POUVOIR JUDICIAIRE
C/4961/2017 ACJC/1447/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 22 OCTOBRE 2018
Entre
Madame A______ et Madame B______, domiciliées ______, appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 avril 2018, représentées toutes deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elles font élection de domicile,
et
C______, sise ______, intimée, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/342/2018 du 19 avril 2018, reçu par A______ et B______ le 27 avril 2018, le Tribunal des baux et loyers a débouté ces dernières de leurs conclusions en constatation de droit (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Le 28 mai 2018, A______ et B______ ont formé appel de ce jugement concluant à ce que la Cour l'annule, dise que C______ ne peut facturer, hors loyer net, que les frais de chauffage et eau chaude, de sorte que les frais d'électricité, de fourniture et d'épuration d'eau, de conciergerie, d'entretien du jardin, de service de l'ascenseur, de consommation générale d'électricité, de nettoyage des containers et de taxe des ordures font partie du loyer net et lui ordonne de rectifier le décompte de charges 2014/2015 ainsi que les décomptes postérieurs.
Elles ont produit une pièce nouvelle.
b. Le 29 juin 2018, C______ a conclu à la confirmation du jugement querellé.
c. Les parties ont été informées le 3 septembre 2018 de ce que la cause était gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de répliquer.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier.
a. En date du 8 février 1999, C______, propriétaire, et A______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______, à Genève.
Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée indéterminée dès le 1er mars 1999. Il peut être résilié pour la fin d'un mois moyennant un préavis de quatre mois.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 23'160 fr. S'y ajoutait un acompte annuel de 1'800 fr. à valoir sur les charges variables, soit, "pour autant qu'elles ne fassent pas l'objet d'un forfait, chauffage, eau chaude, électricité, fourniture et épuration d'eau, frais de conciergerie, entretien du jardin, service de l'ascenseur, consommation générale d'électricité, nettoyage des containers et taxe des ordures".
Ces frais variables devaient faire l'objet d'un décompte annuel établi par la bailleresse sur la base des quotes-parts individuelles (art. 2 et 4 du contrat de bail).
b. Dès le début du contrat, la régie a omis de facturer aux locataires les frais dits étendus tels que prévus par le contrat.
Seuls les frais de chauffage et d'eau chaude ont été pris en compte dans les décomptes annuels. Ainsi, durant les exercices de mai à avril 2008-2009 à mai à avril 2013-2014, des montants variant entre 234 fr. et 752 fr. ont été restitués aux locataires en fin d'exercice sur les acomptes. Les décomptes s'intitulaient "de frais de chauffage/accessoires" et mentionnaient les montants dus au titre de "frais de chauffage" et "frais d'eau chaude". Ils indiquaient le solde dû aux locataires après déduction des acomptes annuels payés, en 1'800 fr.
c. Par avis du 15 mars 2016, le loyer annuel a été fixé à 20'580 fr. dès le 1er juillet 2016. L'acompte pour les charges (mentionnées comme "frais accessoires autres que le chauffage") a été maintenu à 1'800 fr. par an.
d. Le décompte individuel des frais de chauffage et accessoires pour l'exercice du 1er mai 2014 au 30 avril 2015, adressé aux locataires le 23 novembre 2016, présentait un solde, après déduction des acomptes, de 1'731 fr. 60 en faveur de la bailleresse.
Selon ce relevé, les frais de chauffage et eau chaude étaient de 1'541 fr. 20 pour l'année en question. Les autres frais facturés (conciergerie, eau, taxe d'épuration, électricité, ascenseur et divers) étaient de 1'990 fr. 40 au total.
Dans un courrier du lendemain, il était expliqué aux locataires que les frais d'exploitation, dus selon le contrat de bail, leur avaient cette fois été imputés. Ils avaient été pris en charge gracieusement par la propriétaire les années précédentes.
e. Par courrier du 1er décembre 2016, les locataires ont contesté être soumises à un régime de frais accessoires étendus, se fondant sur le fait que seuls les frais de chauffage et d'eau chaude leur avaient été facturés depuis quinze ans.
f. La bailleresse a adressé aux locataires un avis comminatoire en paiement de 1'632 fr. 45 à titre de frais accessoires, sous la menace de résiliation anticipée du contrat de bail.
g. Les locataires se sont acquittées du montant précité.
h. Par requête du 7 mars 2017, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 28 septembre 2017 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 24 octobre 2017, les locataires ont conclu à ce qu'il soit constaté que la bailleresse ne peut leur facturer, hors loyer net, que les frais de chauffage et d'eau chaude, ainsi qu'à la rectification du décompte de charges 2014-2015.
Elles ont fait valoir que la mention de facturation de frais accessoires étendus dans le contrat de bail résultait d'une erreur de la bailleresse et ne correspondait pas à la volonté des parties, ce qui était attesté par le fait que ces frais n'avaient pas été facturés pendant plusieurs années. En tout état de cause, le contrat avait été modifié par actes concluants par l'envoi par la bailleresse de décomptes portant uniquement sur les frais de chauffage et d'eau chaude.
i. Le 30 novembre 2017, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.
Il résulte de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de l'immeuble en cause que l'absence de facturation des frais accessoires de 1999 à 2014 résulte d'une erreur de la régie. Après avoir réalisé l'erreur, celle-ci avait décidé de renoncer à facturer ces frais rétroactivement, mais de les facturer pour l'avenir, puisqu'ils étaient prévus contractuellement.
La régie avait par ailleurs indemnisé la bailleresse pour le dommage subi du fait de l'absence de facturation des frais de 1999 à 2014.
j. Par écritures du 26 février 2018, les locataires ont complété leurs conclusions en sollicitant la rectification des décomptes de charges postérieurs au décompte 2014/2015.
La bailleresse a persisté dans ses conclusions.
EN DROIT
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2 En l'espèce, pour l'année 2014/2015 le montant litigieux relatif aux frais accessoires facturés par l'intimée est de 1990 fr. 40, correspondant aux frais autres que ceux de chauffage et d'eau chaude. Conformément à l'art. 92 al. 2 CPC, la valeur litigieuse peut être fixée à 39'808 fr. (1'990 fr. 40 x 20 ans), puisque le contrat est conclu pour une durée indéterminée. La voie de l'appel est par conséquent ouverte.
Les conditions de forme et de délai prévues par la loi sont par ailleurs respectées, de sorte que l'appel est recevable.
2.2 En l'espèce les appelantes ont produit une pièce nouvelle, à savoir un courrier daté du 24 octobre 2017. Cette pièce aurait pu être produite devant le Tribunal de sorte qu'elle est irrecevable, de même que les allégués qui s'y rapportent.
Les appelantes font valoir qu'il ressort clairement des décomptes qu'elles ont reçus depuis la conclusion du bail, à l'exception du décompte litigieux, que seuls les frais de chauffage et d'eau chaude étaient facturés. L'intimée avait renoncé dès l'origine, par actes concluants, à facturer d'autre frais, ce que les appelantes ne pouvaient qu'accepter. En tout état de cause, l'attitude de l'intimée ne pouvait être interprétée selon le principe de la confiance que comme une renonciation à facturer ces frais. La forme écrite n'était pas nécessaire pour une telle modification.
3.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO).
3.1.2 A teneur de l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté. Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO).
Une manifestation de volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute. Cette restriction découle du principe de la confiance. De manière générale, un comportement purement passif ne saurait ainsi être tenu pour la manifestation d'une volonté de s'engager, en particulier pour l'acceptation d'une offre (ATF 123 III 53 consid. 5a).
3.1.3 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention.
Pour déterminer le contenu d'une clause contractuelle, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.2).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance. D'après ce principe, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante; une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (arrêt du Tribunal fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.3).
3.1.4 La réserve de la forme écrite (art. 16 CO) n'est obligatoire pour les modifications ultérieures du contrat que lorsque celui-ci le prévoit (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 180).
3.2 En l'espèce, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal, le contrat de bail prévoit clairement et valablement, à la lumière des exigences posées par l'art. 257a CO, que des frais accessoires variables étendus sont à charge des locataires, ce qui n'est pas contesté en appel.
Seule est litigieuse la question de savoir si les parties ont convenu de modifier le contrat sur ce point après sa conclusion.
Dans la mesure où le contrat de bail ne prévoit pas la réserve de forme écrite pour ses modifications ultérieures, une modification du contrat sur la question des frais accessoires par actes concluants en faveur des locataires est possible.
Il ressort de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de l'immeuble que l'intimée n'a jamais eu l'intention de proposer une telle modification du contrat aux appelantes. En effet, l'omission de facturer une partie des charges mentionnées par le contrat, depuis la conclusion de celui-ci en mars 1999 jusqu'en 2014, résulte d'une erreur de la régie.
Les appelantes allèguent quant à elles avoir compris cette omission comme une manifestation de la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à la facturation de ces frais. L'intimée ne conteste pas que tel soit le cas, de sorte qu'il convient de retenir que les volontés des parties sont divergentes sur la question de la modification du contrat en ce qui concerne l'étendue des frais accessoires.
Il convient par conséquent, en application du principe de la confiance, de recourir à l'interprétation normative (ou objective) de l'attitude de l'intimée, à savoir de déterminer le sens que, d'après les règles de la bonne foi, les appelantes pouvaient prêter à ses déclarations de volonté.
La volonté de l'intimée sur la question des frais accessoires s'est manifestée par l'envoi aux appelantes, une fois par an, de 1999 à 2015, d'un document intitulé "décompte de frais de chauffage/accessoires" indiquant le montant dû par les appelantes au titre de frais de chauffage et d'eau chaude pour la période en question, mais n'indiquant aucun montant au titre des autres frais accessoires mentionnés dans le contrat de bail. Chaque année, un montant de quelques centaines de francs leur était ainsi restitué sur l'acompte de charges versé en 1'800 fr.
En application du principe de la confiance, la seule conclusion que les appelantes pouvaient raisonnablement tirer de la lecture de ce décompte était que, pour la période en question, seuls des frais de chauffage et d'eau leur étaient facturés et que le montant desdits frais était inférieur à celui de l'acompte perçu pour l'année en question.
Elles ne pouvaient par contre pas déduire de bonne foi que, par l'envoi de ces décomptes, l'intimée renonçait, pour toutes les années suivantes, à réclamer le paiement des frais auxquels le contrat lui donnait droit.
En effet, en l'absence de quelque indication que ce soit sur les motifs justifiant la non facturation des frais en question, il ne s'agit pas là d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute, lequel est nécessaire, selon la jurisprudence, pour que la volonté de modifier de manière tacite une disposition contractuelle puisse être retenue.
A cela s'ajoute que, d'une manière générale, un comportement passif, telle une omission, n'est en principe pas considéré comme la manifestation d'une volonté de s'engager contractuellement. Or, en l'espèce, aucun élément particulier du dossier ne justifie de dérogation à ce principe.
Compte tenu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que l'intimée était fondée à percevoir les frais accessoires prévus par le contrat de bail autres que ceux de chauffage et d'eau chaude pour l'exercice du 1er mai 2014 au 30 avril 2015, car elle n'a pas renoncé de manière générale et illimitée à la perception des frais en question, prévue contractuellement.
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mai 2018 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/342/2018 rendu le 19 avril 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4961/2017.
Au fond :
Confirme le jugement querellé.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.