POUVOIR JUDICIAIRE
C/18103/2016 ACJC/67/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 22 JANVIER 2018
Entre
A______, domiciliée______,______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2017, comparant en personne,
et
B______, domiciliée ______, ______, intimée, comparant par Me Jean-Philippe KLEIN, avocat, rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/559/2017 du 6 juin 2017, reçu par A______ le 27 juin 2017, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à cette dernière en date du 5 août 2016 pour le 30 septembre 2016 concernant l'appartement de ______ pièces au ______ étage de l'immeuble sis 1______, à Genève (ci-après : l'appartement) (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'une résiliation consécutive à la sommation de payer prévue par l'art. 257d CO étaient réunies.
B. a. Par acte déposé le 7 juillet 2017 au greffe de la Cour de justice, A______, qui plaide en personne, appelle de ce jugement. Elle conteste la validité du congé précité, celui-ci consacrant un abus de droit, de sorte qu'il serait nul. Elle conclut au remboursement des montants perçus en trop par B______ sur la période de février 2016 à octobre 2016, correspondant à la différence entre le loyer principal de l'appartement et celui fixé pour la sous-location de celui-ci, ainsi qu'à une prolongation de son bail pour une durée de cinq ans, conformément à ce qui avait été convenu avec B______ par courriel du 25 janvier 2016. Elle requiert également des dépens pour ses frais de défense de première instance.
Elle produit des pièces nouvelles, notamment des échanges de courriels avec B______ datant des mois de janvier, avril, mai, juin et novembre 2016, une copie d'une page internet d'un annuaire en ligne, la note de frais et d'honoraires de C______ datée du 15 février 2017, un extrait du site internet comparis.fr, des échanges de courriels avec le conseil de B______ datant de septembre 2016 et des pièces bancaires et de l'Hospice général relatives aux paiement des loyers en 2016.
b. Dans sa réponse, B______ conclut, à la forme, à l'irrecevabilité de l'appel et, au fond, à la confirmation du jugement querellé. En tous les cas, elle requiert que A______ soit condamnée au versement de dépens d'appel pour procédure téméraire.
Préalablement, elle a conclu au retrait de l'effet suspensif à l'appel, requête qui a été rejetée par décision présidentielle du 9 août 2017.
c. Dans leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
d. Par avis du 14 septembre 2017, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 22 septembre 2003, B______ a pris à bail l'appartement pour un loyer de 1'399 fr., charges incluses. A une date inconnue, ce loyer a été porté à 1'487 fr. par mois, charges incluses, puis dès le 1er octobre 2016 ramené à 1'457 fr. par mois, charges incluses.
b. A partir du 1er février 2016, B______ a sous-loué l'appartement à A______ pour un sous-loyer de 1'650 fr. par mois, charges comprises.
Aucun contrat de sous-location écrit n'a été établi.
c. Par courriel du 24 mai 2016, A______ a demandé à B______ une copie du contrat de bail principal, un contrat écrit de sous-location, ainsi que la preuve du paiement du sous-loyer d'avril, afin de faire débloquer une aide financière au logement auprès de l'Hospice général.
Afin d'établir un contrat de sous-location, B______ a répondu le jour même à A______ avoir besoin d'une copie de sa carte d'identité, un extrait de non-poursuites et une preuve d'emploi.
d. Par avis comminatoire du 21 juin 2016, adressé par courrier recommandé, B______, sous la plume de son conseil, a mis en demeure A______ de s'acquitter dans les trente jours de la somme de 4'950 fr. pour les loyers impayés des mois d'avril, mai et juin 2016, précisant qu'à défaut de paiement de l'intégralité du montant dû dans le délai imparti, le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
e. Par courrier du 14 juillet 2016 adressé au conseil de B______, A______ a établi avoir payé le loyer d'avril 2016 le 8 avril 2016. Elle a expliqué que B______ refusait de lui établir un contrat de sous-location l'empêchant ainsi de percevoir l'aide financière de l'Hospice général.
Par courriel du même jour, le conseil de B______ a transmis à l'Hospice général une copie du contrat de bail principal, précisant qu'il n'existait pas de contrat de sous-location écrit.
f. Par avis officiel du 5 août 2016, B______ a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2016 pour défaut de paiement du loyer de la part de A______.
g. Le 8 août 2016, l'Hospice général a effectué trois virements de 1'399 fr. chacun à titre de paiement des loyers de A______ pour les mois de juin, juillet et août 2016.
Le 22 août 2016, le loyer du mois de mai 2016 a été intégralement versé et trois montants de 251 fr. chacun ont été acquittés à titre de loyer restant pour les mois de juin, juillet et août 2016.
h. Le 21 septembre 2016, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation de congé extraordinaire.
Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal par requête du 30 novembre 2016, par laquelle A______ a conclu principalement à l'inefficacité du congé litigieux, subsidiairement, à sa nullité.
Elle a fait valoir que le congé était inefficace, le loyer étant nul, dès lors qu'aucun avis de fixation du loyer initial n'avait été établi. Elle estimait le montant correct pour le loyer à 990 fr. par mois, de sorte qu'elle n'était pas tombée en demeure s'étant acquittée de montants supérieurs. En outre l'avis comminatoire du 21 juin 2016 était erroné et n'était pas clair; elle n'avait ainsi pas pu se faire une idée précise de l'arriéré de loyer exigé, de sorte que cet avis était nul. Enfin, elle a soulevé que le congé litigieux consacrait un abus de droit de manifeste, sans autre précision.
i. Le 30 novembre 2016, A______ a également saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en fixation judiciaire du loyer, laquelle a été déclarée irrecevable par jugement du 7 avril 2017.
j. Dans sa réponse, B______ a conclu au rejet de la requête en contestation de congé.
Elle a soulevé la validité du congé litigieux et l'abus de droit de A______ de se prévaloir de l'absence de notification du loyer sur formule officielle, celle-ci étant sans rapport avec le retard dans le paiement du loyer. Bien que le loyer d'avril 2016 ait été réclamé par erreur dans la mise en demeure, ceux des mois de mai et juin 2016 étaient dus et n'avaient pas été réglés dans le délai comminatoire.
k. Lors de l'audience du 9 mai 2017, A______ a persisté dans sa requête. Elle n'était plus soutenue par l'Hospice général depuis mars 2017 et s'acquittait dorénavant directement du loyer en mains de B______. Elle a expliqué avoir averti cette dernière déjà au mois d'avril 2016 de la nécessité d'avoir un contrat de sous-location écrit pour que l'Hospice général puisse payer le loyer.
B______ a confirmé que la situation était actuellement à jour s'agissant du paiement des loyers, mais la régie lui réclamait dorénavant la différence entre le loyer principal et les sous-loyers perçus. Elle habitait en France voisine, mais travaillait à Genève. Sa fille était également scolarisée à Genève, de sorte qu'elle souhaitait revenir dans l'appartement. Elle avait informé A______ le 7 juin 2016 vouloir récupérer celui-ci en septembre pour la rentrée scolaire de sa fille. Elle n'avait pas établi de contrat de sous-location dès lors que A______ avait refusé de lui fournir les documents nécessaires qu'elle réclamait.
Les parties ont renoncé de plaider et ont persisté dans leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1 et 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 1.1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1).
En l'espèce, le sous-loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 19'800 fr., de sorte qu'en prenant en compte la période de protection précitée de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure au seuil de 10'000 fr. prévu pour l'admissibilité de l'appel.
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Selon la jurisprudence, l'appel doit comporter des conclusions, lesquelles doivent indiquer sur quels points la partie appelante demande la modification ou l'annulation de la décision attaquée. En principe, ces conclusions doivent être libellées de telle manière que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans modification au dispositif de sa propre décision. Elles doivent être formulées clairement, de manière à éviter toute hésitation sur l'objet de la demande (arrêts du Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 9 janvier 2013 consid. 2; 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 4).
Les conclusions doivent être interprétées à la lumière de la motivation du mémoire. L'interdiction du formalisme excessif impose de ne pas se montrer trop strict dans l'appréciation de leur formulation, si, à la lecture de l'acte, l'on comprend clairement ce que sollicite le recourant (ATF 137 III 617 consid. 6.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1.1 et 6B_364/2011 du 24 octobre 2011 consid. 1.1).
En l'espèce, l'appelante ne formule pas expressément dans son acte d'appel de conclusions. Toutefois, la Cour comprend de la motivation de celui-ci que l'appelante, qui n'est pas représentée par un avocat, conteste la validité du congé litigieux et requiert, comme en première instance, la constatation de sa nullité, celui-ci étant selon elle abusif.
L'appel ayant été pour le surplus interjeté dans le délai prescrit par la loi, il est ainsi recevable.
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC), la Cour disposant d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
En ce qui concerne les pseudo nova, soit ceux qui existaient déjà en première instance, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance (ATF 143 III 42 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1).
En l'espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelante sont antérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, soit le 9 mai 2017, ou correspondent à des extraits de sites internet. Or, l'appelante n'explique pas les raisons pour lesquelles elle aurait été empêchée de les produire en première instance. Partant, ces pièces, ainsi que les faits qui s'y rapportent, sont irrecevables en appel.
En l'occurrence, dans ses conclusions de première instance, l'appelante n'a pas sollicité de l'intimée le remboursement des montants perçus correspondant à la différence entre le loyer principal et le loyer de sous-location pour la période de février à octobre 2016. Il en va de même s'agissant de la prolongation de son bail pour une durée de cinq ans. Dès lors que ces nouvelles conclusions en appel ne reposent sur aucun fait ou moyen preuve nouveau, elles sont irrecevables.
4.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
La validité du congé suppose que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011, consid. 5).
Le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 667).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 et les références citées). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (arrêts du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 et 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3).
L'avis comminatoire est dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul si le loyer n'est pas échu notamment parce que le bailleur est responsable du retard (art. 91 CO et ss) (Lachat, Commentaire romand CO I, 2012, n. 5 ad. art. 257d CO).
En effet, aux termes de l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation.
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1).
4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté par l'appelante qu'au moment de l'envoi de l'avis comminatoire du 21 juin 2016, les loyers des mois de mai et juin 2016 étaient exigibles et impayés. Le Tribunal a, à juste titre, considéré que cet avis précise expressément et sans aucune ambiguïté qu'il se rapporte à ces loyers impayés et que le montant dû à ce titre était de 3'300 fr. Le fait que le mois d'avril 2016 ait été mentionné à tort ne peut suffire à invalider cet avis, l'appelante ayant prouvé par courrier du 14 juillet 2016 s'être acquittée du loyer d'avril 2016 en temps utile. Ainsi, à réception de la mise en demeure, l'appelante ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de la créance.
La date à laquelle l'appelante a reçu l'avis comminatoire du 21 juin 2016 ne ressort pas du dossier. Toutefois cet avis a été envoyé par courrier recommandé, si bien que le délai de paiement de trente jours est venu à échéance fin juillet 2016. Or, le paiement du loyer de juin 2016 est intervenu le 8 août 2016 et celui afférent au mois de mai 2016 le 22 août 2016 seulement. Ainsi, lors de la notification du congé par avis officiel du 5 août 2016, la somme due de 3'300 fr. était toujours en souffrance.
Les conditions de l'art. 257d CO étant en l'espèce remplies, il reste à déterminer si l'intimée était responsable des paiements tardifs précités.
A cet égard, l'appelante explique que l'Hospice général n'a pas pu effectuer les paiements à temps, dès lors que l'intimée refusait de transmettre les documents nécessaires pour débloquer une aide financière au logement. Or, s'agissant du contrat de bail principal, celui-ci a été transmis à l'Hospice général en date du 14 juillet 2016. Les démarches internes à cette administration afin de débloquer ladite aide ne peuvent être imputées à l'intimée. En effet, pour rappel, le paiement des loyers exigibles n'est intervenu qu'en date des 8 et 22 août 2016. En outre, afin d'établir le contrat de sous-location requis, l'intimée a en vain requis de l'appelante certains documents. Par ailleurs, un tel contrat ne s'est pas avéré nécessaire pour obtenir l'aide au logement de l'Hospice général, celle-ci étant intervenue sans contrat de sous-location écrit. L'intimée n'est donc pas responsable du retard dans le paiement des loyers dus.
L'appelante invoque encore que le congé litigieux consacre un abus de droit, l'intimée n'ayant pas respecté ses obligations légales en fixant un sous-loyer plus élevé que le loyer principal et en lui demandant, dans un premier temps, une garantie de loyer en liquide. Ces arguments ne sont d'aucun secours à l'appelante pour contester le congé valablement donné au sens de l'art. 257d CO, étant relevé qu'elle n'a même pas versé les montants qu'elle reconnaît devoir, correspondant au loyer principal. L'appelante ne parvient donc pas à établir que le congé litigieux serait contraire à la bonne foi.
Partant, le jugement entrepris sera entièrement confirmé.
Il s'ensuit que, contrairement à ce que requiert l'intimée, aucun dépens ne peut être mis à la charge de l'appelante. Par ailleurs, il ne peut être reproché à cette dernière, qui comparaît en personne, un comportement téméraire par le fait d'avoir déposé un appel dans la présente cause.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 juillet 2017 par A______ contre le jugement JTBL/559/2017 rendu le 6 juin 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18103/2016.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.