POUVOIR JUDICIAIRE
C/24382/2018 ACJC/863/2020
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 22 JUIN 2020
Entre
Madame A______, domiciliée c/o Monsieur B______, , Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 juillet 2019, représentée par C, rue______, Genève , en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
Madame D______, domiciliée , ______ (GE), intimée, comparant par Me E, avocate, ______, ______, Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/683/2019 du 2 juillet 2019, communiqué aux parties par pli du 8 juillet 2019, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif), a dit en conséquence que la poursuite no 1______ irait sa voie, sous déduction de 4'800 fr. déjà versés (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
Les premiers juges ont refusé d'entendre le témoin F______, assistante sociale à l'HOSPICE GENERAL.
Ils ont retenu que D______ avait démontré qu'elle était titulaire du droit exclusif de louer l'appartement litigieux.
Quand bien même A______ avait quitté le logement litigieux le 19 décembre 2016, elle était restée débitrice du loyer jusqu'à l'expiration du bail à loyer, respectivement des indemnités pour occupation illicite jusqu'à la restitution des locaux.
a. Par acte adressé le 9 septembre 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après également : la locataire) forme appel et recours contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Sur recours, elle conclut, préalablement, à l'octroi de l'effet suspensif.
Sur appel et recours, elle conclut, principalement, à ce qu'il soit dit qu'elle n'est pas débitrice de la somme de 14'400 fr. faisant l'objet du commandement de payer, poursuite no 1______, ni de toute autre somme en faveur de D______, que ledit commandement de payer n'ira pas sa voie et soit annulé et, enfin, que cette dernière soit condamnée en tous les frais de la procédure de mainlevée et de poursuites.
Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour que F______ soit entendue.
Elle fait grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu l'absence de légitimation active de D______, d'avoir constaté inexactement les faits et violé son droit à la preuve et l'art. 44 alinéa 1 CO.
b. Dans sa réponse du 8 octobre 2019, D______ (ci-après également : la bailleresse) conclut au rejet de l'appel et du recours et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Par réplique du 4 novembre 2019, la locataire persiste dans ses conclusions.
d. La bailleresse n'ayant pas dupliqué, les parties ont été avisées le 2 décembre 2019 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
B. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :
a. Par acte de donation du 13 mai 2016, D______ a reçu la totalité du capital-actions de la SOCIETE G______ SA, dont elle est administratrice, copropriétaire de l'immeuble sis rue 2______ à Genève, lui donnant le droit de louer un appartement de 2 pièces portant le numéro 3______ sis au 3ème étage avec comme local annexe la cave no 4______.
b. Le 15 novembre 2016, D______, bailleresse, et A______ et H______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 2,5 pièces au 3ème étage de l'immeuble susmentionné, et de la cave qui en dépend.
Le contrat, signé par les parties à la présente procédure à l'exclusion de H______, a été conclu pour une durée de six mois, du 15 novembre 2016 au 15 mai 2017, renouvelable de six mois en six mois.
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé à 1'600 fr.
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation exclusivement.
c. Le 1er décembre 2016, l'HOSPICE GENERAL a indiqué aider financièrement A______ et H______ depuis le 1er septembre 2016 et a attesté garantir un loyer mensuel à hauteur de 1'300 fr. maximum (charges de chauffage et d'eau chaude comprises).
d. Par courriels des 5 et 6 décembre 2016, la locataire a demandé à D______, qui n'était pas enregistrée au Registre foncier en qualité de propriétaire de l'appartement en question, de communiquer une copie de l'acte de propriété à son assistante sociale afin de pouvoir obtenir le versement de l'aide sociale.
e. Par courriel du 14 décembre 2016, la bailleresse a communiqué à l'HOSPICE GENERAL être la propriétaire de l'appartement concerné et lui transmettre la copie des actes y relatifs, ce dont A______ a été informée par un courriel du même jour. L'HOSPICE GENERAL a accusé réception de ce courriel le même jour.
f. Les 25 décembre 2016 et 12 janvier 2017, A______ a annoncé à la bailleresse avoir quitté l'appartement concerné en raison du comportement violent de son mari et souhaiter résilier le bail et restituer ledit appartement.
g. Par courriel du 17 janvier 2017, la locataire a rappelé à D______ que son assistante sociale restait dans l'attente de la copie de l'acte de propriété.
h. Par avis comminatoire du 2 février 2017, la bailleresse a mis en demeure A______ et H______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 1'600 fr. à titre d'arriéré de loyer pour la période du 15 décembre 2016 au 15 janvier 2017 et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
i. Par lettre du 19 février 2017 adressée à D______, H______ a contesté le contenu de la mise en demeure du 2 février 2017, en indiquant avoir demandé une aide financière à l'HOSPICE GENERAL et être en attente de la copie de l'acte de propriété de la part de celle-ci.
j. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 16 mars 2017, résilié le contrat de bail à loyer pour le 30 avril 2017.
k. Par jugement du 3 octobre 2017 (JTBL/918/2017), le Tribunal a condamné H______ et A______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec eux l'appartement concerné et le cave qui en dépend et autorisé D______ à requérir l'évacuation, par la force publique, de H______ et A______, dès l'entrée en force du jugement, celui-ci pouvant être contesté dans les 10 jours suivant la notification.
l. D______ a fait notifier, le 30 novembre 2017, à la locataire, un commandement de payer, poursuite no 1______, portant sur une somme de 14'400 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15 décembre 2016. Il était mentionné comme cause de l'obligation : «Arriérés de loyer du 15.12.2016 - 15.09.2017 pour la location d'un appartement situé à la rue 2______, Genève».
A______ y a formé opposition le 1er décembre 2017.
m. Par jugement du 1er octobre 2018 (JTPI/15240/2018), le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite no 1______, à concurrence de 7'200 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 28 février 2017.
n. Par action en libération de dette du 24 octobre 2018 déposée devant le Tribunal, A______ a conclu, principalement, à ce que celui-ci dise qu'elle ne devait pas la somme de 14'400 fr., faisant l'objet du commandement de payer, poursuite no 1______, ni toute autre somme en faveur de D______, que ce commandement de payer n'irait pas sa voie, annule ce dernier et condamne la bailleresse en tous les frais de la procédure de mainlevée et de poursuites.
Elle a notamment fait valoir l'absence de légitimation active de la bailleresse qui n'avait produit aucun document permettant de démontrer le bienfondé de sa prétention en paiement des loyers, faute de figurer au Registre foncier en qualité de propriétaire de l'appartement litigieux ou d'avoir établi son droit de possession sur l'appartement. En outre, la bailleresse était, selon elle, seule responsable du non-paiement des loyers pour n'avoir pas transmis à l'HOSPICE GENERAL de document attestant ses droits sur l'appartement loué, et du dommage en découlant.
o. Par mémoire réponse du 8 janvier 2019, D______ a conclu à ce que le Tribunal rejette l'action en libération de dette, dise que la mainlevée de l'opposition au commandement de payer, poursuite no 1______, était définitive et que ce commandement de payer irait sa voie, sous suite de frais de procédure de mainlevée et de poursuite.
p. A l'audience du Tribunal du 1er mars 2019, la locataire a dénoncé l'instance à l'HOSPICE GENERAL et les parties ont persisté dans leurs conclusions.
A______ a déclaré être bénéficiaire des prestations de l'HOSPICE GENERAL avant d'entrer dans l'appartement concerné. Ses prestations avaient été réduites dès le 15 novembre 2016, car la bailleresse n'apparaissait pas au Registre foncier. Elle avait quitté l'appartement le 19 décembre 2016, alors que son ex-mari était resté dans l'appartement, lequel bénéficiait également des prestations de l'HOSPICE GENERAL. La bailleresse avait refusé de lui remettre directement les documents, mais avait été d'accord de les transmettre à l'HOSPICE GENERAL. Elle n'avait pas reçu d'avis de retrait du courrier recommandé envoyé par la bailleresse.
D______ a déclaré ne plus avoir eu de nouvelles de l'HOSPICE GENERAL après lui avoir transmis les documents sollicités. Après la remise de ces documents, la locataire lui avait redemandé les mêmes documents qu'elle lui avait communiqués par courrier recommandé qui était revenu avec la mention «non réclamé». D______ avait alors contacté la locataire par sms, le 18 janvier 2017, laquelle lui avait transmis l'adresse du Centre d'action social au I______ [GE], où elle s'était rendue en personne pour remettre les mêmes documents que ceux envoyés électroniquement à l'HOSPICE GENERAL. La première mensualité du contrat avait été acquittée à la signature du contrat, puis le loyer n'avait été plus versé. La locataire lui avait indiqué qu'elle ne lui paierait plus rien, même pas l'électricité, car elle était partie de l'appartement concerné.
q. Par courrier du 23 avril 2019 au Tribunal, l'HOSPICE GENERAL a déclaré ne pas souhaiter donner suite à la dénonciation d'instance. Il a précisé que la locataire n'était plus au bénéfice de l'aide financière depuis janvier 2017 à la suite de son départ de l'appartement concerné en décembre 2016.
r. Par ordonnance du 6 mai 2019, le Tribunal a, par appréciation anticipée des preuves déjà administrées, écarté l'audition de F______, assistante sociale de l'HOSPICE GENERAL, requise par la locataire, au motif que celle-ci avait quitté l'appartement le 19 décembre 2016. Il a clôturé l'administration des preuves et ordonnée les plaidoiries finales.
s. A l'audience du 21 juin 2019, la locataire a persisté à solliciter l'audition de F______ et a précisé que la garantie de loyer de 4'800 fr. avait été libérée en faveur de la bailleresse, ce que celle-ci a confirmé. Les parties ont ensuite plaidé, persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.2 En l'espèce, l'appelante a conclu devant le Tribunal de ce que le montant de 14'400 fr., objet du commandement de payer, poursuite no 1______, n'était pas dû, alors que l'intimée a conclu à ce que ce commandement de payer suive sa voie.
La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. (14'400 fr.).
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier.
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
L'appel étant déclaré recevable, le recours portant sur le même objet sera déclaré irrecevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.1 La qualité pour agir (ou légitimation active) ou pour défendre (légitimation passive) est une question de droit matériel (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 consid. 3a; 121 III 118 consid. 3). La légitimation active se réfère à la titularité du droit matériel invoqué dans le cadre du procès, tandis que la légitimation passive se rapporte à l'obligation correspondante. L'une comme l'autre s'examinent au regard du droit matériel (JEANDIN/PEYROT, Précis de procédure civile, 2015, n. 181 p. 66). Cette question - que le juge examine d'office - ressortit aux dispositions applicables au fond du litige; son défaut conduit au rejet de l'action, qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la prétention concernée (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1).
La première partie au contrat du bail est le bailleur. Il n'est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée. Parfois, il est lui-même locataire (contrat de sous-location) ou bien il dispose de la chose louée en vertu d'un droit réel limité (usufruit, droit de superficie) (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 54).
2.2 En l'espèce, l'acte de donation porte sur un seul appartement. Par conséquent, même s'il existe une différence d'une demi pièce entre l'appartement mentionné dans cet acte et celui indiqué sur le contrat de bail à loyer et l'avis de fixation du loyer initial, il ne fait aucun doute que tous ces documents se réfèrent bien au même appartement.
En outre, la totalité des actions de la SOCIETE G______ SA, propriétaire de l'appartement en question, appartient à l'intimée. Selon la doctrine précitée, le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée. Le contrat de bail à loyer ayant été conclu entre les locataires et D______, cette dernière est la bailleresse dans cette relation contractuelle. Elle possède donc la légitimation active à agir en mainlevée de l'opposition au commandement payé en question.
La Cour relèvera encore que la question du droit de louer l'appartement concerné et ses conséquences relève des rapports internes entre la bailleresse et la société immobilière.
Au vu de ce qui précède, le grief de l'appelante sera rejeté.
3.1 Le juge peut réduire les dommages-intérêts, ou même n'en point allouer, lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable, ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur (art. 44 al. 1 CO).
A teneur de l'art. 99 al. 3 CO, les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle.
Ce renvoi est à interpréter pour chaque disposition du chapitre II, «Des obligations résultant d'acte illicite», au regard de l'intention mal exprimée du législateur, qui était de permettre l'application mutatis mutandis des règles, plus détaillées, de la responsabilité extra-contractuelle, à la responsabilité pour violation d'une obligation préexistante (THEVENOZ, CR CO I, art. 99 CO no 13).
L'art. 44 al. 1 CO s'applique à la responsabilité pour violation d'une obligation. En particulier, le créancier se voit imputer sa faute concomitante ainsi que la faute ou le fait de son auxiliaire (CO 101) qui a contribué au dommage ou à son aggravation. Le créancier doit prendre les mesures raisonnables pour limiter son dommage (THEVENOZ, op. cit., art. 99 CO no 17).
3.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, la procédure a permis d'établir que, par courriel du 14 décembre 2016, l'intimée avait communiqué à l'HOSPICE GENERAL la copie des actes de propriété de l'appartement concerné, ce dont l'appelante avait été informée par un courriel du même jour. A cet égard, il importe peu que l'intimée ne soit pas propriétaire du bien en cause, dès lors qu'il a été retenu ci-avant qu'elle est bailleresse, et partant partie au contrat de bail en cause. L'HOSPICE GENERAL a d'ailleurs accusé la réception du courriel de l'intimée le même jour.
L'intimée s'est également personnellement rendue à l'adresse du Centre d'action sociale au I______ [GE] pour remettre les mêmes documents que ceux envoyés électroniquement à l'HOSPICE GENERAL, éléments corroborés par l'échange de SMS entre les parties.
En tout état, l'intimée n'avait pas l'obligation de, ni ne s'était engagée à communiquer les documents susmentionnés à l'HOSPICE GENERAL.
Par conséquent, aucun reproche ne peut être fait à l'encontre de l'intimée, de sorte que le grief de l'appelante sera rejeté.
4.1 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). En cas d'occupation illicite, l'indemnité due équivaut en règle générale au montant du loyer (ATF 131 III 257 consid. 2; LACHAT, op. cit., p. 322, p. 1053).
A l'échéance du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux (art. 267 al. 1 CO). Tout retard dans l'exécution de cette obligation nécessitant l'intervention de tiers pour procéder à l'évacuation du locataire entraîne sa responsabilité pour le préjudice ainsi causé sur la base des règles sur la demeure (art. 103 al. 1 CO).
Si le locataire ne restitue pas la chose louée et reste dans les locaux alors que le bail a pris fin, il doit payer au bailleur une indemnité pour occupation des locaux (ACJC/1022/2019 du 8 juillet 2019 consid. 4.4).
4.1.1 Lorsque deux ou plusieurs personnes signent un contrat de bail en s'engageant conjointement et solidairement, la solidarité n'est pas limitée au paiement du loyer et au cas de la solidarité passive. L'engagement solidaire se rapporte à l'ensemble de la relation contractuelle. Le contrat de bail étant un contrat bilatéral parfait, les colocataires sont aussi créanciers solidaires du bailleur. En outre, le rapport de solidarité ne se limite pas aux seules créances et dettes pécuniaires mais s'étend à l'ensemble des droits et obligations que le contrat et la loi confèrent aux cocontractants, qu'il s'agisse des obligations principales ou contractuelles ou de droits formateurs, exceptions et objections (ROMY, Commentaire romand CO I, 2003, n. 1 ad art. 145 CO).
On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il est généralement admis que la protection légale débute dès le moment où la famille a emménagé, la simple intention de fonder un logement familial sans signes extérieurs ne suffisant pas (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mars 2007 consid. 4.3.2).
Il faut que les deux conjoints utilisent le logement de façon durable et reconnaissable pour les tiers comme centre de la vie conjugale (MICHELI et alii, Le nouveau droit du divorce, 1999, n. 606 p. 131).
4.1.2 A teneur de l'art. 44 al. 2 CO, lorsque le préjudice n'a été causé ni intentionnellement ni par l'effet d'une grave négligence ou imprudence, et que sa réparation exposerait le débiteur à la gêne, le juge peut équitablement réduire les dommages-intérêts.
4.2 En l'espèce, l'appelante est redevable du loyer jusqu'à l'expiration du bail et, dans la mesure où les locaux n'ont pas été restitués à l'échéance du bail, des indemnités pour occupation illicite des locaux jusqu'à leur restitution.
L'appelante ayant échoué à démontrer que le paiement du montant requis par l'intimée la placerait dans une situation de gêne, les montants arrêtés par les premiers juges sont dus en totalité. En effet, l'appelante n'a produit aucun document, ni allégué aucun fait à ce sujet, de sorte que son grief sera rejeté.
5.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC).
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références). L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2, JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 25 octobre 2007 consid. 3.1).
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et références citées).
5.2 En l'espèce, l'audition de F______ n'est pas de nature à influer sur le sort de la cause, son audition n'étant pas susceptible de confirmer des éléments qui ne figurent pas déjà dans la procédure.
Quand bien même l'appelante a quitté le logement litigieux le 19 décembre 2016, elle est restée débitrice du loyer jusqu'à l'expiration du bail à loyer, respectivement des indemnités pour occupation illicite jusqu'à la restitution des locaux. Dès lors, l'argumentation de l'appelante au sujet des art. 266g et 266m CO ne lui est d'aucun secours.
En outre, l'intimée a établi avoir communiqué les documents utiles à l'HOSPICE GENERAL.
Comme l'ont retenu les premiers juges, l'HOSPICE GENERAL n'était pas partie au contrat entre les parties. De plus, il n'allait pas payer le logement pour le compte de A______, alors qu'elle l'avait quitté le 19 décembre 2016.
Le grief de l'appelante sera donc rejeté et le jugement sera confirmé dans son intégralité.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 9 septembre 2019 par A______ contre le jugement JTBL/683/2019 rendu le 2 juillet 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24382/2018.
Déclare irrecevable le recours interjeté le 9 septembre 2019 par A______ contre ce même jugement.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.