POUVOIR JUDICIAIRE
C/15804/2018 ACJC/1239/2020
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 14 SEPTEMBRE 2020
Entre
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 octobre 2019, comparant par Me Daniel KINZER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
Madame B______, domiciliée ______, intimée, comparant par Me Uzma KHAMIS VANNINI, avocate, rue de la Fontaine 7, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1002/2019, communiqué pour notification aux parties le 28 octobre 2019, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ à payer à A______ les sommes de 25'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2018, 4'504 fr. 15, avec intérêts à 5% dès le 25 avril 2018, et 1'443 fr., avec intérêts à 5% dès le 3 avril 2018 (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte expédié le 28 novembre 2019 à la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation de la condamnation de B______ au paiement de la somme de 4'504 fr. 15, avec intérêts à 5% dès le 25 avril 2018, et du chiffre 2. Il conclut, principalement, à ce que B______ soit condamnée à lui verser les sommes de 5'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2018, 6'607 fr. 40, avec intérêts à 5% dès le 30 mai 2018, et 19'346 fr., avec intérêts à 5% dès le 25 avril 2018. Subsidiairement, il conclut à ce que B______ soit condamnée à lui verser les sommes de 5'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2018, 3'441 fr., avec intérêts à 5% dès le 30 mai 2018, et 1'050 fr., avec intérêts à 5% dès le 25 avril 2018.
b. Dans sa réponse du 17 janvier 2020, B______ conclut au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 20 février 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 23 décembre 2013, A______ et B______ ont conclu un contrat debail à loyer portant sur la location d'une villa de 5,5 pièces d'une surface d'environ 140 m2 sise chemin 1______ [no.] ______ à C______ (GE).
Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016.
b. Le loyer annuel de la villa a été fixé à 60'000 fr., hors charges.
c. Un état des lieux d'entrée a été établi le 23 décembre 2013.
d. Par avenant du 12 décembre 2016, le bail a été prolongé pour une durée de quinze mois, du 1er janvier 2017 au 31 mars 2018, le loyer demeurant inchangé.
e. Par courrier du 24 juillet 2017, B______ a déclaré résilier son contrat de bail de manière anticipée, avec effet au 15 septembre 2017 au plus tard, pour des raisons familiales et de sécurité, ayant subi deux tentatives de cambriolage. Elle a indiqué qu'elle allait rechercher de nouveaux locataires et faire parvenir leur dossier de candidature à A______, précisant qu'elle lui serait reconnaissante qu'une annonce de location soit publiée.
f. Par courrier du 2 août 2017, A______ a communiqué à B______ qu'il acceptait sa résiliation pour la prochaine échéance, le 31 mars 2018, précisant qu'elle disposait de la possibilité d'être libérée de ses obligations plus tôt en respectant les conditions légales, soit sur présentation d'un dossier de candidature complet d'au minimum un candidat solvable et objectivement acceptable disposé à reprendre les locaux aux mêmes conditions que celles en vigueur, pour autant que le candidat ne se désiste pas.
g. B______ a quitté la villa le 15 septembre 2017.
h. Entre les mois de septembre et novembre 2017, A______ a adressé à B______ divers courriers de rappel pour le paiement des loyers de septembre à novembre.
i. Par courriel du 12 décembre 2017, A______ a rappelé à B______ que son contrat prendrait fin le 31 mars 2018 et qu'elle restait engagée jusqu'à cette date. Pour lui être agréable et l'accompagner dans sa démarche de recherches de locataires, il l'invitait à prendre contact au plus vite pour fixer un rendez-vous dès janvier 2018 pour un état des lieux préliminaire de la villa et prendre des photographies de celle-ci à des fins publicitaires. Une réaction de la locataire permettrait d'augmenter les chances de trouver un nouveau locataire avant l'échéance et ainsi réduire la durée pendant laquelle elle restait débitrice du loyer.
j. Par plis simple et recommandé du 23 janvier 2018, A______ a proposé à B______ un état des lieux préliminaire le 31 janvier 2018. Il rappelait à la locataire son obligation de permettre l'accès au bien pour des visites dirigées par ses soins voire par d'autres, en vue de sa relocation.
k. B______ n'était pas présente lors de l'état des lieux préliminaire du 31 janvier 2018, lequel n'a dès lors pas eu lieu.
l. Par courrier du 6 mars 2018, A______ a indiqué à B______ qu'il considérait avoir été empêché de faire visiter «l'appartement» en vue d'une relocation ultérieure, alors même qu'elle avait l'obligation de tolérer des inspections de son bailleur. Elle avait ainsi fautivement retardé la relocation du bien et était tenue de lui payer des dommages-intérêts en raison du retard causé. B______ était invitée à lui remettre immédiatement les clés de la villa afin qu'il puisse y accéder en vue de la faire visiter, respectivement de procéder à des travaux.
m. Par courrier du 15 mars 2018, A______ a fixé un rendez-vous pour un état des lieux de sortie le 29 mars 2018 à 9h00. L'état des lieux préliminaire, dont le but était de lister les travaux de réfection à prévoir avant la sortie, n'ayant pas eu lieu, il informait B______ que si les travaux nécessaires n'étaient pas effectués d'ici le 29 mars 2018, il se verrait contraint de mandater des entreprises spécialisées, dont les factures seraient à sa charge.
n. B______ a fait parvenir à A______ les clés de la villa le 26 mars 2018, expliquant, dans un courrier d'accompagnement, ne pas l'avoir fait précédemment en raison de ses importants problèmes de santé. Dans son courrier, elle expliquait également que le jardin avait été impeccablement nettoyé au mois de septembre et être disposée à organiser une nouvelle intervention des jardiniers dans les plus brefs délais, précisant que lorsqu'elle avait pris possession de la villa, il lui avait été confirmé que le jardin n'avait plus été entretenu depuis septembre.
o. Selon l'état des lieux établi le 29 mars 2018 par D______, huissier judiciaire, le parquet de la villa comportait des tâches noires, des traces de vernis au salon et des coups et rayures dans une petite chambre, le sol de l'escalier présentait des tâches d'humidité et les marches des coups sur le bois, certains murs présentaient des trous de tampons et de spots d'applique, une étagère était restée sur un mur de la cuisine, un mur dans une petite chambre comportait une légère trace noire, des plafonniers n'avaient pas été enlevés, la moquette d'une petite chambre était usée et tâchée et, enfin, la porte du congélateur se déboîtait et la poignée dudit congélateur manquait.
p. Des factures portant sur les travaux et montants suivants ont été adressées à A______ :
travaux sur parquets et remplacement de moquettes pour 10'350 fr.;
travaux de peinture dans toutes les pièces pour 7'200 fr.;
nettoyage complet du jardin pour 1'050 fr.;
fournitures de 4'100 litres d'huile de chauffage pour 3'772 fr.;
remplacement d'un inverseur bain/douche avec poignée et d'un verre à dent pour 165 fr.;
fixation de la plaque de ventilation pour 177 fr.;
fourniture d'un compartiment de congélation pour 365 fr.
q. Le 30 mai 2018, la régie E______ a établi un décompte de prestations destiné à «Villa F______ [chemin 1______], PA E______», relatif au «contentieux B______», pour des «honoraires pour administration et suivi des travaux suite au départ inopiné de la locataire au 15.09.2017 et son absence de paiement des loyers dès novembre 2017, nombreux déplacements sur place avec les entreprises, nombreuses discussions avec l'Office des poursuites, la régie ainsi qu'avocat et huissier», pour un montant «en bloc» de 5'880.- hors TVA, et des «frais divers, taxes, émoluments, téléphones, photocopies, timbres-poste, etc.», pour un montant «en bloc» de 225 fr. hors TVA, soit un total de 6'607 fr. 40, TVA incluse.
r. La villa a été relouée dès le 1er août 2018.
s. Par requête déposée le 5 juillet 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience de conciliation du 11 octobre 2018, et portée devant le Tribunal le 14 novembre 2018, A______ a conclu à ce que B______ soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :
25'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2018, à titre de paiement du loyer de novembre 2017 à mars 2018;
5'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2018, à titre de paiement du loyer du mois d'avril 2018;
6'607 fr. 40, avec intérêts à 5% dès le 30 mai 2018, à titre de remboursement pour des prestations effectuées et facturées au bailleur;
1'443 fr., avec intérêts à 5% dès le 3 avril 2018, à titre de remboursement des frais du constat d'état des lieux de sortie de l'huissier judiciaire;
23'850 fr. 15, avec intérêts à 5% dès le 25 avril 2018, à titre de frais de travaux de remise en état de la villa.
t. Par courrier du 31 janvier 2019, B______ a conclu au déboutement de A______ de ses conclusions.
u. Dans leurs plaidoiries finales et déterminations des 13 et 27 septembre 2019, les parties ont persisté dans leurs conclusions. B______ a précisé avoir proposé, par gain de paix uniquement, que la garantie de loyers soit libérée en faveur du bailleur et offert de régler, en sus, un solde de 1'757 fr. incluant les frais de nettoyage du jardin, mais conclure au déboutement du bailleur de toutes ses conclusions vu que cette proposition avait été refusée.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3ème éd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.2 En l'espèce, les dernières conclusions de première instance portaient sur le paiement d'une somme supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2 En l'espèce, l'appelant n'allègue pas, ni a fortiori ne démontre, que les faits concernés ne pouvaient être allégués en première instance s'il avait fait preuve de la diligence requise. Ces faits seront donc déclarés irrecevables.
3.1 3.1.1 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
3.1.2 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Il doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure (art. 257h al. 2 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer et en dommages et intérêts sont réservées (art. 257h al. 3 CO).
Le locataire qui s'oppose sans motif à des réparations nécessaires, annoncées à l'avance et avec les précautions d'usage, s'expose à des dommages-intérêts (art. 97 ss CO) (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 290).
Le locataire qui refuse sans motif pertinent de laisser visiter les locaux s'expose également à des dommages-intérêts, si le bailleur subit un préjudice (art. 97 ss CO) (Lachat, op. cit., p. 1032).
3.2 En l'occurrence, l'appelant a proposé, par courriel du 12 décembre 2017, de fixer un état des lieux préliminaire dès le mois de janvier 2018, puis, sans nouvelles de l'intimée, a fixé un état des lieux préliminaire le 31 janvier 2018, par courrier du 23 janvier 2018. Ce faisant, il n'a pas demandé à la locataire la tenue d'une visite pour exécuter des travaux avant l'échéance du bail ou relouer la villa dès l'échéance. Au contraire, il ressort du courriel du 12 décembre 2017 que l'appelant offrait son aide pour que l'intimée soit libérée du paiement du loyer avant l'échéance du bail. L'appelant a ainsi proposé, dans son courriel, de prendre des photographies de la villa à des fins publicitaires, en précisant qu'une réaction de la locataire permettrait d'augmenter les chances de trouver un nouveau locataire avant l'échéance du bail et de réduire la durée pendant laquelle l'intimée restait débitrice du loyer. Le fait que l'appelant ait rappelé à la locataire, dans son courrier du 23 janvier 2018, son obligation de permettre l'accès au bien pour des visites en vue de sa relocation n'y change rien, dans la mesure où il s'agit d'un simple rappel général. L'appelant n'ayant demandé à pouvoir effectuer aucune visite dans le but d'exécuter des travaux ou d'organiser des visites avant l'échéance du bail pour une relocation ultérieure, l'on ne peut considérer que l'intimée a violé ses obligations. L'appelant sera donc débouté de ses conclusions en paiement de la somme de 5'000 fr., avec intérêts, le chiffre 2 du jugement entrepris étant confirmé.
4.1 4.1.1 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO).
Le loyer rémunère non seulement le rendement des fonds propres mais également les charges de l'immeuble, dont font partie les charges courantes telles que les honoraires de gérance (Lachat, op. cit., p. 531 et 557).
4.1.2 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle et délictuelle (art. 99 al. 3 CO; ATF 87 II 290 consid. 4a) : consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le dommage correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait si l'événement dommageable - ou la violation du contrat - ne s'était pas produit. Il peut survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2).
Selon l'art. 42 CO, la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation (al. 1). Lorsque le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (al. 2). Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur (ATF 131 III 360 consid. 5.1; voir aussi ATF 133 III 462 consid. 4.4.2).
Si, dans le procès, le lésé ne satisfait pas entièrement à son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation, l'une des conditions dont dépend l'application de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée, alors même que, le cas échéant, l'existence d'un dommage est certaine. Le lésé est alors déchu du bénéfice de cette disposition. La preuve du dommage n'étant pas apportée, le juge doit refuser la réparation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_41/2016 du 20 juin 2016 consid 3.6.2; 4A_154/2009 du 8 septembre 2009 consid. 6).
4.2 En l'espèce, il ressort du dossier que la régie a adressé divers rappels à la locataire, en raison du fait qu'elle était en retard dans le paiement de son loyer, et s'est rendue aux états des lieux préliminaires et de sortie lors desquels l'intimée ne s'est pas présentée. Cela étant, l'appelant n'a pas démontré subir un dommage résultant de ces manquements et, cas échéant, le montant d'un tel dommage. En effet, le décompte de prestations ne mentionne pas le montant des frais engendrés par l'envoi de rappels à la locataire. Il ne fait par ailleurs état d'aucun frais engendrés par les déplacements de la régie sur place sans que la locataire ne soit présente, mentionnant uniquement des déplacements avec des entreprises, sans indication du temps dévolu à ces déplacements. Finalement, le décompte ne contient aucun détail sur le nombre, la durée et le coût des discussions avec l'Office des poursuites, la régie, un avocat ainsi que l'huissier.
Le montant exact du dommage en lien avec les manquements de la locataire ne peut donc être établi, de sorte que l'appelant est débouté de ses conclusions principales en paiement de la somme de 6'607 fr. 40 avec intérêts et - a fortiori - de ses conclusions subsidiaires en paiement de 3'441 fr. avec intérêts, le chiffre 2 du jugement entrepris étant confirmé.
5.1 A l'échéance du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO).
Le non-respect de cette obligation par le locataire entraîne sa responsabilité contractuelle et implique qu'il répare le dommage en résultant pour le bailleur, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
Lors de la restitution de la chose, il incombe au bailleur de vérifier l'état de la chose louée et d'informer immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles. Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (art. 267a al. 1, 2 et 3 CO).
Il incombe ainsi au bailleur de prouver (art. 8 CC) cumulativement que la chose louée est affectée d'un défaut excédant l'usure normale, que ce défaut n'existait pas à l'entrée du locataire et que l'avis des défauts a été donné à temps. D'ordinaire, la preuve du défaut sera apportée par la comparaison entre le procès-verbal d'état des lieux d'entrée et celui de sortie (Lachat, op. cit., p. 1045 et ss). Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage, les menues réparations qui lui incombent durant le bail, de même que la réparation des dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. Excèdent notamment l'usure normale des tapisseries déchirées, des marques ou coups sur le lavabo, des taches sur la moquette ou les tapisseries, une poignée de porte cassée (Lachat, op. cit., p. 1042).
5.2 En l'occurrence, il ne ressort pas du dossier que l'intimée aurait renoncé à recevoir un avis des défauts, lequel aurait pu et dû être adressé par pli recommandé consécutivement à l'état des lieux de sortie, ou accepté la prise en charge de la facture relative au nettoyage complet du jardin sans contrepartie. Son absence à l'état des lieux de sortie ne saurait suffire à l'admettre. Admettre le contraire impliquerait que le bailleur puisse réclamer tous frais de remise en état sans respecter l'incombance légale de vérification de l'état de la chose louée et d'information immédiate du locataire des défauts dont celui-ci doit répondre, ce qui serait contraire à la loi. Le fait que l'intimée ait proposé la libération de la garantie de loyer ainsi que le règlement d'un solde de 1'757 fr., dont 1'050 fr. TVA incluse pour le nettoyage complet du jardin, à l'exclusion de tout autre montant, n'y change rien dès lors qu'il s'agissait d'une proposition transactionnelle et que l'intimée a persisté à conclure au déboutement des conclusions du bailleur compte tenu de son refus.
L'appelant sera donc débouté de ses conclusions principales en paiement de la somme de 19'346 fr. avec intérêts et de ses conclusions subsidiaires en paiement de 1'050 fr., les chiffres 1, 2ème tiret, et 2 du jugement entrepris étant confirmés.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 28 novembre 2019 par A______ contre le jugement JTBL/1002/2019 rendu le 28 octobre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15804/2018.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.