POUVOIR JUDICIAIRE
C/22793/2017 ACJC/781/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 18 JUIN 2018
Entre
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, recourants contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 novembre 2017, comparant tous deux par Me Samir DJAZIRI, avocat, rue Leschot 2, 1205 Genève, en l’étude duquel ils font élection de domicile,
et
Monsieur C______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Laurent STRAWSON, avocat, rue De-Beaumont 3, 1206 Genève, en l’étude duquel il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1054/2017 du 13 novembre 2017, expédié pour notification aux parties le 21 novembre suivant, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens, ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec eux, la chambre au premier étage de la villa sise ______ à ______ [GE] (ch. 1 du dispositif), autorisé C______ à requérir l’évacuation par la force publique de A______ et B______ dès le 1er mars 2018 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
Les premiers juges ont considéré que le congé sur lequel se basait la requête ne comportait aucun motif de nullité. En outre, A______ et B______ ne disposaient d’aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux. Leur évacuation pouvait donc être prononcée. L’exécution directe du jugement d’évacuation dès le 1er mars 2018 permettait à A______ et B______ de prendre leurs dispositions pour restituer les locaux, ce délai tenant également compte de l’absence d’urgence du besoin de C______.
B. a. Par acte expédié le 4 décembre 2017 au greffe de la Cour, A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à ce que la requête en protection de cas clair formée par C______ le 4 octobre 2017 soit déclarée irrecevable, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, ils concluent à ce que C______ soit débouté de toutes ses conclusions, également sous suite de frais et dépens.
A______ et B______ reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les conditions de la procédure des cas clairs étaient réalisées. A l’appui de leurs griefs, ils invoquent la nullité des résiliations notifiées les 17 octobre et 2 décembre 2016, au motif qu’elles n’émanaient pas du bailleur, et la nullité de la résiliation du 8 décembre 2017 (recte : 2 décembre 2016), notifiée pour défaut de paiement, au motif que le loyer initial était nul.
b. Par réponse du 18 décembre 2017, C______ conclut, à la forme, à l’irrecevabilité de l’appel, et, au fond, à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens.
Il soutient que la valeur litigieuse ne saurait excéder 1'800 fr., ce qui doit avoir pour conséquence l’irrecevabilité de l’appel. Au surplus, la situation juridique étant claire, c’était à bon droit que le Tribunal avait prononcé l’évacuation ainsi que l'exécution directe de celle-ci.
c. En l’absence de réplique de A______ et B______, les parties ont été avisées le 9 janvier 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :
a. Le 28 juin 2016, A______ et B______ ont pris à bail une chambre située au premier étage d’une villa sise ______ à ______ [GE].
Au terme du contrat, le bailleur est désigné comme étant « D______ », représenté par C______.
Sous la rubrique « le(s) bailleur(s) », deux signatures ont été apposées.
Le bail a débuté le 1er juillet 2016, sa première échéance ayant été fixée au 1er juillet 2017.
Le préavis de résiliation a été fixé à trois mois pour la fin de chaque mois.
Le montant du loyer mensuel, charges comprises, a été fixé à 200 fr.
b. Par avis comminatoires envoyés par courriers recommandés le 17 octobre 2016, C______ a indiqué aux locataires que le contrat mentionnait par erreur que D______ était leur bailleur et qu’il serait lui-même son représentant. En réalité, il était propriétaire des lieux et D______ était son représentant jusqu’au mois de juillet 2016.
A______ et B______ étaient mis en demeure de lui régler, dans les trente jours, la somme totale de 800 fr. à titre de loyers et charges impayées pour les mois de juillet à octobre 2016, à défaut de quoi le bail serait résilié, conformément à l’art. 257d CO.
Dans son courrier, C______ informait également A______ et B______ qu’il résiliait le contrat de bail avec effet au 1er juillet 2017, joignant un avis de résiliation à chacun des locataires. Au terme desdits avis, il était indiqué, sous la rubrique « remarques éventuelles », qu’un projet de construction était en attente d’autorisation.
c. Par courrier du 15 novembre 2016 adressé à C______, A______ et B______ se sont opposés à la résiliation du bail et ont précisé que les loyers étaient réglés à l’avance et ce jusqu’à fin janvier 2017.
d. Par avis officiels du 2 décembre 2016 envoyés par courriers recommandés à A______ et B______ le même jour, C______ a procédé à la résiliation du bail avec effet au 31 janvier 2017, fondée sur l'art. 257d CO.
e. Par requête du 6 janvier 2017, B______ a contesté le congé du 2 décembre 2016, concluant à la constatation de la nullité du congé, ainsi qu’à son annulation, dans la mesure où le loyer était entièrement réglé.
Cette requête a fait l’objet d’une audience de conciliation intervenue le 20 février 2017.
Aucun accord n’ayant pu être trouvé lors de l’audience, l’autorisation de procéder a été remise à B______, qui n’a pas porté l’affaire devant le Tribunal des baux et loyers.
f. Par requête en protection de cas clair déposée le 4 octobre 2017, C______ a requis l’évacuation des locataires, sollicitant également des mesures d’exécution directe de l’évacuation.
Il n’a produit aucun décompte de loyers ni extrait de compte bancaire.
g. Lors de l’audience du 13 novembre 2017 devant le Tribunal, B______ a déclaré vivre dans la chambre avec A______. Ils travaillaient tous les deux, pour un montant total d’environ 6'100 fr. par mois. Il avait cherché en vain un nouveau logement. Il n’était néanmoins pas inscrit à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière. Il s’opposait à la requête.
C______ a déclaré qu’il allait entreprendre des travaux de démolition et reconstruction de la villa. Un permis était valable jusqu’en juin 2018, les travaux n’ayant toutefois pas encore été planifiés et ne débutant pas avant fin janvier 2018. Les baux de tous les occupants avaient été résiliés.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
La Chambre des baux et loyers connaît des appels et des recours dirigés contre les jugements du Tribunal des baux et loyers (art. 122 let. a LOJ).
2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). La procédure sommaire s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 2011, n.13 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
Si un appel est interjeté en lieu et place d'un recours, ou vice-versa, et si les conditions de l'acte qui aurait dû être formé sont remplies, une conversion de l'acte déposé en acte recevable est exceptionnellement possible si cela ne nuit pas aux droits de la partie adverse; cette solution vaut aussi si la juridiction de première instance a indiqué de manière erronée des voies de droit selon l'art. 238 let. f CPC (REETZ/THEILER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2016, n. 26 et 51 ad art. 308-318 CPC).
2.2 En l'espèce, la valeur litigieuse, calculée sur la base des dernières conclusions de première instance, est inférieure à 10'000 fr. (200 fr. x 12 mois x 3 fr. = 7'200 fr.). Ainsi, seule la voie du recours est ouverte. Partant, interjeté selon la forme et dans le délai prescrits par la loi, l'appel, converti en recours, est recevable.
2.3 En vertu de l'art. 320 CPC, le recours est recevable pour violation du droit (let. a) ou constatation manifestement inexacte des faits (let. b).
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 141 III 23 consid. 3.2, 138 III 620 consid. 5; arrêts du Tribunal fédéral 4A_551/2016 du 3 novembre 2016 consid. 7; 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4).
Selon l'art. 257 al. 3 CPC, le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_92/2016 du 21 mars 2016 consid. 6; SJ 2013 I 129). La procédure du cas clair est, alors, irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les réf. cit.).
3.2 Pour être valable, la résiliation doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre. Le congé donné par des tiers à la relation contractuelle est nul, voire inexistant (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 36 ad art. 266o CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 727). Par exemple, le congé donné par le bailleur principal au sous-locataire est sans effet (LACHAT, op. cit., p. 626).
La nullité peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit, et doit être soulevée d'office par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d'expulsion (LACHAT, op. cit. p. 727).
3.3 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.
En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit d’office examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé dans le délai, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO (ACJC/1205/2017 du 25 septembre 2017 consid. 2.2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 et les réf. cit.; 4C_123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 p. 109; LACHAT, op cit., p. 666; BURKHALTER/ MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 123; LACHAT, Commentaire romand CO I, 2012, n. 4 ad art. 257d CO; WESSNER, Droit du bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO).
3.4 En l'espèce, les avis de résiliation des 17 octobre et 2 décembre 2016 ont émané de l’intimé. Or, au terme du contrat, le bailleur est désigné comme étant D______. En outre, sous la rubrique « le(s) bailleur(s) », deux signatures ont été apposées. La seule mention, dans la lettre de la mise en demeure, de ce qu'une erreur serait intervenue, lors de la conclusion du bail, ne modifie pas cette appréciation. Aussi, le Tribunal ne pouvait déterminer, dans le cadre d’une procédure sommaire et par conséquent sans instruction, l’identité du ou des bailleurs et par conséquent si les congés étaient - ou non - affectés d’une nullité qu’il devrait constater d’office.
A cela s’ajoute, s’agissant de la résiliation du 2 décembre 2016 notifiée pour défaut de paiement, que l’intimé n’a produit ni avis de fixation du loyer initial ni décompte de loyers ou extrait de compte bancaire. Le Tribunal ne pouvait donc examiner – ce qu’il devait faire d’office – si la créance invoquée par l’intimé existait effectivement et si elle était exigible.
3.5 Par conséquent, le recours sera admis, le jugement querellé annulé et la requête en cas clair déclarée irrecevable.
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 4 décembre 2017 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1054/2017 rendu le 13 novembre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22793/2017-7-SD.
Au fond :
Annule ce jugement et, statuant à nouveau :
Déclare irrecevable la requête déposée le 4 octobre 2017 par C______.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Bertrand REICH et Madame Laurence MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.