rZpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/8318/2018 ACJC/1091/2020
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU JEUDI 6 AOUT 2020
Entre
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliZs _______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 octobre 2019, comparant par Me Karin GROBET-THORENS, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genve 3, en l'Ztude de laquelle ils font Zlection de domicile,
et
CENTRE C______ SA, sise ______, intimZe, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genve, en l'Ztude duquel elle fait Zlection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/977/2019 du 16 octobre 2019, reu par A______ et B______ le 22 octobre 2019, le Tribunal des baux et loyers a dZclarZ valable le congZ notifiZ ^ A______ et B______ par CENTRE C______ SA le 20 mars 2018 pour le 30 septembre 2023 portant sur la surface louZe de 24 m2 au premier Ztage du centre commercial C______ sis 1______, ______ Genve (ch. 1 du dispositif), a rejetZ la demande de prolongation de bail de A______ et B______ (ch. 2), a dZboutZ les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procZdure Ztait gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que le congZ donnZ n'Ztait pas contraire ^ la bonne foi. Compte tenu des circonstances, aucune prolongation du bail n'Ztait accordZe aux locataires.
B. a. Par acte expZdiZ le 21 novembre 2019 ^ la Cour de justice et reu le 25 novembre 2019, A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, ^ ce que la Cour annule le congZ notifiZ le 21 mars 2018 pour le 30 septembre 2023, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal pour nouvelle dZcision dans le sens des considZrants et, plus subsidiairement, leur octroie une prolongation de bail d'une durZe de six ans, soit jusqu'au 30 septembre 2029, les autorise ^ libZrer les locaux en tout temps pour la fin d'un mois moyennant un prZavis de quinze jours et rZduise le loyer de 25% pendant la durZe de la prolongation.
Ils ont produit une pice nouvelle.
b. Dans sa rZponse du 13 janvier 2020, CENTRE C______ SA conclut ^ la confirmation du jugement entrepris.
c. A______ et B______ ont rZpliquZ le 19 fZvrier 2020 et produit une nouvelle pice. CENTRE C______ SA a dupliquZ le 16 mars 2020. Les parties ont persistZ dans leurs conclusions respectives.
d. Les parties ont ZtZ avisZes le 19 mars 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause Ztait gardZe ^ juger.
e. Le 27 mars 2020, A______ et B______ ont produit des dZterminations et une pice nouvelle. Le 14 avril 2020, CENTRE C______ SA a rZpondu ^ ces Zcritures.
C. Les faits pertinents suivants rZsultent de la procZdure :
a. CENTRE C______ SA, bailleresse, et A______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail loyer portant sur la location d'une surface de 24 m2 au premier Ztage du centre commercial C______, sis 1______ Genve.
Les locaux Ztaient destinZs l'exploitation d'un commerce d'articles cadeaux et de produits artisanaux l'enseigne ÇD______È.
Le contrat a ZtZ conclu pour une durZe initiale de cinq ans, du 1er septembre 1998 au 30 septembre 2003, renouvelable tacitement d'annZe en annZe sauf rZsiliation respectant un prZavis d'une annZe.
Le loyer annuel, charges non comprises, a ZtZ fixZ par le contrat ^ 13'200 fr., un loyer proportionnel au chiffre d'affaires, au taux de 9.585%, s'appliquant ds que le loyer minimum Ztait dZpassZ.
b. Un deuxime contrat de bail a ZtZ signZ entre la bailleresse et A______ le 28 aozt 2002 pour le mme local, pour une durZe de cinq ans, du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2008, renouvelable d'annZe en annZe, pour un loyer annuel de 16'320 fr., hors charges, ou un loyer proportionnel au chiffre d'affaires annuel hors TVA d'un taux de 9.585%, applicable ds lors qu'il dZpasse le loyer minimum.
c. Le 12 septembre 2007, un avenant au bail a ZtZ signZ entre CENTRE C______ SA et A______, prZvoyant une nouvelle durZe de bail de cinq ans et un loyer minimum annuel de 19'200 fr., hors charges, ^ partir du 1er octobre 2008.
d. Un troisime contrat de bail a ZtZ signZ le 14 septembre 2012 entre CENTRE C______ SA, d'une part, et A______ et B______, d'autre part. Le contrat Ztait conclu pour une durZe de cinq ans, du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2018, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf rZsiliation respectant un prZavis d'une annZe. Le loyer annuel minimal a ZtZ fixZ ^ 20'400 fr., le loyer proportionnel au chiffre d'affaires hors TVA a ZtZ fixZ ^ 10% de celui-ci. Le loyer Ztait indexZ ^ l'ISPC ds la deuxime annZe.
e. Par avis officiel du 25 septembre 2017 notifiZ ^ A______, CENTRE C______ SA a rZsiliZ le bail pour le 30 septembre 2018.
Le 6 octobre 2017, CENTRE C______ SA a motivZ le congZ par le fait qu'elle souhaitait procZder des changements dans l'assortiment du centre commercial, les prestations des locataires ne correspondant plus ses attentes, ses standards et/ou ses besoins.
Le congZ a ZtZ contestZ par les locataires qui ont invoquZ sa nullitZ.
Le 20 mars 2018, le conseil de la bailleresse a informZ le Tribunal que le congZ avait ZtZ retirZ car notifiZ ^ A______ uniquement, de sorte que la procZdure Ztait devenue sans objet.
f. Par avis du 20 mars 2018, notifiZ ^ A______ et B______, CENTRE C______ SA a rZsiliZ le bail pour le 30 septembre 2023, se prZvalant du mme motif que celui invoquZ le 25 septembre 2017.
g. Par requte dZposZe le 10 avril 2018 par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, dZclarZe non conciliZe lors de l'audience de la Commission du 28 novembre 2018 et portZe devant le Tribunal le 14 janvier 2019, A______ et B______ ont conclu, principalement, ^ ce que le Tribunal annule le congZ et, subsidiairement, ^ ce qu'il leur accorde une prolongation de bail de six ans, ZchZant au 30 septembre 2029, les autorise ^ libZrer les locaux en tout temps pour la fin d'un mois moyennant un prZavis de quinze jours et ordonne une rZduction de 25% du loyer pendant toute la durZe de la prolongation.
h. Par mZmoire rZponse du 4 mars 2019, CENTRE C______ SA a conclu ^ la validation du congZ et au refus de toute prolongation de bail aux locataires.
i. Lors de l'audience du Tribunal du 5 avril 2019, les locataires ont produit leurs comptes de pertes et profits et les bilans pour les annZes 2010 2017 ainsi que des photos d'enseignes similaires la leur situZes dans le centre commercial, allZguant que les baux desdits locaux n'avaient pas ZtZ rZsiliZs. Les locataires ont Zgalement produit des photos d'emplacements vides dans le centre, prises environ trois semaines/un mois auparavant, allZguant que la bailleresse pouvait les louer pour poursuivre ses objectifs.
Cette dernire n'a pas contestZ la marche des affaires de la boutique des locataires.
Les parties ont persistZ dans leurs conclusions.
E______, directeur de CENTRE C______ SA, a prZcisZ le motif de rZsiliation du bail. Le centre avait dZveloppZ une stratZgie de renouvellement des locataires qui suivait les tendances et dZsirs des clients, visant un assortiment plus moderne selon les tendances de 2019. L'assortiment Çvieux jeuÈ des locataires ne correspondait pas ^ cette stratZgie, raison pour laquelle le centre ne souhaitait pas poursuivre la relation contractuelle.
Le centre Ztait en discussion avec des repreneurs pour toutes les surfaces libres, ^ l'exception d'une seule. Mme si une surface correspondait aux besoins des locataires, la bailleresse ne souhaitait pas la leur proposer car elle ne voulait pas conserver leur assortiment. Les baux des enseignes F______ et G______ avaient ZtZ rZsiliZs pour les mmes motifs. Le centre ne savait pas ^ quelle destination la boutique des locataires serait remplacZe ni quel serait le marchZ dans les cinq annZes ^ venir. A l'ZchZance du premier congZ, une enseigne de tZlZphonie et communication Ztait intZressZe par la reprise de l'arcade en raison de sa petite surface situZe dans un lieu ^ fort passage. Le centre Ztait toujours en discussion avec cette enseigne et ne disposait pas de surface comparable ailleurs ^ lui proposer.
B______ a dZclarZ que son Zpouse et lui-mme avaient effectuZ des recherches, mais ne trouvaient aucun local de remplacement. Ils payaient un loyer de 4'000 fr. par mois compte tenu de la part liZe au chiffre d'affaires. Ce dernier Ztait en constante Zvolution si bien qu'il ne comprenait pas pourquoi son assortiment Ztait qualifiZ de Çvieux jeuÈ. Ils avaient une clientle fidle venant du quartier.
j. Lors de l'audience du Tribunal du 7 juin 2019, H______, ancien directeur de la bailleresse, a dZclarZ qu'en 2014, voire 2015-2016, le conseil d'administration de celle-ci avait menZ une rZflexion sur l'avenir et la dynamique du centre compte tenu de sa rZnovation pour l'anniversaire de ses 50 ans et de la situation difficile prZvalant dans le commerce de dZtail. Le but Ztait de redynamiser et de repositionner le centre ^ un niveau plus ZlevZ, notamment en visant des enseignes qui ne souffraient pas de la concurrence d'internet, non prZsentes sur le marchZ suisse et dynamiques sur le marchZ europZen afin d'attirer une clientle familiale et plus jeune. Les dZcisions prises rZpondaient au besoin de moderniser le centre.
Concernant le commerce des locataires, il avait ZtZ jugZ insuffisamment dynamique, n'ayant pas changZ depuis vingt ans. Le bail avait ZtZ rZsiliZ pour ce motif et non ^ cause d'un problme liZ au chiffre d'affaires ou d'Zventuels reproches.
Son emplacement Ztait stratZgiquement intZressant par rapport l'espace gastronomique que le centre souhaitait crZer. D'autres baux avaient ZtZ rZsiliZs pour le mme motif, dans un projet d'ensemble. L'enseigne I______, situZe c(tm)tZ de l'arcade des locataires, avait Zmis le souhait de potentiellement se dZplacer ou s'agrandir.
B______ a dZclarZ qu'il avait 53 ans et son Zpouse 60 ans, aucun n'ayant de prZvoyance vieillesse. Le magasin Ztait leur seule source de revenus. Leur clientle Ztait extrmement variZe et ils suivaient la mode et les tendances.
k. Par mZmoires de plaidoiries finales du 4 septembre 2019, les parties ont persistZ dans leurs conclusions. CENTRE C______ SA a rZpliquZ le 25 septembre 2019. A______ et B______ ont dupliquZ le 7 octobre 2019. La cause a ZtZ gardZe ^ juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fZdZral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louZe sont de nature pZcuniaire (arrt du Tribunal fZdZral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dZterminZe, le Tribunal dZtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas ^ s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronZe (art. 91 al. 2 CPC). La dZtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procZdure devant le Tribunal fZdZral (RZtornaz in : ProcZdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuch%tel, 2010, p. 363; SpYhler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3me Zd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validitZ d'une rZsiliation de bail, la valeur litigieuse est Zgale au loyer de la pZriode minimum pendant laquelle le contrat subsiste nZcessairement si la rZsiliation n'est pas valable, pZriode qui s'Ztend jusqu'^ la date pour laquelle un nouveau congZ peut tre donnZ ou l'a effectivement ZtZ. Lorsque le bail bZnZficie de la protection contre les congZs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considZration la pZriode de protection de trois ans ds la fin de la procZdure judiciaire qui est prZvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2 En l'espce, le loyer annuel du local, hors charges, s'Zlve au minimum 20'400 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supZrieure 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel Zcrit et motivZ est introduit auprs de l'instance d'appel dans les 30 jours ^ compter de la notification de la dZcision, laquelle doit tre jointe au dossier. L'appel a ZtZ interjetZ dans le dZlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 L'appel peut tre formZ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr(tm)le librement l'apprZciation des preuves effectuZe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vZrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.5 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procZdure simplifiZe s'applique aux litiges portant sur des baux ^ loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congZs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rZgit la procZdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considZration en appel que s'ils sont invoquZs ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoquZs ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prZvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procZdure civile commentZ, B%le, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
Selon la jurisprudence, les faits notoires, qu'il n'est pas nZcessaire d'allZguer ni de prouver (ATF 130 III 113 consid. 3.4 et les arrts citZs), sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manire gZnZrale du public (allgemeine notorische Tatsachen) ou seulement du juge (amtskundige oder gerichtskundige Tatsachen); il suffit qu'ils puissent tre contr(tm)lZs par des publications officielles et dans la presse Zcrite, accessibles ^ chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1; 137 III 623 consid. 3).
2.2 En l'espce, les appelants ont produit deux photographies qu'ils ont datZes du jour de dZp(tm)t de l'appel, d'enseignes du centre, dont F______ et G______. Ils ont Zgalement versZ une photographie qu'ils ont datZe du 17 fZvrier 2020 l'appui de leurs dZterminations du 19 fZvrier 2020 et une photographie annexZe leurs dZterminations du 27 mars 2020.
Dans la mesure o les pices nouvelles se rapportent ^ la continuitZ de l'Ztat de fait au moment du dZp(tm)t de l'appel, elles ne pouvaient tre dZposZes antZrieurement. Elles ont par ailleurs ZtZ produites immZdiatement, de sorte qu'elles seront recevables sans prZjudice de leur pertinence.
A l'appui de la rZponse l'appel du 13 janvier 2020, l'intimZe a produit des extraits du Registre du commerce relatifs deux sociZtZs au sein desquelles les appelants seraient actifs, indiquant avoir rZcemment appris l'existence de celles-ci. Le dZfaut de connaissance de telles informations, produites aussit(tm)t que possible, ne dZcoule pas d'un dZfaut de diligence. L'extrait du Registre du commerce constitue quoi qu'il en soit un fait notoire, de sorte que les pices nouvelles et les allZguZs auxquels elles se rapportent sont recevables.
3.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motivZ. L'appelant a ainsi le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaquZ doit tre annulZ et modifiZ, par rZfZrence l'un et/ou l'autre motif(s) prZvu(s) l'art. 310 CPC. La maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 CPC) et la maxime d'office (art. 58 al. 2 CPC) ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement. Un simple renvoi aux Zcritures et pices de premire instance ne serait pas conforme l'exigence de motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. L'instance supZrieure doit pouvoir comprendre ce qui est reprochZ au premier juge, sans avoir rechercher des griefs par elle-mme, ce qui exige une certaine prZcision quant l'ZnoncZ et la discussion des griefs (ACJC/150/2019 consid. 3.1; Jeandin in : bohnet/haldy/jeandin/schweizer/tappy, Code de procZdure civile commentZ 2019, ad art. 311, ¤ 3 et les rZfZrences citZes).
3.2 En l'occurrence, les appelants n'exposent pas en quoi le Tribunal aurait violZ leur droit la preuve. Il en dZcoule que l'appel ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne sera pas donnZ suite ce grief.
4.1 Lorsque le contrat de bail est de durZe indZterminZe, chaque partie est en principe libre de le rZsilier pour la prochaine ZchZance convenue en respectant le dZlai de congZ prZvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'^ l'expiration de la pZriode convenue; au terme du contrat, la libertZ contractuelle rena"t et chacune a la facultZ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fZdZral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fZvrier 2013 consid. 2.3.1). La rZsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rZsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO).
La seule limite ^ la libertZ contractuelle des parties dZcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congZ est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. Zgalement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).
La protection confZrZe par les art. 271 et 271a CO procde ^ la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Le congZ doit tre considZrZ comme abusif lorsqu'il ne rZpond ^ aucun intZrt objectif, sZrieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congZ appara"t purement chicanier, lorsqu'il est fondZ sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prZtexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1).
Le but de la rZglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protZger le locataire contre des rZsiliations abusives. Un congZ n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rZsiliation entra"ne des consZquences pZnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intZrt du locataire au maintien du bail para"t plus important que celui du bailleur ^ ce qu'il prenne fin (arrts du Tribunal fZdZral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Le locataire est protZgZ notamment en cas de disproportion grossire des intZrts en prZsence, lorsque le bailleur use de son droit de manire inutilement rigoureuse ou lorsqu'il adopte une attitude contradictoire (arrt du Tribunal fZdZral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 4.3).
En rgle gZnZrale, l'art. 271 al. 1 CO n'interdit pas au bailleur de rZsilier le contrat dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ^ ses intZrts (ATF 136 III 190 consid. 2 et 3, arrt du Tribunal fZdZral 4A_8/2016 du 16 fZvrier 2016 consid. 2.1).
La jurisprudence exige l'existence d'un projet suffisamment mzr et ZlaborZ au moment de la rZsiliation du bail en rapport avec des congZs notifiZs en vue de travaux de transformation ou de rZnovation; dans ces cas-l, le projet en cause doit permettre en effet de constater concrtement si la prZsence du locataire entrave les travaux ou engendre des complications, des cozts supplZmentaires ou des retards dans les travaux envisagZs, dZfaut de quoi le congZ est abusif (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2; 142 III 91 consid. 3.2.1; cf. Zgalement consid. 4.2 non publiZ de l'ATF 143 III 344, arrt du Tribunal fZdZral 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 4.2).
Il appartient au destinataire du congZ de dZmontrer que celui-ci contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui rZsilie a seulement le devoir de contribuer loyalement la manifestation de la vZritZ en fournissant tous les ZlZments en sa possession nZcessaires la vZrification du motif invoquZ par elle (ATF 120 II 105; arrt du Tribunal fZdZral 4A_623/2010 du 2 fZvrier 2011). Celui qui donne le congZ doit ainsi au moins rendre vraisemblable le motif du congZ (arrts du Tribunal fZdZral 4A_518/2010 du 16 dZcembre 2010 consid. 2.4.1; 4A_575/2008 du 19 fZvrier 2009 consid. 3.1).
Pour pouvoir examiner si le congZ ordinaire contrevient ou non aux rgles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut dZterminer quel est le motif de congZ invoquZ par le bailleur.
Pour ce faire, il faut se placer au moment o le congZ a ZtZ notifiZ (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultZrieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un Zclairage sur les intentions du bailleur au moment de la rZsiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrts du Tribunal fZdZral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 fZvrier 2014 consid. 2).
Dans un arrt publiZ du 23 mars 2010 (ATF 136 III 190 consid. 3 et 5), le Tribunal fZdZral a validZ un congZ donnZ ^ un restaurant dans le but de changer l'affectation des locaux, relevant ^ cet Zgard que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de rZsilier le contrat dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme ^ ses intZrts. Dans le cas qui leur Ztait soumis, compte tenu de l'Zvolution du quartier et le prestige acquis par l'immeuble, les juges fZdZraux ont considZrZ que les intentions du bailleur n'apparaissaient pas incompatibles avec les rgles de la bonne foi, car il se pouvait que les nuisances d'un restaurant, quoique normales et prZvisibles, y soient moins aisZment tolZrZes aujourd'hui qu'autrefois et il se pouvait Zgalement qu'une modification de l'affectation du rez-de-chaussZe, selon la tendance observZe dans le secteur, accroisse encore le potentiel des autres locaux existants dans le b%timent. Le Tribunal fZdZral prZcisait en outre que le bailleur Ztait trs frZquemment aussi le propriZtaire de la chose louZe et avait ^ ce titre un lien a priori perpZtuel avec le bien, tandis que le locataire, lui, ne pouvait se trouver que dans un rapport temporaire, si bien que l'intZrt du bailleur ^ exploiter la chose de la manire la plus favorable pour lui Ztait en principe prZpondZrant.
Dans ce mme arrt (consid. 5), le Tribunal fZdZral a relevZ que l'absence de projet prZcis du bailleur ne rendait pas son intZrt futile, tant il est vrai qu'il ignorait encore ^ quelle date les locaux lui seraient effectivement restituZs et n'Ztait donc gure en mesure, dans cette situation, d'Zlaborer un projet plus concret. Enfin, il a rappelZ dans un obiter dictum que le congZ doit tre annulZ si le changement d'affectation prZvu par le bailleur n'est pas envisageable en vertu des rgles de droit public (consid. 4).
Plus rZcemment, le Tribunal fZdZral a dz statuer sur l'annulation d'un congZ fondZ sur le motif consistant en la volontZ du bailleur d'adapter Çl'imageÈ de son propre bien immobilier en considZration de la Çprofonde ZvolutionÈ du quartier, cela en remplaant la locataire, dans les locaux en cause, par un autre exploitant qui y crZerait un Ztablissement public d'un standing plus ZlevZ, adaptZ au personnel et, surtout, aux cadres des entreprises prestigieuses qui s'Ztaient rZcemment implantZes dans le voisinage. Dans cet arrt, le Tribunal fZdZral a estimZ que le Çchangement d'imageÈ souhaitZ par le bailleur, en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier, ne rZpondait pas ^ un intZrt suffisamment concret et sZrieux pour justifier la rZsiliation du bail, tenant compte du fait qu'il n'Ztait pas notoire ni prouvZ que ce quartier ait subi une mutation trs importante, au point de lui faire perdre le caractre qui Ztait le sien ^ l'Zpoque de la conclusion du contrat. Le bailleur ne prZvoyait d'ailleurs pas de modifier la destination des locaux, mais au contraire d'y maintenir un Ztablissement public et de remplacer la locataire par un autre exploitant. Il n'avait pas allZguZ ni rendu seulement vraisemblable qu'il puisse obtenir d'un autre exploitant un loyer notablement plus ZlevZ. On ne pouvait prZsumer, non plus, qu'un changement d'exploitant soit propre ^ accro"tre le potentiel des autres locaux du b%timent (arrt du Tribunal fZdZral 4A_529/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3).
DZterminer quel est le motif de congZ et si ce motif est rZel, ou s'il n'est qu'un prZtexte, relve des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congZ contrevient aux rgles de la bonne foi est une question qui relve du droit (arrt du Tribunal fZdZral 4A_476/2016 du 20 fZvrier 2017 consid. 2.2.1).
4.2 En l'espce, les appelants contestent l'apprZciation ^ laquelle le Tribunal a procZdZ s'agissant des motifs invoquZs par l'intimZe et des circonstances du cas d'espce.
Selon les appelants, le Tribunal se serait ZcartZ des explications donnZes en audience pour motiver le congZ. La motivation ne reposerait pas sur l'assortiment des appelants qui ne conviendrait plus ^ l'intimZe, mais sur la clientle, dont pourtant l'intimZe ignorait tout. Ainsi, une telle ignorance et les explications donnZes ^ ce sujet, contradictoires, n'Ztaient pas de nature ^ justifier une rZsiliation du bail.
Il ressort des explications donnZes par l'intimZe que cette dernire a une volontZ de se redynamiser et de se repositionner afin de moderniser le centre commercial. L'intimZe cherchait attirer une clientle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles. Dans ce contexte, il apparaissait l'intimZe que le commerce des appelants et leur offre Çvieux jeuÈ ne correspondaient pas cette stratZgie ni ses objectifs. Contrairement ce qu'affirment les appelants, il n'appara"t pas qu'il y ait eu confusion entre l'assortiment de leur magasin et leur clientle qui aurait trompZ le Tribunal. Ce dernier n'a pas errZ en retenant que la motivation du congZ rZsidait dans la volontZ de l'intimZe de procZder des changements, notamment en termes d'image, rZpondant ses besoins. A cet Zgard, le fait que l'intimZe ait ignorZ quelle Ztait la clientle des appelants ne revt pas de pertinence.
Par ailleurs, selon les appelants, le fait que l'intimZe n'ait pas de projet concret relatif l'usage des locaux lors de la rZsiliation illustrait la vacuitZ du motif invoquZ et le caractre inavouable et abusif des vZritables motifs prZsidant la rZsiliation.
Ainsi que l'a retenu le Tribunal, les motifs avancZs par l'intimZe n'apparaissent pas illZgitimes en eux-mmes dans la mesure o le bailleur peut disposer de son bien de la manire qui lui semble la plus conforme ses intZrts. Les raisons ayant prZsidZ au congZ ont ZtZ explicitZes par l'intimZ. Celle-ci cherche moderniser son offre et ses standards, soit adapter la manire d'exploiter son commerce selon ce qu'elle juge le plus conforme ses intZrts, ce qui ne peut tre critiquZ. Au contraire, il s'agit en l'espce d'un projet global de ÇmodernisationÈ du centre qui touche plusieurs emplacements de celui-ci. C'est la raison pour laquelle de nombreux locataires ont Zgalement reu leur congZ.
De plus, l'intimZe a collaborZ ^ l'Ztablissement du motif rZel de rZsiliation du bail, a motivZ d'emblZe le congZ et n'a pas modifiZ ladite motivation au cours de la procZdure.
Par ailleurs, le fait que l'intimZe soit en discussion avec diverses enseignes sans savoir encore prZcisZment avec laquelle elle nouera une nouvelle relation contractuelle, ni quel sera le marchZ dans cinq ans, ne dZmontre pas en soi l'absence de caractre concret du projet et sa vZracitZ. L'exigence d'un projet mzr n'est pas applicable puisqu'il ne s'agit pas ici de dZterminer si la prZsence du locataire entrave les travaux ou engendre des complications, des cozts supplZmentaires ou des retards dans les travaux envisagZs.
Ces ZlZments ne permettent pas non plus d'en dZduire que le motif invoquZ par l'intimZe serait un pur prZtexte cachant un rZel motif qui serait abusif. D'ailleurs, si les appelants qualifient les motifs du congZ d'inavouables, ils n'expliquent nullement en quoi ils consisteraient.
De plus, les appelants estiment que c'est la motivation du premier congZ qui doit tre prise en compte. Or, le motif du premier congZ est le mme. La motivation de la rZsiliation n'a pas variZ durant la procZdure. De plus, ^ cette date, l'intimZe a expliquZ avoir ZtZ en discussion avec une enseigne de tZlZphonie et fait Ztat d'un projet concret.
Enfin, les appelants soulignent la disproportion des intZrts en prZsence entre les parties, compte tenu de la trs grande surface dont dispose l'intimZe, au regard de leur intZrt continuer d'exploiter le local, dans lequel ils sont depuis vingt ans, jusqu' leur proche retraite.
Il a ZtZ Ztabli que l'intZrt de l'intimZe la rZsiliation du bail Ztait avZrZ et digne de protection. L'intimZe n'a par ailleurs pas adoptZ d'attitude contradictoire et sa volontZ de proposer un assortiment diffZrent de celui des appelants ne peut tre caractZrisZ de rigueur excessive dans l'utilisation de son droit ou d'abus de ce dernier. Certes, il ne peut tre niZ que le congZ entra"nera des consZquences pZnibles pour les appelants et que ces derniers ont un intZrt certain au maintien du bail. Compte tenu de l'existence d'un motif lZgitime de l'intimZe, l'impact du congZ sur la situation des appelants ne suffit toutefois pas considZrer que la rZsiliation serait abusive.
En dZfinitive, le jugement sera confirmZ en tant qu'il dZclare valable le congZ, lequel ne contrevient pas aux rgles de la bonne foi.
5.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durZe de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des consZquences pZnibles et que les intZrts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Selon l'art. 272 al. 2 CO, dans la pesZe des intZrts, la loi prZvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durZe du bail, la situation familiale et financire des parties, ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliZs et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marchZ local du logement et des locaux commerciaux.
Le juge apprZcie librement, selon les rgles du droit et de l'ZquitZ (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durZe (ATF 135 III 121 consid. 2.1).
Il doit procZder ^ la pesZe des intZrts en prZsence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considZration tous les ZlZments du cas particulier, tels que la durZe du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, de mme que la situation sur le marchZ locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du dZlai qui s'est ZcoulZ entre le moment de la rZsiliation et celui o elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de dZmarches sZrieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrts du Tribunal fZdZral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3).
Le juge doit se demander aussi s'il est particulirement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulire de ses activitZs, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).
La pesZe des intZrts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement dZterminer le principe d'une Zventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durZe. Les rgles sur la prolongation tendent adoucir les consZquences pZnibles que la rZsiliation peut entra"ner pour le locataire (arrt du Tribunal fZdZral 4C_62/2000 du 15 mai 2002).
S'agissant des consZquences pZnibles du congZ, la jurisprudence fZdZrale prZcise que les suites de la rZsiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas elles seules des consZquences pZnibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhZrentes toutes les rZsiliations de bail et ne sont pas supprimZes, mais seulement diffZrZes, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondZe sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congZ permet d'espZrer une attZnuation des consZquences et laisse prZvoir qu'un dZmZnagement ultZrieur prZsentera un inconvZnient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254).
Quant au montant du loyer, le locataire la recherche d'un objet louZ Zquivalant celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catZgorie d'objets louZs considZrZe, moins que celui-ci puisse tre qualifiZ d'abusif; s'il limite d'emblZe le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en reprZsente la contrepartie Zquitable et usuelle; de mme, il ne saurait refuser de dZmZnager dans un endroit o il est moins connu de la clientle car un tel inconvZnient, liZ la rZsiliation elle-mme, ne constitue pas en soi une consZquence pZnible au sens de la loi (arrt du Tribunal fZdZral non publiZ du 18 avril 1994 C. c/ X. SA; ACJC/931/2018 du 12 juillet 2018 consid. 3.1).
L'octroi d'une prolongation suppose Zgalement, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remZdier aux consZquences pZnibles du congZ, et cela mme lorsqu'il sollicite une premire prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux ce stade qu' celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; 102 II 254 = JT 1977 I 558; ACJC/218/1992).
L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il appara"t d'emblZe qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux ^ l'ZchZance du dZlai de gr%ce ou s'il est certain qu'il aura retrouvZ une surface de remplacement ^ cette date ou enfin lorsque les intZrts du bailleur l'emportent nZcessairement sur ceux du preneur ^ ce moment. Dans l'hypothse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister ^ l'expiration de la premire prolongation sans intZrt prZpondZrant du bailleur, une double prolongation se justifie (ACJC/237/1992 du 18 septembre 1992 non publiZ, B. c/ SI A; ACJC/287/1992 du 20 novembre 1992 non publiZ, T. c/ SI X.; ACJC/209/1993 du 20 septembre 1993, SA X c/ F. et consorts). Selon le Tribunal fZdZral, lorsque la situation ne para"t pas de nature ^ Zvoluer, le fait de fixer d'emblZe une unique prolongation, plut(tm)t que d'exiger deux procZdures successives, ne viole pas le droit fZdZral (arrts du Tribunal fZdZral 4A_167/2012 du 2 aozt 2012 consid. 2.3, 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.5 et 4A_621/2009 du 25 fZvrier 2010 consid. 2.4.2).
5.2 En l'espce, le Tribunal a retenu que le bail avait revtu une longue durZe et, sur la base de leurs dZclarations, que les appelants, %gZs de 53 et 60 ans, ne disposaient d'aucune prZvoyance vieillesse, ni d'autres revenus, ce dernier point n'ayant toutefois pas ZtZ Ztabli. Les appelants n'avaient apportZ aucune preuve l'appui de leurs dZclarations selon lesquelles ils avaient cherchZ des locaux de remplacement, alors que l'intimZe avait produit diverses annonces de locaux libres pour des loyers similaires celui des locaux litigieux. Le Tribunal a Zgalement retenu que l'intimZe avait un besoin lZgitime de rZcupZrer les locaux et que la nullitZ du congZ notifiZ le 25 septembre 2017 avait permis aux appelants de bZnZficier d'un dZlai de cinq ans supplZmentaires.
Les appelants estiment que le Tribunal a mZconnu plusieurs ZlZments en leur faveur, notamment le fait que leur clientle est du quartier et qu'ils sont Zconomiquement fortement dZpendants de leur commerce. A l'inverse, une prolongation du bail aurait un impact rZduit sur la situation de l'intimZe. Pour le surplus, les appelants critiquent la pesZe des intZrts effectuZe par le Tribunal.
Il ressort de la procZdure que l'intimZe n'a fait valoir aucune urgence rZcupZrer les locaux, ce que le Tribunal a omis de retenir. Lors de la notification du congZ, elle a Zgalement indiquZ qu'elle ne s'opposerait pas l'octroi d'une prolongation d'une durZe raisonnable.
Compte tenu des ZlZments qui prZcdent, il se justifie d'accorder aux appelants un dZlai propre ^ leur permettre de prendre les mesures nZcessaires ^ organiser le suivi de la clientle et ^ trouver des locaux dans le quartier. Un tel dZlai ne porterait pas une atteinte aux projets de l'intimZe qui ne revtent pas de caractre urgent.
Le refus de toute prolongation de bail appara"t ds lors trop sZvre. Le chiffre 3 du dispositif du jugement sera annulZ et une unique prolongation de bail d'une durZe d'un an, soit jusqu'au 30 septembre 2024 sera accordZe aux appelants.
5.3 Selon l'art. 272d let. a CO, ^ dZfaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le locataire peut rZsilier le bail durant la prolongation en observant un dZlai d'un mois la fin d'un mois lorsque la prolongation ne dZpasse pas une annZe. Par ailleurs, l'art. 272c al. 1 CO prZvoit qu'une partie peut demander que la dZcision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant ^ la nouvelle situation. Ainsi, selon cette disposition, le juge peut, ^ la demande du locataire, raccourcir les prZavis et termes de l'art. 272d CO (ACJC/421/2014 du 7 avril 2014 consid. 6.2).
En l'occurrence, les appelants n'exposent pas en quoi il serait nZcessaire qu'ils puissent quitter les locaux moyennant prZavis de quinze jours pour la fin d'un mois plut(tm)t que d'un mois comme le prZvoit la loi. Par consZquent, il ne sera pas fait droit cette conclusion. Le dZlai de rZsiliation lZgal d'un mois pour la fin d'un mois reste applicable. Les appelants seront ds lors autorisZs rZsilier le bail en tout temps, moyennant un prZavis Zcrit d'un mois pour la fin d'un mois.
5.4 Lorsque le bail est prolongZ, une partie peut demander que la dZcision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant ^ la nouvelle situation; si la dZcision de prolongation n'a pas modifiZ le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont rZservZes les possibilitZs d'adaptation lZgale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1).
Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothZcaire de rZfZrence, le juge applique la mZthode relative (ATF 126 III 124 consid. 2a et les arrts citZs), mais en poursuivant son examen rZtrospectif jusqu' la dernire modification du loyer consZcutive une variation du taux hypothZcaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2; arrt du Tribunal fZdZral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette mZthode consiste, partir des bases de calcul de la dernire fixation du loyer, examiner comment ces bases ont ZvoluZ et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II 240 consid. 2); elle permet de tenir compte non seulement de la dernire baisse du taux hypothZcaire, mais de toutes les variations du taux hypothZcaire antZrieures non prises en considZration depuis la dernire fixation du loyer (arrt du Tribunal fZdZral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Une modification de 1/4% du taux hypothZcaire de rZfZrence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1 et 2 OBLF).
Lors d'un contrat de bail indexZ, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixZ au dZbut du bail (ATF 123 III 76). Toutefois, si le bail a ZtZ prolongZ tacitement, la date de rZfZrence pour apprZcier le bien-fondZ de la modification est en principe celle du dernier renouvellement du bail (arrt du Tribunal fZdZral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2).
En l'espce, le taux hypothZcaire en vigueur la date de conclusion du bail, le 14 septembre 2012, Ztait de 2.25%. Toutefois, compter du 1er octobre 2014, le bail Ztait indexZ l'ISPC. Aucune demande de diminution n'a ZtZ faite pour son ZchZance, soit le 30 septembre 2018, de sorte que le taux hypothZcaire de rZfZrence prendre en considZration est de 1.5%.
Les appelants ne motivent toutefois pas leur demande de baisse, ni n'en explicitent le calcul. Ils seront ds lors dZboutZs de leurs conclusions sur ce point.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
DZclare recevable l'appel interjetZ le 21 novembre 2019 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/977/2019 rendu le 16 octobre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8318/2018.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement attaquZ.
Et, statuant ^ nouveau :
Accorde ^ A______ et B______ une unique prolongation de bail d'un an, ZchZant le 30 septembre 2024.
Autorise A______ et B______ ^ rZsilier le bail, durant la prolongation, en tout temps, moyennant un dZlai d'un mois pour la fin d'un mois.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Dit que la procZdure est gratuite.
DZboute les parties de toutes autres conclusions.
SiZgeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prZsidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Madame ZoZ SEILER, juges assesseurs; Madame Ma*tZ VALENTE, greffire.
La prZsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Ma*tZ VALENTE
Indication des voies de recours :
ConformZment aux art. 72 ss de la loi fZdZrale sur le Tribunal fZdZral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le prZsent arrt peut tre portZ dans les trente jours qui suivent sa notification avec expZdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fZdZral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adressZ au Tribunal fZdZral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pZcuniaires au sens de la LTF supZrieure ou Zgale ^ 15'000 fr.