POUVOIR JUDICIAIRE
C/11929/2017 ACJC/1609/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 11 DECEMBRE 2017
Entre
A______, c/o B______, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 août 2017, comparant par Me Malek ADJADJ, avocat, Grand Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Madame C______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Yves BONARD, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
Monsieur D______, sans domicile ni résidence connus.
EN FAIT
A. Par jugement du 10 août 2017, reçu le 16 août 2017 par A______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en évacuation formée le 30 mai 2017 par A______ à l'encontre de D______ et C______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu qu'il existait un doute sérieux sur la validité du congé, la bailleresse ayant omis de notifier l'avis comminatoire et l'avis de résiliation au domicile élu de C______. Celle-ci n'avait pas excipé de compensation dans le délai comminatoire. Cependant, il était contraire à la bonne foi de lui en faire grief, car si l'élection de domicile avait été respectée, son avocat aurait été en mesure de le faire. Dès lors, la situation juridique n'était pas claire.
B. a. Par acte expédié le 28 août 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut au prononcé de l'évacuation de C______ et D______ ainsi que de tout tiers et de tout bien de l'appartement de six pièces au 3ème étage, ainsi qu'une cave n° 5, sis ______ (GE), à ce qu'il leur soit ordonné de lui remettre les clés, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, à ce que soit ordonnée l'exécution immédiate du jugement, cas échéant avec l'aide de la force publique, et au déboutement de C______ et D______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle produit une pièce nouvelle.
b. Dans sa réponse du 11 septembre 2017, C______ (ci-après : la locataire ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Par réplique et duplique des 28 septembre 2017 et 12 octobre 2017, l'appelante et la locataire ont persisté dans leurs conclusions.
d. Les parties ont été avisées le 13 octobre 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
e. Dans un courrier du 27 octobre 2017, l'intimée a adressé à la Cour une pièce nouvelle et persisté dans ses conclusions.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Le 24 août 2010, A______, bailleresse, et C______ et D______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de six pièces au 3ème étage dans l'immeuble sis ______ à Genève.
Les Conditions générales et règles et usages locatifs (édition 2010) (ci-après : les CG) faisaient partie intégrante du contrat.
Selon l'art. 12 des CG, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire.
Aux termes de l'art. 49 des CG, toute communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l'exécution et à l'application du bail, lui est valablement adressée aux locaux loués ou à l'adresse indiquée dans le bail. Est également valable toute communication ou notification du bailleur qui atteint le locataire à une autre adresse. Toute communication ou notification du locataire au bailleur est valablement adressée à ce dernier à l'adresse figurant dans le bail.
Le montant du loyer a été fixé en dernier lieu à 3'942 fr., charges comprises, selon avis de majoration du 11 juillet 2011.
D______ n'occupe plus l'appartement et est sans domicile connu.
b. Par convention du 13 novembre 2014 conclue suite à un jugement d'évacuation rendu par le Tribunal le 30 septembre 2014 à l'encontre de la locataire, la bailleresse s'engageait à ne pas faire exécuter ledit jugement si les paiements de l'indemnité par les locataires intervenaient par mois et d'avance à compter du 1er novembre 2014, les indemnités courantes étaient versées au plus tard le 15 de chaque mois pour le mois courant. Dans la mesure où les indemnités étaient acquittées conformément à l'accord passé, les parties reconnaissaient être à nouveau liées par le contrat de bail du 24 août 2010 dès le 1er novembre 2015.
c. Par courriers envoyés par plis simples et recommandés du 17 mars 2016 aux locataires, la bailleresse les a mis en demeure de régler le solde du loyer et des charges du mois de février 2016 ainsi que le loyer et les charges du mois de mars 2016, plus des frais administratifs, sous menace de résiliation. De plus, elle faisait valoir que le loyer serait exigible par trimestre d'avance s'il n'était pas payé par mois d'avance à l'avenir.
La locataire n'a pas retiré le pli recommandé.
d. Le 3 mai 2016, la bailleresse, par plis simple et recommandé, a mis les locataires en demeure de régler le solde du loyer et des charges de février 2016, sous déduction du décompte chauffage saison 2014/2015 avant le 15 mai 2016, sous menace d'envoi d'une mise en demeure selon l'art. 257d CO.
e. Par courriers envoyés par plis simples et recommandés du 24 mai 2016 aux locataires, la bailleresse les a mis en demeure de régler le solde du loyer et des charges du mois de mars 2016 ainsi que le loyer et les charges du mois de mai 2016, plus des frais administratifs, sous menace de résiliation. De plus, elle faisait valoir que le loyer serait exigible par trimestre d'avance s'il n'était pas payé par mois d'avance à l'avenir.
Les locataires n'ont pas retiré les plis recommandés.
f. Par courriers envoyés par plis simples et recommandés du 8 juillet 2016 aux locataires, la bailleresse les a mis en demeure de régler le solde du loyer et des charges du mois de juin 2016 ainsi que le loyer et les charges du mois de juillet 2016, plus des frais administratifs, sous menace de résiliation. De plus, elle faisait valoir que le loyer serait exigible par trimestre d'avance s'il n'était pas payé par mois d'avance à l'avenir.
g. Dans un courrier du 20 juillet 2016 au Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE), la locataire s'est plainte de ce que des travaux avaient été effectués dans son appartement sans autorisation. Elle faisait valoir un loyer trop élevé et en sollicitait une réévaluation à la baisse.
h. Le 12 août 2016, la bailleresse a adressé une nouvelle mise en demeure à la locataire de s'acquitter du solde de loyer et charges au 31 août 2016, plus des frais administratifs, sous menace de l'envoi d'une mise en demeure selon l'art. 257d CO.
i. Le 25 août 2016, la bailleresse a rappelé à la locataire que le loyer était payable par mois d'avance. Elle l'a invitée à régler sous dix jours le solde du loyer et des charges au 31 août 2016 ainsi que le loyer et les charges du mois de septembre 2016, plus des frais administratifs.
j. Par courrier du 7 octobre 2016, la bailleresse a indiqué à la locataire avoir été informée du fait qu'elle ne résidait plus à ______ (GE); elle l'a mise en demeure de réintégrer l'appartement avant le 31 octobre 2016, sous menace de résiliation.
. k. Par courrier du 14 octobre 2016 adressé à la régie B______ représentant la bailleresse, l'avocat mandaté par C______, se référant au courrier précité du 7 octobre 2016, s'est constitué avec élection de domicile et a invité expressément la régie à lui adresser "toute correspondance future relative à cette affaire". Il a pour le surplus contesté la sous-location.
l. Par pli du 16 novembre 2016, la bailleresse a mis les locataires en demeure de régler le solde du loyer et des charges au 30 novembre 2016, plus des frais administratifs.
m. Par courriers du 15 décembre 2016 envoyés par recommandé, non retirés, et par pli simple, la bailleresse a mis les locataires en demeure de régler le solde du loyer et des charges au 31 décembre 2016, plus des frais administratifs.
n. Par avis comminatoires du 18 janvier 2017 envoyés aux locataires à l'adresse du bail, par plis recommandés non retirés et par plis simples, la bailleresse les a mis en demeure de lui régler dans les trente jours le montant de 5'326 fr. à titre de solde de loyer du mois de novembre 2016 (692 fr.), de solde de loyer du mois de décembre 2016 (642 fr.) et de loyer et charges du mois de janvier 2017 (3'942 fr.), plus frais administratifs (50 fr.), et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
o. En date du 23 janvier 2017, soit dans le délai comminatoire, C______ a effectué deux versements, l'un de 3'942 fr. et l'autre de 984 fr., soit un montant total de 4'926 fr.
p. En date du 9 février 2017, la régie a adressé aux locataires un décompte de chauffage/eau chaude faisant état d'un solde en leur faveur de 861 fr. 40.
q. Considérant que la somme réclamée selon l'avis comminatoire du 18 janvier 2017 n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 28 février 2017 envoyés aux locataires à l'adresse du bail, résilié le bail pour le 30 avril 2017.
r. Par courrier du 20 avril 2017 adressé aux locataires, la régie les a informés de ce qu'un état des lieux préliminaire aurait lieu le 27 avril 2017 et l'état de sortie le 4 mai 2017.
s. Dans un courrier du 24 avril 2017, le conseil de C______ a fait savoir à la régie qu'il considérait que la résiliation de bail était nulle, faute pour la bailleresse d'avoir respecté l'élection de domicile en son Etude. En tout état, il n'existait aucun motif de résiliation valable du bail.
t. Dans une réponse du 2 mai 2017 adressé à la régie, la locataire, sous la plume de son avocat, faisant référence aux travaux effectués dans son appartement sans autorisation, a réservé ses droits notamment quant à la fixation du loyer initial.
Le 15 mai 2017 la régie a répondu que les travaux entrepris n'étaient pas soumis à autorisation.
Le lendemain, la locataire a répété que tel était le cas et que le loyer initial aurait dû en tenir compte.
u. Par requête en protection de cas clair déposée le 30 mai 2017 devant le Tribunal, la bailleresse a sollicité l'évacuation des locataires de l'appartement de six pièces au 3ème étage, ainsi qu'une cave n° 5, sis ______ à Genève, avec mesure d'exécution directe.
v. Une audience a été fixée au 10 août 2017. La bailleresse a déclaré que les locataires étaient désormais à jour. Elle a néanmoins persisté dans ses conclusions, eu égard aux retards de paiement déjà survenus par le passé. Elle a estimé que la résiliation était valable, les conditions de l'art. 257d CO étant réalisées, et aucune disposition légale n'imposant la notification de l'avis comminatoire et de l'avis de résiliation au domicile élu du locataire.
Le conseil de C______ a conclu à l'irrecevabilité de la requête voire au déboutement de la bailleresse, considérant que les conditions du "cas clair" n'étaient pas réalisées. Les montants visés dans l'avis comminatoire avaient été réglés dans le délai comminatoire, par les paiements effectués le 23 janvier 2017, et, pour le solde, par compensation avec le solde créditeur de décompte chauffage résultant du décompte adressé aux locataires le 9 février 2017. La locataire a aussi fait valoir qu'une procédure était actuellement pendante devant le Tribunal administratif de première instance (TAPI), suite à une décision du DALE ordonnant à la bailleresse de requérir avant le 7 avril 2017 une autorisation de construire relative aux travaux effectués sans droit dans l'appartement en cause (A/1______). Le loyer initial était donc susceptible d'être modifié en fonction de l'issue de cette procédure administrative. Enfin, le congé était nul, dès lors que ni l'avis comminatoire ni l'avis de résiliation n'avaient été notifiés au domicile élu de la locataire.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage présumé, si les conditions d'une expulsion selon l'art. 257 CPC ne sont pas remplies, correspondant à la valeur locative ou la valeur d'usage hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d'un procès en procédure ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion, laquelle peut être estimée à neuf mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1; 4A_622/2013 du 26 mai 2014 consid. 2; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié in ATF 138 III 620).
1.2 En l'espèce, le loyer mensuel du logement, charges comprises, s'élève à 3'942 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (3'942 fr. x 9 = 35'478 fr.). La voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; REtornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121).
1.5 Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour siège sans assesseurs.
Ainsi, les pièces nouvelles des parties sont irrecevables.
3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
Il peut être procédé par cette voie pour l'expulsion de locataires (ATF 139 III 38 consid. 2.5.3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2).
3.1.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d).
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1).
L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2).
3.1.3 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent intervenir à l'adresse de notification mentionnée sur le bail. Faute de mention ou circonstance particulière, l'adresse de l'objet loué comme habitation ou locaux commerciaux peut généralement être retenue comme lieu de notification, compte tenu d'une interprétation objective des déclarations de volonté des parties selon le principe de la confiance. L'acte est en effet réputé notifié en matière conventionnelle lorsqu'il entre dans la sphère d'influence du destinataire (demeure ou domicile professionnel), qu'il lui soit remis ou déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale. Lorsque le destinataire n'est plus atteignable à l'adresse mentionnée sur le bail, si l'auteur de l'acte ne dispose d'aucune information lui permettant de déterminer le lieu où le destinataire peut être atteint, la communication peut se faire à ladite adresse, puisque le dépôt dans la boîte aux lettres signifie que le pli entre dans la sphère d'influence du locataire. En revanche, si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, Bail et notification viciée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_74/2011 du 2 mai 2011), Newsletter Bail.ch, juillet 2011).
3.1.4 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La créance en question doit être exigible. Le risque d'une résiliation anticipée du bail est réduit à néant si le locataire se prévaut à son profit d'une reconnaissance de dette signée du bailleur ou d'un jugement, qui attestent l'existence et le montant de la créance compensante (Bohnet/Montini, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 29 ad art. 257d CO).
3.1.5 La Cour de céans a déjà eu l'occasion de se déterminer sur le sort des loyers dépassant le maximum autorisé par l'Etat, en application de la LDTR ou de la législation relative à la zone de développement. Lorsque les parties fixent contractuellement un loyer supérieur à celui admis par l'administration compétente, le contrat renferme une disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur (ACJ n° 455 du 18 mars 1994, G.G. c/ P.S., consid. 4-6, et ACJ n° 259/96 du 25 mars 1996, consid. 3). Ces arrêts cantonaux font eux-mêmes référence à l'ATF 93 II 97, par lequel les juges fédéraux sont parvenus à la même conclusion dans le cas d'un fermage excédant celui autorisé par l'autorité compétente en matière de contrôle des fermages agricoles (ACJC/1527/2009 du 11 décembre 2012, consid. 4.2).
3.2 En l'espèce, la sommation et l'avis de résiliation ont été adressés à la locataire, à l'adresse du bail, conformément aux CG. Cependant, les nombreux courriers de mise en demeure précédents adressés à cette adresse par recommandé ont été retournés à la bailleresse comme non réclamés. L'appelante savait que la locataire avait constitué un avocat et fait élection de domicile en son Etude, suite à la prétendue sous-location de l'appartement. S'il est vrai que cette élection était limitée à "cette affaire", la majorité des plis recommandés envoyés par l'appelante à l'intimée à l'adresse du bail n'ont pas été retirés, de sorte qu'en application des principes susmentionnés, la validité de la notification de la sommation et de l'avis de résiliation peut se poser, en particulier sous l'angle de la bonne foi, tant de l'appelante que de l'intimée.
Il est admis que l'intimée a payé la presque totalité du montant réclamé dans le délai comminatoire. Restait due une somme de 400 fr., y compris 50 fr. de frais administratifs. Or, dans ce délai, la bailleresse elle-même a reconnu devoir à l'intimée une somme deux fois supérieure à celle restant due. Là encore, bien que la locataire n'ait pas formellement invoqué la compensation dans le délai comminatoire (mais seulement dans le cadre de son appel) avec une créance admise par la bailleresse et exigible, se pose la question de la validité de la résiliation sous l'angle de la bonne foi de l'appelante.
Enfin, la nullité partielle du contrat au regard de la procédure administrative en cours ne saurait être exclue. Se poserait alors la question de la validité de la mise en demeure et de la résiliation, sous l'angle du montant réclamé.
Dès lors, au vu des particularités du cas d'espèce, l'examen de la bonne foi de l'une ou l'autre des parties devait être examinée, ce qui implique l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation par le juge et exclut l'application de la procédure du cas clair. Il n'est pas non plus acquis, compte tenu de la procédure administrative pendante, que le montant réclamé dans l'avis comminatoire était dû. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a considéré que le cas n'était pas clair et déclaré la requête irrecevable.
Le jugement sera confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 28 août 2017 par A______ contre le jugement JTBL/731/2017 rendu le 10 août 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/11929/2017.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.