republique et
canton de geneve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/17555/2018 ACJC/529/2021
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 3 MAI 2021
Entre
Monsieur A______, domiciliZ ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 juillet 2020, comparant par Me Fateh BOUDIAF, avocat, rue de lÕArquebuse 14, case postale 5006, 1211 Genve 11, en lÕZtude duquel il fait Zlection de domicile.
et
B______ SA, sise c/o C______ SARL, ______, intimZe, comparant par Me Vadim HARYCH, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genve 3, en l'Ztude duquel elle fait Zlection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/526/2020 du 24 juillet 2020, notifiZ aux parties le 27 juillet 2020, le Tribunal des baux et loyers a dZclarZ valable le congZ notifiZ le 12 juillet 2018 pour le 31 janvier 2019 par B______ SA A______ concernant l'arcade situZe gauche de l'entrZe de l'immeuble sis 14, rue 1______ Genve, y compris deux arrires salles formant la cuisine et une deuxime salle au rez-de-chaussZe ainsi que le sous-sol attenant (ch. 1 du dispositif), et celui concernant la place de parking n¡ 2______ au rez extZrieur de l'immeuble sis 16, rue 1______ Genve (ch. 2), a reportZ les effets du congZ relatif la place de parking au 28 fZvrier 2019 (ch. 3), n'a accordZ aucune prolongation de bail A______ (ch. 4), a dZboutZ les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procZdure Ztait gratuite (ch. 6).
B. a. Par acte expZdiZ le 14 septembre 2020 la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, ce que la Cour constate la nullitZ des congZs notifiZs le 12 juillet 2018, subsidiairement annule lesdits congZs et, encore plus subsidiairement, annule le chiffre 4 du dispositif du jugement, ordonne une prolongation des baux jusqu'au 28 fZvrier 2025 ainsi qu'une baisse de loyer fondZe sur la baisse du taux hypothZcaire de rZfZrence depuis le dZbut du bail.
b. Dans sa rZponse du 9 octobre 2020, B______ SA conclut ^ la confirmation du jugement entrepris.
c. Les parties ont rZpliquZ et dupliquZ, persistant dans leurs conclusions respectives.
d. Elles ont ZtZ avisZes le 18 novembre 2020 de ce que la cause Ztait gardZe ^ juger.
C. Les faits pertinents suivants rZsultent de la procZdure :
a. Le 25 septembre 2007, D______ (ci-aprs : l'ancien bailleur), et A______ et E______ (ci-aprs : les anciens locataires), ont signZ un contrat de bail portant sur la location d'une arcade situZe gauche de l'entrZe de l'immeuble sis 14, rue 1______ Genve, y compris deux arrires salles formant la cuisine et une deuxime salle au rez-de-chaussZe ainsi que le sous-sol attenant.
La destination des locaux Ztait l'exploitation d'un cafZ-restaurant. L'Ztablissement Ztait exploitZ ^ l'enseigne Ç F______ È.
b. En date du 22 fZvrier 2010, l'ancien bailleur, et A______ (ci-aprs : le locataire) ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur les mmes locaux.
La destination des locaux Ztait toujours l'exploitation d'un cafZ-restaurant.
Ce nouveau bail a ZtZ conclu pour une durZe initiale de cinq ans, soit du 1er mars 2010 au 28 fZvrier 2015, renouvelable tacitement d'annZe en annZe sauf rZsiliation respectant un prZavis de six mois.
Le loyer annuel a ZtZ fixZ de manire ZchelonnZe, soit ^ hauteur de 50'000 fr. du 1er mars 2010 au 29 fZvrier 2012, de 60'000 fr. du 1er mars 2012 au 28 fZvrier 2013 et de 66'000 fr. ds le 1er mars 2013, soit 5'500 fr. par mois, ce dernier loyer Ztant indexZ ^ l'Zvolution de l'indice suisse des prix ^ la consommation.
L'article 2 des dispositions particulires du bail prZvoit que le locataire entreprendra d'importants travaux dans les locaux sa charge, avec une participation de l'ancien bailleur la fin des travaux.
L'article 7 prZvoit que le locataire veillera prendre toutes les prZcautions utiles afin de ne pas incommoder ou provoquer de rZclamations de locataires ou voisins, par l'exploitation de son Ztablissement. Il veillera notamment prendre toutes les mesures propres observer tous les rglements de police ou autres et veillera ce que le bon ordre rgne dans les locaux louZs.
c. Le mme jour, les parties se sont liZes par un contrat de bail portant sur la location d'une place de stationnement n¡ 2______ au rez extZrieur de l'immeuble sis rue 1______ ^ Genve.
Le bail a ZtZ conclu pour une durZe d'un an, du 1er mars 2010 au 28 fZvrier 2011, renouvelable ensuite tacitement d'annZe en annZe, sauf rZsiliation respectant un prZavis de trois mois.
Le loyer a ZtZ fixZ ^ 3'000 fr. par annZe.
d. En 2015, selon ses allZgations, B______ SA (ci-aprs : la bailleresse) est devenue propriZtaire de l'immeuble.
e. En date du 10 dZcembre 2013, afin d'amZliorer la rentabilitZ de son restaurant, le locataire a informZ G______ SA, l'ancienne rZgie, de sa volontZ de remettre la gZrance de son restaurant au 1er janvier 2014.
Le 19 dZcembre 2013, l'ancienne rZgie chargZe de la gZrance de l'immeuble, en a pris note.
f. A l'occasion d'une publication dans la FOSC du ______ 2013, la bailleresse a dZcouvert la crZation d'une nouvelle sociZtZ en nom collectif au nom de Ç H______, I______ et J______ È, exploitant les locaux en tant que restaurant bar.
g. C______ SARL, nouvelle agence immobilire chargZe de la gZrance de l'immeuble, a rappelZ au locataire que la destination des locaux, en cafZ-restaurant, et l'article 7 des conditions particulires du bail s'agissant des nuisances devaient tre respectZ. Elle a en outre demandZ au locataire de lui faire parvenir une copie du contrat de gZrance.
h. A teneur du contrat de gZrance, ce dernier Ztait conclu pour une durZe de 36 mois, soit du 1er janvier 2014 au 31 dZcembre 2016, renouvelable d'annZe en annZe. L'article 8 du contrat prZcisait en outre que les locaux ne pouvaient tre affectZs ^ une autre destination que celle d'un cafZ-restaurant.
i. Par courrier du 26 mai 2014, C______ SARL a informZ le locataire que son Ztablissement gZnZrait des nuisances sonores et lui a rappelZ la teneur de l'article 7 des conditions particulires du bail. Elle l'a mis en outre en demeure de prendre les mesures nZcessaires d'ici le 31 juillet 2014, faute de quoi elle procZderait ^ la rZsiliation du bail.
j. Par courrier du 2 septembre 2014, C______ SARL a priZ le locataire de respecter la loi sur la gestion des dZchets (LGD), afin de ne pas encombrer les parties communes de l'immeuble.
k. Le 7 janvier 2015, C______ SARL a rappelZ au locataire que les portes de caves devaient tre fermZes en permanence et qu'il Ztait interdit d'entreposer du matZriel ou des poubelles dans les parties communes de l'immeuble.
l. Par courrier du 7 janvier 2015, C______ SARL a rappelZ au locataire que la prZsence de marchandises et de mobilier dans les parties communes de l'immeuble et devant la porte Ztait interdite.
m. Par courrier du 7 janvier 2015, C______ SARL a indiquZ au locataire avoir constatZ que la terrasse Ztait occupZe par une importante clientle qui empchait la circulation des piZtons sur le trottoir et l'accs ^ l'immeuble, ce qui engendrait des nuisances pour les voisins. En outre, elle lui a rappelZ la destination des locaux, soit l'exploitation d'un cafZ-restaurant.
n. Suite la dissolution de la sociZtZ Ç H______, I______ et J______ È, la bailleresse a ZtZ informZe, par publication dans la FOSC du ______ 2015, de ce que les locaux allaient tre exploitZs par la sociZtZ Ç H______, J______ È compter du 22 janvier 2015.
o. Le 26 aozt 2015, C______ SARL a mis en demeure le locataire de respecter la destination prZvue de sa place de stationnement et de ne pas entreposer d'autres objets que son vZhicule, sous menace de rZsiliation de bail.
p. Le 23 dZcembre 2015, C______ SARL a ^ nouveau demandZ au locataire de maintenir la porte d'accs aux caves fermZe.
q. Par courriel du 26 janvier 2016, les locataires d'un appartement de l'immeuble se sont plaints auprs de C______ SARL des nuisances sonores subies provenant du bar.
r. Par courrier du 10 mars 2016, C______ SARL a informZ le locataire avoir reu plusieurs reprises des plaintes concernant des nuisances liZes la frZquentation de l'Ztablissement et des marchandises entreposZes dans les parties communes de l'immeuble et sur la place de stationnement du locataire. Elle le mettait en demeure de cesser ses agissements, faute de quoi elle retirerait l'accs par la cour donnZ bien plaire pour les livraisons et procderait la rZsiliation du bail.
s. Par courrier du 23 mars 2016 le locataire, a rZpondu qu'il s'Ztait assurZ auprs de H______ qu'elle respectait les conditions du bail. Le gZrant exploitait un cafZ-restaurant et non un bar cocktails et musique. Les plaintes semblaient chicanires, mais le locataire s'engageait toutefois prendre toutes les mesures utiles pour en tenir compte.
t. Par courrier 15 fZvrier 2017, la rZgie a ^ nouveau signalZ au locataire la prZsence de containers et poubelles dans les parties communes de l'immeuble.
u. Le 6 novembre 2017, les parties ont signZ un avenant au bail portant sur la mise en fonction d'une chaufferie commune et centralisZe avec production d'eau chaude et sur une nouvelle ZchZance contractuelle du bail fixZe au 31 janvier 2018.
v. Par publication dans la FOSC du ______ 2017, la bailleresse a appris que la sociZtZ exploitant les locaux avait ZtZ radiZe du Registre du commerce et qu'une nouvelle sociZtZ en nom collectif avait ZtZ crZZe au nom de Ç H______ K______/I______ SNC È, dont les associZs Ztaient K______ et I______.
Le 4 janvier 2018, C______ SARL, a indiquZ au locataire qu'elle Ztait surprise de ne pas avoir ZtZ informZe de la cessation de l'exploitation de la sociZtZ et a demandZ confirmation de la reprise de l'exploitation du fonds de commerce par ce dernier.
Le 10 janvier 2018, le locataire a informZ C______ SARL que K______ et I______ souhaitaient poursuivre l'exploitation de l'Ztablissement.
w. Par publication dans la FOSC du ______ 2018, rectifiZe en date du ______ 2018, la bailleresse a appris que la sociZtZ Ç H______, K______/I______ SNC È avait ZtZ radiZe et que ses affaires Ztaient reprises par la raison individuelle Ç H______, K______ È.
x. Le 28 fZvrier 2018, le locataire a transmis ^ C______ SARL la convention de mise en gZrance libre de l'arcade conclue avec K______ et I______ pour une durZe dZterminZe d'une annZe, soit du 1er janvier 2018 au 31 dZcembre 2018. Le loyer de gZrance convenu Ztait de 8'000 fr. par mois, charges et parking non compris.
y. Par publication dans la FOSC du ______ 2018, la bailleresse a appris que la sociZtZ Ç H______, K______/I______ SNC È, reprenant les affaires de Ç H______, K______ È avait ZtZ crZZe, son objet Ztant Ç bar, restaurant È.
z. Les 18 et 3 juillet 2018, C______ SARL a interpellZ le locataire au sujet de fentres et de la porte de la cour laissZes ouvertes. Pour la bailleresse cette situation devenait intolZrable.
aa. Par avis officiels du 12 juillet 2018, la bailleresse a rZsiliZ les contrats de bail portant sur le commerce et la place de stationnement pour le 31 janvier 2019. Elle invoquait les motifs suivants :
Changement de destination des locaux sans l'autorisation de la bailleresse d'un cafZ-restaurant en bar;
Absence d'intention du locataire principal d'exploiter lui-mme les locaux (sous-locations en cha"ne depuis de nombreux mois);
Non-respect du rglement de l'immeuble et des Zgards dus aux habitants de celui-ci ayant nZcessitZ l'envoi de plusieurs courriers (nuisances Zmanant de l'Ztablissement, porte d'accs aux caves et la cour intZrieure laissZes rZgulirement ouvertes);
Rupture du lien de confiance entre la bailleresse et le locataire principal qui n'informait pas cette dernire au sujet du changement de l'identitZ des sous-locataires de l'arcade.
bb. Par requtes dZposZes le 27 juillet 2018 par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, dZclarZes non conciliZes le 3 dZcembre 2018 et portZes devant le Tribunal des baux et loyers le 18 janvier 2019, le locataire a conclu, principalement, ce que le Tribunal annule les congZs, et, subsidiairement, ce qu'il reporte leurs effets au 28 fZvrier 2019, lui accorde une pleine et entire prolongation de six ans et une baisse de loyer pendant la prolongation de bail au vu de l'importante baisse du taux hypothZcaire de rZfZrence depuis le dZbut du bail, adapte la garantie de loyers concurrence de douze mois du loyer ainsi fixZ, ordonne la libZration du solde en sa faveur et l'autorise quitter les locaux en tout temps, moyennant un prZavis d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois.
cc. Par ordonnance du 19 fZvrier 2019, le Tribunal a ordonnZ la jonction des causes portant sur le local commercial et sur la place de stationnement sous le numZro C/17555/2018.
dd. Paralllement, selon les publications FOSC des ______ et ______ 2019, la sociZtZ Ç H______, K______/I______ SNC È a ZtZ radiZe et l'entreprise individuelle Ç A______ È a ZtZ inscrite, avec comme but Ç l'exploitation d'un restaurant-cafZ-bar È.
ee. En date du 6 mars 2019 le Service de police du Commerce a indiquZ ^ la bailleresse que l'arcade litigieuse Ztait un Ztablissement public de Ç catZgorie bar È, au bZnZfice d'une autorisation LRDBHD, le propriZtaire Ztant J______ et l'exploitant I______.
ff. En date du 13 mars 2019, ^ titre transactionnel, le locataire a proposZ une augmentation de loyer et une redistribution du prix de vente de son fonds de commerce.
Le 18 mars 2019, le conseil de la bailleresse a refusZ l'offre du locataire, prZcisant que les motifs du congZ ne reposaient pas sur une question relative au montant du loyer.
gg. Par mZmoire rZponse du 12 avril 2019, la bailleresse a conclu ^ ce que le Tribunal dise que les congZs Ztaient valables.
hh. Le 7 juin 2019, le locataire a persistZ dans ses conclusions et a produit des pices complZmentaires dont l'autorisation d'exploiter dZlivrZe le 24 avril 2019 par le Service de police du Commerce autorisant L______, neveu du locataire, exploiter un Ztablissement de catZgorie Ç cafZ-restaurant È l'enseigne Ç H______ È, propriZtZ de la raison individuelle Ç A______ È.
Il a expliquZ exploiter son restaurant depuis 2008 mais souffrir depuis de nombreuses annZes du genou, raison pour laquelle il avait ZtZ contraint de cesser cette exploitation ds 2014. Il souhaitait cependant reprendre l'exploitation de son Ztablissement ds 2019 afin de rentabiliser les investissements faits, tels que les travaux effectuZs ^ hauteur de 200'000 fr., le rachat du fonds de commerce de l'ancien gZrant et le paiement des arriZrZs de loyers. Trois autres Ztablissements voisins exploitaient des bars et crZaient des nuisances. Seul un habitant de l'immeuble s'Ztait plaint de l'Ztablissement litigieux alors que les nuisances provenaient des trois autres bars.
Le locataire a produit une attestation de M______, travaillant dans l'immeuble, confirmant qu'aucune nuisance n'Zmanait de l'Ztablissement, il s'agissait d'un lieu de rencontre et de partage, lui-mme s'y rendant frZquemment. Il a produit en outre les bilans de la sociZtZ Ç F______ È de 2009 2018, un certificat mZdical datZ du 12 fZvrier 2019 indiquant qu'il se trouvait en arrt de travail 100% depuis 2014, et une estimation des travaux entrepris.
ii. Le 26 juin 2019, la bailleresse a persistZ dans ses conclusions et a prZcisZ qu'au vu de l'autorisation dZlivrZe le 24 avril 2019 par le Service de police du Commerce, le locataire persistait ne pas exploiter lui-mme les locaux, puisque cette autorisation avait ZtZ dZlivrZe L______.
Elle a Zgalement produit une requte en installation de procZdZs de rZclame dZposZe par le locataire auprs du Service de l'espace public le 3 juin 2019 indiquant comme genre de commerce Ç BAR CAFE È.
jj. En date du 3 septembre 2019, le locataire a produit deux attestations datZes des 28 juin et 6 aozt 2019, selon lesquelles aucune nuisance ni dZsagrZment ne provenait du bar H______.
kk. Lors de l'audience du 12 septembre 2019, la bailleresse a produit des pices complZmentaires dont notamment des photographies de la devanture de l'Ztablissement sur laquelle il est indiquZ ______ È ainsi qu'un courriel du 11 septembre 2019 d'un tiers confirmant que le locataire lui avait proposZ la reprise de son Ztablissement, lui-mme souhaitant dZvelopper ses affaires ^ l'Ztranger.
ll. Lors de l'audience du Tribunal du 16 janvier 2020, le locataire a confirmZ que la mise en gZrance avait commencZ en 2014 et devait durer jusqu'^ fin 2017, durZe qui avait ZtZ prolongZe jusqu'au 30 septembre 2018. La raison de cette mise en gZrance Ztait d'une part qu'il travaillait dans une fiduciaire et d'autre part qu'il souffrait de problmes de santZ. Il avait indiquZ dans le courrier du 10 dZcembre 2013 qu'il souhaitait mettre en gZrance son commerce pour en amZliorer la rentabilitZ car il ne voulait pas entrer dans les dZtails de sa vie privZe. Quoiqu'il en soit, il Ztait en effet plus rentable de mettre le commerce en gZrance. Aujourd'hui, sa seule source de revenu Ztait la gZrance de son commerce. Il devait toutefois vendre le fonds de commerce car la rZgie avait rZsiliZ son bail alors que son souhait Ztait d'en poursuivre l'exploitation. Il n'avait d'autre choix que de vendre son fonds de commerce pour tenter de rZcupZrer une partie de ses investissements, de l'ordre de 550'000 fr., lesquels n'Ztaient pas encore compltement amortis. Il Ztait inscrit au Registre du commerce avec son employZ, N______. Au dZbut de l'annZe 2019, son neveu, L______, avait utilisZ sa patente. Son voisin Ztait responsable des ordures laissZes dans les parties communes de l'immeuble. Ses gZrants avaient en outre confirmZ ne pas mettre la musique trop fort. Les bruits Zmanaient du bar voisin qui avait dZj^ ZtZ amendZ par la police. Dans son commerce, il cuisinait tous les jours ^ base d'aliments congelZs. Il confectionnait peu de plats et vendait principalement de l'alcool. L'Ztablissement avait toujours ZtZ exploitZ en tant que cafZ-restaurant-bar, y compris lorsqu'il Ztait en gZrance. Ce n'est que lors de la dernire annZe qu'il avait remarquZ que seul le mot Ç bar È figurait sur le commerce, alors que les gZrants Ztaient tenus de proposer de la cuisine.
Le Tribunal a entendu trois tZmoins, soit :
I______ avait exploitZ le commerce en tant que bar-restaurant, entre fZvrier ou mars 2014 et fin 2018. Il servait des burgers et des tapas. Depuis le 1er janvier 2019, il n'Ztait plus impliquZ dans l'exploitation de l'Ztablissement et la sociZtZ exploitant le commerce avait ZtZ radiZe du Registre du commerce. I______ avait fait insonoriser les locaux. Le soir, lorsque le commerce Ztait exploitZ en tant que bar, la musique Ztait plus forte mais un chuchoteur Ztait prZsent sur la terrasse pour contenir le bruit des clients. Seule la musique provenant du bar voisin avait pu tre perue par les voisins et la police.
O______, dont la sociZtZ Ztait locataire d'un local au 4me Ztage du mme immeuble entre mars 2009 et dZcembre 2018, a dZclarZ qu'il allait rZgulirement dZjeuner au H______. Il louait une place de stationnement dans la cour et voyait tous les jours des livreurs du H______, et d'autres commerces, qui parfois l'empchaient d'accZder sa place. Il n'avait pas subi de nuisances particulires provenant du H______. Il a confirmZ la prZsence de poubelles dans les caves sans qu'il puisse imputer cela un commerce en particulier.
P______, reprZsentant de la bailleresse, a relevZ que si I______ avait entrepris des travaux d'insonorisation c'est que le bruit constatZ provenait bien du commerce litigieux et non du bar voisin. Les autres nuisances ne pouvaient provenir que du H______ dans la mesure o le matZriel se trouvait juste devant l'Ztablissement. P______ a indiquZ qu'il ne savait pas qui exploitait l'Ztablissement aujourd'hui et n'avait jamais vu des clients manger le soir mais uniquement consommer des boissons. Le propriZtaire souhaitait que le commerce soit exploitZ en tant que restaurant exclusivement et non en tant que bar.
mm. Par ordonnance du 4 fZvrier 2020, le Tribunal a clos l'administration des preuves.
nn. Une audience de plaidoiries finales s'est tenue le 18 juin 2020, lors de laquelle les parties ont persistZ dans leurs conclusions. La cause a ensuite ZtZ gardZe ^ juger par le Tribunal.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fZdZral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louZe sont de nature pZcuniaire (arrt du Tribunal fZdZral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
La valeur litigieuse est dZterminZe par les dernires conclusions de premire instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Commentaire romand, Code de procZdure civile, 2me Zd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validitZ d'une rZsiliation de bail, la valeur litigieuse est Zgale au loyer de la pZriode minimum pendant laquelle le contrat subsiste nZcessairement si la rZsiliation n'est pas valable, pZriode qui s'Ztend jusqu'^ la date pour laquelle un nouveau congZ peut tre donnZ ou l'a effectivement ZtZ. Lorsque le bail bZnZficie de la protection contre les congZs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considZration la pZriode de protection de trois ans ds la fin de la procZdure judiciaire qui est prZvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2 En l'espce, les loyers annuels du local commercial et de la place de stationnement, charges comprises, s'Zlvent ^ 69'000 fr.
En prenant en compte la durZe de protection de trois ans et le montant des loyers la valeur litigieuse est largement supZrieure ^ 10'000 fr. (69'000 fr. x 3 = 207'000 fr.).
1.3 L'appel a ZtZ interjetZ dans le dZlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 L'appel peut tre formZ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr(tm)le librement l'apprZciation des preuves effectuZe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vZrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.2 Lorsque le contrat de bail est de durZe indZterminZe - ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (arrts du Tribunal fZdZral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 dZcembre 2017 consid. 5.1.1) -, chaque partie est en principe libre de le rZsilier pour la prochaine ZchZance convenue en respectant le dZlai de congZ prZvu. La rZsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rZsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1).
Le congZ qui ne satisfait pas aux conditions de forme prZvues aux art. 266l ^ 266n est nul (art. 266o CO).
En particulier, pour tre valable, la rZsiliation doit tre adressZe par l'une des parties au bail l'autre (Lachat, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 823). En d'autres termes, le congZ signifiZ par une personne qui n'est pas bailleur est nul (Lachat, op. cit., p. 824).
Dans le contexte de la rZsiliation du bail, qui doit tre notifiZe sur formule officielle, la dZsignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de rZsiliation doit tre interprZtZe strictement (conformZment au principe de la confiance), toute extrapolation devant tre ZvitZe (arrts du Tribunal fZdZral 4A_622/2016 du 7 dZcembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1).
Les effets du contrat ne valent normalement qu'^ l'Zgard des parties, non envers les tiers, conformZment au principe de la relativitZ des conventions exprimZ par l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 consid. 2.3). Le principe de la relativitZ des conventions dZcoule de la libertZ de conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant. Par consZquent, on ne saurait imposer ^ une partie des engagements envers un tiers avec lequel elle n'a pas contractZ. Inversement, on ne saurait opposer ^ ce tiers les effets d'un contrat qu'il n'a pas conclu (ATF 80 II 26consid. 5a, JdT 1955 I 136).
Doit tre notamment considZrZ comme nul le congZ donnZ par l'acquZreur de l'immeuble non encore inscrit au Registre foncier (Lachat, op. cit., 950).
Opposable ^ quiconque, la nullitZ doit tre constatZe par toute autoritZ compZtente pour examiner les effets du congZ, mme d'office et ceci en tout temps (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail ^ loyer et ^ ferme, 2017, no 6 ad art. 266 CO).
2.3 L'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'Ztablir les faits d'office dans les affaires visZes ^ l'art. 243 al. 2 CPC (soit les affaires relevant ratione materiae de la procZdure simplifiZe) et dans certaines causes dont la valeur litigieuse ne dZpasse pas 30'000 fr., en particulier Ç les autres litiges portant sur des baux ^ loyer et ^ ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux ^ ferme agricoles È. Le juge n'est alors pas liZ par les allZgations des parties et leurs offres de preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour autant dispensZes de collaborer activement ^ l'Ztablissement des faits (arrt du Tribunal fZdZral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). ConsZquence de la maxime inquisitoire, les parties peuvent introduire des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dZlibZrations (art. 229 al. 3 CPC; ATF 142 III 402 consid. 2.1).
La maxime inquisitoire sociale instaurZe par l'art. 247 al. 2 CPC est fondZe sur des motifs de politique sociale. Elle vise protZger la partie Zconomiquement faible, assurer l'ZgalitZ des parties et accZlZrer la procZdure. Elle ne libre pas les parties de la responsabilitZ d'Ztablir l'Ztat de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allZgations et offres de preuves sont compltes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite inviter les parties dZsigner les moyens de preuve et les produire (ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 III 231 consid. 4a; ACJC/104/2016 du 1er fZvrier 2016 consid. 3.3).
En procZdure simplifiZe s'applique Zgalement la maxime de disposition. Le cadre du litige est fixZ par les conclusions des parties. C'est ^ elles seules, et non au juge, de dire quels moyens et quelles prZtentions elles entendent faire valoir (ACJC/310/2020 du 24 fZvrier 2020 consid. 2.1.2; Lachat/Lachat, ProcZdure civile en matire de baux et loyers, 2019, p. 239).
On ne saurait dZduire de la maxime inquisitoire sociale le devoir d'instruire d'office sur la validitŹ de la fixation du loyer initial.Il incombe certes au juge de constater d'office la nullitŹ dont il a connaissance. Toutefois, l'obligation d'instruire dépend de la règle de procédure applicable. Or, la maxime inquisitoire socialelimite le devoir d'instruction au cas où des motifs objectifs suscitent des doutes sur le caractère complet des allégations des parties (arrts du Tribunal fZdZral 4A_577/2010 du 21 mars 2011, consid. 4.2).
2.4 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allgue pour en dZduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des parties, dans les matires rZglZes par le droit civil fZdZral, ^ l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 consid. 7.1).
L'art. 8 CC confre un droit la preuve pour autant que le justiciable cherche Ztablir un fait pertinent pour l'apprZciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire adZquate, rZgulirement offerte dans les formes et dZlais prZvus par la loi de procZdure applicable (arrt du Tribunal fZdZral 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrts citZs).
2.5 L'appelant ne fournit aucun ZlZment corroborant ses affirmations selon lesquelles l'intimZe n'Ztait pas propriZtaire de l'immeuble litigieux au moment de la notification des congZs.
Or, il appartenait ^ l'appelant de prouver ce fait, en application de l'art. 8 CC, ce qu'il n'a pas fait.
Aucun motif objectif ne permet au demeurant de retenir que l'intimZe n'Ztait pas propriZtaire de l'immeuble au moment o elle a notifiZ les congZs. En effet, tout au moins ^ partir du 6 juillet 2015, les correspondances ainsi que l'avenant signZ le 6 novembre 2015, dZsignaient l'intimZe comme bailleresse du logement litigieux.
Partant, la nullitZ du congZ ne peut tre retenue.
L'appelant fait valoir que l'intimZe a agi au mZpris des rgles de la bonne foi en l'amenant ^ signer l'avenant au contrat de bail le 6 novembre 2017 pour rZsilier ce contrat pour sa prochaine ZchZance. Il conteste Zgalement les motifs de rZsiliation retenus par le Tribunal.
3.2 Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'^ l'expiration de la pZriode convenue; au terme du contrat, la libertZ contractuelle rena"t et chacun a la facultZ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fZdZral 4A_484/2012 du 28 fZvrier 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 aozt 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2).
Le bailleur est ainsi en principe libre de rZsilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ^ ses intZrts (ATF 136 III 190 consid. 3; Lachat, op.cit., p 966).
La seule limite ^ la libertZ contractuelle des parties dZcoule des rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. Zgalement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1).
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la rZsiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux rgles de la bonne foi. Cette disposition protge le locataire, notamment, contre le congZ purement chicanier qui ne rZpond ^ aucun intZrt objectif, sZrieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prZtexte. Le locataire est aussi protZgZ en cas de disproportion grossire des intZrts en prZsence; il l'est Zgalement lorsque le bailleur use de son droit de manire inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi confZrZe procde ^ la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrZs par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nZcessaire que l'attitude de la partie donnant congZ ^ l'autre constitue un abus de droit Ç manifeste È aux termes de cette dernire disposition (ATF 120 II 105 consid. 3; 120 II 31 consid. 4a; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La validitZ d'un congZ doit tre apprZciZe en fonction des circonstances prZsentes au moment de cette manifestation de volontZ (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 et 138 III 59, ibid.; arrts du Tribunal fZdZral 4A_346/2016, 4A_358/2016 du 17 janvier 2017 consid. 3).
La partie qui demande l'annulation du congZ doit rendre tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrts du Tribunal fZdZral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C_433/2006du 5 avril 2007 consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a rZsiliZ le bail a le devoir de contribuer loyalement la manifestation de la vZritZ en fournissant tous les ZlZments en sa possession nZcessaires la vZrification du motif invoquZ par elle (arrt du Tribunal fZdZral 4A.472/2007du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de dZmontrer sa bonne foi car cela reviendrait renverser le fardeau de la preuve (ACJ/334/2002 du 18 mars 2002; Barbey, Commentaire du droit du bail, 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congZ estimZ abusif de prouver l'abus satisfaction de droit. Faute de preuve, le congZ est valable (USPI, Commentaire du bail loyer, n. 10 ad art. 271 CO).
Le but de la rglementation des art. 271-271a CO est uniquement de protZger le locataire contre des rZsiliations abusives. Un congZ n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rZsiliation entra"ne des consZquences pZnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intZrt du locataire au maintien du bail para"t plus important que celui du bailleur ce qu'il prenne fin (arrts du Tribunal fZdZral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validitZ d'un congZ, il ne faut pas procZder la pesZe entre l'intZrt du bailleur rZcupZrer son bien et celui du locataire rester dans les locaux; cette pesZe des intZrts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrt du Tribunal fZdZral 4A_484/2012 prZcitZ consid. 2.3.1 et les arrts citZs).
Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs l'appui de la rZsiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire la bonne foi pour que le congZ soit validZ (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., ad. Art. 271 CO N 44).
Le motif du congZ doit exister au jour de la rZsiliation. Le bien-fondZ de la rZsiliation doit tre apprZciZ au moment o son auteur manifeste sa volontZ de mettre un terme au contrat (arrt du Tribunal fZdZral 4A_673/2014 du 24 fZvrier 2015; ATF 138 III 59, consid. 2.1).
3.3 En l'espce, en date du 6 novembre 2017, les parties ont signZ un avenant au contrat de bail portant d'une part sur la mise en fonction d'une chaufferie commune et centralisZe avec production d'eau chaude et d'autre part sur une nouvelle ZchZance de bail fixZe en date du 31 janvier 2018.
Le droit du bail Ztant rZgi par le principe de la libertZ contractuelle, les parties Ztaient libres de conclure un avenant de bail portant notamment sur une nouvelle ZchZance contractuelle.
L'intimZe relve que le but d'une telle dZmarche Ztait d'aligner les ZchZances contractuelles de l'ensemble des baux de l'immeuble, raison pour laquelle tous les locataires ont signZ un avenant identique. Aucun ZlZment du dossier ne permet de retenir que ces indications sont inexactes.
L'appelant ne s'est en outre jamais opposZ ^ la conclusion de ladite convention et a signZ librement et en pleine connaissance de cause l'avenant du 6 novembre 2017.
Le grief selon lequel l'intimZe aurait agi au mZpris des rgles de la bonne foi ne saurait ds lors tre retenu par la Cour dans la mesure o, en signant l'avenant, l'appelant acceptait la possibilitZ que l'intimZe rZsilie le contrat de bail pour la prochaine ZchZance contractuelle.
L'appelant revient ensuite sur les motifs de rZsiliation invoquZs par l'intimZe et retenus par le Tribunal.
S'agissant du premier motif, soit le changement de destination des locaux sans l'autorisation de la bailleresse d'un cafZ-restaurant en bar, l'appelant prZtend que l'intimZe se serait accommodZe de cette situation. Il relve en outre que l'avenant au contrat de bail du 6 novembre 2017 est censZ Ç avoir fait table rase È des diffZrends qui avaient opposZs les parties.
Cependant, comme le relvent ^ juste titre les premiers juges, ds le dZbut de la mise en gZrance, soit ds le 10 mars 2014, l'intimZe s'est opposZe ^ la nouvelle affectation des locaux. Elle a par la suite rZaffirmZ son dZsaccord ^ plusieurs reprises. Le fait qu'elle ait attendu plusieurs annZes pour procZder ^ la rZsiliation des contrats de bail ne saurait ds lors tre retenu comme une acceptation tacite de la nouvelle destination des locaux. Cela est d'autant plus vrai que, avant la procZdure, l'appelant a toujours affirmZ qu'il exploitait un restaurant-bar et non un bar ^ cocktails.
L'avenant du 6 novembre 2017, vient complZter certaines dispositions du contrat de bail, mais ne porte nullement sur la destination des locaux.
Partant, le raisonnement selon lequel la conclusion de cet avenant mettrait fin aux diffZrends intervenus entre les parties au sujet de la destination des locaux ne saurait tre suivi.
Au vu du premier motif des congZs, non contraire ^ la bonne foi, le jugement entrepris sera confirmZ, sans qu'il soit nZcessaire d'examiner le bien-fondZ des autres motifs de rZsiliation invoquZs.
Cette prolongation a ZtZ refusZe par le Tribunal au motif que l'appelant n'exploite pas personnellement les locaux depuis 2014 et qu'il n'a pas Ztabli que l'exploitation de l'Ztablissement est sa seule source de revenu actuelle.
4.2 Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des consZquences pZnibles sans que les intZrts du bailleur le justifient. La prolongation est de six ans au maximum s'agissant d'un bail commercial (art. 272 al.1 et art. 272b al.1 CO).
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprZcie librement, selon les rgles du droit et de l'ZquitZ, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durZe. Il doit procZder la pesZe des intZrts en prZsence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considZration tous les ZlZments du cas particulier, tels que la durZe du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'Ztat du marchZ locatif local (art. 272 al. 2 CO, ATF 136 III 190 consid. 6, ATF 135 III 121 consid. 2, ATF 125 III 226 consid. 4b, les principes prZvalant pour les baux d'habitations pouvant tre appliquZs aux baux commerciaux, par analogie).
La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congZ permet d'espZrer une attZnuation des consZquences pZnibles qu'entrainerait ce congZ et laisse prZvoir qu'un dZmZnagement ultZrieur prZsenterait moins d'inconvZnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consZquences nZcessairement liZes ^ la rZsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid. 3b, ATF 105 II 197 consid. 3a).
Dans la pesZe des intZrts, la loi prZvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durZe du bail, la situation familiale et financire des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliZs et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marchZ local des locaux commerciaux (art. 272 al.2 CO).
Peuvent entrer en ligne de compte d'autres facteurs, comme la nature des activitZs du locataire, la proximitZ de la clientle d'un commerant, l'importance de l'activitZ du locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., ad. Art. 272 CO N 29).
Cependant, dans le cadre de l'examen par l'autoritZ d'une Zventuelle prolongation, seuls les intZrts du locataire lui-mme sont considZrer l'exclusion de ceux du sous-locataire. Le locataire peut seulement invoquer les consZquences pZnibles qui le touchent personnellement, lui ou sa famille au sens de l'article 272 al. 1 CO, mais non les consZquences pZnibles qui touchent le sous-locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 5 ad art. 273b CO et rZfZrences).
Le locataire qui conteste le congZ doit aussi rechercher sZrieusement des locaux de remplacement pendant la procZdure en cours de protection contre les congZs. Toutefois, si la question de la nullitZ ou de l'annulabilitZ du congZ se pose sZrieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procde d'emblZe ^ des recherches (arrt du Tribunal fZdZral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; Burkhalter/Matinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 700 s).
4.3 En l'espce, l'intimZe n'a pas allZguZ avoir un besoin urgent de reprendre possession des locaux, mais elle fait valoir qu'elle souhaite mettre un terme aux nuisances sonores Zmanant des locaux litigieux.
L'appelant invoque que le refus de prolongation du bail le mettrait dans une situation financire prZcaire, l'exploitation de son Ztablissement Ztant sa seule source de revenu.
Les premiers juges ont estimZ que l'appelant n'avait pas ZtZ en mesure de dZmontrer ce qui prZcde.
Dans son appel, l'appelant se contente d'indiquer que le fait de ne pas avoir une source de revenu est un fait nZgatif qui ne peut tre prouvZ.
L'intimZe relve ^ juste titre que l'absence d'autres sources de revenus aurait pu tre dZmontrZe par la production des dZclarations fiscales de l'appelant. Cet argument de l'appelant n'est ainsi pas dZcisif.
L'appelant n'a par ailleurs pas Ztabli qu'il exploitait lui-mme les locaux. Il a au contraire confiZ l'exploitation de l'Ztablissement d'abord ^ I______ puis ^ L______, et il n'a pas allZguZ qu'il percevait un revenu de la mise en gZrance. Il n'a de plus pas prouvZ que l'exploitation actuelle est conforme ^ la destination des locaux.
Il n'a en outre fait aucune dZmarche pour trouver une solution de remplacement alors que la rZsiliation a pris effet en janvier 2019. Du fait de la durZe de la procZdure, il a dZj^ bZnZficiZ d'une prolongation de fait suffisante pour lui permettre de remZdier aux Zventuelles consZquences pZnibles du congZ.
Au vu de ce qui prZcde, c'est ^ bon droit que le Tribunal n'a accordZ aucune prolongation de bail ni pour les locaux principaux, ni pour la place de stationnement.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la question d'une Zventuelle baisse de loyer pendant la durZe de la prolongation.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
DZclare recevable l'appel interjetZ par A______ contre le jugement JTBL/526/2020 rendu le 24 juillet 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17555/2018.
Au fond :
Confirme ce jugement
Dit que la procZdure est gratuite.
DZboute les parties de toutes autres conclusions.
SiZgeant :
Monsieur Laurent RIEBEN, prZsident; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame ZoZ SEILER et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Ma*tZ VALENTE, greffire.
Le prZsident :
Laurent RIEBEN
La greffire :
Ma*tZ VALENTE
Indication des voies de recours :
ConformZment aux art. 72 ss de la loi fZdZrale sur le Tribunal fZdZral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le prZsent arrt peut tre portZ dans les trente jours qui suivent sa notification avec expZdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fZdZral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adressZ au Tribunal fZdZral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pZcuniaires au sens de la LTF supZrieure ou Zgale ^ 15'000 fr.