POUVOIR JUDICIAIRE
C/25388/2015 ACJC/190/2019
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 11 FEVRIER 2019
Entre
Monsieur A______, domicilié rue ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 août 2018, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SARL, F______ SA, Monsieur G______ et Monsieur H______, intimés, comparant tous par Me Christophe GAL, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/706/2018 du 6 août 2018, reçu par A______ le 7 août 2018, le Tribunal des baux et loyers a octroyé à ce dernier une unique prolongation de bail de trois ans, échéant le 31 janvier 2019 (ch. 1 du dispositif), l'a autorisé à résilier son bail en tout temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 2), a débouté B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SARL, F______ SA, G______ et H______ de leurs conclusions reconventionnelles (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 14 septembre 2018, A______ a formé appel contre ce jugement dont il a sollicité l'annulation. Il a conclu, principalement, à ce que la Cour annule la résiliation de bail du 30 octobre 2015 notifiée pour le 31 janvier 2016 et, subsidiairement, à ce qu'elle lui accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 2020 et l'autorise à quitter l'appartement en tout temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
Il a produit une pièce nouvelle.
b. Le 18 octobre 2018, les intimés ont conclu à la confirmation du jugement querellé.
Ils ont produit des pièces nouvelles.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.
d. Elles ont été informées le 5 décembre 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
e. Le 11 décembre 2018, les intimés ont déposé une pièce nouvelle. A______ a fait valoir que celle-ci était irrecevable.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier.
a. Les intimés sont propriétaires en commun de onze des quinze appartements situés dans l'immeuble sis ______ à Genève.
Ils exercent leurs droits sous la forme d'une société simple. Plusieurs membres de la société simple le sont via des personnes morales qu'ils ont acquises de membres originels de cette société simple. G______ détient 55,21% des parts en son nom personnel ou par le biais des sociétés D______ SARL, C______ SARL et E______ SARL; F______ SA en détient 17,54%, B______ SARL 17,99% et H______ 9,26%.
Les différents appartements de l'immeuble ne sont pas spécifiquement attribués à l'un ou l'autre des membres de la société simple.
b.a A______ habite dans l'immeuble de la rue ______ depuis le 1er novembre 1986.
L'appartement de trois pièces au 2ème étage qu'il occupe actuellement lui a été remis à bail par contrat du 19 juin 2008, avec effet au 1er septembre 2008 pour une durée de trois ans et cinq mois, soit du 1er septembre 2008 au 31 janvier 2012.
Le loyer est de 950 fr. par mois. Aucun acompte de charges n'est versé.
b.b A______ a en outre été engagé comme concierge de l'immeuble dès le 1er novembre 1986. Son salaire était en dernier lieu de 548 fr. par mois nets.
c. Lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2015, les copropriétaires ont décidé de résilier le contrat de conciergerie de A______ pour sa prochaine échéance et de confier l'entretien des communs à une société extérieure.
Le 19 novembre 2015, le contrat de travail de A______ a ainsi été résilié, avec effet au 29 février 2016.
d.a Par avis officiel du 30 octobre 2015, le bail de A______ a été résilié pour le 31 janvier 2016. Le motif indiqué pour le congé était la résiliation à l'échéance pour les besoins propres du bailleur.
d.b Le besoin propre invoqué par les bailleurs, dont la réalité est contestée par le locataire, est celui de I______, administratrice unique de F______ SA, l'une des copropriétaires de l'immeuble.
I______ est seule propriétaire économique de F______ SA laquelle n'a pas d'activité effective.
I______ est âgée de 73 ans, retraitée, et a toujours été domiciliée en Suisse. Elle perçoit un revenu mensuel d'environ 6'620 fr. par mois sous forme de rentes.
Elle a indiqué avoir habité Genève jusqu'en 2000, puis déménagé en Valais pour y travailler comme pharmacienne indépendante jusqu'en 2008, année lors de laquelle elle avait pris sa retraite et vendu sa pharmacie pour le prix d'environ 1'000'000 fr. Elle avait ensuite continué à habiter en Valais jusqu'en 2012, faisant des remplacements en tant qu'employée en pharmacie. En 2012, elle avait cessé de travailler, en raison du fait qu'elle était atteinte d'un cancer du sein. Elle avait vendu son chalet en Valais pour le prix de 800'000 fr. environ et avait déménagé à Genève pour se rapprocher de sa famille, notamment de son beau-fils. Elle avait donné environ 800'000 fr. à son fils, J______, pour qu'il puisse acquérir un bien au Brésil où il vivait depuis une dizaine d'années. Il lui restait, en juin 2016, environ 60'000 fr. d'économies.
I______ est propriétaire avec son fils, à raison de 5/6 pour elle et 1/6 pour lui, d'une villa à ______ (GE), qui a été habitée jusqu'en 2005 par son fils. La villa, meublée, a ensuite été louée à différents locataires, pour des loyers variant entre 10'000 fr. et 8'000 fr. par mois. Les frais mensuels relatifs à cette villa justifiés par pièces à fin 2017 étaient de 2'600 fr. environ, soit 2'100 fr. de charges hypothécaires et 500 fr. de charges d'entretien et honoraires.
Entre deux locataires, I______ a occupé temporairement cette villa, en attendant de pouvoir la relouer. Elle a également loué brièvement un appartement à l'avenue ______, de décembre à avril 2015, à une époque où sa maison de ______ (GE) était louée à un tiers.
Jusqu'à fin décembre 2016, la villa de I______ a été louée à des tiers. Cette dernière partageait son temps entre le Brésil, où elle logeait chez son fils, le Valais, où elle se rendait pour des traitements médicaux, sans y avoir de logement, et Genève, où elle dormait le plus souvent chez son beau-fils, K______. Elle a résidé au Brésil de fin mai à mi-juin 2016, puis de mi-août à décembre 2016.
Depuis janvier 2017, I______ habite sa villa de ______ (GE). Son fils J______ a également occupé cette villa pendant plusieurs mois avec sa mère en 2017. I______ allègue que son fils entend revenir s'établir à Genève avec sa femme et sa fille.
Entenducommetémoin par le Tribunal, K______, beau-fils de I______, a indiqué que celle-ci séjournait chez lui lorsqu'elle n'avait pas d'autre logement à Genève, mais qu'il ne pouvait pas tout le temps la recevoir, raison pour laquelle elle avait loué brièvement un appartement à l'avenue ______. Elle avait acheté l'appartement de la rue , en vue de s'y installer, car sa maison de ______ (GE) était trop grande pour une personne seule et constituait une source indispensable de revenus pour elle. K a confirmé que sa belle-mère avait donné 800'000 fr. à son fils pour qu'il s'installe au Brésil.
e. Par requête du 30 novembre 2015, déposée par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 25 janvier 2016 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2016, A______ a conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé, et, subsidiairement, à ce qu'il lui accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 2020.
Les bailleurs se sont opposés à la requête et ont formé une demande reconventionnelle dont le sort n'est plus litigieux à ce stade.
f.a Par jugement du 20 février 2017, le Tribunal a annulé le congé notifié à A______.
f.b Par arrêt du 20 novembre 2017, la Cour a annulé ce jugement et dit que le contrat de bail portant sur l'appartement occupé par A______ avait valablement été résilié par avis du 30 octobre 2015 avec effet au 31 janvier 2016.
La cause a été retournée au Tribunal afin que celui-ci statue sur la prolongation de bail sollicitée par le locataire et sur les conclusions reconventionnelles des bailleurs.
f.c Le recours formé par A______ contre cet arrêt a été déclaré irrecevable par décision du Tribunal fédéral du 28 mars 2018.
g. A______ a indiqué lors de l'audience du Tribunal du 8 juin 2018 qu'il avait repris ses recherches de logement depuis le mois de janvier 2018, étant précisé qu'il les avait interrompues suite au jugement du Tribunal du 20 février 2017. Il cherchait un trois pièces pour le prix maximum de 1'200 fr.
Il avait réactualisé ses inscriptions auprès de l'Office cantonal du logement et de la Gérance immobilière municipale.
Les seules pièces attestant de recherches de logement produites par A______ sont des inscriptions datées de janvier 2016 auprès de la Caisse de prévoyance de l'Etat de Genève, des Fondations immobilières de droit public et de la Gérance immobilière municipale.
Selon son avis de taxation pour 2016, A______ a touché cette année-là un revenu mensuel net de 5'700 fr. environ provenant de son activité de concierge exercée jusqu'en février 2016 et de son activité de professeur de violoncelle (70'020 fr. de revenu annuel brut total par an moins 1'677 fr. de cotisations sociales soit 68'343 fr. par an divisés par 12 mois). Il bénéficie d'une fortune mobilière de 111'043 fr.
h. En dernier lieu, A______ a persisté dans ses conclusions. Les bailleurs ont quant à eux conclu à l'octroi d'une unique prolongation de bail échéant le 30 juin 2018.
La cause a été gardée à juger par le Tribunal le 8 juin 2018.
EN DROIT
En l'espèce, l'appelant a sollicité en dernier lieu une prolongation de bail jusqu'au 31 janvier 2020 alors que les intimés ont conclu à ce que la durée de cette prolongation de bail soit limitée au 30 juin 2018. Compte tenu du montant du loyer de 950 fr. par mois, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de nova, même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.2).
2.2 La pièce 44 produite par l'appelant est recevable car elle est postérieure au 8 juin 2018, date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal.
Les pièces 136, 137 et 139 produites par les intimés sont irrecevables car elles sont antérieures à cette date et auraient pu être produites devant le Tribunal. La pièce produite par les intimés après le début des délibérations est également irrecevable.
Les pièces 138 et 140 des intimés sont par contre recevables.
L'appelant fait valoir que I______ est propriétaire d'un autre appartement de l'immeuble du , à savoir celui loué par Madame L qui s'est libéré en juillet 2018 et est toujours inoccupé, dans lequel elle pourrait s'installer.
Les intimés relèvent que I______ prévoit de louer l'appartement de Madame L______ à son fils, qui va revenir s'installer en Suisse. Elle n'entend par conséquent pas s'y installer elle-même. Les charges de la villa qu'elle occupe actuellement sont disproportionnées par rapport à ses revenus et elle prévoit d'occuper dès que possible l'appartement litigieux.
3.1 Aux termes de l'art. 272 al.1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; ATF 102 II 254).
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur.
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier. Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1).
L'octroi d'une prolongation suppose notamment que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4, JT 1985 I 265; ATF 102 II 254, JT 1977 I 558).
3.2 En l'espèce, la Cour a retenu dans son arrêt du 20 novembre 2017 que le bail avait valablement été résilié avec effet au 31 janvier 2016 et il n'y a pas lieu de réexaminer cette question à ce stade.
En dépit du temps écoulé depuis la résiliation du bail, l'appelant ne justifie d'aucune recherche concrète et sérieuse de logement de remplacement, à l'exception de son inscription auprès de trois institutions intervenue en janvier 2016. Son revenu, même si il est modeste, est suffisant pour lui permettre de trouver un logement pour une personne seule, ce d'autant plus qu'il dispose en outre d'économies pour un montant de plus de 100'000 fr.
Contrairement à ce que fait valoir l'appelant, l'on ne saurait exiger de I______ qu'elle s'installe dans un autre appartement de l'immeuble dans l'attente que l'appelant libère celui qu'il occupe, ce qui la contraindrait à faire deux déménagements à quelques mois d'intervalle. En tout état de cause, l'on ignore si les caractéristiques de l'appartement en question sont équivalentes à celles de l'appartement occupé par l'appelant.
La prolongation octroyée par le Tribunal tient en outre suffisamment compte de la longue durée du bail.
Compte tenu des éléments qui précèdent, la prolongation de bail de trois ans accordée par le Tribunal à l'appelant est adéquate au regard de la pondération des intérêts en présence. Une prolongation plus longue prétériterait de manière inéquitable les intérêts de I______.
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ contre le jugement JTBL/706/2018 rendu le 6 août 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25388/2015.
Au fond :
Confirme le jugement querellé.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.