rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/13694/2013 ACJC/463/2022
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 4 AVRIL 2022
Entre
Monsieur A______, domicili ______[GE], appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 dcembre 2020, comparant par Me Guillaume RUFF, avocat, chemin du Pr-de-la-Blonde 15, 1253 VandÏuvres, en l'tude duquel il fait lection de domicile,
et
B______ SA, sise ______[ZH], intime, comparant par Me Emmanuelle GUIGUET-BERTHOUZOZ, avocate, place Longemalle 1, 1204 Genve, en l'tude de laquelle elle fait lection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/964/2020 du 18 dcembre 2020, expdi pour notification aux parties le 21 dcembre 2020, le Tribunal des baux et loyers a dclar valable le cong notifi le 16 mai 2013 A______ pour le 31 aot 2018 concernant les bureaux d'environ 184 m2 situs au 2me tage de l'immeuble sis chemin 1______ Genve (ch. 1 du dispositif), a octroy A______ une unique prolongation de bail de quatorze mois, chant le 31 octobre 2019 (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4).
B. a. Par acte expdi le 1er fvrier 2021 la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation.
Il conclut, pralablement, ce qu'il soit procd l'administration des preuves requises en temps utile en premire instance, ce qu'il soit procd l'audition de Me C______, et ce que B______ SA remette la Cour les pices relatives aux baux court terme conclus avec les nouveaux locataires de l'immeuble sis chemin 1______ Genve, principalement, ce que la Cour dclare nuls les avis de rsiliation de bail du 16 mai 2013, subsidiairement, ce qu'elle les annule, encore plus subsidiairement ce que la Cour lui octroie une premire prolongation de bail de quarante-huit mois chant le 31 aot 2022.
b. Dans sa rponse du 4 mars 2021, B______ SA conclut la confirmation du jugement entrepris.
c. Par rplique expdie le 26 mars 2021, A______ a persist dans ses conclusions et a produit une nouvelle pice, soit une recherche de locaux effectue par son conseil en date du 26 janvier 2021.
d. Par duplique dpose le 22 avril 2021, B______ SA a persist dans ses conclusions et a conclu ce que la Cour dclare irrecevable la pice produite par A______ dans sa rplique du 26 mars 2021.
e. Les parties ont t avises le 23 avril 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. En date du 21 juillet 2006, B______ SA, anciennement Ç D______ È, en qualit de bailleresse, et A______, en qualit de locataire, ont conclu un contrat de bail loyer portant sur la location de bureaux d'environ 184 m2 au 2me tage de l'immeuble sis chemin 1______ Genve, pour un loyer annuel de 69'000 fr., charges non comprises. Les locaux taient destins l'usage d'un cabinet dentaire.
b. Le contrat de bail a t conclu pour une dure initiale de douze ans soit du 1er septembre 2006 au 31 aot 2018.
c. Selon l'article 4 du contrat de bail le locataire pouvait rsilier le bail au plus tt le 31 aot 2018 moyennant un dlai de rsiliation de six mois.
Par la suite, le locataire avait la possibilit de demander quatre reprises la prolongation du contrat de bail pour une dure de cinq ans, soit du 1er septembre 2018 au 31 aot 2023, du 1er septembre 2023 au 31 aot 2028, 1er septembre 2028 au 31 aot 2033, et du 1er septembre 2033 au 31 aot 2038. Une telle prolongation devait tre requise par le locataire, par courrier recommand, dans un dlai de neuf mois avant l'chance du bail. En cas d'usage de l'option, les conditions de location seraient redfinies. Si l'inverse, le locataire n'exerait pas son droit d'option, ou si aucun accord n'tait trouv quant aux nouvelles conditions locatives, le rapport de location se poursuivrait pour une dure indtermine et pouvait tre rsili par les parties en observant un dlai de rsiliation de de six mois pour la fin du mois d'aot de chaque anne.
d. Selon l'article 13 du contrat de bail intitul Ç Conditions particulires È, sous la mention Ç Rectification article 4 È, chaque partie, non pas le seul locataire, pouvait procder la rsiliation du bail.
e. En date des 23 juin, 22 juillet et 25 aot 2011, A______, B______ SA et E______ SA ont pass un acte de transfert de bail portant sur la cession par E______ SA de bureaux d'une surface de 30 m2, sise 1______, en faveur de A______.
f. Le contrat de bail y relatif, de dure dtermine, prenait effet le 1er octobre 2004 et arrivait chance le 30 septembre 2009. Le locataire bnficiait du droit de prolonger ce contrat de bail deux reprises pour une dure de 5 ans, soit jusqu'au 30 septembre 2019.
g. En date du 10 novembre 2010, une analyse de l'tat du btiment sis chemin 1______ a t effectue. Il en est ressorti en substance que les installations techniques, la structure, l'enveloppe, les amnagements et l'isolation de l'immeuble ne rpondaient plus aux normes techniques et sismiques, et devaient, intgralement ou en partie, tre remplacs. Un rapport sur la scurit feu et un diagnostic amiante et PCB devaient galement tre commands.
h. En date des 21 dcembre 2010 et 16 mai 2013, B______ SA a rsili les baux des diffrents locataires de l'immeuble litigieux.
i. Par avis de rsiliation du 16 mai 2013, B______ SA a rsili les baux relatifs aux bureaux d'environ 184 m2 et ceux de 30 m2 occups par A______ pour le 31 aot 2018, respectivement pour le 30 septembre 2019, au motif qu'elle prvoyait de procder une lourde rnovation impliquant une mise aux normes thermiques et sismiques de l'ensemble du btiment, vraisemblablement dans le courant de l'anne 2018.
j. Par requtes du 14 juin 2013, A______ a contest les congs par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers.
k. En parallle de la procdure de conciliation, en date du 22 novembre 2017, A______ a exerc son droit d'option et a demand la prolongation du contrat de bail portant sur les bureaux d'environ 184 m2 jusqu'au 31 aot 2023.
l. En outre, en date des 18 et 25 octobre 2018, A______, en qualit de locataire, et F______ SA (ci-aprs : Ç F______ SA È), en qualit de bailleresse, ont conclu un contrat de bail loyer portant sur la location de bureaux d'une surface de 290m2 sis dans la gare G______. L'objet locatif se trouvant en phase de projet de construction, les parties ont convenu que F______ SA dterminerait le dbut du bail dans un dlai de trente jours suivant l'achvement du gros Ïuvre au mois prs.
Etait annex au contrat de bail un document intitul Ç Rpartition des cots de construction Ç Amnagement de base/amnagement des locaux È du 14 janvier 2016, lequel n'a pas t produit dans la procdure de premire instance.
Par courrier du 2 juillet 2019, A______ a inform F______ SA qu'il n'tait pas en mesure d'entreprendre les travaux d'amnagement au motif que B______ SA avait refus de lui verser une indemnit en compensation du prjudice caus par la rsiliation anticipe de son bail.
Le bail conservant nanmoins tous ses effets, F______ SA a fix la remise de la surface au 24 juillet 2019.
A______ ne s'tant pas prsent pour la remise des locaux et n'ayant pas constitu la garantie des loyers ni pay les loyers, F______ SA a rsili le contrat de bail pour le 30 novembre 2019.
m. A______ a dpos devant la Commission des conclusions complmentaires en paiement le 7 juin 2019.
n. A la suite de l'chec de la tentative de conciliation du 11 juin 2019, deux autorisations de procder ont t dlivres A______.
o. En date du 11 juillet 2019, A______ a dpos deux requtes en contestation de cong par-devant le Tribunal des baux et loyers. Il a conclu principalement la nullit des congs du 16 mai 2013 et subsidiairement leur annulation (C/13964/2020).
p. Paralllement, A______ a dpos le mme jour une demande complmentaire en contestation de droit et en paiement de dommages-intrts l'encontre de B______ SA (C/2______/2020).
q. Les bureaux d'une surface de 30 m2 n'ayant pas un accs indpendant, les parties ont convenu, en date du 30 septembre 2019, qu'ils seraient laisss disposition de A______, moyennant paiement du loyer y relatif, jusqu' ce que les bureaux d'une surface de 184m2 soient librs. Cet accord ne valait pas conclusion d'un nouveau contrat de bail.
r. Dans sa rponse du 1er novembre 2019, B______ SA a conclu la validation des rsiliations et au refus de l'octroi de toute prolongation des baux.
A l'appui de ses conclusions elle a indiqu, que suite l'analyse du btiment intervenue en novembre 2010, elle avait consult son principal locataire, soit E______ SA, laquelle lui avait rpondu qu'il ne lui tait pas possible, compte tenu de son activit, de demeurer dans les locaux pendant la dure chantier. B______ SA avait ainsi procd la rsiliation de l'ensemble des baux. Par la suite, B______ SA avait envisag diverses stratgies de rnovation de l'immeuble. Dans la mesure o E______ SA n'envisageait pas retourner dans l'immeuble, B______ SA avait finalement dcid de changer l'affectation du btiment en logements et avait organis un concours d'architectes. Le gagnant du concours avait t choisi pour dvelopper son projet et dposer la requte d'autorisation de construire, durant le premier trimestre de l'anne 2020.
s. Lors de l'audience du 24 janvier 2020, les parties ont dpos chacune une liste de tmoins et B______ SA a t entendue, soit pour elle H______.
Celui-ci, responsable de l'Asset Management a dclar tre intervenu en 2010 lors de l'analyse de l'tat du btiment. Un rapport permettant de dfinir une stratgie avait t tabli par I______, architecte. Ledit rapport arrivait la conclusion qu'une rnovation de l'immeuble tait ncessaire. Au vu de l'ampleur des travaux, les locataires ne pouvaient cependant pas demeurer dans les locaux. H______ et son quipe en avait inform les locataires dont E______ SA, qui avait elle-mme indiqu qu'elle ne pourrait pas demeurer dans ses bureaux pendant la priode des travaux. Il a indiqu en outre avoir personnellement rencontr les locataires avant l'envoi des rsiliations pour leur expliquer leur projet et le motif de cong. Tous les baux de l'immeuble avaient ainsi t rsilis. Seuls les congs notifis A______ avaient fait l'objet d'une contestation. H______ a en outre confirm que la bailleresse souhaitait changer la destination de son immeuble en logements, la stratgie de la dmolition ayant t carte. Le laurat du concours d'architectes avait pour le surplus t dsign et entamait les discussions avec les diffrents services de la Ville de Genve. Initialement, B______ SA souhaitait dposer la demande d'autorisation de construire au printemps 2020 mais un certain nombre de difficults techniques et financires concernant les cots de construction taient apparues. Cette demande devrait tre dpose dans le courant de l't 2020.
t. Par ordonnance du 14 mai 2020, le Tribunal a statu sur les mesures d'instruction sollicites par les parties, ordonnant l' audition de J______ et K______, et cartant celle des autres tmoins, tout en rservant la modification ultrieure de son ordonnance.
u. Lors de l'audience du 26 juin 2020, A______ a t interrog. Ce dernier a confirm avoir investi 1'200'000 fr. dans les locaux dans le but d'y demeurer long terme. Il a indiqu que, lors des ngociations des baux, il avait en vue la perspective de remettre son cabinet. Il demeurait ce jour dans l'immeuble car il ne possdait pas les ressources financires pour dmnager. Depuis la rsolution du bail avec F______ SA il avait cess ses recherches de locaux de remplacement. La bailleresse et son conseil lui avaient soumis des offres de location de locaux de remplacement.
v. Lors de cette audience deux tmoins ont en outre t entendus.
J______, directeur de la rgie, a expos que l'excution des travaux ncessaires au vu de l'tat du btiment n'tait pas supportable pour les locataires en place. La ncessit de vider l'immeuble avait t communique aux locataires lors d'une runion en date du 23 avril 2013. Vu l'ampleur des travaux ncessaires, quelle que soit la stratgie adopte par la bailleresse, l'immeuble devait tre vid. Il n'tait pas possible de planifier les interventions en raison de la prsence du locataire qui tait dsormais le seul occupant de l'immeuble.
K______, architecte, a expliqu que son bureau avait t dsign laurat du concours d'architectes. Vu l'tat du btiment, de lourds travaux se justifiaient. Elle a confirm en outre que l'immeuble serait transform en logements. La ralisation du projet impliquait que l'immeuble soit vide. Son bureau s'occupait des dmarches administratives et la demande d'autorisation serait dpose en aot 2020. Aucun obstacle majeur ne s'opposait la dlivrance de ladite autorisation. La Commission d'architecture avait approuv le projet sans rserve de mme que la Ville de Genve qui tait favorable la transformation de cet immeuble en logements. Elle se disait ainsi confiante quant la dlivrance de l'autorisation de construire. Selon elle, aprs le dpt de la demande d'autorisation de construire, il fallait compter environ huit mois avant de pouvoir commencer le chantier, soit vraisemblablement durant le courant de l't 2021.
w. Le ______ 2020, la demande d'autorisation de changement d'affectation et de transformation de l'immeuble a t publie dans la FAO.
x. Dans leurs plaidoiries finales des 1er et 14 septembre 2020, les parties ont persist dans leurs conclusions.
y. La cause a t garde juger le 2 octobre 2020.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2 En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges non comprises, s'lve 69'000 fr.
En prenant en compte la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire, la valeur litigieuse est largement suprieure 10'000 fr. (69'000 fr. x 3 = 207'000 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.2 En l'espce, l'appelant a form deux allgus nouveaux et a produit une pice nouvelle en appel.
Le premier allgu porte sur la prsence de Me C______ lors de la ngociation du contrat de bail en 2006, et est donc irrecevable dans la mesure o il aurait pu et d tre invoqu en premire instance.
Le second allgu porte sur la conclusion de baux court terme par l'intime avec de nouveaux locataires jusqu'au 31 dcembre 2021. L'intime ne conteste pas qu'il s'agit d'un fait nouveau postrieur la date laquelle les premiers juges ont gard la cause. Ce nouveau fait est donc recevable.
Dans sa rplique du 26 mars 2021, l'appelant produit galement une pice nouvelle, soit une recherche de locaux effectue par son conseil en date du 26 janvier 2021. Cette pice est galement recevable.
3.1 Le reproche au tribunal d'avoir rejet tort une rquisition de preuve concerne en premier lieu le droit la preuve selon l'art. 8 CC et l'art. 152 al. 1 CPC. Il doit en gnral tre formul au titre de violation de ces dispositions (arrt du Tribunal fdral 5A_645/2016 du 18 mai 2017 consid. 3.2.1).
Le droit la preuve n'existe que s'il s'agit d'tablir un fait pertinent, qui n'est pas dj prouv, par une mesure probatoire adquate, laquelle a t rgulirement offerte selon les rgles de la loi de procdure (ATF 135 I 187 consid. 2.2; 133 III 295 consid. 7.1, SJ 2007 I 513; arrt du Tribunal fdral 5A_763/2018 du 1er juillet 2019 consid. 2.1.1.1).
La maxime inquisitoire sociale ne permet pas d'tendre bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles; elle n'interdit pas au juge de renoncer un moyen de preuve par apprciation anticipe (arrt du Tribunal fdral 4A_42/2017 du 29 janvier 2018 consid. 3.3.1 n.p. in ATF 144 III 136; 125 III 231 consid. 4a, JdT 2000 I 194).
Selon la volont du lgislateur, le tribunal n'est soumis qu' une obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des dbats, applicable en procdure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mmes les lments du procs. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adquates afin que les allgations ncessaires et les moyens de preuve correspondants soient prcisment numrs. Mais il ne se livre aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont reprsentes par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue (ATF 141 III 569 consid 2.3.1).
3.2 En l'espce, l'appelant est reprsent depuis le dbut de la procdure par un mandataire professionnellement qualifi, titulaire du brevet d'avocat, ce qui impliquent un devoir de retenue de la part du Tribunal. Il appartenait l'appelant, aid de son mandataire, d'allguer les faits qu'il estimait pertinents pour la rsolution du litige, tant relev qu'il supportait le fardeau de la preuve.
La prsence de Me C______ lors de la ngociation du contrat de bail est un fait nouveau irrecevable qui aurait pu et d tre allgu en premire instance en application de l'art. 317 al. 1 CPC. L'application de la maxime inquisitoire sociale n'entre pas en contradiction avec cette rgle, et ne permet pas de contourner l'art. 317 al. 1 CPC, contrairement ce que prtend l'appelant. La demande d'audition de Me C______, en qualit de tmoin est ds lors rejete.
S'agissant des rquisitions de preuves cartes en premire instance, l'appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir voulu tablir les circonstances entourant la ngociation du bail au motif que l'interprtation du contrat de bail tait claire.
La question de savoir si le Tribunal a refus juste titre les rquisitions de preuve de l'appelant sera donc examine en lien avec les rgles d'interprtation de contrat.
4.1 Conformment l'art. 18 al. 1 CO, confront l'interprtation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de dterminer la commune et relle intention des parties, sans s'arrter aux expressions ou dnominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour dguiser la nature vritable de la convention (interprtation subjective), le cas chant empiriquement, sur la base d'indices (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2 et consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des dclarations de volont, crites ou orales, mais encore le contexte gnral, soit toutes les circonstances permettant de dcouvrir la volont des parties, qu'il s'agisse de dclarations antrieures la conclusion du contrat ou de faits postrieurs celle-ci, en particulier le comportement ultrieur des parties tablissant quelles taient l'poque les conceptions des contractants eux-mmes (ATF 118 II 365 consid. 1; 112 II 337 consid. 4a).
Si le juge ne parvient pas dterminer la volont relle et commune des parties, parce que les preuves font dfaut ou ne sont pas concluantes, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volont exprime par l'autre l'poque de la conclusion du contrat (ATF 131 III 280 consid. 3.1), il doit recourir l'interprtation normative (ou objective), savoir rechercher leur volont objective, en dterminant le sens que, d'aprs les rgles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prter aux dclarations de volont de l'autre selon l'application du principe de la confiance (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2 et consid. 3.1). Ce principe permet d'imputer une partie le sens objectif de sa dclaration ou de son comportement, mme si celui-ci ne correspond pas sa volont intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2). L'application du principe de la confiance est une question de droit.
Il n'y a pas lieu de s'carter du sens littral du texte adopt par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison srieuse de penser qu'il ne correspond pas leur volont (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; arrt du Tribunal fdral 4A_152/2017 prcit consid. 4.1).
4.2 Un droit d'option est un droit confrant son bnficiaire la facult de former ou de prolonger directement un rapport d'obligation dj conclu par une dclaration unilatrale de volont (ATF 122 III 10, consid. 2).
Le droit d'option en matire de bail confre le droit conditionnel, pour l'une des parties de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rmunration (Knoepfler, Pourparlers prcontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matire de bail, 10me sminaire sur le droit du bail, Neuchtel, 1998, p. 8).
Il convient de distinguer le droit d'option d'une autre clause, que l'on pourrait qualifier d'option improprement dite, qui ne cre ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait prcisment dtermin, mais oblige simplement les parties au contrat ngocier les conditions de la poursuite dans leurs rapports contractuels. Si les parties ne parviennent se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut dcider unilatralement de prolonger le contrat (Knoepfler, op. cit., p. 8).
L'option doit tre exerce dans le dlai fix par la clause. Si aucun dlai n'a t prvu, elle doit l'tre en respectant le pravis lgal de rsiliation avant la date d'chance du bail de dure dtermine - soit trois mois pour un bail d'habitation (art. 266c CO) et six mois pour un bail de locaux commerciaux (art. 266d CO) -, le jour o choit le bail congable, ou encore aussitt la survenance de la condition laquelle est subordonne l'option. La dclaration doit parvenir dans la sphre d'influence du bailleur au plus tard le dernier jour du dlai. Si la clause est exerce tardivement, elle ne dploie aucun effet. Il en va de mme si la partie dclare renoncer, dans le dlai, exercer son droit d'option (Dietschy, Le droit d'option dans les baux loyer d'habitation ou de locaux commerciaux, in PJA 2012, p. 1240).
4.3 En l'espce, il apparat que la volont commune des parties tait d'tre lies contractuellement pour une dure relativement longue, soit une dure minimale de douze ans.
Comme l'ont retenu les premiers juges, cette priode devait permettre l'appelant d'amortir les investissements raliss par lui.
Selon l'appelant, l'intime n'tait cependant pas en droit de rsilier unilatralement le contrat de bail pour son premier terme, compte tenu du droit d'option prvu l'article 4.
L'article 4 du contrat de bail prvoyait en effet que le locataire pouvait rsilier le bail au plus tt le 31 aot 2018, moyennant l'observation d'un dlai de rsiliation de six mois.
A teneur du mme article, le locataire avait la possibilit de demander quatre reprises la prolongation du contrat de bail pour une priode de cinq ans chacune. Une telle prolongation devait tre annonce par le locataire, dans un dlai de neuf mois avant l'chance du bail. En cas d'usage du droit d'option, les conditions de location devraient tre redfinies. Si au contraire, le locataire ne faisait pas valoir son droit d'option, ou si aucun accord n'tait trouv entre les parties, le bail se poursuivrait pour une dure indtermine et pourrait tre rsili par les parties en observant un dlai de cong de six mois pour le 31 aot de chaque anne.
A juste titre, le Tribunal a qualifi la clause prcite de droit d'option improprement dit, dans la mesure o elle obligeait uniquement les parties ngocier les conditions de la poursuite dans leur relation contractuel, ce que l'appelant ne conteste au demeurant pas.
L'article 13, quant lui, prvoyait sous la mention Ç Rectification article 4 È, que chaque partie, non pas le seul locataire, pouvait rsilier le bail par lettre signature au plus tt pour le 31 aot 2018.
En vertu de cette clause, il est clair que l'intime voulait se rserver la possibilit de rsilier le contrat de bail. L'appelant n'ayant sans doute pas saisi la volont exprime par l'intime lors de la conclusion du contrat, il convient de procder l'interprtation normative des articles 4 et 13.
Or, l'article 4 ne crant pas pour le locataire un droit unilatral la prolongation du contrat de bail, ni une garantie absolue que son contrat de bail se poursuivrait jusqu'en 2038, l'article 13 ne porte pas atteinte la substance de l'article 4. La clause rectifie est claire et complte l'article 4 dans ce sens qu'elle fait bnficier l'intime de la possibilit de rsilier le bail au plus tt pour le 31 aot 2018.
Il n'y a donc pas lieu, de s'carter du sens littral du texte, ce d'autant plus que l'appelant allgue avoir t reprsent par un mandataire professionnellement qualifi lors de la ngociation du contrat de bail.
L'intime tait ainsi en droit de rsilier le contrat de bail de manire ordinaire pour l'chance du 31 aot 2018.
Enfin, au vu de ce qui prcde, la Cour ne voit pas en quoi les rquisitions de preuves de l'appelant, notamment l'audition de tmoins ayant particip la conclusion du contrat de bail en 2006, seraient susceptibles d'apporter des lments nouveaux la procdure.
D'une part, au motif que le droit d'option improprement dit obligeait la bailleresse rengocier les termes de la continuation du contrat de bail. D'autre part, au motif qu'au jour de la rsiliation, l'intime n'avait pas un projet suffisamment mr et labor.
5.1 Chaque partie est en principe libre de rsilier un bail de dure indtermine pour la prochaine chance convenue en respectant le dlai de cong prvu. La rsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de rsilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ses intrts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rnovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs conomiques (arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 prcit consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-mme ou pour ses proches parents ou allis (arrts du Tribunal fdral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 aot 2016 consid. 3.3 et 4).
Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite la libert contractuelle des parties rside dans les rgles de la bonne foi : le cong qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. galement art. 271a CO). La protection assure par les art. 271 et 271a CO procde la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manire gnrale, un cong est contraire aux rgles de la bonne foi lorsqu'il ne rpond aucun intrt objectif, srieux et digne de protection et qu'il apparat ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intrt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).
Le cong en vue de travaux de transformation ou de rnovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne prsente pas de ralit tangible ou qu'il apparat objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute vidence incompatible avec les rgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations ncessaires; la preuve de l'impossibilit objective incombe au locataire. La validit du cong ne suppose pas que le bailleur ait dj obtenu les autorisations ncessaires, ni mme qu'il ait dpos les documents dont elles dpendent (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arrts cits; cf. galement ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.). Il s'agit de pronostiquer si, au moment o le cong a t donn, l'autorisation des travaux envisags paraissait de toute vidence exclue; une probabilit non ngligeable de refus n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.1 p. 499; arrt du Tribunal fdral 4A_142/2017 du 3 aot 2017 consid. 4.1).
L'exigence d'un projet suffisamment mr et labor au moment de la rsiliation du bail a t pose par la jurisprudence en rapport avec des congs notifis en vue de travaux de transformation ou de rnovation car dans ces cas-l, le projet en cause doit permettre de constater concrtement si la prsence du locataire entrave les travaux ou engendre des complications, des cots supplmentaires ou des retards dans les travaux envisags, dfaut de quoi le cong est abusif (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 p. 499; 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 93; cf. galement consid. 4.2 non publi de l'ATF 143 III 344).
L'obligation pour le bailleur de prsenter un projet suffisamment mr et labor a uniquement pour but d'apprcier l'importance des travaux envisags et de dterminer si ceux-ci ncessitent le dpart du locataire (arrt du Tribunal fdral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.5.2).
Le cong n'est pas non plus abusif si la prsence du locataire, possible pendant les travaux, s'avre incompatible avec leur rsultat, soit par exemple si le bailleur entend runir les locaux lous d'autres et constituer une nouvelle surface destine faire l'objet d'un seul bail (arrt du Tribunal fdral 4A_694/2016 du 4 mai 2017).
Pour statuer sur la validit d'un cong, il ne faut pas procder la pese des intrts du bailleur (intrt rcuprer son bien) et ceux du locataire ( rester dans les locaux lous); la comparaison entre les intrts n'intervient que dans le cadre d'une requte en prolongation du bail (arrt du Tribunal fdral 4A_575/2008 du 19 fvrier 2009 consid. 2.2). Il est donc sans pertinence, pour statuer sur l'annulation du cong, de savoir si l'intrt du locataire se maintenir dans les lieux est plus grand que l'intrt du bailleur le voir partir. Il n'y a donc rien de choquant ou de dloyal ce qu'un propritaire souhaite rcuprer sa chose pour y promouvoir ses activits commerciales (arrt du Tribunal fdral 4A_167/2012 du 2 aot 2012 consid. 2.2).
Il appartient la partie qui veut faire annuler le cong de prouver les circonstances permettant de dduire qu'il contrevient aux rgles de la bonne foi. L'auteur du cong doit toutefois collaborer la manifestation de la vrit en motivant la rsiliation sur requte et, en cas de contestation, en fournissant les documents ncessaires pour tablir le motif du cong (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 135 III 112 consid. 4.1 p. 119). Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas ncessairement que la rsiliation est contraire aux rgles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intrt digne de protection mettre un terme au bail; en particulier, le caractre abusif du cong sera retenu lorsque le motif invoqu n'est qu'un prtexte alors que le motif rel n'est pas constatable (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744 s. et l'arrt cit).
Dterminer quel est le motif du cong et si ce motif est rel ou n'est qu'un prtexte relve des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Pour ce faire, il faut se placer au moment o le cong a t notifi (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92 s.; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62); cet gard, des faits survenus ultrieurement peuvent tout au plus fournir un clairage sur les intentions du bailleur au moment de la rsiliation (arrt du Tribunal fdral 4A_200/2017 du 29 aot 2017 consid. 3.2.1 et les arrts cits).
5.2 En l'espce, en date du 10 novembre 2010, une analyse de l'tat du btiment a t ralise. Il en ressortait en substance que les installations techniques, la structure, l'enveloppe, les amnagements et l'isolation de l'immeuble ne rpondaient plus aux normes techniques et sismiques, et devaient, intgralement ou en partie, tre remplacs.
Dans cette perspective, l'intime a contempl diverses stratgies de rnovation, ncessitant toutes que l'immeuble soit vid de ses occupants. Cette ncessit avait t communiqu aux locataires lors d'une runion tenue en date du 23 avril 2013.
Compte tenu de ce qui prcde, l'intime a rsili tous les baux des locataires y compris ceux de l'appelant. Les rsiliations taient motives par la ralisation future de lourds travaux de rnovation impliquant une mise aux normes thermiques et sismiques de l'ensemble du btiment.
Contrairement ce que prtend l'appelant, l'intime disposait ainsi d'un projet suffisamment concret, soit celui de la mise aux normes thermiques et sismiques de l'ensemble du btiment lors de la notification des congs. Le fait que l'intime ait hsit temporairement adopter une stratgie de dmolition importe peu dans la mesure o toutes les stratgies de mise aux normes, dont celle envisage lors des rsiliations en 2013, ncessitaient forcment que les locaux soient librs de leurs occupants.
La demande d'autorisation de construire dpose en septembre 2020 confirme en outre le motif de rsiliation invoqu.
Au vu de ce qui prcde, le cong n'est pas contraire la bonne foi, de sorte que le grief de l'appelant sera rejet.
De mme, le fait que l'intime a rsili le contrat de bail pour le 31 aot 2018, avant que l'appelant exerce son droit d'option improprement dit visant prolonger le contrat pour une dure supplmentaire de cinq ans, soit jusqu'au 31 aot 2023, exclut l'obligation pour l'intime de rengocier les termes du contrat.
Il n'est ainsi pas contraire la bonne foi que l'intime ne soit pas entre en ngociation avec l'appelant pour une prolongation de contrat.
6.1 Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des consquences pnibles sans que les intrts du bailleur le justifient. La prolongation est de six ans au maximum s'agissant d'un bail commercial (art. 272 al. 1 et art. 272b al. 1 CO).
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprcie librement, selon les rgles du droit et de l'quit, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dure. Il doit procder la pese des intrts en prsence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considration tous les lments du cas particulier, tels que la dure du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'tat du march locatif local (art. 272 al. 2 CO, ATF 136 III 190 consid. 6, ATF 135 III 121 consid. 2, ATF 125 III 226 consid. 4b, les principes prvalant pour les baux d'habitations pouvant tre appliqus aux baux commerciaux, par analogie).
La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du cong permet d'esprer une attnuation des consquences pnibles qu'entrainerait ce cong et laisse prvoir qu'un dmnagement ultrieur prsenterait moins d'inconvnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consquences ncessairement lies la rsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid. 3b, ATF 105 II 197 consid. 3a).
Dans la pese des intrts, la loi prvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la dure du bail, la situation familiale et financire des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou allis et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le march local des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
Le locataire qui conteste le cong doit aussi rechercher srieusement des locaux de remplacement pendant la procdure en cours de protection contre les congs. Toutefois, si la question de la nullit ou de l'annulabilit du cong se pose srieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procde d'emble des recherches (arrt du Tribunal fdral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; Burkhalter/Matinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 700 s).
6.2 En l'espce, l'appelant est locataire depuis 2006. Le cong relatif aux bureaux d'environ 184 m2 a t notifi le 16 mai 2013 pour le mois d'aot 2018, soit approximativement cinq ans et trois mois avant l'chance du bail.
Les premiers juges ont tenu principalement compte du fait que l'appelant avait trouv des locaux de remplacement, mais que, par sa faute, le bail avait t rsili par la bailleresse. Le Tribunal avait ainsi octroy l'appelant une unique prolongation de bail jusqu'au 31 octobre 2019, date laquelle il aurait d intgrer les nouveaux locaux.
Eu gard la nouvelle pice produite dans le cadre de sa rplique, l'appelant a repris ses recherches de locaux de remplacement et semple peiner trouver une solution.
S'agissant de l'intime, son besoin est actuel vu l'tat de l'immeuble, qui ncessite des travaux. Nanmoins, l'autorisation de construire n'ayant pas encore t dlivre et de nouveaux baux court terme ayant t conclus, il semblerait qu'il n'existe pas d'urgence particulire pour l'intime de reprendre possession des locaux.
Compte tenu de ce qui prcde, une unique prolongation de quatre ans, soit jusqu'au 31 aot 2022, sera octroye l'appelant.
6.3 Le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqu sera ds lors annul et rform dans le sens susmentionn.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable l'appel interjet le 1er fvrier 2021 par A______ contre le jugement JTBL/964/2020 rendu le 18 dcembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13694/2013.
Au fond :
Annule le chiffre 2 du dispositif de ce jugement et, statuant nouveau sur ce point :
Accorde une unique prolongation de bail A______ jusqu'au 31 aot 2022.
Confirme le jugement attaqu pour le surplus.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Monsieur Ivo BUETTI prsident; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
Le prsident :
Ivo BUETTI
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale 15'000 fr.