaises de lit dans l'immeuble. Cette dernire n'a pas dmontr avoir assur un suivi rapide de la situation compter du signalement de la prsence de nuisibles et de l'mission d'un premier bon de travail en faveur de l'entreprise E______ SA, puisqu'une dizaine de jours s'est coule sans que la rgie ne s'enquire de la situation. L'apprciation de ces lments opre par le Tribunal n'est ainsi pas critiquable. Ainsi, il ne peut tre considr, sur la base du dossier la procdure que la recourant aurait pris toutes les prcautions permettant d'viter la survenance du dfaut ou, tout le moins, d'y remdier.
Le recours sera ds lors rejet, au vu de ce qui prcde.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable le recours interjet le 28 janvier 2022 par A______ FONDATION DE PLACEMENTS contre le jugement JTBL/1020/2021 rendu le 7 dcembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/2140/2020-4-OSD.
Au fond :
Le rejette.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fdral connat des recours constitutionnels subsidiaires; la qualit et les autres conditions pour interjeter recours sont dtermines par les art. 113 119 et 90 ss LTF. Le recours motiv doit tre form dans les trente jours qui suivent la notification de l'expdition complte de l'arrt attaqu. L'art. 119 al. 1 LTF prvoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit dposer les deux recours dans un seul mmoire.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF infrieure 15'000 fr.