rZpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/24709/2018 ACJC/1114/2020
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 17 AOUT 2020
Entre
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliZs ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2019, comparant en personne,
et
C______ SA, sise c/o Fiduciaire D______ SA, ______ (GE), intimZe, comparant par Me David BENSIMON, avocat, rue du Rh(tm)ne 100, 1204 Genve, en l'Ztude duquel elle fait Zlection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1079/2019 du 12 novembre 2019, reu par les parties le 16 novembre 2019, le Tribunal des baux et loyers a dZboutZ A______ et B______ de leurs conclusions en constatation de la durZe indZterminZe du bail les liant ^ C______ SA concernant la parcelle no 1______ de 1'068 m2 sur laquelle est ZrigZe une habitation ^ un logement de 103 m2 (ch. 1 du dispositif), a accordZ ^ A______ et B______ une unique prolongation de bail d'une annZe, ZchZant le 31 dZcembre 2019 (ch. 2), a dZboutZ les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procZdure Ztait gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que les parties avaient conclu trois baux de durZe dZterminZe d'une annZe chacun et que la bailleresse bZnZficiait d'un projet rZel et concret de dZmolition mettant ^ mal la conjecture selon laquelle la bailleresse n'avait pas d'intZrt spZcial ou que le motif avancZ ne serait qu'un prZtexte.
Ils ont retenu en outre que les locataires n'avaient entrepris aucune recherche de relogement depuis l'expiration du bail le 31 dZcembre 2018 et Ztaient informZs ds le dZbut de la relation contractuelle que leur logement Ztait vouZ ^ tre dZmoli. Compte tenu de ces circonstances, une unique prolongation de bail ZchZant le 31 dZcembre 2019 a ainsi ZtZ octroyZe.
B. a. Par acte expZdiZ le 15 dZcembre 2019 ^ la Cour de justice, A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, cela fait principalement, ^ ce que la Cour leur accorde une premire prolongation de bail ZchZant le 30 juin 2020 et, subsidiairement, ^ ce que E______, ingZnieur aux SIG, soit entendu en qualitZ de tZmoin et que la cause soit renvoyZe au Tribunal des baux et loyers pour complZment d'instruction et nouveau jugement.
Ils forment de nouveaux allZguZs et dZposent de nouvelles pices.
b. Dans sa rZponse du 31 janvier 2020, C______ SA conclut ^ la confirmation du jugement entrepris.
Elle dZpose de nouvelles pices ^ l'appui de sa rZponse.
c. Les parties ont rZpliquZ et dupliquZ, persistant dans leurs conclusions respectives.
d. Les parties ont ZtZ avisZes le 19 mars 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause Ztait gardZe ^ juger.
C. Les faits pertinents suivants rZsultent de la procZdure :
a. C______ SA (ci-aprs : la bailleresse) est propriZtaire des parcelles no 1______ et no 2______ situZes sur la Commune de F______ sur lesquelles sont ZrigZes deux habitations.
A______ et B______ (ci-aprs : les locataires) ont pris en location la parcelle no 1______ et G______ et H______, leurs fils, la parcelle no 2______.
Trois contrats de bail ^ durZe dZterminZe ont ZtZ signZs entre les parties : soit le 26 octobre 2015 pour une durZe dZterminZe du 1er janvier 2016 au 31 dZcembre 2016, le 5 aozt pour une durZe dZterminZe du 1er janvier 2017 au 31 dZcembre 2017 et le 12 octobre 2017 pour une durZe dZterminZe du 1er janvier 2018 au 31 dZcembre 2018.
Les contrats prZcitZs prZcisent tous que des immeubles de rendement seront construits sur les parcelles considZrZes et que ds lors, le logement sera dZmoli. Les baux prennent fin sans rZsiliation et sans possibilitZ de renouvellement.
Le loyer a ZtZ fixZ 1'500 fr. par mois.
b. Le 13 aozt 2018, les locataires ont imparti la bailleresse un dZlai ZchZant le 30 septembre 2018, pour que celle-ci se dZtermine sur un renouvellement de bail, dZfaut de quoi, ils considZreraient le renouvellement comme acquis.
En date du 20 aozt 2018, la bailleresse a indiquZ aux locataires que le bail du 12 octobre 2017 Ztait conclu pour une durZe dZterminZe, ZchZant le 31 dZcembre 2018. Un renouvellement Ztait par ailleurs inenvisageable compte tenu du projet dit Ç I______ È de la bailleresse, visant ^ crZer de nouvelles surfaces d'activitZ notamment sur les parcelles litigieuses.
c. Ce projet s'insZrait en outre, dans le projet dit Ç projet J______ È du canton de Genve, visant au dZveloppement d'infrastructures ZnergZtiques le long du ______ [quartier de K______], et plus prZcisZment l'enfouissement d'une ligne Zlectrique trs haute tension le long de ______ et des conduites du rZseau thermique L______ appartenant aux Services Industriels de Genve (SIG).
d. Selon le projet de loi 3______, acceptZ par la Commission des travaux du Grand Conseil de la RZpublique et Canton de Genve chargZe d'Ztudier le projet de loi du Conseil d'Etat, C______ SA participerait au cozt des travaux de l'enfouissement de la ligne haute tension par le remboursement d'un prt rZmunZrZ d'un montant de 16'014'960 fr. en faveur de l'Etat de Genve. L'intZrt sera dz en fonction de l'avancement du projet de la bailleresse, tributaire du dZmarrage des travaux des projets L______ et de l'enfouissement de la ligne haute tension.
e. En date du 30 octobre 2018, le locataire de la parcelle voisine de celle des locataires, parcelle no 4______, touchZe Zgalement par les projets de construction prZcitZs, a ZtZ condamnZ par le Tribunal des baux et loyers Zvacuer la villa qu'il occupait suite une demande d'Zvacuation dZposZe par C______ SA.
f. Par requte dZposZe le 30 octobre 2018 par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en matire de baux et loyers, dZclarZe non conciliZe lors de l'audience du 17 dZcembre 2018 et portZe devant le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2019, les locataires ont conclu, principalement, ce que le Tribunal constate que le contrat de bail loyer se renouvelle tacitement d'annZe en annZe partir du 31 dZcembre 2018, et, subsidiairement, ce qu'il leur accorde une pleine et entire prolongation de bail de 4 ans avec ZchZance au 31 dZcembre 2022.
g. Par requte du mme jour, G______ et H______ ont pris les mmes conclusions concernant leur logement, la procZdure C/5______/2018 Ztant instruite en parallle ^ la prZsente procZdure.
h. Le 29 janvier 2019, les SIG ont informZ la bailleresse, qu'en vue des travaux L______ prZvus pour le mois d'octobre 2019, les parcelles no 2______, 1______ et 4______ devaient impZrativement tre libZrZes, compte tenu des importantes nuisances occasionnZes par le chantier.
i. Le pli prZcitZ a ZtZ annexZ au courrier du 4 fZvrier 2019 des conseils de la bailleresse, invitant les locataires ^ libZrer leur parcelle dans les plus brefs dZlais.
j. Par mZmoire rZponse et demande reconventionnelle du 24 avril 2019, la bailleresse a conclu, sur demande principale, ^ ce que le Tribunal dZboute les locataires de leurs conclusions, et, sur demande reconventionnelle, ^ ce qu'il condamne les locataires ^ Zvacuer immZdiatement le logement, sous la menace de la peine d'amende prZvue ^ l'art. 292 CPC et l'autorise ^ faire appel aux forces de police ou ^ un huissier judiciaire afin qu'ils procdent ^ leur Zvacuation.
La bailleresse a soulignZ, par ailleurs, que G______ Ztait actif dans l'aide ^ la relocation et proposait divers services sur mesures en partenariat avec des entitZs de la place genevoise, rendant ainsi choquante l'absence de recherche de logements par les locataires.
k. Par mZmoire de rZponse ^ la demande reconventionnelle du 29 mai 2019, les locataires ont conclu, principalement, ^ ce que le Tribunal dZclare irrecevable la demande, subsidiairement, ^ ce qu'il dZboute la bailleresse de ses conclusions.
Ils ont prZcisZ en outre, que A______ avait achetZ une maison dans le centre de la France en date du 28 fZvrier 2017 dans laquelle elle devait s'installer avec son Zpoux et ses enfants. Leur emmZnagement avait toutefois dz tre reportZ, en raison de la procZdure pendante intentZe ^ l'encontre de l'entreprise de construction responsable de la mauvaise exZcution de travaux dans la maison considZrZe.
l. Lors de l'audience du 30 aozt 2019, les locataires ont produit un article de presse indiquant que deux rZfZrendums avaient ZtZ dZposZs contre la densification du secteur de K______ et ont sollicitZ l'audition de E______, ingZnieur aux SIG, au sujet de la nature exacte des travaux envisagZs et de la rZalitZ du dZmantlement prochain de la ligne ^ haute tension.
Les locataires ont dZclarZ vivre de leurs rentes AVS et de l'activitZ de consultant de B______, soit disposer d'un montant d'environ 60'000 fr. par annZe.
Concernant, leur maison en France, les travaux devaient s'achever d'ici le mois de juillet 2020.
Le conseil de la bailleresse a indiquZ que les travaux du projet L______ allaient dZbuter au mois d'octobre 2019, les SIG disposant dZj^ d'une autorisation en force. En outre, une demande d'autorisation de dZmolir aurait ZtZ dZposZe au mois de mai 2019.
Le Tribunal a Zgalement versZ les dZclarations de G______ et H______, dZcoulant de la cause C/5______/2018, ^ la prZsente de procZdure.
G______ a dZclarZ que son site d'aide ^ la location existait depuis plus de deux ans mais qu'il n'avait jamais eu un seul client. Il Ztait propriZtaire de deux appartements en France voisine louZs pour 1'050 fr. et 1'450 fr. par mois.
H______ a dZclarZ tre Ztudiant et toucher un revenu d'environ 15'000 fr. par annZe.
Pour le surplus, les locataires n'avaient entrepris aucune recherche de relogement d'une part au vu de leur situation financire et d'autre part, car ils entrevoyaient la fin des travaux dans la maison en France dans le courant de l'annZe 2020.
Les parties ont ensuite procZdZ aux plaidoiries finales et ont persistZ dans leurs conclusions.
La cause a ZtZ gardZe juger l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fZdZral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louZe sont de nature pZcuniaire (arrt du Tribunal fZdZral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
L'art. 92 al. 2 CPC dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent dZterminZe, le Tribunal fixe la valeur litigieuse selon son apprZciation. La jurisprudence prZvoit, s'agissant d'une procZdure ayant exclusivement trait une prolongation de bail, que la valeur litigieuse correspond au loyer acquitter, par le locataire, de la date de la dZcision attaquZe jusqu'au terme de la prolongation contestZe (arrts du Tribunal fZdZral 4A_567/2010 du 16 dZcembre 2010 consid. 1; 4A_280/2008 du 11 novembre 2008 consid. 1; ATF 113 II 606 consid. 1 p. 407).
1.2 En l'espce, le loyer mensuel du logement, charges comprises, s'Zlve ^ 1'500 fr.
En prenant en compte la pZriode de 7 mois entre la dZcision attaquZe et le terme de la prolongation contestZe, la valeur litigieuse est supZrieure ^ 10'000 fr. (1'500 fr. x 7 = 10'500 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a ZtZ interjetZ dans le dZlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 L'appel peut tre formZ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr(tm)le librement l'apprZciation des preuves effectuZe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vZrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considZration en appel que s'ils sont invoquZs ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoquZs ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prZvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Commentaire Romand, Code de procZdure civile 2me Zd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2 En l'espce, les pices nouvelles dZposZes par les appelants, relatives ^ la procZdure intentZe en France ainsi que l'article de presse datZ du 12 dZcembre 2019 sont recevables.
Il en va de même des pièces nouvelles déposées par l'intimée dans sa rZponse ^ l'appel, ces dernires relevant de faits notoires (ATF 135 III 88 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_561/2011 du 19 mars 2012 consid. 5.3).
3.1 ConformZment ^ l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement dZcider d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que des preuves administrZes en premire instance le soient ^ nouveau devant elle, faire administrer des preuves ZcartZes par le Tribunal de premire instance ou encore dZcider l'administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne confre toutefois pas ^ l'appelant un droit ^ la rZouverture de la procZdure probatoire et ^ l'administration de preuves. L'autoritZ d'appel peut rejeter la requte de rZouverture de la procZdure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve dZterminZ prZsentZe par l'appelant si celui-ci n'a pas suffisamment motivZ sa critique de la constatation de fait retenue par la dZcision attaquZe, si la preuve n'a pas ZtZ rZgulirement offerte, dans les formes et les dZlais prZvus par le droit de procZdure, ou si elle ne porte pas sur un fait pertinent pour l'apprZciation juridique de la cause (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2; 129 III 18 consid. 2.6 et les rZfZrences); elle peut Zgalement refuser une mesure probatoire en procZdant ^ une apprZciation anticipZe des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prZvaloir sur les autres moyens de preuve dZj^ administrZs par le Tribunal de premire instance, ^ savoir lorsqu'il ne serait pas de nature ^ modifier le rZsultat de l'apprZciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les arrts citZs).
3.2 En l'espce, dans leur appel, les appelants sollicitent l'audition de E______, ingZnieur aux SIG, afin de dZterminer si et dans quel dZlai la parcelle occupZe par les appelants doit tre libZrZe.
Or, ces indications ressortent dZj^ des pices produites par les parties.
L'audition de E______, n'Ztant pas de nature ^ modifier le rZsultat de l'apprZciation des preuves, elle ne sera ds lors pas ordonnZe par la Cour de cZans.
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durZe dZterminZe ou indZterminZe lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des consZquences pZnibles sans que les intZrts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procZder une pesZe des intZrts en prZsence, en prenant en considZration notamment les critres ZnumZrZs l'art. 272 al. 2 CO.
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprZcie librement, selon les rgles du droit et de l'ZquitZ (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durZe. Il doit procZder la pesZe des intZrts en prZsence. La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congZ permet d'espZrer une attZnuation des consZquences pZnibles qu'entra"nerait le congZ et laisse prZvoir qu'un dZmZnagement ultZrieur prZsenterait moins d'inconvZnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consZquences nZcessairement liZes la rZsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a). Il incombe au juge de prendre en considZration tous les ZlZments du cas particulier, tels que la durZe du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, de mme que la situation sur le marchZ locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230; 136 III 190 consid. 6 p. 195 et les arrts citZs). Il peut tenir compte du dZlai qui s'est ZcoulZ entre le moment de la rZsiliation et celui o elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de dZmarches sZrieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrt du Tribunal fZdZral 4C_425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397).
Pour fixer la durZe de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'apprZciation (ATF 135 III 121consid. 2 p. 123).
Le juge peut donc, dans la pesZe des intZrts des deux parties, dZcider d'accorder une premire prolongation du bail ou une prolongation dZfinitive et, cas ZchZant, en fixer la durZe. Il n'y a pas de prioritZ de l'une de ces solutions par rapport l'autre (arrt du Tribunal fZdZral 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.2) mais le pouvoir d'apprZciation dont il dispose ne signifie pas qu'il peut dZcider sa guise; il doit, au contraire, motiver son choix et exposer les motifs ayant emportZ sa conviction (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2 et les arrts citZs; arrt du Tribunal fZdZral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014).
Le juge doit se montrer particulirement restrictif au moment de prolonger un bail de durZe dZterminZe, parce que l'intention reconnaissable du cocontractant Ztait de mettre fin la relation contractuelle la date fixZe (arrts du Tribunal fZdZral 4A_104/2013 du 7 aozt 2013 consid. 2.3; 4A_552/2009 du 1erfZvrier 2010 consid. 2.5.1 et les rZfZrences citZes).
4.2 En l'espce, les appelants ne remettent pas en question l'interprZtation faite par le Tribunal des baux et loyers s'agissant de la nature des contrats de bail. Ainsi, il n'est pas contestZ que ces derniers ont conclu trois baux durZe dZterminZe avec l'intimZe, dont le dernier est venu ZchZance le 31 dZcembre 2018.
Les appelants sollicitent toutefois une premire prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2020, au motif que l'intimZe n'aurait pas ZtZ en mesure de dZmontrer le caractre vraisemblable et urgent des travaux ^ venir sur la parcelle dont est litige.
Si, selon les appelants, l'intimZe n'aurait aucun intZrt prZpondZrant ^ ce que la parcelle litigieuse soit libZrZe, la seule consZquence pZnible que ces derniers ont ZtZ en mesure de dZmontrer est l'absence temporaire d'une solution de relogement.
Les premiers juges ont cependant retenu, juste titre, qu'aucune recherche de relogement n'avait ZtZ entreprise par les appelants depuis l'expiration du bail le 31 dZcembre 2018, ce qu'ils n'ont pas contestZ, exposant qu'ils avaient le projet de s'installer dans leur nouvelle maison en France une fois les travaux correctement effectuZs et achevZs, soit partir du 1er juillet 2020.
Les appelants ont de fait bZnZficiZ d'une prolongation supplZmentaire de plus de six mois, telle que sollicitZe.
Compte tenu de ce qui prZcde, le jugement querellZ sera confirmZ.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
DZclare recevable l'appel interjetZ le 15 dZcembre 2019 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1079/2019 rendu le 12 novembre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24709/2018.
Au fond :
Confirme le jugement attaquZ.
Dit que la procZdure est gratuite.
DZboute les parties de toutes autres conclusions.
SiZgeant :
Madame Pauline ERARD, prZsidente; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame ZoZ SEILER et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Ma*tZ VALENTE, greffire.
La prZsidente :
Pauline ERARD
La greffire :
Ma*tZ VALENTE
Indication des voies de recours :
ConformZment aux art. 72 ss de la loi fZdZrale sur le Tribunal fZdZral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le prZsent arrt peut tre portZ dans les trente jours qui suivent sa notification avec expZdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fZdZral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adressZ au Tribunal fZdZral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pZcuniaires au sens de la LTF infZrieure ^ 15'000 fr.