POUVOIR JUDICIAIRE
C/7530/2020 ACJC/935/2021
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU JEUDI 15 JUILLET 2021
Entre
Madame A______, p.a. poste restante, ______ (GE), recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 décembre 2020, comparant en personne,
et
Madame C______, p.a. B______ SA [régie immobilière], ______ [GE], intimée, comparant par Me Julien PACOT, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement non motivé JTBL/897/2020 du 1er décembre 2020, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à verser à C______ la somme de 1'002 fr. 70, avec intérêts à 5% l'an dès le 11 juillet 2018, à titre de frais de nettoyage et de remise en état de la chose louée (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à verser à C______ la somme de 2'100 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 11 juillet 2018, à titre de frais de réparations et de remise en état de la chose louée (ch. 2), a condamné A______ à verser à C______ la somme de 236 fr. 95, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er août 2018 (ch. 3), a condamné A______ à verser à C______ la somme de 47 fr. 60, avec intérêts à 5% l'an dès le 28 janvier 2018 (ch. 4), a condamné A______ à verser à C______ la somme de 3'780 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 28 janvier 2018 (ch. 5), a écarté l'opposition formée au commandement de payer, poursuite no 1______, notifié le 16 juillet 2019 (ch. 6), a dit que la poursuite en réalisation de gage immobilier no 1______ irait sa voie à due concurrence (ch. 7), a ordonné la libération de la garantie de loyer compte 593.28410 ouvert auprès de [la banque] D______, IBAN 2______ d'un montant de 5'670 fr. en faveur de C______ (ch. 8), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 9) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 10).
A______ a demandé la motivation du jugement le 15 décembre 2020. Le même jour, elle a également fait appel du jugement du 1er décembre 2020 auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice.
Le Tribunal a rendu un jugement motivé le 17 décembre 2020, notifié à A______ le 22 décembre 2020. Le 18 décembre 2020, par arrêt ACJC/1838/2020, la Cour a déclaré l'appel du 15 décembre 2020 irrecevable, faute de viser un jugement motivé et de remplir les exigences légales de motivation.
Les premiers juges ont retenu que A______ était responsable des défauts constatés lors de l'état des lieux de l'appartement qu'elle louait et qu'elle devait assumer les frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, de remplacement du badge d'entrée de l'immeuble, ainsi que la perte locative découlant des défauts et de leur réparation.
B. a. Le 30 décembre 2020, A______ a formé recours auprès du Tribunal fédéral qui l'a transmis, le 5 janvier 2021, à la Cour, comme objet de sa compétence. Le 12 janvier 2021 par acte déposé au greffe de la Cour de justice, A______ a complété son recours contre le jugement motivé du Tribunal du 17 décembre 2020, sans toutefois prendre de conclusions formelles.
b. Dans sa réponse du 21 janvier 2021, C______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
c. A______ a persisté par courrier de réplique du 29 janvier 2021, expédié le 1er février 2021 et reçu par la Cour le 2 février 2021.
d. Les parties ont été avisées le 10 février 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 2 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis chemin 3______ [no.] ______ à E______ [GE]. Le bail courait du 15 décembre 2015 au 14 décembre 2016 et a été prolongé par les parties au 15 septembre 2017. Le bail était accompagné d'un état des lieux d'entrée, signé par les parties le 15 décembre 2015.
Les parties ont constitué une garantie bancaire d'un montant de 5'670 fr.
b. Par procès-verbal d'accord du 9 janvier 2018, une unique prolongation de bail a été accordée à la locataire jusqu'au 30 juin 2018. Les parties sont convenues de conserver le montant du loyer en cours à la signature de l'accord, de 1'890 fr. (1'750 fr. et 140 fr. de charges), jusqu'à la restitution effective de l'appartement.
c. Le 7 juin 2018, C______ a fait part à A______ de son souhait de fixer la date de l'état des lieux de sortie.
d. Inquiète d'une future évacuation, A______ s'est adressée à F______, Conseiller d'Etat, en recherche de soutien. Le 28 juin 2018, elle a demandé l'organisation d'un état des lieux de sortie le 1er juillet 2018.
e. Différents défauts ont été relevés dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 1er juillet 2018, signé par A______, ainsi que dans l'avis des défauts de C______ du 2 juillet 2018. Il ressort notamment de l'avis que plusieurs plafonds présentent des trous et impacts, que la rambarde extérieure est endommagée, que le support de store est cassé, que la paroi de douche est endommagée et qu'un jeu de clés et un badge manquent. Ces défauts sont, selon l'état des lieux, à la charge de la locataire.
f. L'appartement a été offert à la location à tout le moins dès le 9 juillet 2018 et a été proposé au public sur le site G______.CH jusqu'au 7 novembre 2018.
g. Le 10 juillet 2018, H______ SARL a adressé à «Mr. C______» une facture pour masticage, ponçages et peintures en vue de boucher des «trous avec balais ou autre», pour un montant de 2'100 fr.
h. Le 11 juillet 2018, I______ SA a adressé à « C______ [patronyme] J______ [patronyme] » une facture pour «nettoyage fin de bail studio au 2ème étage, chemin 3______ [no.] ______, selon votre demande, Intervention le 10 juillet 2018», pour un total de 1'002 fr.70.
i. Les 9 et 30 juillet 2018, K______ SA a adressé à C______ deux factures relatives à deux nouveaux badges pour l'appartement «4______/______ [no. d'allée de l'adresse 3______] », pour un total de 236 fr. 95.
j. C______ a fait notifier, le 16 juillet 2019, à A______ un commandement de payer portant sur les montants de 3'102 fr. 70 de frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, 236 fr. 95 pour le remplacement du badge d'entrée de l'immeuble, 3'780 fr. de perte locative en juillet et août 2018 et 47 fr. 60 de mentions au Tribunal, avec intérêts.
k. Le même jour, A______ a fait opposition totale au commandement de payer.
l. Par requête du 17 avril 2020, non conciliée suite à l'audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 26 août 2020 et portée par-devant le Tribunal le 25 septembre 2020, C______ a réclamé paiement de la somme de 7'167 fr. 25 avec intérêts, ainsi que le prononcé de la mainlevée de l'opposition formée au commandement de payer, de même que la libération de la garantie bancaire.
C______ a exposé au surplus avoir régulièrement entretenu l'appartement en cause. Elle a soutenu ne pas avoir pu relouer l'appartement aux mois de juillet et août 2018, en raison des travaux de réparation rendus nécessaires par son état.
m. Par réponses écrites des 28 octobre et 2 novembre 2020, A______ s'est opposée à la demande. Elle a notamment contesté les allégations relatives au défaut de nettoyage de l'appartement à son départ et aux dégâts constatés. Il était évident qu'elle partirait au 30 juin 2018 et aucune perte locative ne pouvait résulter d'une quelconque incertitude quant à son départ. Elle a expliqué avoir égaré le badge de la porte d'entrée lors de son déménagement.
n. Lors de l'audience du Tribunal du 1er décembre 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions. C______ a déposé des déterminations écrites.
A______ a déclaré avoir été forcée à signer l'état des lieux de sortie, sans porter ses lunettes. Elle a contesté avoir commis des déprédations sur les plafonds de la salle de bain, de la cuisine et du séjour. Elle a affirmé que l'appartement se trouvait dans le même état que lorsqu'elle y avait emménagé. A______ a expliqué qu'il n'y avait pas de problématique de badge, qu'il s'agissait de clés et qu'elle les avait en effet égarées, puis rendues autour de mai 2019. A______ a affirmé avoir engagé une aide pour le nettoyage de l'appartement, qui était très propre à son départ. Elle a résilié son assurance responsabilité civile, qui n'a pas pris les défauts en charge. A______ a déclaré ne plus avoir de logement, ni être aidée par l'Hospice général.
C______ a précisé que seule la salle de bain avait dû faire l'objet d'un nettoyage, mais ajouté que la rambarde, les stores, la cuisine et les fenêtres étaient sales.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Le recours est recevable contre les décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
En l'espèce, la somme réclamée par l'intimée s'élève au total à 7'167 fr. 25, de sorte que la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr.
C'est donc la voie du recours qui est ouverte contre la décision du Tribunal.
1.2 Le recours, écrit et motivé, doit être déposé auprès de l'instance de recours dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 et 239 CPC).
En l'espèce, l'acte du 30 décembre 2020 contestant le jugement rendu le 17 décembre 2020 a été interjeté dans le délai prescrit. Par conséquent, le recours sera déclaré recevable sous cet angle.
1.3 Le recours a par ailleurs été adressé au Tribunal fédéral. Aux termes de la loi, la Chambre des baux et loyers connaît des appels et des recours dirigés contre les jugements du Tribunal des baux et loyers (art. 122 let. a LOJ).
Aux termes de l'art. 30 de la Loi sur le Tribunal fédéral (LTF, RS 173.110), si le Tribunal fédéral est d'avis qu'il est incompétent, il rend une décision d'irrecevabilité (al. 1). Si la compétence d'une autre autorité a été déterminée à l'issue d'un échange de vues ou si la compétence d'une autre autorité fédérale apparaît vraisemblable, le Tribunal fédéral transmet l'affaire à cette autorité (al. 2).
Le 5 janvier 2021, après interprétation des écritures de la recourante, le Tribunal fédéral les a transmises à la Cour, dans la mesure où il en a conclu que la cause relevait de la compétence de cette dernière.
S'agissant, ainsi que cela a été précisé, d'une partie plaidant en personne, il convient de faire preuve d'une certaine souplesse dans l'examen de ce critère de recevabilité. A ceci s'ajoute que la concomitance de dates du jugement motivé du Tribunal et de l'arrêt d'irrecevabilité de la Cour, rendu le lendemain, était propre à créer une certaine confusion, pour une partie non représentée par un conseil juridique, quant à la juridiction compétente pour connaître du recours dont il est question. Partant, il convient d'en admettre la recevabilité sous cet angle.
1.4 Le recours doit contenir des conclusions. Celles-ci doivent être interprétées selon les règles de la bonne foi. Il suffit à cet égard que le sens dans lequel la modification de la décision attaquée est demandée résulte clairement de la motivation du recours, le cas échéant mise en relation avec la décision attaquée (ATF 137 III 617 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_112/2018 du 20 juin 2018 consid. 2.1).
A teneur de l'art. 311 al. 1 CPC, respectivement de l'art. 321 al. 1 CPC dont la teneur est identique, l'appel, respectivement le recours, doit être motivé.
Selon la jurisprudence, il incombe au recourant de motiver son appel, respectivement son recours, c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
Un acte ne contenant aucune motivation par laquelle il est possible de discerner en quoi la juridiction inférieure a erré et qui s'apparente à une simple protestation ne peut être considéré comme valant appel ou recours (Chaix, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, in SJ 2009 II 257, n. 13). En tout état de cause, l'instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher les griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l'énoncé et à la discussion des griefs (Jeandin in : bohnet/haldy/jeandin/schweizer/tappy, Code de procédure civile commenté 2019, ad art. 311, § 3; Chaix, op. cit., n. 14).
L'absence de motivation conduit à l'irrecevabilité de l'acte d'appel, respectivement de recours (Reetz/Theiler in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO 2016, ad art. 311, § 12 et 38).
Enfin, le recours doit être accompagné de la décision querellée si celle-ci est en mains du recourant (art. 321 al. 3 CPC), ce qui est le cas en l'espèce.
En l'occurrence, la recourante a déposé, pour l'essentiel, les mêmes écritures tout au long de la procédure. L'acte du 30 décembre 2020 en particulier a le même contenu que ceux des 28 octobre et 2 novembre 2020 par lesquels les reproches formulés par l'intimée à la recourante après la résiliation du bail sont contestés. Les actes des 30 décembre 2020 et 12 janvier 2020 ne contiennent pas de conclusions permettant à la Cour de déterminer de quelle manière la décision du Tribunal devait être modifiée et comment elle devrait statuer à nouveau, le cas échéant.
Le recours ne contient, par ailleurs, pas de critiques dirigées à l'encontre du raisonnement du Tribunal et expliquant en quoi celui-ci aurait jugé de la cause de manière erronée. Il n'est pas possible pour la Cour de déterminer quels passages du jugement sont critiqués par la recourante et pour quelle(s) raison(s) le Tribunal aurait eu tort. Le contenu du recours, identique aux écritures déposées en première instance, renforce le constat selon lequel la décision des premiers juges n'est pas spécifiquement critiquée. La recourante se contente de contester les allégations et demandes de l'intimée, de sorte qu'il s'agit davantage d'une simple protestation que d'un acte suffisamment motivé au regard des exigences légales.
Ainsi, le recours, même interprété avec indulgence dans la mesure où il est rédigé par un justiciable agissant en personne, ne respecte pas les exigences de forme rappelées ci-avant, dès lors qu'il ne comporte aucune conclusion ni aucune motivation. Le recours est ainsi irrecevable.
2.1 Le Tribunal a considéré que la recourante devait s'acquitter des frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, ainsi que des frais de réparation et de remise en état de la chose.
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO).
La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée.
Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem).
Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 1038, § 4.1 et p. 1040, § 4.5).
Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer. Il peut le faire en mentionnant ses réserves. Dans ce cas, le procès-verbal ne vaut pas moyen de preuve pour les points contestés (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 7.1.2).
En l'espèce, l'état des lieux de sortie mentionne que les défauts relevés, à savoir notamment les trous et impacts aux plafonds, la réparation de la rambarde extérieure, du support de store cassé ou encore de la paroi de douche endommagée sont à la charge de la locataire. De plus, l'état des lieux est signé par les parties. A cet égard, les explications fournies par la locataire quant à des pressions subies pour signer ledit document ne ressortent pas de la procédure. Il conviendra ainsi de retenir que l'état des lieux de sortie fait foi et constate l'existence de défauts à l'échéance du bail qui n'existaient pas lors de l'entrée de la recourante dans les locaux selon l'état des lieux d'entrée, également signé par les parties. Au surplus, les trous au plafond ne sauraient résulter d'un usage normal de la chose.
Les factures présentées par l'intimée décrivent des travaux de rebouchage de trous et de nettoyage en fin de bail. Ces interventions, directement liées à l'occupation des locaux par la recourante, apparaissaient strictement nécessaires à une remise en état de l'appartement en vue de son usage à l'échéance du bail. Ils doivent ainsi être mises à la charge de la recourante.
Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la recourante à rembourser à l'intimée les montants correspondant aux factures des travaux de remise en état et de nettoyage de l'appartement.
2.2 Le Tribunal a condamné la recourante à remplacer le badge égaré.
La restitution de la chose à la fin du bail prévue par l'art. 267 CO implique, lorsque le bail porte sur des locaux, que le locataire remette tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et les références).
En l'espèce, la recourante n'a pas remis le badge de la porte d'entrée à l'échéance du contrat de bail, ayant, ainsi qu'elle l'a expliqué, égaré ledit badge, qu'elle a ultérieurement retrouvé. Le remplacement et la reprogrammation des badges de la porte d'entrée étaient de surcroît nécessaires à la fin du contrat afin que l'accès à l'appartement soit possible en vue de sa remise en location, de sorte que les démarches entamées par l'intimée n'apparaissent pas superflues. Les frais engagés découlent ainsi de la violation, par la recourante, de son obligation de pleine restitution des locaux, de sorte qu'elle doit en supporter le coût.
2.3 Le jugement entrepris a admis la demande de l'intimée en remboursement des frais de mention au Tribunal.
Comme l'a retenu le Tribunal, les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé (ACJC/1022/2019 du 8 juillet 2019 consid. 4.3).
Les frais de mention sollicités par l'intimée auprès du Tribunal ont été engendrés par le comportement de la recourante qui n'a pas collaboré à l'échéance du contrat. C'est en raison du doute engendré par le comportement de la recourante que les mentions ont été nécessaires à la sauvegarde potentielle des droits de l'intimée. Ces frais doivent dès lors être mis à la charge de la recourante.
2.4 Enfin, le Tribunal a considéré que l'intimée avait souffert d'une perte locative équivalant à deux mois de loyer.
Comme déjà exposé, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO).
Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu'à la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'était pas reloué, jusqu'à la première échéance contractuelle. Il incombe au bailleur de faire diligence pour relouer l'appartement et ainsi limiter au maximum son préjudice (art. 99 al. 3 et 44 CO).
En l'espèce, il ressort de la procédure que l'appartement était endommagé et sale et a nécessité l'intervention de plusieurs professionnels afin de pouvoir être remis en état. Par ailleurs, le comportement de la locataire a entraîné un flou quant à la libération effective des locaux à compter du 1er juillet 2018.
Il ne pouvait être raisonnablement exigé de l'intimée qu'elle ait entamé des démarches de remise en location de l'appartement avant le mois de juillet, en raison de l'incapacité dans laquelle elle était de prévoir si les locaux seraient disponibles ou non à la location, compte tenu du comportement de la locataire. Par ailleurs, les travaux de remise en état et de nettoyage ont empêché toute relocation pendant le mois de juillet 2018. L'intimée a démontré que l'annonce en vue de la mise en location de l'appartement a été faite rapidement. L'appartement n'a pas été loué pendant plusieurs mois.
Il apparaît dès lors que c'est bien le comportement de la recourante qui a empêché la remise de l'appartement sur le marché, à temps, pour éviter tout dommage à l'intimée. Les déprédations ont également réduit les chances d'une relocation rapide. La recourante n'ayant pas rendu l'appartement loué de manière conforme au contrat, elle doit supporter le dommage causé à l'intimée, ainsi que le Tribunal l'y a condamnée.
2.5 Compte tenu de ce qui précède, c'est par voie de conséquence à bon droit que le Tribunal a écarté l'opposition faite au commandement de payer notifié à la recourante et ordonné la libération de la garantie bancaire en faveur de l'intimée.
Ainsi, quand bien même il aurait été recevable, le recours, entièrement mal fondé, aurait été rejeté.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
Déclare irrecevable le recours interjeté le 30 décembre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/897/2020 rendu le 17 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7530/2020-1-OSD.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Serge PATEK et Madame Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.