POUVOIR JUDICIAIRE
C/28702/2017 ACJC/461/2019
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du lundi 1ER AVRIL 2019
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 31 juillet 2018, comparant par Me Jacques ROULET, avocat, boulevard des Philosophes 9, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée,
Monsieur C______, domicilié ______ (GE), autre intimé, comparant tous deux par Me Claudio REALINI, avocat, rue du Nant 6, case postale 6509, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/721/2018 du 31 juillet 2018, expédié pour notification aux parties le 13 août 2018, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a déclaré valable le congé notifié le 6 novembre 2017 pour le 31 décembre 2017 à A______ concernant la villa individuelle de 8 pièces et garage, sise 1______ à D______(GE) (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de toute personne faisant ménage commun avec lui la villa susmentionnée (ch. 2), transmis la cause à l'expiration du délai d'appel contre le jugement à la 7ème Chambre du Tribunal, siégeant dans la composition prévue par l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont retenu que A______ n'avait pas établi un quelconque engagement de C______ et de B______ de lui vendre la villa en cause, de sorte que les conditions d'une culpa in contrahendo n'étaient pas réalisées. Il ne pouvait pas non plus prétendre au versement d'une indemnité pour les travaux effectués par ses soins dans la villa, la procédure ayant permis d'établir que les bailleurs n'avaient pas donné leur accord, même tacitement, à l'exécution desdits travaux. Les conditions de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement étaient réalisées, le locataire n'ayant pas contesté le montant du loyer et les créances excipées en compensation par lui étant inexistantes. La résiliation était ainsi efficace. Le congé ne contrevenait par ailleurs pas aux règles de la bonne foi. Au vu de la résiliation pour demeure du locataire, aucune prolongation de bail de pouvait être accordée à celui-ci. Ne disposant plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux, l'évacuation du locataire devait être prononcée.
B. a. Par acte déposé le 14 septembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à la constatation de l'inefficacité de la résiliation du 6 novembre 2017 et, subsidiairement, à l'annulation de celle-ci. Plus subsidiairement, il a requis l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
Il a reproché au Tribunal une violation de son droit à la preuve et de son droit d'être entendu ainsi qu'une constatation manifestement inexacte et incomplète des faits.
A______ a produit des pièces.
b. Par réponse du 12 octobre 2018, C______ et B______ ont conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens. Ils ont également requis la condamnation de A______ à une amende pour téméraire plaideur.
Ils ont versé une pièce à la procédure.
c. Par réplique du 5 novembre 2018, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a contesté tout caractère dilatoire de son appel.
d. Par duplique du 27 novembre 2018, C______ et B______ ont persisté dans leurs conclusions.
e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 30 novembre 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 18 août 2005, C______ et B______ (ci-après également : les bailleurs) ont conclu un contrat de bail à loyer avec E______ portant sur la location d'une villa individuelle de 8 pièces et garage sise 1______ à D______ [GE].
Le bail a été conclu pour une durée fixe de six mois, du 1er octobre 2005 au 31 mars 2006.
Deux nouveaux baux ont été conclus, chacun pour une durée de six mois, le premier du 1er avril au 30 septembre 2006 et le second du 1er octobre 2006 au 31 mars 2007. Plus aucun contrat écrit n'a été établi depuis lors.
Le loyer mensuel a été fixé, charges non comprises, à 7'200 fr.
b. Dès la conclusion du bail, il a été convenu que la villa serait sous-louée aux mêmes conditions à A______, lequel s'acquitterait du loyer directement en mains des bailleurs.
c. A compter du 1er juillet 2010, A______ ne s'est plus régulièrement acquitté du loyer, malgré les nombreuses relances de C______.
Entre le 1er juillet 2010 et le 31 octobre 2014, il a versé, le 29 avril 2013 60'000 fr., et, le 25 juillet 2013, 90'000 fr.
d. Pendant cette même période, A______ a fait part à plusieurs reprises aux bailleurs de son souhait d'acquérir la villa. Il a ainsi notamment, par courriel du 21 janvier 2013 à C______, indiqué qu'en principe un paiement de 50'000 fr. interviendrait la semaine suivante. Il souhaitait s'entretenir avec lui afin d'effectuer un décompte final des montants dus, et des dépenses qu'il avait effectuées. Il lui confirmait son intérêt à l'achat de la maison.
e. En été 2013, un dégât d'eau est survenu dans la villa et C______ s'est rendu sur place afin d'en constater l'étendue. A______ lui a transmis, par courriel du 10 juillet 2013, un devis de 2'700 fr. établi par la société F______SARL à l'attention du précité.
f. Le 15 octobre 2013, A______ a soumis à C______ une autorisation de construire pré-remplie et signée par la société G______SA le 15 septembre 2013, portant sur la création d'un muret et d'un portail. C______ a signé ladite demande. L'autorisation a été déposée au département compétent le 18 octobre 2013.
g. Depuis une date indéterminée, les parties sont en litige quant aux arriérés de loyer ainsi qu'à la prise en charge financière par les bailleurs des travaux entrepris par A______ dans la villa. Les bailleurs reprochent à A______ d'avoir réalisé ces travaux sans requérir leur autorisation préalable, ce que celui-ci conteste.
h. Le 13 octobre 2014, un décompte des arriérés de loyer a été établi, portant sur la période du 1er juillet 2010 au 30 octobre 2014. Le loyer total s'élevait à 374'400 fr., plus intérêts de retard de 9'321 fr., soit 383'721 fr., dont à déduire 60'000 fr. et 90'000 fr. versés, portant le solde à 233'721 fr.
i. Le 4 décembre 2014, C______ et B______ d'une part, et E______ et A______ d'autre part, ont conclu une convention, à teneur de laquelle E______ reconnaissait, en sa qualité de locataire, devoir un montant de 231'600 fr. fin novembre 2014, à titre d'arriérés de loyer, pour la location de la villa en cause, ce montant ne comprenant pas les frais accessoires, notamment le chauffage et l'eau chaude, dus en sus. E______ s'est engagé à régler 115'800 fr. à B______ et C______ d'ici au 15 décembre 2014, le paiement pouvant être effectué par E______ et/ou A______.
A la suite de ce versement, les parties sont convenues de discuter du montant des travaux à charge de B______ et C______ et acceptés par eux, à compenser sur le solde dû.
Ledit solde, travaux compensés, devait être versé aux bailleurs d'ici au 19 décembre 2014 au plus tard.
A______ a déclaré reprendre la dette en qualité de débiteur solidaire.
j. Le 2 février 2015, A______ a réglé la première tranche de 115'800 fr.
La question du versement de la deuxième tranche de 115'800 fr. a fait l'objet d'un échange de courriels entre les parties entre le 3 février et le 6 mai 2015.
Ainsi, le 3 février 2015 C______ a sollicité de A______ le versement du solde en 115'800 fr. et lui a rappelé que les loyers des mois de décembre 2014 et janvier 2015 n'avaient pas été réglés. Il l'a relancé par pli du 11 février 2015.
Par réponse du 12 février 2015, A______ a transmis à C______ la copie d'une facture du mois de février 2014 concernant les travaux extraordinaires effectués entre 2010 et 2013, ainsi qu'un devis concernant le changement du tableau électrique. A______ indiquait par ailleurs qu'il devait encore recevoir une dernière facture de la part de la société H______SARL concernant la peinture extérieure de la villa. Il précisait que les factures concernaient seulement les travaux extraordinaires d'entretien de la villa, à l'exclusion des autres travaux effectués par ses soins, notamment s'agissant du muret ou du portail, ou d'autres travaux à l'intérieur de la maison, lesquels étaient à sa charge et allaient augmenter la valeur du bien. Enfin, il rappelait son intention d'acheter la villa dans le cours de l'année, et restait à disposition pour en discuter après règlement de ses dettes.
Le 24 février 2015, C______ a sollicité de A______ qu'il lui fasse parvenir la facture de la société H______SARL, ce que A______ a fait le même jour. Il a indiqué au bailleur qu'après avoir changé trois éléments chauffant, la maison serait "remise à neuf".
Les 31 mars et 6 mai 2015, A______ a sollicité un décompte des montants dus aux bailleurs et a indiqué être prêt à régler le solde afin que le bail puisse être mis à son nom, dans l'attente de pouvoir discuter avec C______ de l'achat de la villa.
Par courrier du 19 novembre 2015, les bailleurs ont transmis à A______ un décompte, en fonction des factures qu'ils avaient reçues de sa part. Le solde dû au 31 décembre 2015 était arrêté à 127'122 fr. 90, soit 115'800 fr. correspondant au solde dû selon la convention du 4 décembre 2014, ainsi que les intérêts y relatifs en 1'484 fr. 90, et 93'600 fr. correspondant aux arriérés de loyer pour la période du 1er décembre 2014 au 31 décembre 2015, ainsi que les intérêts y relatifs en 2'340 fr.
Les bailleurs s'engageaient à prendre à leur charge les travaux effectués par les sociétés I______SA en 29'160 fr. et H______SARL en 56'942 fr., portant le solde dû par A______ à 127'122 fr. 90, à verser d'ici au 15 décembre 2015.
Aucun paiement n'est intervenu dans le délai précité.
k. Le 22 juin 2016, les bailleurs ont résilié le contrat de bail de E______ pour défaut de paiement. Par jugement JTBL/1191/2016 du 13 septembre 2016, le Tribunal a ordonné l'évacuation du précité. Ce jugement est exécutoire.
l. Par courriels des 19 août et 15 septembre 2016, A______ a indiqué avoir procédé à un versement de 20'000 fr. Il a précisé qu'il complèterait les versements en fin de mois. Il attendait les calculs exacts du montant de l'arriéré de loyer arrêté au 30 septembre 2016. Pour le surplus, il déclarait être prêt à verser un troisième acompte de 30'000 fr. en attendant une rencontre permettant de régler le solde et de mettre le contrat de bail à son nom.
Nonobstant ces indications, aucun versement n'est intervenu en faveur des bailleurs.
m. A la suite du dépôt d'une requête en constatation de droit, le Tribunal des baux et loyers, par jugement JTBL/743/2017 du 21 juillet 2017, a constaté l'existence d'un contrat de bail à loyer entre C______ et B______ d'une part, et A______ d'autre part. Ce jugement est exécutoire.
n. Par courrier du 4 septembre 2017, A______ a sollicité des bailleurs le remboursement d'un montant en 453'996 fr. 30 comprenant 2'700 fr. correspondant aux travaux effectués par la société F______SARL ensuite du dégât des eaux intervenu en 2013, 10'194 fr. 40 correspondant aux travaux effectués par la société J______ s'agissant de la pose d'un nouveau tableau électrique, 355'000 fr. correspondant aux travaux effectués s'agissant de la création d'un muret et d'un portail, 29'160 fr. correspondant aux travaux effectués par la société I______SA et 56'941 fr. 90 correspondant aux travaux effectués par la société H______SARL.
A______ a réservé ses droits s'agissant des travaux à plus-value effectués dans la villa, dont la valeur devrait être déterminée à l'aide d'une expertise.
o. Par avis comminatoire du 19 septembre 2017, les bailleurs ont mis A______ en demeure de s'acquitter dans les 30 jours d'un montant en 244'800 fr. correspondant aux arriérés de loyer dus pour la période du 1er décembre 2014 au 30 septembre 2017, et l'ont informé qu'à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, son bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO.
p. Par courrier du 25 septembre 2017, les bailleurs ont contesté le décompte effectué par A______ le 4 septembre 2017. Ils ont rappelé n'avoir jamais consenti aux travaux dont il sollicitait désormais le remboursement et avaient uniquement accepté, à bien plaire et a posteriori, de prendre en charge certains travaux d'entretien ou de remise en état de la villa, effectués par les sociétés I______SA et H______SARL et désormais également J______ pour un montant en 10'194 fr. S'agissant du montant en 2'700 fr. relatif aux travaux effectués suite au dégât d'eau survenu en 2013, il avait été pris en charge par leur assurance.
q. Par courrier du 28 septembre 2017, A______ a excipé de compensation, faisant valoir à l'encontre des bailleurs une créance en 453'996 fr. 30 en remboursement des travaux effectués dans la villa.
r. Par avis de résiliation du bail en cas de demeure du locataire du 6 novembre 2017, le contrat de bail de A______ a été résilié pour le 31 décembre 2017.
s. Par courrier du 19 janvier 2018, A______ a transmis aux bailleurs une "expertise" du 29 novembre 2017 s'agissant de la création du muret et du portail. Se fondant sur cette expertise, il a requis le remboursement d'un montant en 268'279 fr., auquel s'ajoutait le remboursement de frais judiciaires et dépens dans le cadre de précédentes procédures en 7'128 fr., ainsi que les montants d'ores et déjà sollicités par courrier du 4 septembre 2017. Partant, le total des montants réclamés s'élevait à 374'403 fr. 30.
Par pli du 15 février 2018, A______ a transmis aux bailleurs une seconde "expertise" effectuée le 5 janvier 2018, faisant état d'un coût total des travaux entrepris à l'intérieur de la villa, ainsi que sur la parcelle, en 1'200'865 fr. 30, montant qu'il mettait les bailleurs en demeure de lui verser dans un délai de 30 jours.
Le 16 février 2018, les bailleurs ont contesté le contenu des correspondances des 19 janvier et 15 février 2018 de A______, et rappelé qu'il était en demeure de s'acquitter d'un montant en 280'000 fr. à titre d'arriérés de loyer et d'indemnités pour occupation illicite des locaux.
t. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et la cause, non conciliée, a été portée devant le Tribunal le 21 mars 2018.
A______ a principalement conclu à ce que le Tribunal constate l'inefficacité du congé du 6 novembre 2017, subsidiairement l'annule, et plus subsidiairement, lui octroie une première prolongation de bail de 4 ans.
Il a allégué, en substance, qu'ensuite de nombreuses discussions intervenues avec les bailleurs, il était convaincu que la villa allait lui être vendue, raison pour laquelle il avait effectué, à ses frais, d'importants travaux d'entretien, d'aménagement et d'embellissement, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la villa. Selon lui, les bailleurs ne l'avaient jamais freiné dans ses démarches, pas plus qu'ils ne lui avaient indiqué qu'ils ne souhaitaient en définitive pas vendre la villa. Or, les bailleurs avaient parfaitement connaissance de l'ampleur des travaux effectués par ses soins, C______ s'étant rendu à plusieurs reprises sur les différents chantiers entrepris.
A______ a sollicité l'audition de trois témoins, soit de E______, s'agissant de l'engagement des bailleurs de lui vendre la villa, de K______, entrepreneur, concernant l'accord de ces derniers aux travaux effectués, et de L______, s'agissant du coût des travaux.
u. Par mémoire de réponse du 28 mai 2018, les bailleurs ont principalement conclu à ce que le Tribunal déboute A______ de toutes ses conclusions, constate la validité du congé du 6 novembre 2017 et constate en conséquence que le contrat de bail de A______ avait pris fin le 31 décembre 2017. Reconventionnellement, ils ont conclu à ce que le Tribunal constate que A______ occupait la villa litigieuse sans droit, le condamne à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tous tiers les locaux, ordonne en tant que de besoin à la force publique de mettre à exécution le jugement dès son entrée en force, et condamne A______ à leur verser la somme de 7'200 fr. par mois, dès le 1er janvier 2018 et jusqu'à la date effective de libération des locaux, avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2018, à titre d'indemnités pour occupation illicite des locaux.
Par chargé complémentaire du 12 juin 2018, A______ a produit une expertise datée du 24 février 2014 estimant la valeur de la villa à 1'983'000 fr., ainsi qu'un échange de courriels entre l'épouse du demandeur et la banque M______ entre les mois de janvier et d'avril 2014, duquel il ressort que le demandeur avait sollicité la tenue d'un rendez-vous sur place afin d'expertiser la villa, et d'établir un descriptif de financement en vue de son acquisition.
v. Lors de l'audience du 15 juin 2018 du Tribunal, à laquelle A______, excusé, ne s'est pas présenté, les bailleurs ont retiré leur conclusion reconventionnelle en paiement. Par ailleurs, la demande reconventionnelle a été limitée à la question de l'évacuation, à l'exclusion des mesures d'exécution requises.
A______ a sollicité l'audition de N______ concernant l'engagement des bailleurs de lui vendre la villa, par liste de témoins déposée le même jour.
Le conseil du locataire s'est déterminé sur les allégués des bailleurs et a conclu au rejet de la demande reconventionnelle. Il a produit une liste de témoins. Les bailleurs se sont opposés à l'audition des témoins sollicités. Pour le surplus, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.
Ensuite de l'ouverture des débats principaux, le conseil du locataire a indiqué qu'il ne disposait pas d'autres factures que celles produites, relatives aux montants en 56'941 fr. 90 et 29'160 fr. Pour le surplus, il a indiqué ignorer quel était le montant total des travaux effectués par le locataire, raison pour laquelle ce dernier avait sollicité une expertise. Selon lui, ladite expertise prouvait que les travaux allégués avaient bien été effectués, à défaut de quoi A______ aurait fait l'objet de poursuites, ce qui n'était pas le cas.
Interrogé par le Tribunal, C______ a confirmé ne jamais avoir eu l'intention de vendre la villa, bien familial hérité de feu son père, ce qu'il avait expliqué au demandeur dès leur première rencontre. Ainsi et lorsque A______ lui indiquait par courriels qu'il souhaitait acheter la villa, il n'y répondait pas car il ne le prenait pas au sérieux. Pour lui, il s'agissait d'un des nombreux stratagèmes du locataire afin de le faire patienter eu égard au retard dans le paiement du loyer. C______ a par ailleurs confirmé ne jamais avoir donné son accord aux travaux effectués par celui-ci. Ce n'était qu'a posteriori, dans le cadre de la convention du 4 décembre 2014, qu'il avait accepté de prendre en charge certains travaux qui relevaient de l'entretien ou de la remise en état du bâtiment. S'agissant de l'autorisation de construire signée au mois d'octobre 2013, il avait été mis devant le fait accompli. En effet, il y avait une clôture avec une haie, en parfait état. A______ avait fait arracher la clôture et la haie, de sorte que C______ n'avait pas eu d'autre choix que de signer l'autorisation de construire tendant à la construction d'un muret et d'un portail, dans la mesure où il n'y avait plus rien pour protéger la villa. Le locataire lui avait toutefois assuré qu'il prendrait en charge le coût de ces travaux. S'agissant de l'expertise effectuée en 2014, C______ a indiqué ne jamais en avoir eu connaissance. Il a expliqué que les montants de 56'941 fr. 90 et 29'160 fr. avaient d'ores et déjà été pris en compte dans la convention du 4 décembre 2014, de même que le montant en 10'194 fr. 40 pour lequel il avait reçu une facture. Enfin, au 31 mai 2018, le demandeur avait 42 mois de retard dans le paiement du loyer.
Interrogée par le Tribunal, B______ a déclaré ne jamais avoir été informée du fait que A______ souhaitait acheter la villa. Pour elle, il était exclu de la vendre.
w. Par ordonnance de preuve du 20 juin 2018 le Tribunal a considéré que l'appréciation anticipée des preuves au dossier rendait inutiles les mesures probatoires supplémentaires sollicitées par A______, a clôturé l'administration des preuves et fixé un délai au 4 juillet 2018 pour les plaidoiries finales orales.
x. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 4 juillet 2018, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions, à l'issue de laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger.
y. Le recours formé en temps utile auprès de la Cour contre l'ordonnance de preuve précitée a été déclaré irrecevable par arrêt ACJC/1718/2018 du 10 décembre 2018, faute de préjudice difficilement réparable, la Cour pouvant, en cas d'admission de l'appel contre la décision finale, soit renvoyer la cause en première instance, soit administrer elle-même les preuves.
EN DROIT
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commentée, Bâle, 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exception, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1).
En l'espèce, compte tenu du loyer annuel, s'élevant à 86'400 fr., la valeur litigieuse est largement atteinte, de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 CPC), l'appel est recevable.
Il en va de même de l'écriture responsive des intimés (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 314 al. 1 CPC) ainsi que de leurs déterminations subséquentes (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345).
1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.3 Les pièces versées à la procédure d'appel ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles font déjà partie du dossier.
1.4 S'agissant d'une procédure en contestation de congé, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
1.5 La composition de la Cour après avoir rendu l'ACJC/1718/2018 a été modifiée, le juge assesseur O______ ayant dans l'intervalle quitté définitivement la Cour.
2.1 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. b CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (Hohl, op. cit., p. 243 ss).
A la suite d'une analyse approfondie de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, à l'aide des travaux préparatoires, de l'ancien droit et de la doctrine, le Tribunal fédéral a jugé que la notion de "protection contre les congés" doit être comprise dans une acception large, la règle ayant pour but la protection du locataire, lequel doit bénéficier de la procédure simplifiée - moins formelle et plus rapide (art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de la maxime inquisitoire simple sans égard à la valeur litigieuse (art. 247 al. 2 let. a CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2).
Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. Il doit néanmoins interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production de pièces, et s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner des preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 ibid.).
2.2 Le Tribunal décide des mesures à prendre pour que la cause puisse être liquidée autant que possible lors de la première audience (art. 246 al. 1 CPC). Si des circonstances l'exigent, le Tribunal peut ordonner un échange d'écritures et tenir des audiences d'instruction (art. 246 al. 2 CPC).
2.3 Les règles d'administration des preuves de la procédure ordinaire sont applicables à la procédure simplifiée (art. 219 CPC). Le juge doit décider quels faits doivent être prouvés et quels moyens de preuve il est nécessaire d'administrer et doit ensuite communiquer sa décision aux parties par une ordonnance de preuves (art. 154 CPC). Il procède ensuite à l'administration des preuves en audience (art. 155 CPC) et prend les mesures propres à éviter que l'administration des preuves ne porte atteinte à des intérêts dignes de protection des parties ou de tiers (art. 156 CPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2017 du 30 mai 2017 consid. 3.1).
2.4 Garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 137 II 266 consid. 3.2) La garantie constitutionnelle n'empêche toutefois pas le juge de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 142 II 218 consid. 2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1). L'art. 53 al. 1 CPC concrétise dans la procédure civile la garantie fondamentale ancrée à l'art. 29 al. 2 Cst., mais ne contient pas une protection plus étendue (arrêt du Tribunal fédéral 5A_101/2017 du 14 décembre 2017 consid. 4.3).
La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de l'art. 53 al. 1 CPC qui consacre au niveau légal, pour le domaine d'application du CPC, la garantie constitutionnelle minimale prévue par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêts du Tribunal fédéral 5A_789/2016 du 9 octobre 2018 consid. 2.1; 5A_710/2016 du 2 mars 2017 consid. 3.1; 5A_282/2016 du 17 janvier 2017 consid. 3.1.1; 5A_876/2015 du 22 avril 2016 consid. 3.3).
Pour les prétentions fondées sur le droit civil fédéral, le droit de faire administrer des preuves suppose que le fait à prouver soit pertinent (art. 150 al. 1 CPC), que ce fait ne soit pas déjà prouvé, que le moyen de preuve proposé soit adéquat et nécessaire pour constater ce fait et que la demande soit présentée régulièrement selon les formes et délais prescrits par la loi de procédure applicable (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2, 295 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 25 octobre 2007 consid. 3.1). Ce droit est concrétisé à l'art. 152 al. 1 CPC, qui dispose que toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (arrêts du Tribunal fédéral 5A_789/2016 précité consid. 3.1; 4A_159/2016 du 1er décembre 2016 consid. 2.1; 5A_876/2015 du 22 avril 2016 consid. 3.3).
Il n'y a pas violation du droit d'être entendu lorsque le Tribunal renonce à administrer des preuves requises car il a formé sa conviction sur la base des preuves déjà administrées et qu'il peut admettre sans arbitraire, en appréciation anticipée des preuves, que l'administration d'autres preuves ne modifierait pas sa conviction (ATF 124 I 208 consid. 4a, SJ 1999 I 89; 136 I 229 consid. 5.3, JdT 2011 I 58). Le Tribunal fédéral est toutefois strict dans les cas où le tribunal ignore, sans aucune motivation, les réquisitions de preuve formulées à temps et selon les formes prescrites (arrêt du Tribunal fédéral 5A_487/2009 du 12 octobre 2009 consid. 3.3.1). En cas d'appréciation anticipée des preuves, il doit au moins implicitement en ressortir les raisons pour lesquelles le Tribunal dénie toute importance ou pertinence aux moyens de preuve qu'il n'administre pas (ATF 114 II 289 consid. 2a, JdT 1989 I 84; arrêt du Tribunal fédéral 5P.322/2001 du 30 novembre 2001 consid. 3c, n. p. in ATF 128 III 4 et réf. consid. 3.5). Le fait que le Tribunal ne s'est prononcé ni expressément, ni implicitement sur les réquisitions tendant à l'interrogatoire des parties et l'audition de témoins peut constituer une violation du droit à la preuve (ATF 114 II 289 consid. 2b, JdT 1989 I 84; arrêt du Tribunal fédéral 5A_304/2014 du 13 octobre 2014 consid. 3.3 - 3.5).
2.5 La responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo repose sur l'idée que, pendant les pourparlers, les parties doivent agir selon les règles de la bonne foi. L'ouverture des pourparlers crée déjà une relation juridique entre interlocuteurs et leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier sérieusement, conformément à ses véritables intentions; il lui appartient en outre de renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les circonstances propres à influencer sa décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions déterminées (ATF 121 III 350 consid. 6c; 116 II 695 consid. 3; 105 II 75 consid. 2a et les arrêts cités).
Si chaque partie a, en principe, le droit de rompre les pourparlers sans être obligée d'en donner les raisons, une culpa in contrahendo sera toutefois retenue, dans certaines circonstances spéciales, si la partie qui rompt les négociations a violé les obligations sus-exposées et a, par son comportement, créé pour l'autre une situation de confiance qui mérite d'être protégée. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas dans le fait d'avoir rompu les pourparlers, mais d'avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat serait certainement conclu ou de n'avoir pas dissipé cette illusion à temps. Il n'est pas nécessaire que la partie ait fait preuve d'astuce au cours de pourparlers; il suffit que son attitude ait été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence (ATF 140 III 200 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164 et 4A_615/2010 déjà cité consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis qu'une banque engageait sa responsabilité précontractuelle pour avoir laissé une succursale négocier un contrat jusqu'au texte définitif pendant des mois, comme si ladite entité était compétente pour conclure - ce qui n'était pas le cas -, la convention n'étant finalement pas signée sur refus du siège principal (ATF 105 II 75, cité in arrêt du Tribunal fédéral 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2014 du 19 septembre 2014 consid. 4.1).
Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués par l'autre; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163).
2.6 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de trente jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO.
Le courrier du bailleur doit clairement mentionner l'invitation à payer l'arriéré, d'une part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré mais déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois de calendrier impayés), d'autre part. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Enfin, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti le bail sera résilié. Le locataire doit clairement comprendre que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas payé à temps. A défaut d'une telle menace de congé, le bailleur ne pourra pas valablement résilier le contrat (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 666-667).
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées).
En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire.
2.7 La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22).
Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce point. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait cependant prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais en cas de défaut de paiement du loyer. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2).
2.8 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1).
L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2).
2.9 Le locataire qui procède à l'exécution de travaux de réparation de la chose louée peut obtenir le remboursement des frais y relatifs, s'il a obtenu l'accord du bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 825 et 826).
En vertu de l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value.
2.10 En l'espèce, l'appelant a allégué avoir entrepris de nombreux travaux d'entretien, d'aménagement et d'embellissement, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la villa, au su et avec l'accord des intimés, lesquels entendaient au demeurant lui vendre la villa. Il a également proposé, s'agissant du montant des travaux entrepris, deux expertises privées. Outre les titres versés à la procédure, l'appelant a offert de prouver par l'audition de quatre témoins tant le prétendu engagement des intimés de lui vendre la villa que l'accord de ceux-ci à l'exécution des travaux.
Dans son ordonnance du 20 juin 2018, le Tribunal, après avoir rappelé à quelle partie incombait le fardeau de la preuve, n'a pas admis les autres offres de preuves proposées par l'appelant que les titres déjà produits, sans autre motivation. Dans le jugement entrepris, le Tribunal n'a pas non plus explicité pour quels motifs il considérait que l'audition de ces témoins n'aurait le cas échéant pas permis de modifier sa conviction. Ainsi, le Tribunal ne s'est pas expressément déterminé sur les offres de preuves de l'appelant, lesquelles portaient manifestement sur des faits pertinents.
Au vu de la maxime inquisitoire sociale applicable au présent litige, le Tribunal était tenu d'établir les faits d'office. Ainsi, sur la seule base du dossier et de l'audition des intimés, il ne pouvait, en l'absence d'explication permettant de considérer le contraire, prétendre apprécier les preuves de manière anticipée et débouter l'appelant, sans lui laisser la possibilité de prouver ses allégations, susceptibles de modifier l'issue du litige. Par conséquent, le droit d'être entendu de l'appelant a été violé.
Le jugement entrepris sera, dès lors, annulé.
2.11 La cause sera en conséquence renvoyée au Tribunal pour instruction au sens des considérants et nouvelle décision.
3.1 A teneur de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui use de mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 2'000 fr. ou plus.
A été considéré comme téméraire plaideur celui qui bloque une procédure en multipliant des recours abusifs (ATF 111 Ia 148 consid. 4) ou celui qui dépose un recours manifestement dénué de toute chance de succès dont s'abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne foi (Haldy, Code de procédure civile commenté, n. 9 ad art. 128 CPC).
3.2 En l'espèce, le droit de l'appelant de former appel pour obtenir une décision en sa faveur concernant la violation de son droit à la preuve et de son droit d'être entendu, ainsi que concernant l'inefficacité du congé ne peut être considéré comme téméraire et il a d'ailleurs obtenu gain de cause.
Il n'y a donc pas lieu d'infliger à l'appelant une amende pour téméraire plaideur.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ contre le jugement JTBL/721/2018 rendu le 31 juillet 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/28702/2017.
Au fond :
Annule ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau :
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision au sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Nicolas DAUDIN et Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile, aux conditions de l'art. 93 LTF.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.