POUVOIR JUDICIAIRE
C/25256/2017 ACJC/464/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 16 AVRIL 2018
Entre
Monsieur A______, domicilié , appelant d'une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 21 décembre 2017, comparant d'abord par Me H, avocat, puis par Me Romain JORDAN, avocat, rue Général-Dufour 15, case postale 5556, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
Et
B______ [SA], sise c/o C______ SA [établissement bancaire], ______, intimée, comparant par Me Alain Bruno LEVY, rue Rodolphe-Toepffer 17, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par ordonnance n° JTBL/1185/2017 du 21 décembre 2017, expédiée pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la requête de mesures provisionnelles de A______ dans la mesure de sa recevabilité (ch. 1 du dispositif), a dit que la procédure était gratuite (ch. 2) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que la condition de l'urgence, nécessaire au prononcé d'une mesure provisionnelle, n'était pas réalisée. En effet, le requérant disposait d'un autre accès aux locaux litigieux que l'accès faisant l'objet de la requête. Il s'est ainsi dispensé d'examiner s'il pouvait admettre, sous l'angle de la vraisemblance, l'existence d'un contrat de bail.
B. a. Par acte déposé le 22 décembre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : l'appelant) forme appel contre cette décision, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que la Cour constate que B______ n'est pas en droit d'entraver l'accès aux locaux dont il allègue être locataire, ainsi qu'à l'annulation de l'ordonnance JTBL/1185/2017 du 21 décembre 2017, et à l'octroi des mesures provisionnelles requises en première instance, à savoir qu'il soit fait interdiction à B______, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, d'entraver l'accès aux locaux précités, et que la remise en fonction des badges d'accès auxdits locaux soit ordonnée, ceci jusqu'à droit jugé sur la validité de la résiliation du contrat de bail commercial.
Il expose être titulaire d'un bail oral portant sur les locaux précités et produit une requête en constatation de l'existence dudit bail liant A______ et D______, d'une part, et B______, d'autre part, déposée le 21 décembre 2017 au greffe de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Il conteste en outre disposer d'un autre accès auxdits locaux que celui nécessitant d'emprunter le lobby de la banque sis ______.
b. Dans sa réponse du 8 janvier 2018, B______ (ci-après : l'intimée) conclut à l'irrecevabilité de la conclusion de l'appelant visant à ce qu'il soit dit qu'elle n'est pas en droit d'entraver l'accès aux locaux litigieux, au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance entreprise.
Elle expose que la conclusion visant à ce qu'il soit dit qu'elle n'est pas en droit d'entraver l'accès aux locaux litigieux est nouvelle en appel et qu'une telle conclusion constatatoire ne peut être que subsidiaire. Ainsi cette conclusion est irrecevable. Elle confirme le libre accès aux locaux litigieux par l'ascenseur et la cage d'escalier sis ______ et conteste se trouver dans un rapport de bail avec A______. De ce fait, l'appel doit être rejeté.
A l'appui de sa réponse, elle produit un courrier que lui a adressé le conseil de l'appelant le 22 décembre 2017.
c. Par réplique du 22 janvier 2018, l'appelant a persisté dans ses conclusions et produit des pièces nouvelles, soit des photos du système d'accès sis ______ et des plans de l'immeuble litigieux.
d. Par duplique du 5 février 2018, l'intimée a persisté dans ses conclusions.
e. Les parties ont été avisées le 6 février 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
f. L'appelant et l'intimée ont encore déposé des courriers les 12 mars 2018, respectivement 14 mars 2018.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. B______ est propriétaire des immeubles situés ______ et ______ [deux adresses voisines], à Genève.
b. B______ a son siège c/o C______ au ______ [première des deux adresses]. Selon les pièces produites par l'appelant, cette société semble faire partie d'un groupe international d'une certaine complexité, étant précisé que les différents rapports des sociétés du groupe entre elles ne sont pas établis.
c. A______ a été successivement directeur, puis administrateur de C______, également sise _______, ceci du mois de novembre 1996 au mois d'octobre 2014. Il apparaît également avoir été organe d'autres sociétés du groupe.
d. Par courrier du 23 octobre 2017, B______ a signifié à A______ qu'en raison d'un grave conflit d'intérêts, elle avait pris la décision de ne plus mettre à sa disposition le bureau situé au 7ème étage de son immeuble. En conséquence, tous les accès de A______ étaient immédiatement annulés.
e. A______ a répondu par courrier de son conseil du 27 octobre 2017, exposant que l'occupation des locaux aux 7ème et 8ème étages reposait sur un contrat de bail oral conclu pour une longue durée et par acte concluant entre D______ et A______, d'une part, et B______, d'autre part. Le courrier du 23 octobre 2017 constituait ainsi une résiliation de bail incomplète, pour ne viser que A______ et non D______, et illégale du sous-bail existant. Cette résiliation ne respectait pas le délai et le terme de congé et n'était pas signifiée au moyen du formulaire officiel obligatoire.
f. Par requête de mesures provisionnelles avec demande de mesures superprovisionnelles dirigée contre B______, A______ a conclu à ce qu'il soit fait interdiction à B______, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, d'entraver le libre accès des locaux situés aux 7ème et 8ème étages des immeubles sis ______ et ______ et à ce qu'il soit en conséquence ordonné à B______ de remettre en fonction les badges d'accès auxdits locaux.
Il a exposé avoir exercé différentes fonctions dans diverses sociétés du groupe, qu'il désignait « groupe E______ », et occupé les 7ème et 8ème étages des immeubles sis ______ et ______, en vertu d'un contrat de bail oral. Il a encore exposé ne pas payer de loyer, mais rémunérer l'usage des locaux par divers services rendus et l'apport d'affaires.
Selon lui, l'accès aux locaux se faisait principalement par le ______, en passant par le lobby de la banque, puis en empruntant un ascenseur actionné au moyen d'une carte magnétique. Il existait également une entrée qu'il qualifie « de service » par l'ascenseur du _______.
Enfin, il a exposé qu'il lui était nécessaire de pouvoir accéder rapidement à ces locaux, pour continuer à mener ses affaires.
g. Par ordonnance du 2 novembre 2017, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de mesures superprovisionnelles, a rejeté la requête de A______.
h. Le 22 novembre 2017, B______ a déposé une réponse écrite. Elle y a exposé que les locaux litigieux, de même que d'autres dans l'immeuble sont loués à C______ et que lesdits locaux ne faisaient l'objet d'aucune sous-location. Elle a relevé que l'accès aux locaux des 7ème et 8ème étages se faisait par l'entrée du ______ au moyen d'un ascenseur nécessitant l'emploi d'une carte magnétique, ainsi que par l'entrée du ______ au moyen d'un autre ascenseur et de la cage d'escalier. Bien que A______ n'ait plus exercé aucune fonction pour C______ depuis le mois d'octobre 2014, à bien plaire, il ne lui avait pas été demandé immédiatement de libérer les locaux du 7ème étage, compte tenu de ses liens familiaux. B______ avait désormais dû le faire en raison d'un conflit d'intérêts et d'un important risque de confusion entre différentes affaires. Elle a produit à l'appui de sa réponse un bail de durée déterminée, soit du 25 novembre 2002 au 30 novembre 2012 la liant avec F______ SA, devenue C______ SA. Ce bail comportait une option de renouvellement dont le dossier ne permet pas de déterminer si elle a été exercée.
i. Lors de l'audience du Tribunal du 13 décembre 2017, A______ a déposé des pièces faisant état de certaines activités du « groupe E______ ». Il a également produit des déclarations de deux anciens administrateurs de B______. L'un déclare que les locaux litigieux avaient été loués à D______ et A______ pour une durée indéterminée en raison, d'une part de la mise à disposition de fonds propres sans intérêts, et d'autre part en raison de services non rémunérés. L'autre administrateur indique que les locaux litigieux avaient été mis à disposition de trois membres de la famille A______ dans le contexte d'un prêt portant sur une importante somme d'argent. Il a également produit une attestation de D______ exposant avoir annoncé la visite de son fils A______ le 29 novembre 2017 à la réception de la banque en compagnie d'une relation d'affaires pour se rendre au 8ème étage. La réception de la banque avait volontairement ralenti l'accès à ses locaux pour finalement le leur accorder. Il a enfin produit une facture de C______ du 25 janvier 2011, portant sur un montant de 200'000 fr. plus TVA, adressée à G______, ainsi qu'un courriel entre des personnes dont les fonctions ne sont pas clairement déterminées, relatif à ladite facture et faisant mention d'un loyer de 86'520 fr. payables à B______. Ni la facture, ni le courriel explicatif ne portent la mention des locaux litigieux ou le nom de A______.
Quant au représentant de B______, il a confirmé que les locaux litigieux étaient toujours loués à C______ et que des loyers étaient perçus à ce titre. Le loyer était payé par G______.
Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions, après quoi le Tribunal a clos la phase d'administration des preuves.
j. Par courrier du 18 décembre 2017, le conseil de A______ a contesté les déclarations du représentant de B______ lors de l'audience du 13 décembre 2017, livrant sa propre appréciation des différentes pièces produites.
k. Sur quoi, le Tribunal a rendu l'ordonnance du 21 décembre 2017.
EN DROIT
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse (art. 91 al. 2 CPC). Pour les mesures provisionnelles, la valeur litigieuse est celle de la demande au fond qui a été déposée ou qui le sera (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 185).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2 En l'espèce, les parties ne s'expriment pas sur la valeur litigieuse. Dans la mesure où le litige porte sur l'existence d'un bail portant sur des locaux commerciaux comportant deux étages dans un immeuble situé au centre-ville de Genève, et qualifiés par l'appelant de prestigieux, luxueux et spacieux, la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr. ouvrant la voie de l'appel est atteinte.
1.3 L'appel a été formé dans le délai de dix jours prévus en matière de procédure sommaire (art. 314 CPC) et selon la forme requise (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est en conséquence recevable.
1.4 S'agissant d'un appel (art. 308 al. 1 let. b CPC), la Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, L'appel et le recours, in Procédure civile suisse, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2 En l'espèce, les différentes pièces produites par l'appelant auraient pu être déposées en première instance. En effet, l'appelant n'expose pas pour quels motifs les photographies et plans produits à l'appui de sa réplique n'auraient pas pu être produits en première instance. Quant à la requête en constatation de droit produite à l'appui de l'appel, elle est recevable, dès lors qu'elle est postérieure à la clôture des débats en première instance et est intervenue le jour où le jugement du Tribunal a été rendu. S'agissant de la pièce nouvelle produite par l'intimée à l'appui de sa réponse du 8 janvier 2018, elle est recevable pour être intervenue postérieurement au jugement.
3.1 Les conclusions nouvelles ne sont recevables en appel que si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure, présente un lien de connexité avec la dernière prétention ou que la partie adverse consent à la modification de la demande, et que si la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2, en relation avec l'art. 227 al. 1 CPC).
3.2 En l'espèce, l'appelant prend une conclusion nouvelle en appel visant à ce qu'il soit constaté que B______ n'est pas en droit d'entraver l'accès aux locaux litigieux. Cette conclusion nouvelle se trouve manifestement en lien de connexité avec les conclusions de première instance visant à interdire l'entrave d'accès aux mêmes locaux et à la remise en fonction des moyens d'accès. En revanche, cette modification ne repose ni sur des faits, ni sur des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 let. b CPC).
Cette conclusion nouvelle est ainsi irrecevable. En tout état, dite conclusion est sans portée, dès lors que l'appelant requiert qu'il soit fait interdiction à la propriétaire des locaux de l'empêcher d'accéder à ceux-ci.
Les courriers et pièces des parties déposés les 12 respectivement 14 mars 2018 au greffe de la Cour, ne seront pas pris en compte, dès lors qu'ils interviennent après que la cause a été gardée à juger (ATF 142 III 413 consid. 2.2.5 = SJ 2017 I 16), et en dehors du délai dans lequel le droit de réplique inconditionnel peut être exercé (ATF 138 I 484).
La procédure sommaire est applicable aux mesures provisionnelles (art. 248 let. d CPC). La preuve est généralement apportée par titre au sens de l'art. 177 CPC et, sauf exception, la maxime des débats s'applique (art. 55 al. 1 CPC; Bohnet, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 201-202). Le requérant est ainsi tenu d'apporter tous les faits pertinents à l'appui de sa prétention et de produire les preuves qui s'y rapportent.
6.1 Selon l'art. 261 al. 1 CPC, le Tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire remplit les conditions suivantes :
a. Elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être;
b. Cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable.
Il s'agit là de conditions cumulatives comme cela ressort des textes allemand et italien de la loi (Bohnet, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 261 CPC).
Le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire cesser le préjudice, notamment la cessation d'un état de fait illicite (art. 262 let. b CPC).
Les conditions de la mesure provisionnelle n'ont pas à être prouvées de manière absolue; le requérant doit les rendre vraisemblables ou plausibles. Il n'est pas nécessaire que le juge soit persuadé de l'existence des faits; il suffit que, sur la base d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence des faits pertinents, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement (ATF 139 II 86 consid. 4.2; 132 III 715 consid. 3.1 p. 720; ATF 130 III 321 = JdT 2005 I 618 cité par Hohl, Procédure civile, Tome II, n. 1773 p. 325).
La preuve de la vraisemblance doit être apportée pour les conditions auxquelles sont soumises les mesures provisionnelles, à savoir : la prétention au fond, l'atteinte ou le risque d'une atteinte à la prétention au fond et le risque d'un préjudice difficilement réparable (Hohl, op. cit., n. 1774 p. 325; Bohnet, Procédure civile suisse, p. 220).
Rendre vraisemblable la prétention signifie que le requérant doit rendre vraisemblable, d'une part, les faits à l'appui de celle-ci et d'autre part, que la prétention fonde vraisemblablement un droit. Le requérant doit ainsi rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué existe et que le procès a des chances de succès (arrêt du Tribunal fédéral 5P.422/2005 consid. 3.2 = SJ 2006 I 371; Bohnet, Code de procédure civile commenté, n. 7 ad art. 261 CPC et réf. citées).
En effet, la mesure provisionnelle ne peut être accordée que dans la perspective de l'action au fond qui doit la valider (art. 263 et 268 al. 2 CPC). Le juge peut se limiter à un examen sommaire des questions de droit (ATF 139 III 86 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 5P.422/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.2, in SJ 2006 I 371; Bohnet, op. cit., n. 7 ad art. 261 CPC et les références citées).
Le juge doit évaluer les chances de succès de la demande au fond et admettre ou refuser la mesure selon que l'existence du droit allégué apparaît plus vraisemblable que son inexistence (Hohl, op. cit., n. 1774 p. 325 et réf. citées).
En outre, la vraisemblance requise doit porter sur un préjudice difficilement réparable, qui peut être patrimonial ou immatériel (Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 261 CPC; Kofmel Ehrenzeller, KuKo-ZPO, 2014, n. 8 ad art. 261 CPC; Huber, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2014, n. 20 ad art. 261 CPC). La condition du préjudice difficilement réparable vise à protéger le requérant du dommage qu'il pourrait subir s'il devait attendre jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond (ATF 139 III 86 consid. 5; 116 Ia 446 consid. 2). Le risque de préjudice difficilement réparable implique l'urgence (Bohnet, op. cit., n. 12 ad art. 261 CPC).
La notion de préjudice difficile à réparer s'examine à l'aune de l'efficacité du jugement à rendre à l'issue de la procédure ordinaire, qui en serait compromise sans l'ordonnance provisionnelle (arrêts du Tribunal fédéral 4P.85/2004 du 14 juin 2004 consid. 2.3 et 4P.5/2002 du 8 avril 2002 consid. 3b; Kofmel Ehrenzeller, op. cit., n. 8 ad art. 261 CPC).
Enfin, la mesure doit respecter le principe de la proportionnalité, par quoi on entend qu'elle doit être adaptée aux circonstances de l'espèce et ne pas aller au-delà de ce qu'exige le but poursuivi. Les mesures les moins incisives doivent avoir la préférence. La mesure doit également se révéler nécessaire, soit indispensable pour atteindre le but recherché, toute autre mesure ou action judiciaire ne permettant pas de sauvegarder les droits du requérant (Message CPC ad art. 258, p. 6962).
6.2 L'appelant se plaint en premier lieu d'une constatation inexacte des faits, en ce sens que le Tribunal aurait retenu qu'il disposait d'un accès par l'immeuble ______ [deuxième no.], ce qui reposerait sur une mauvaise compréhension de la situation. L'absence d'accès n'avait pas été contredite par l'intimée.
Les premiers juges ont effectivement retenu que la condition liée à l'urgence du prononcé des mesures provisionnelles n'était pas réalisée dès lors que l'appelant disposait d'une entrée qualifiée « de service ».
A cet égard, l'existence de cette entrée repose sur les propres allégués de l'appelant, dans sa requête de mesures provisionnelles du 1er novembre 2017 (allégué numéro 15), élément qui n'a pas été contesté par l'intimée dans son écriture du 22 novembre 2017, seul le qualificatif de subsidiaire de ladite entrée étant contesté. L'intimée a de surcroît exposé, tant dans sa réponse au Tribunal du 22 novembre 2017 que dans sa réponse à l'appel du 8 janvier 2018, l'existence d'une entrée sise ______ [deuxième no.]. C'est donc de manière erronée que l'appelant fait valoir que l'intimée n'aurait pas contesté que l'accès serait également interdit par l'entrée située au ______.
A ce propos, les premiers juges ont retenu que l'attestation de D______ déposée devant eux démontrait qu'il avait pu avoir accès à ses locaux le 29 novembre 2017 à tout le moins. L'appelant ne critique pas cette appréciation.
Comme rappelé plus haut, il appartenait par ailleurs à l'appelant d'établir l'existence d'un préjudice difficilement réparable. Compte tenu du fait que l'existence d'une entrée apparaît vraisemblable, eu égard à ce qui précède, il apparaît que la condition de l'existence d'un préjudice difficilement réparable n'est pas réalisée.
L'appréciation des premiers juges n'est ainsi pas critiquable, ce qui scelle le sort du litige.
6.3 L'appelant fait également grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu la vraisemblance de l'existence d'un contrat de bail. A ce sujet, le Tribunal a retenu dans son ordonnance du 21 décembre 2017 que cette question n'avait pas besoin d'être tranchée compte tenu du fait que la condition d'urgence n'était pas réalisée.
Selon l'art. 253 CO, le contrat de bail est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer.
Il s'agit donc d'un contrat onéreux. Il n'est pas contesté, et est d'ailleurs établi par le courrier de B______ du 23 octobre 2017, que cette dernière a mis à disposition de A______ au moins une partie des locaux litigieux, soit le 7ème étage des immeubles sis ______ et ______ à Genève.
Les parties se divisent en revanche sur le caractère onéreux ou non de ladite mise à disposition. A______ expose qu'il ne s'est jamais acquitté d'un loyer mais que le caractère onéreux de la mise à disposition des locaux découlait de différents services rendus et affaires apportées.
La vraisemblance de cet élément n'est pas établie. Le seul fait qu'une activité ait cas échéant pu être effectuée ou que des services aient cas échéant pu être rendus n'étant pas suffisant pour retenir l'existence du paiement d'un loyer.
En effet, faute d'être en mesure d'appréhender l'économie générale des relations entre A______, B______, ainsi que les différentes sociétés pour lesquelles A______ serait intervenu et qu'il dit être lié à B______, il n'est pas possible de déterminer la rémunération due pour lesdites activités et de les imputer à la mise à disposition des locaux litigieux.
Au demeurant, ces éléments n'établissent pas l'existence d'un bail avec B______, mais éventuellement avec d'autres sociétés non parties à la procédure. A______ fait notamment état dans son courrier du 27 octobre 2017 d'une situation de sous-location, ce qui suppose qu'il serait lié à une société elle-même locataire de B______, hypothèse qui ne permettrait pas de constater l'existence d'un contrat de bail directement avec B______.
Il s'ensuit que la vraisemblance du droit invoqué n'est pas établie, ce qui empêche également le prononcé des mesures provisionnelles requises.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 décembre 2017 par A______ contre l'ordonnance JTBL/1185/2017 rendue le 21 décembre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25256/2017-5.
Au fond :
Confirme cette ordonnance.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.