POUVOIR JUDICIAIRE
C/9397/2017 ACJC/652/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 28 MAI 2018
Entre
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, recourants contre une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2018, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 1207 Genève, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______ AG, sise ______, intimée, comparant par Me Jean-Philippe FERRERO, boulevard des Philosophes 13, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par ordonnance du 12 février 2018, le Tribunal des baux et loyers a admis, à titre de moyens de preuve, les pièces produites par les locataires, A______ et B______, à savoir celles déjà produites à l'appui de leur demande du 1er novembre 2017, ainsi que l'interrogatoire des parties qui avait eu lieu le 2 février 2018 (ch. 1), en a fait de même avec les pièces produites par la bailleresse, à savoir C______, dans sa réponse du 22 décembre 2017 et l'interrogatoire des parties du 2 février 2018 (ch. 2), a prononcé la clôture de la phase d'administration des preuves et ordonné les plaidoiries finales écrites avec un délai au 9 mars 2018 pour le dépôt des écritures (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu qu'en raison de l'âge de l'immeuble, il n'était pas possible d'effectuer un calcul de rendement, de sorte qu'il convenait de ne pas donner suite à la demande des locataires sollicitant l'apport, par la bailleresse, des pièces permettant d'effectuer ledit calcul. Ils ont également rejeté la demande des locataires d'une inspection locale de l'immeuble, par anticipation des preuves. Quant à la bailleresse, elle n'avait sollicité aucune mesure d'instruction. Il convenait, en conséquence, de prononcer la clôture de la phase d'administration des preuves et de remettre la cause à plaider.
B. a. Par acte déposé le 26 février 2018 au greffe de la Cour de justice, les locataires forment un recours contre cette ordonnance, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, outre l'octroi de l'effet suspensif, à l'annulation de l'ordonnance du 12 février 2018, à ce qu'il soit ordonné au Tribunal de remettre à plaider uniquement la question de l'ancienneté de l'immeuble, ainsi qu'au déboutement de la bailleresse de toutes autres conclusions et, subsidiairement, à l'annulation de l'ordonnance précitée, à ce qu'il soit ordonné au Tribunal de procéder aux enquêtes et octroyer un délai aux parties pour formuler leurs offres de preuves relatives au calcul de rendement de l'immeuble.
En substance, les locataires font valoir qu'ils avaient sollicité lors de l'audience du 2 février 2018 que la procédure soit limitée à la question de l'ancienneté de l'immeuble, dans la mesure où celui-ci avait fait l'objet d'un transfert le 8 juillet 1999, pour un prix de 6'200'000 fr., de la D______ SA (qui détenait l'immeuble depuis plus de 50 ans) à la E______ SA, puis à C______ [SA] en 2014, dans le cadre d'une restructuration interne. En raison du transfert récent de propriété en 1999, un calcul de rendement était possible. L'ordonnance du 2 février 2018 ne statuait pas sur la demande des locataires et tranchait déjà la question de l'ancienneté de l'immeuble, en estimant qu'un calcul de rendement ne serait pas possible, sans motivation.
Concernant la recevabilité du recours, les locataires soutiennent qu'il existerait un préjudice difficilement réparable, n'étant plus en mesure de faire valoir un quelconque moyen à l'appui de leur demande ou de plaider le fond de l'affaire, le Tribunal ayant déjà répondu par la négative à la demande de calcul de rendement. Les éléments au dossier ne permettraient pas aux juridictions d'appel ou au Tribunal fédéral de statuer sur le fond de l'affaire, de sorte qu'en cas de renvoi et en raison de l'absence de versement de dépens devant les juridictions cantonales dans les causes relevant du droit du bail, les frais de représentation des locataires ne seraient pas remboursés et seraient, dès lors, irréparables. Enfin, la durée prévisible du procès, en raison d'un renvoi, passerait de quatre à huit ans, de sorte à constituer ici également un préjudice difficilement réparable pour les locataires.
Sur le fond du recours, les locataires font grief aux premiers juges d'avoir procédé à une constatation manifestement inexacte des faits, pour avoir considéré que l'immeuble était trop ancien pour qu'un calcul de rendement puisse être effectué, alors qu'il a été acquis en 1999, soit il y a moins de 20 ans, ainsi que plusieurs violations du droit, notamment le principe de dualité et le droit d'être entendu des locataires, en ne motivant pas l'ordonnance querellée sur la question de l'ancienneté de l'immeuble et pour n'avoir donné aucune suite à la demande de simplification du procès.
b. L'effet suspensif a été octroyé au recours par décision du 7 mars 2018, la bailleresse ne s'y étant pas opposé dans sa détermination du 5 mars 2018.
c. Dans sa réponse au recours du 12 mars 2018, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, à son rejet.
L'allongement de la procédure et l'accroissement des frais de représentation ne représenteraient pas un préjudice difficilement réparable pour les locataires, de sorte que le recours devait être déclaré irrecevable. Sur le fond, l'immeuble litigieux était la propriété de la bailleresse depuis 1957, cette dernière ayant été l'unique actionnaire de D______ jusqu'à sa dissolution en 1999 et le transfert de son patrimoine à E______. C'était dès lors à juste titre que le Tribunal avait considéré l'immeuble comme ancien. L'immeuble étant ancien, il appartenait aux locataires de démontrer le caractère abusif du loyer, au regard des loyers usuels dans le quartier ou la localité. Enfin, le fait que le loyer s'avérait identique au précédent locataire présumait que celui-ci n'était pas abusif. Les locataires, qui n'avaient produit aucun loyer comparatif, ne pouvaient, en outre, compléter leur requête par un recours contre l'ordonnance de preuve.
d. Les parties ont été avisées le 29 mars 2018 que la cause était gardée à juger.
e. Par courrier du 9 avril 2018, les locataires ont répliqué et, en substance, persisté dans le contenu de leur recours.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat du 10 mars 2017, B______ et A______ ont pris à bail, à compter du 1er avril 2017, un appartement de 6,5 pièces au 4e étage de l'immeuble sis ______, à Genève.
b. Le loyer a été fixé annuellement à 46'800 fr., charges non comprises. Il ressort de la formule officielle émise lors de la conclusion d'un nouveau bail que celui-ci était motivé par les loyers usuels du quartier ou de la localité (art. 269a CO) et qu'il n'avait subi aucune modification par rapport au précédent locataire.
c. Les locataires ont contesté le loyer initial par requête de conciliation du 27 avril 2017, estimant que ce dernier procurerait un rendement abusif à la bailleresse. Ils ont conclu à ce qu'il soit constaté le caractère abusif du loyer, à la fixation de celui-ci à 12'455 fr. 40 par an, charges non comprises, dès le 1er avril 2017, à la restitution du trop-perçu en découlant avec intérêts et à la réduction de la garantie de loyer en proportion. La bailleresse était également tenue de fournir les pièces permettant de déterminer le rendement de l'immeuble litigieux. Enfin, les locataires ont allégué que l'appartement était en réalité composé de 4,5 pièces et non 6,5 pièces, comme indiqué dans le contrat de bail.
d. En raison de l'échec de la procédure de conciliation, les locataires ont déposé leur requête au Tribunal le 1er novembre 2017.
e. Dans sa réponse du 22 décembre 2017, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires.
E______ était le « propriétaire final » de l'appartement depuis 1965 au moins, année à laquelle elle était devenue l'actionnaire unique de D______, qui possédait l'immeuble litigieux depuis 1955.
En 1999, D______ a été liquidée et l'ensemble de ses actifs et passifs a été transféré, à titre de cession à titre universel (art. 181 CO), à E______. En 2013, cet immeuble a été cédé à C______, soit la société chargée du portefeuille immobilier suisse au sein du groupe. Le « propriétaire final » de l'immeuble litigieux n'avait en conséquence jamais été modifié, depuis 1965 à tout le moins.
L'immeuble devait dès lors être qualifié d'ancien en sens de la jurisprudence, ayant appartenu économiquement à la bailleresse depuis au moins 52 ans. Il incombait en conséquence aux locataires de démontrer le loyer abusif, au regard des loyers usuels du quartier, et non de fonder leurs prétentions sur la base du rendement abusif de l'immeuble.
Le transfert intervenu en 1999 n'était pas pertinent pour déterminer l'ancienneté de l'immeuble ou la date de son acquisition, dans la mesure où le titulaire économique avait été, en définitive, toujours le même. Le loyer était du reste identique à celui payé par le précédent locataire, de sorte qu'il n'était pas présumé abusif.
f. Lors de l'audience du 2 février 2018 du Tribunal, chacune des parties a persisté dans ses conclusions. Les locataires ont sollicité un transport sur place, au regard de la divergence des parties sur le nombre de pièces de l'appartement.
La bailleresse, représentée par son fondé de pouvoir, F______, a indiqué que l'immeuble litigieux était la propriété économique de E______ depuis 1957, dans un premier temps à travers la société immobilière D______. E______ ne s'intéressait qu'à l'achat d'immeuble et non à l'achat de sociétés immobilières. La forme d'une société immobilière était une exception genevoise : sur une centaine d'immeubles, E______ possédait par le passé sept sociétés immobilières, toutes genevoises, à l'exception d'une société en Suisse alémanique. Le pouvoir de décision n'avait pas changé en 1999, date de la liquidation de D______ et du transfert de son patrimoine à E______.
Le représentant de la bailleresse ignorait si un emprunt avait été contracté en 1957. Actuellement, il n'y avait pas de dette hypothécaire et il ne pensait pas qu'il y en avait lors du transfert en 1999. En principe, E______ investissait ses fonds propres, sauf exception, notamment lors de la période de la crise financière de 2008.
Les locataires ont sollicité un jugement incident sur la question de l'ancienneté de l'immeuble. Les parties ont, par la suite, sollicité des plaidoiries écrites. Sur quoi, à teneur du procès-verbal, le Tribunal a annoncé qu'il rendrait une ordonnance de preuves.
g. Le 12 février 2018, le Tribunal a rendu l'ordonnance litigieuse.
EN DROIT
1.2 En l'espèce, l'ordonnance de preuves constitue une ordonnance d'instruction. Le recours ayant été déposé le 26 février 2018, le délai de 10 jours est respecté.
2.2 La notion de « préjudice difficilement réparable » est plus large que celle de « préjudice irréparable » au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF (ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, in SJ 2012 I 77; arrêt du Tribunal fédéral 5A_24/2015 du 3 février 2015).
Constitue un « préjudice difficilement réparable » toute incidence dommageable, y compris financière ou temporelle, qui ne peut être que difficilement réparée dans le cours ultérieur de la procédure. L'instance supérieure doit se montrer exigeante, voire restrictive, avant d'admettre l'accomplissement de cette condition, sous peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a clairement exclu : il s'agit de se prémunir contre le risque d'un prolongement sans fin du procès (Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 22 ad art. 319 CPC; ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, in SJ 2012 I 73; ACJC/1311/2015 du 30 octobre 2015 consid. 1.1. et les références citées).
Le préjudice sera ainsi considéré comme difficilement réparable s'il ne peut pas être supprimé ou seulement partiellement, même dans l'hypothèse d'une décision finale favorable au recourant (Reich, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Baker & McKenzie [éd.], 2010, n. 8 ad art. 319 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le refus de restituer un délai à une partie peut causer la perte définitive de l'action ou d'un moyen d'action (arrêt du Tribunal fédéral 5A_964/2014 du 2 avril 2015 consid. 2.3 et les références citées, publié in CPC Online, 22 novembre 2017).
A l'inverse, une simple prolongation de la procédure ou un accroissement des frais de celle-ci ne constitue pas un préjudice difficilement réparable (Spühler, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd. 2013, n. 7 ad art. 319 CPC; Hoffmann-Nowotny, ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, 2013, n. 25 ad art. 319 CPC). De même, le seul fait que la partie ne puisse se plaindre d'une administration des preuves contraire à la loi qu'à l'occasion d'un recours sur le fond n'est pas suffisant pour retenir que la décision attaquée est susceptible de lui causer un tel préjudice (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à l'appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III p. 131 ss, p. 155 et références citées, Spühler, op. cit., n. 8 ad art. 319 CPC). En effet, l'instance d'appel peut, dans la procédure au fond, administrer toutes les preuves (art. 316 al. 3 CPC) ou renvoyer la cause à la première instance si l'état de fait doit être complété sur des points essentiels (art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC). Ainsi, seules des circonstances particulières permettent de retenir l'existence d'un préjudice difficilement réparable (ACJC/732/2017 du 13 juin 2017 consid. 3.1.1; ACJC/377/2015 du 27 mars 2015 consid. 3.2; ACJC/279/2015 du 6 mars 2015 consid. 2.4; Colombini, op. cit., p. 155 et 157 ainsi que les références citées).
C'est au recourant qu'il appartient d'alléguer et d'établir la possibilité que la décision incidente lui cause un préjudice difficilement réparable, à moins que cela ne fasse d'emblée aucun doute (par analogie ATF 134 III 426 consid. 1.2 et 133 III 629 consid. 2.3.1).
Si la condition du préjudice difficilement réparable n'est pas remplie, le recours est irrecevable et la partie doit attaquer la décision incidente avec la décision finale sur le fond (ACJC/327/2012 du 9 mars 2012 consid. 2.4; Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure civile suisse, FF 2006 6841, p. 6984; Brunner, in Kurzkommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung ZPO, Oberhammer/Domej/Haas [éd.], 2e éd. 2014, n. 13 ad art. 319 CPC; Blickenstorfer, in Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Brunner/ Gasser/Schwander [éd.], 2e éd. 2016, n. 40 ad art. 319 CPC).
2.3 Dans leur recours, s'agissant de la recevabilité, les locataires estiment que l'ordonnance querellée leur causerait un préjudice difficilement réparable, en ce sens qu'en refusant de solliciter les pièces permettant un calcul de rendement, le Tribunal aurait déjà scellé le sort de la cause. Le dossier serait, de plus, incomplet et ne permettrait pas à la juridiction d'appel ou au Tribunal fédéral de statuer sur le fond, de sorte qu'en cas de renvoi, les frais de représentation des locataires n'en seraient qu'amplifiés, sans possibilité de remboursement, vu l'absence de versement de dépens. Enfin, la durée de la procédure s'en trouverait fortement prolongée.
Aucun des éléments précités n'est susceptible de causer un préjudice difficilement réparable, au sens de la disposition légale et des décisions précitées. Les locataires pourront, en effet, faire valoir l'ensemble de leurs arguments sur le caractère ancien ou non de l'immeuble litigieux dans le cadre des plaidoiries finales et, en cas de jugement défavorable, dans le cadre de leur appel. La Cour pouvant administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC), l'éventuel caractère incomplet du dossier de la cause pourra, également, être réparé dans la suite de la procédure. Il convient également de relever que les premiers juges peuvent modifier « en tout temps » l'ordonnance de preuve (art. 154 CPC), notamment s'ils estiment qu'une demande d'une des parties n'a pas été traitée ou si les circonstances le justifient. Quant à l'accroissement de la durée de la procédure et des frais de représentation, cet élément n'est pas de nature à entraîner un préjudice difficilement réparable au sens de la jurisprudence précitée. L'absence de versement de dépens dans les procédures relatives aux baux et loyers n'impose pas d'autre raisonnement, dans la mesure où ce principe est indépendant du résultat du jugement et où les locataires devaient nécessairement s'attendre, dans une telle procédure, à assumer leurs propres frais de représentation. Enfin, la cause n'appert pas être prima facie si complexe qu'elle impliquerait un investissement temporel ou financier important, au point d'admettre l'existence d'un préjudice à ce niveau.
2.4 Au regard de ce qui précède, faute d'un préjudice difficilement réparable, le recours sera déclaré irrecevable.
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
Déclare irrecevable le recours interjeté par A______ et B______ le 26 février 2018 contre l'ordonnance rendue le 12 février 2018 par le Tribunal des baux et loyers, dans la cause C/9397/2017-2.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
La présente décision, incidente, est susceptible d'un recours en matière civile (art. 72 ss de la loi fédéral sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; LTF – RS 173.110), les griefs pouvant être invoqués étant toutefois limités (art. 93 et 98 LTF), respectivement d'un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF). Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la décision attaquée.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.