POUVOIR JUDICIAIRE
C/1470/2020 ACJC/763/2020
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 8 JUIN 2020
Entre
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 février 2020, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
LA SECTION DE GENEVE DE L'ASSOCIATION C______, [sise] ______,
LA CHAMBRE SYNDICALE D______, sise ______, intimées, comparant toutes deux par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elles font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/190/2020 du 25 février 2020, notifié à A______ et B______ (ci-après : les locataires) le 11 mars 2020, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné ces derniers à évacuer immédiatement l'appartement de 3 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] , à Genève, et la cave qui en dépend (ch. 1 du dispositif), autorisé LA SECTION DE GENEVE DE L'ASSOCIATION C et la CHAMBRE SYNDICALE D______ (ci-après les bailleresses) à requérir leur évacuation par la force publique dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a. Le 23 mars 2020, les locataires ont formé appel de ce jugement, concluant à ce que la Cour l'annule et déclare irrecevable la requête de leurs parties adverses.
b. Le 2 avril 2020, les bailleresses ont conclu à ce que la Cour, préalablement, déclare irrecevables les allégués de fait 3 à 7 et 10 à 18 de leurs parties adverses et, principalement, confirme le jugement querellé.
Elles ont produit des pièces nouvelles.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.
d. Elles ont été informées le 29 avril 2020 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier :
a. En date du 30 août 1999, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 3 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, à Genève, et de la cave qui en dépend.
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'088 fr. par mois.
b. L'appartement litigieux a été infesté par des punaises de lit en été 2019. Les locataires ont dû le quitter pour habiter à l'hôtel du 19 juillet au 23 août 2019.
Le 24 juillet 2019, les locataires ont ainsi fait savoir aux bailleresses qu'ils vivaient à l'hôtel et avaient jeté tout leur mobilier. Ils réclamaient le remboursement de leurs frais d'hôtel, une indemnisation pour leurs meubles et une réduction de loyer pour les jours d'inoccupation.
Ils ajoutaient que des travaux devaient en outre être réalisés dans l'appartement, notamment peinture, réfection du balcon, réparation de porte, changement des WC et nouveau mobilier de cuisine.
c. Le 29 juillet 2019, les bailleresses leur ont répondu qu'elles reviendraient à eux.
d. Par avis comminatoires du 20 août 2019 elles ont mis les locataires en demeure de leur régler dans les 30 jours le montant de 2'176 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour les mois de juillet et août 2019 et les ont informés de leur intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
Ces avis, adressés par courriers recommandés aux locataires, n'ont pas été retirés par ceux-ci dans le délai de garde postal.
e. Par courrier du 28 août 2019, les locataires ont indiqué aux bailleresses qu'ils faisaient suite à leur lettre du 24 juillet 2019 "restée sans suite de votre part". Ils informaient ces dernières qu'il n'y avait plus de punaises de lit depuis le 23 août 2019 et que la réfection des parquets du salon était presque terminée. Il restait cependant plusieurs travaux en suspens à faire. Un délai au 25 septembre 2019 était imparti aux bailleresses pour les effectuer. A défaut, les locataires consigneraient le loyer et agiraient en justice.
Ils concluaient leur missive de la manière suivante : "Quoi qu'il en soit, nous avons pris bonne note du fait que vous acceptiez que nous ne nous acquittions pas du loyer à tout le moins pendant toute la période durant laquelle nous avons dû nous reloger. Cela étant, nous vous remercions de nous transmettre votre position au sujet du remboursement de nos frais d'hébergement (cf. annexe) et de nos meubles (cf. annexe)".
f. Considérant que la somme mentionnée dans leur mise en demeure du 20 août 2019 n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, les bailleresses ont, par avis officiel du 9 octobre 2019, résilié le bail pour le 30 novembre 2019.
Les plis recommandés contenant les avis précités n'ont pas été retirés par leurs destinataires dans le délai de garde postal.
Au jour de la résiliation du bail, les loyers et charges de juillet à octobre 2019 étaient impayés.
g. Le 8 novembre 2019, les locataires ont déposé par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers une requête en contestation du congé. Cette procédure, qui porte la référence C/2______/2019, a été introduite en temps voulu devant le Tribunal et est toujours pendante actuellement.
Les locataires ont notamment fait valoir dans le cadre de la procédure précitée, que les bailleresses avaient déjà résilié leur bail en juin 2017 et que cette résiliation avait été déclarée inefficace par jugement du Tribunal des baux et loyers du 12 septembre 2019.
Ils ajoutaient que E______, employée de la régie en charge de l'immeuble, leur avait indiqué par téléphone, parallèlement aux échanges de correspondance entre les parties intervenus en été 2019, qu'elle "bloquait les rappels et qu'elle allait discuter" avec son supérieur "du montant de la réduction de loyer et de l'indemnité qui serait octroyée".
Le locataire a également allégué avoir contacté la régie par téléphone à réception de l'avis de résiliation du bail; la signataire de ce dernier lui avait répondu "qu'elle cherchait à le faire partir, en précisant qu'elle-même disposait d'un toit".
Ces allégations sont contestées par les intimées.
h. Par requête du 24 janvier 2020, les bailleresses, agissant par la voie de la protection pour les cas clairs, ont conclu à ce que le Tribunal des baux et loyers ordonne l'évacuation des locataires et prononce des mesures d'exécution directe.
i. A l'audience du Tribunal du 25 février 2020, les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la requête. Ils ont indiqué qu'une procédure de contestation de congé était pendante et se sont référés aux pièces produites. La situation n'était pas claire car une infestation de punaises de lit les avait obligés à quitter l'appartement. Le paiement du loyer avait été suspendu avec l'accord de la régie.
Les bailleresses ont contesté avoir consenti à une gratuité de loyer. Le paiement du loyer était à jour depuis le 12 février 2020, un dernier paiement en 2'176 fr. ayant été effectué à cette date. Elles ont persisté dans leur requête.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, les appelants contestent la validité de la résiliation du bail, étant précisé que le loyer est de 1'088 fr. par mois. En prenant en compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est dès lors ouverte.
L'appel a par ailleurs été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 311 al. 1 et 314 CPC) de sorte qu'il est recevable.
Aux termes de l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC, sont remplies et si la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.
La nature particulière de la procédure sommaire de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC exige que le juge d'appel apprécie les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge. La production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même si celles-ci pourraient être prises en considération selon l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; ATF 144 III 462 consid. 3.3.2).
2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles 21 à 24 produites par les intimées sont irrecevables, en application de la jurisprudence susmentionnée.
Les intimées font par ailleurs valoir que les allégués 3 à 7 des appelants, qui concernent le congé signifié par les intimées aux appelants en juin 2017 et la procédure qui a suivi, ainsi que les allégués 10 à 18 relatifs aux échanges de correspondance et téléphoniques entre les parties au sujet des punaises de lit, des travaux à effectuer dans l'appartement litigieux et d'une éventuelle réduction de loyer, sont irrecevables car nouveaux.
Tel n'est cependant pas le cas. En effet, certains des faits précités ont été expressément allégués par les appelants lors de l'audience tenue par le Tribunal le 25 février 2020. Pour les autres faits, les appelants ont indiqué lors de cette audience qu'ils se référaient aux pièces produites, desquels les allégués en question résultaient.
Compte tenu du fait que la présente cause est régie par la procédure sommaire et en application de la maxime inquisitoire sociale prévue par les art. 243 al. 2 et 247 al. 2 CPC, il convient de retenir que cette manière de procéder est admissible. Déclarer les allégués en question irrecevables serait en effet excessivement formaliste.
Les appelants font valoir qu'ils ont été autorisés à ne pas s'acquitter des loyers concernés, "respectivement que le paiement de ces loyers était suspendu". Ils ajoutent que la résiliation n'est pas intervenue "en raison du défaut de paiement mais parce que les bailleresses souhaitaient à tout prix que les locataires (...) quittent les lieux". La situation n'était dès lors pas claire car il convenait de déterminer si les appelants avaient effectivement été autorisés à ne pas s'acquitter des loyers et si le congé avait été donné dans le respect des règles de la bonne foi.
3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce. Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2017 du 25 avril 2018 consid. 3).
3.1.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
En cas d'envoi recommandé, l'avis comminatoire est considéré comme reçu par le locataire le septième et dernier jour du délai de garde postal, si l'envoi n'est pas retiré par son destinataire si celui-ci devait s'attendre, avec une certaine probabilité, à recevoir une communication de son cocontractant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.2; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 21 ad art. 257d CO).
3.1.3 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire ou lorsque celui-ci est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle de loyer (art. 259a let. b CO).
Une infestation de punaises de lit constitue un défaut de la chose louée pouvant justifier une réduction de loyer; le loyer peut notamment être supprimé pour la période pendant laquelle un logement est inhabitable du fait de la présence de punaises de lit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2018 du 11 octobre 2018 consid. 5.3).
3.1.4 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2).
Peut également être annulable le congé signifié au locataire, lorsque le bailleur lui promet des facilités de paiement pouvant être interprétées comme une renonciation au droit de résiliation (Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2017, ad art. 257d CO, n. 43a et les réf. citées).
3.2 En l'espèce, les appelants font valoir à juste titre que les conditions d'application de l'art. 257 CPC ne sont pas réalisées.
En effet, il ressort du dossier que les appelants n'ont pas pu occuper le logement litigieux pendant plus d'un mois au motif que celui-ci était infesté par des punaises de lit. Or, à teneur de la jurisprudence, l'impossibilité d'occuper un logement en raison de la présence de punaises de lit est susceptible de conduire à une suppression totale de l'obligation de payer le loyer pendant la période concernée.
Des travaux ont en outre été demandés par les appelants et seule une partie d'entre eux semble avoir été exécutée.
L'on ne saurait dès lors considérer sans autre mesure d'instruction que les moyens de défense des appelants formulés dans le cadre de la présente procédure sont voués à l'échec. Ces objections ne peuvent ainsi être immédiatement écartées.
Le congé est en outre intervenu à un moment où les parties étaient en discussions sur une éventuelle réduction de loyer due aux appelants en raison des défauts de la chose louée.
Des mesures d'instruction supplémentaires, notamment l'audition des employées de la régie qui ont eu des contacts téléphoniques avec les appelants, semblent ainsi nécessaires pour trancher la question de savoir si le congé est ou non contraire à la bonne foi, comme l'allèguent les appelants.
Ces questions devront être examinées dans le cadre de la procédure en contestation de congé actuellement pendante entre les parties et ne sauraient être résolues dans le cadre d'une procédure sommaire, laquelle ne permet pas l'administration de tous les moyens de preuve prévus par la loi.
Il résulte de ce qui précède que le cas n'est pas clair au sens de l'art. 257 CPC, de sorte que l'évacuation des appelants ne pouvait pas être prononcée par voie de procédure sommaire.
Les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement querellé seront par conséquent annulés et la requête en évacuation déclarée irrecevable.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 mars 2020 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/190/2020 rendu le 25 février 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1470/2020-7-SE.
Au fond :
Annule les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement querellé et, statuant à nouveau sur ces points :
Déclare irrecevable la requête en évacuation déposée le 24 janvier 2020 par LA SECTION DE GENEVE DE L'ASSOCIATION C______ etLA CHAMBRE SYNDICALE D______ à l'encontre de A______ et B______.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.