POUVOIR JUDICIAIRE
C/25388/2015 ACJC/1477/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 20 NOVEMBRE 2017
Entre
A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, Monsieur F______ et Monsieur G______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 février 2017, comparant tous par Me Christophe GAL, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Monsieur H______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/147/2017 du 20 février 2017, reçu par les parties le 24 février 2017, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé du 30 octobre 2015 pour le 31 janvier 2016 notifié par A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ et G______ à H______ pour l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis I______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 27 mars 2017, A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ et G______ ont formé appel contre ce jugement dont ils ont sollicité l'annulation. Ils ont conclu à ce que la Cour, statuant sur demande principale, dise que le contrat de bail du 19 juin 2008 portant sur l'appartement de trois pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis I______ (GE), a été valablement résilié par avis du 30 octobre 2015 avec effet au 31 janvier 2016. Sur demande reconventionnelle, ils ont conclu à ce que la Cour condamne H______ à évacuer immédiatement ledit appartement, ordonne l'exécution directe du jugement, dise que, dès le 1er février 2016, H______ est redevable d'indemnités pour occupation illicite de l'appartement litigieux de 950 fr. par mois, et ce aussi longtemps qu'il ne l'aura pas restitué et le condamne au paiement de ces indemnités.
b. Le 16 mai 2017, H______ a conclu, principalement, à la confirmation du jugement querellé, et subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 2020, avec la possibilité de restituer en tout temps le logement avec un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.
d. Elles ont été informées le 9 août 2017 de ce que la cause était gardée à juger.
C. a. Les appelants sont propriétaires en commun de onze des quinze appartements situés dans l'immeuble sis I______ à Genève.
Ils exercent leurs droits sous la forme d'une société simple. Plusieurs membres de la société simple le sont via des sociétés qu'ils ont acquises de membres originels de cette société.
F______ détient 55,21% des parts en son nom personnel ou par le biais des sociétés C______ SARL, B______ SARL et D______ SARL, E______ SA en détient 17,54%, A______ SÀRL 17,99% et G______ 9,26%.
Les différents appartements de l'immeuble ne sont pas spécifiquement attribués à l'un ou l'autre des membres de la société simple.
b. Le 2 décembre 2016, la fiduciaire de la société simple "I______" a attesté qu'il ressortait des états financiers de la société pour 2013 à 2015 que 1) les loyers encaissés ne couvraient pas les frais d'exploitation et les charges financières, 2) les crédits hypothécaires, augmentés du prêt de tiers (1'962'402 fr.), étaient supérieurs à la valeur de l'immeuble au bilan (1'898'908 fr. 55) et 3) que la société souffrait d'un manque chronique de liquidités qui l'empêchait de faire face à ses obligations.
c. H______ habite dans l'immeuble de la I______ depuis le 1er novembre 1986.
L'appartement de trois pièces au 2ème étage qu'il occupe actuellement lui a été remis à bail par contrat du 19 juin 2008, avec effet au 1er septembre 2008 pour une durée de trois ans et cinq mois, soit du 1er septembre 2008 au 31 janvier 2012.
Le loyer est de 950 fr. par mois, charges non comprises, étant précisé que le montant des charges ne résulte pas du dossier.
d. H______ a en outre été engagé comme concierge de l'immeuble dès le 1er novembre 1986.
Son salaire était en dernier lieu de 548 fr. par mois nets. Le délai de congé contractuel était de trois mois pour la fin d'un mois.
e. Entre 2014 et 2015, J______, administratrice unique de E______ SA, a fait part aux autres copropriétaires du fait qu'elle souhaitait récupérer l'appartement de H______ pour ses besoins propres. Le fait d'être propriétaire de cet immeuble lui coûtait de l'argent et elle aurait aimé au moins y habiter (témoin K______, déclaration F______).
f. Lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2015, les copropriétaires ont décidé de résilier le contrat de conciergerie de H______ pour sa prochaine échéance et de confier l'entretien des communs à une société extérieure. Cette solution permettrait une baisse d'environ 9% des frais de conciergerie.
g.a Par avis officiel du 30 octobre 2015, le bail de H______ a été résilié pour le 31 janvier 2016. Le motif indiqué pour le congé était la résiliation à l'échéance pour les besoins propres du bailleur.
g.b Le besoin propre invoqué par les bailleurs, dont la réalité est contestée par le locataire, est celui de J______, administratrice unique de E______ SA, l'une des copropriétaires de l'immeuble.
Il ressort du dossier que J______ est seule propriétaire économique de E______ SA. Cette dernière, qui a pour but social notamment l'organisation de défilés de mode, agence de mannequins, stylisme et courtage immobilier, n'a pas d'activité effective.
J______ est âgée de 73 ans, retraitée, et a toujours été domiciliée en Suisse. Elle perçoit un revenu mensuel d'environ 6'620 fr. par mois sous forme de rentes.
Elle a indiqué avoir habité Genève jusqu'en 2000, puis déménagé en Valais pour y travailler comme pharmacienne indépendante jusqu'en 2008, année lors de laquelle elle avait pris sa retraite et vendu sa pharmacie pour le prix d'environ 1'000'000 fr. Elle avait ensuite continué à habiter en Valais jusqu'en 2012, faisant des remplacements en tant qu'employée en pharmacie. En 2012, elle avait cessé de travailler, en raison du fait qu'elle était atteinte d'un cancer du sein. Elle avait vendu son chalet en Valais pour le prix de 800'000 fr. environ et avait déménagé à Genève pour se rapprocher de sa famille, notamment de son beau-fils. Elle avait donné environ 800'000 fr. à son fils, L______, pour qu'il puisse acquérir un bien au Brésil où il vivait depuis une dizaine d'années. Il lui restait actuellement environ 60'000 fr. d'économies.
J______ est propriétaire avec son fils, à raison de 5/6 pour elle et 1/6 pour lui, d'une villa à ______ (GE), qui a été habitée jusqu'en 2005 par son fils. La villa, meublée, a ensuite été louée à différents locataires, pour des loyers variant entre 10'000 fr et 8'000 fr. par mois. Les frais mensuels relatifs à cette villa justifiés par pièces sont de 2'600 fr. environ, soit 2'100 fr. de charges hypothécaires et 500 fr. de charges d'entretien et honoraires.
Entre deux locataires, J______ a occupé temporairement cette villa, en attendant de pouvoir la relouer. Elle a également loué brièvement un appartement à ______ (GE), de décembre à avril 2015, à une époque où sa maison de ______ (GE) était louée.
Actuellement, J______ partage son temps entre le Brésil, où elle loge chez son fils, le Valais, où elle se rend pour des traitements médicaux, sans y avoir de logement, et Genève, où elle dort le plus souvent chez son beau-fils, M______. Elle a résidé au Brésil de fin mai à mi-juin 2016, puis de mi-août à décembre 2016.
Entenducommetémoin par le Tribunal, ce dernier a indiqué que sa belle-mère avait décidé de revenir habiter à Genève, notamment pour se rapprocher de lui et sa famille. Elle séjournait chez lui lorsqu'elle n'avait pas d'autre logement à Genève, mais il ne pouvait pas tout le temps la recevoir, raison pour laquelle elle avait loué brièvement un appartement à ______ (GE). Elle avait acheté l'appartement de I______, en vue de s'y installer, car sa maison de ______ (GE) était trop grande pour une personne seule et constituait une source indispensable de revenus pour elle. M______ a confirmé que sa belle-mère avait donné 800'000 fr. à son fils pour qu'il s'installe au Brésil.
Concernant le loyer de l'appartement litigieux, J______ a indiqué qu'elle avait prévu de payer a priori le même loyer que H______, sous réserve du fait qu'elle entendait faire certains aménagements. Le montant du loyer dépendrait de savoir qui paierait les travaux.
h. Le 19 novembre 2015, le contrat de travail de H______ a été résilié, avec effet au 29 février 2016.
i. Depuis qu'il ne touche plus son salaire de concierge, les revenus du locataire, qui est professeur de violoncelle, varient, selon les indications qu'il a données, entre 3'500 fr et 4'000 fr. par mois.
j. Par requête du 30 novembre 2015, déposée par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 25 janvier 2016 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2016, le locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé, et, subsidiairement, à ce qu'il lui accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 2020.
Il a fait valoir que la résiliation était contraire aux règles de la bonne foi, notamment car le besoin propre invoqué par les bailleurs était contesté.
k. Par mémoire réponse et demande reconventionnelle du 8 avril 2016, les bailleurs ont pris les mêmes conclusions que celles figurant dans leur appel.
l. Le 30 mai 2016, le locataire a persisté dans ses conclusions sur demande principale et a conclu au déboutement des bailleurs de leurs conclusions reconventionnelles.
m. Entendus par le Tribunal, F______ et le témoin K______ ont indiqué qu'un appartement de trois pièces allait se libérer dans l'immeuble de I______ au 31 décembre 2016. Le bail avait été résilié suite à un problème de sous-location. Les copropriétaires avaient décidé de le relouer après avoir augmenté le loyer car la société simple perdait trop d'argent à cause de cet immeuble. L'état locatif devait être augmenté. J______ et une autre propriétaire avaient fait état de leurs besoins personnels, mais il n'était pas prévu de louer cet appartement à l'une ou l'autre d'entre elles, car il serait trop difficile de choisir entre l'une ou l'autre.
n. Le locataire a produit en cours de procédure le procès-verbal de l'audition de N______, associé-gérant de A______ SÀRL, dans le cadre d'une procédure opposant les bailleurs à une autre locataire du même immeuble, O______.
N______ a déclaré que le bail d'O______ avait été résilié au motif du besoin propre de G______. Il a ajouté, concernant H______, que son bail avait été résilié car les bailleurs n'arrivaient pas à payer son salaire de concierge; son loyer était trop bas, à savoir entre 500 fr. et 600 fr. par mois. Il ne savait pas ce qu'il allait advenir de l'appartement de H______ après son départ.
Les bailleurs sont en conflit avec la société A______ SÀRL au sujet des charges de copropriété impayées par celle-ci. Ils ont engagé des poursuites à son encontre.
o. La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l'issue de l'audience du 2 décembre 2016, les parties persistant dans leurs conclusions.
EN DROIT
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1).
En l'espèce, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).
Même à supposer que le motif du congé était réel, il y avait une disproportion manifeste des intérêts en présence puisque J______ n'était pas dans une situation financière difficile, contrairement au locataire.
2.1.1 Les appelants font valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, J______ passe la majeure partie de son temps en Suisse, où elle est domiciliée, et non au Brésil. Ce n'était qu'en 2016 qu'elle y avait passé plus de temps, en raison du fait qu'elle n'avait plus de logement à Genève. Elle entendait réduire ses déplacements pour des raisons médicales. Sa fortune n'atteignait pas le montant retenu par le Tribunal. Son souci d'occuper personnellement un appartement qui ne lui rapportait rien n'avait rien d'abusif. Il ne ressortait pas de la procédure que d'autres baux avaient été résiliés pour les besoins propres des bailleurs, sans que l'intéressé occupe ensuite l'appartement. Enfin, il n'existait aucune disproportion des intérêts entre le besoin de J______ et celui du locataire, une telle pesée des intérêts n'ayant au demeurant pas sa place dans le cadre de l'examen de la validité du congé.
2.2 Selon l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. S'il est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO).
Une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266d CO).
En l'espèce, le bail était conclu pour une durée déterminée, mais a été reconduit tacitement, de sorte qu'il est devenu un contrat de durée indéterminée.
Il n'est pas contesté que le délai de congé applicable a été respecté.
Il convient par conséquent d'examiner si c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi.
2.3 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016, consid. 4.4.1).
Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière anticipée - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe au bailleur, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016, consid. 4.4.2).
2.3.1 Le besoin du bailleur ou de ses proches d'occuper eux-mêmes les locaux se rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Lorsqu'il s'agit d'examiner si la résiliation ordinaire signifiée par le bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin propre et urgent. Il sied toutefois de rappeler que cette notion ne joue pas le même rôle dans les trois dispositions légales. Aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la validité de la résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016, consid. 4.3.1).
Le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsque le bailleur est une personne morale, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société bailleresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2016 du 9 septembre 2016, consid. 3.1.2).
2.4 En l'espèce, il convient de retenir à titre préalable que le besoin propre invoqué par E______ SA doit être examiné à la lumière du besoin propre de sa seule propriétaire économique et administratrice J______.
En effet, les éléments figurant au dossier permettent de retenir que cette dernière est devenue membre de la société simple formée par les bailleurs en acquérant E______ SA et que celle-ci n'a pas d'activité propre qui nécessiterait d'occuper des locaux distincts du logement de sa propriétaire économique. Il n'est en particulier pas allégué que J______, pharmacienne retraitée, serait active dans le domaine du stylisme ou du mannequinat. En tout état de cause, s'agissant d'un appartement aux fins d'habitation, le besoin propre ne peut pas être celui d'une personne morale.
Il convient par conséquent d'examiner si c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que le motif pris du besoin propre de J______ d'occuper l'appartement litigieux n'était manifestement qu'un prétexte.
Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, aucun élément du dossier n'établit que J______ a passé la majeure partie de son temps au Brésil depuis sa retraite. Après la vente de sa pharmacie en 2008, elle a continué à habiter en Valais, jusqu'en 2012, avant de s'installer à Genève. Dans ce canton, elle a résidé soit dans sa villa, lorsqu'elle était libre, soit chez son beau-fils, soit dans l'appartement de location situé à ______ (GE).
Dans ce cadre, les séjours effectués par l'intéressée au Brésil auprès de son fils n'apparaissent pas déterminants, malgré leur durée, ce d'autant plus qu'elle n'y possède pas de logement propre. Elle a expliqué de manière crédible que la durée de ses séjours au Brésil a augmenté en 2016 en raison du fait qu'elle n'avait plus de logement à Genève.
J______, qui a 73 ans, a passé toute sa vie en Suisse, où elle est toujours domiciliée, et où elle doit suivre des traitements médicaux. Il n'y a ainsi aucun motif de considérer comme inexactes ses allégations selon lesquelles elle n'entend pas s'établir au Brésil. Elle n'a pas non plus de logement en Valais, ce qui étaye ses allégations selon lesquelles un logement à Genève lui est nécessaire.
Ses affirmations au sujet des raisons pour lesquelles elle ne souhaite pas habiter la villa de ______ (GE), dont elle est copropriétaire avec son fils, sont également crédibles. Une villa de huit pièces est effectivement trop grande pour une personne seule et les frais y relatifs, en 2'600 fr. par mois, sont élevés par rapport à ses revenus mensuels de 6'620 fr. A cela s'ajoute qu'il n'est pas établi que les allégations de J______ selon lesquelles sa fortune est de 60'000 fr. seraient fausses. Le fait qu'elle ait donné 800'000 fr. à son fils pour l'aider à s'établir au Brésil a notamment été confirmé par le témoin M______. Les allégations de l'intimé selon lesquelles J______ toucherait des revenus de l'entreprise au Brésil de son fils ne reposent quant à elles sur aucune pièce probante.
Quant à la vente de la pharmacie, elle est intervenue en 2008, soit il y a presque dix ans, de sorte qu'il est probable qu'une partie de ce montant a été utilisée pour subvenir aux besoins de J______.
Par ailleurs, la constatation du Tribunal selon laquelle "la résiliation du bail du concierge s'inscrit dans un contexte général de résiliation des baux pour besoins propres des bailleurs, sans que ces motifs n'aient été démontrés" ne repose sur aucun élément factuel concret. En effet, une seule résiliation de bail pour ce motif ressort du dossier, à savoir celle de l'appartement d'O______.
Le fait que N______, associé-gérant de A______ SÀRL, ait déclaré dans le cadre de la procédure opposant O______ aux appelants qu'il ignorait ce qu'il allait advenir de l'appartement du concierge n'est pas décisif. Tout d'abord, ce témoignage doit être considéré avec réserves, puisque N______ est en conflit avec les appelants qui ont engagé des poursuites à son égard du fait du non-paiement des charges de copropriété. Ensuite, N______ n'était visiblement pas au courant des circonstances du présent litige puisqu'il a indiqué que le loyer de H______ était de 500 fr. ou 600 fr. alors qu'il est de 950 fr. par mois.
Le Tribunal a en outre relevé que le fait qu'un autre appartement de trois pièces allait se libérer dans l'immeuble au 31 décembre 2016 confirmait que le motif invoqué par les bailleurs était un prétexte. C'est perdre de vue le fait que, pour déterminer la réalité du motif du congé, il faut se placer au moment où celui-ci a été notifié. Or il n'est pas prouvé que, le 30 octobre 2015, les bailleurs savaient qu'un autre appartement de trois pièces allait se libérer dans l'immeuble. Le dossier ne contient au demeurant aucun renseignement sur les caractéristiques de cet appartement, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer avec certitude si J______ abuse de son droit en n'occupant pas le logement en question.
Compte tenu de ce qui précède, la Cour retiendra que l'intimé, à qui incombait la charge de la preuve, n'a pas démontré que le motif du congé invoqué par les bailleurs, à savoir le besoin propre de J______, n'était qu'un prétexte.
L'on ne saurait par ailleurs taxer sans autre le congé d'abusif au motif qu'au besoin de J______, qui doit être considéré comme réel, s'ajoute la considération que son investissement dans l'immeuble de la I______ lui coûte de l'argent au lieu de lui en rapporter.
Le fait que l'état locatif de l'immeuble ne suffise pas à couvrir les charges de celui-ci est attesté par pièces et n'est pas contesté par le locataire. Or, la résiliation d'un bail pour des motifs économiques n'est pas en soi abusive, puisque le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts.
Au regard du fait que les moyens financiers de J______ sont limités, son souci d'éviter des frais inutiles en occupant elle-même un appartement de l'immeuble dont elle est propriétaire et qui ne lui rapporte rien, paraît légitime.
Selon le Tribunal, le congé devrait en tout état de cause être considéré comme abusif en raison de la disproportion manifeste des intérêts en présence. L'appelant fait valoir qu'une telle pesée des intérêts n'a pas sa place dans le cadre de l'examen de la validité de la résiliation mais doit être uniquement faite au stade de la prolongation du bail.
Sur ce point, il résulte de la jurisprudence précitée que, pour statuer sur la validité d'un congé, il faut en principe examiner uniquement l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux, celle-ci n'intervenant que dans l'examen de la prolongation du bail.
En l'espèce, J______ qui est âgée, et doit suivre des traitements médicaux en Suisse a un intérêt légitime à pouvoir, pour ce faire, occuper un appartement dans l'immeuble dont elle est propriétaire. Même si la situation financière de H______ est modeste, et que ses moyens financiers sont inférieurs à ceux de J______, ce seul fait ne suffit pas à conclure qu'il existe une disproportion manifeste des intérêts en présence. La difficulté pour le locataire de trouver une solution de relogement est un élément dont il conviendra de tenir compte dans l'examen de la prolongation de bail requise par l'intimé.
Compte tenu des considérants qui précèdent, c'est à tort que le Tribunal a considéré que le congé devait être annulé en raison du fait que le motif allégué n'était manifestement qu'un prétexte.
Le jugement querellé sera par conséquent annulé. Le congé sera déclaré valable.
En l'espèce, le Tribunal ne s'est pas prononcé sur la prolongation de bail sollicitée par l'intimé, ni sur les modalités d'exécution de l'évacuation, ni sur les conclusions en paiement des appelants.
Il convient par conséquent de lui renvoyer la cause pour qu'il statue sur ces éléments essentiels.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 mars 2017 par A______ SÀRL, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ et G______ contre le jugement JTBL/147/2017 rendu le 20 février 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25388/2015.
Au fond :
Annule ce jugement et, cela fait, statuant à nouveau :
Dit que le contrat de bail du 19 juin 2008 portant sur l'appartement de trois pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis I______, 1205 Genève, a été valablement résilié par avis de résiliation du 30 octobre 2015 avec effet au 31 janvier 2016.
Renvoie la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.