POUVOIR JUDICIAIRE
C/857/2017 ACJC/1093/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 11 SEPTEMBRE 2017
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 mars 2017, comparant par Me Gian-Reto AGRAMUNT, avocat, rue du Conseil-Général 8, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
Monsieur B______, intimé, ______ (GE), comparant en personne,
Monsieur C______, domicilié ______ (GE), autre intimé, représenté par D______, ______ (GE), en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/275/2017 du 21 mars 2017, expédié pour notification aux parties le 27 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ et A______ à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec eux, l'appartement de 4 pièces sis au 1er étage de l'immeuble ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé C______ à requérir l'exécution par la force publique de cette évacuation dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a. Par acte déposé le 10 avril 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à ce que la requête formée par C______ le 16 janvier 2017 soit déclarée irrecevable, avec suite de dépens, et, subsidiairement, à ce qu'il soit constaté que les congés donnés par avis de résiliation du bail en cas de demeure du locataire du 24 novembre 2016 sont inefficaces et la cause renvoyée aux premiers juges, avec suite de dépens.
En substance, il reproche aux premiers juges d'avoir violé l'art. 257d al. 2 CO en retenant que la résiliation du bail du 24 novembre 2016 pour le 31 décembre 2016 était valable. Comme l'avis de résiliation n'avait été reçu que le 2 décembre 2016, pour être valable, il aurait dû mentionner une date de résiliation au 31 janvier 2017, ce qui, à défaut, entraînait son inefficacité. Il reproche également aux premiers juges d'avoir violé l'art. 257 CPC en appliquant la procédure concernant les cas clairs, vu l'inefficacité du congé et l'absence de fixation du montant des arriérés de loyers dans l'avis de résiliation de bail.
b. Dans sa réponse du 24 avril 2017, C______ (ci-après : le bailleur) conclut au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
Il fait valoir que le congé respecte les règles légales, et en particulier celle de l'art. 257d CO, toutes les pièces utiles ayant été produites en première instance. Il relève en particulier la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception absolue.
c. Par courrier du 27 avril 2017, B______ a déclaré confirmer les faits avancés par son fils A______ dans son mémoire d'appel et faire siennes les conclusions qui y étaient prises.
d. A______ a répliqué le 11 mai 2017, faisant état d'allégués nouveaux et produisant des pièces nouvelles, soit un certificat médical daté du 10 mai 2017 et une attestation de sa sœur, relatives à une période remontant au mois de novembre 2016. Il a persisté dans les conclusions de son mémoire d'appel du 10 avril 2017 en faisant valoir que l'avis de résiliation du bail du 24 novembre 2016 ne pouvait être considéré comme parvenu dans sa sphère d'influence, en raison de sa maladie et de sa résidence chez sa sœur à cette période, raisonnement également applicable à son père, qui se trouvait alors en déplacement à l'étranger et ignorait que son fils ne logeait plus dans le logement litigieux.
e. Les parties ont été avisées le 8 juin 2017 de ce que la cause était garée à juger, les intimés n'ayant pas fait usage de leur droit de duplique.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. C______ est propriétaire d'un immeuble sis ______ à Genève.
b. C______, bailleur, d'une part, et B______ et A______, locataires, d'autre part, ont conclu le 7 mars 2016 un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces, situé au 1er étage de l'immeuble ______ à Genève, avec effet au 1er octobre 2015.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année soit au 30 septembre 2016, renouvelable tacitement d'année en année, sauf congé donné 3 mois à l'avance.
Le loyer était fixé à 14'400 fr. par an, soit 1'200 fr. par mois, provision pour chauffage et eau chaude à hauteur de 2'400 fr. par an, soit 200 fr. par mois, non comprise.
c. Le 13 octobre 2016, l'agence immobilière en charge de la gestion de l'immeuble a adressé, par courriers recommandés séparés à chacun des deux locataires, un avis comminatoire leur impartissant un délai de 30 jours pour s'acquitter des loyers et des charges de chauffage et d'eau chaude pour la période du 1er août au 31 octobre 2016, ainsi que de frais de mise en demeure, le tout pour un total de 4'250 fr., sous menace de résiliation de bail.
Il ressort du suivi des envois postaux que les locataires ont été avisés de l'envoi de ces deux plis le 14 octobre 2016, avec un délai de retrait au 21 octobre 2016. Le 24 octobre 2016, les plis ont été retournés à leur expéditeur avec la mention "non réclamés". L'agence immobilière en charge de l'immeuble a transmis ces plis à chacun des deux colocataires par courrier ordinaire, précisant que les termes figurant dans ces courriers n'étaient pas modifiés.
d. Par plis recommandés séparés, C______ a procédé à la résiliation du bail en cas de demeure du locataire, avec effet au 31 décembre 2016, ceci en faisant usage de la formule officielle prévue à cet effet le 24 novembre 2016.
Selon le suivi des envois postaux, les locataires ont été avisés de l'envoi de ces deux plis le 25 novembre 2016, avec un délai de retrait au 2 décembre 2016. Le 5 décembre 2016, ces plis ont été retournés à l'expéditeur avec la mention "non réclamés". L'agence immobilière en charge de l'immeuble a transmis ces plis à chacun des deux colocataires par courrier ordinaire, précisant que les termes figurant dans ces courriers n'étaient pas modifiés.
e. C______ a saisi le Tribunal d'une requête en paiement d'une somme de 7'000 fr. correspondant aux loyers des mois de septembre à décembre 2016 et à l'indemnité pour occupation illicite du mois de janvier 2017, et en évacuation du logement, y compris les mesures d'exécution. Il invoquait la "protection en cas clair" prévue par l'art. 257 CPC.
f. Lors de l'audience du 21 mars 2017, A______ a déclaré vivre seul dans le logement depuis le départ de sa compagne et de son fils de 5 ans en octobre 2016. Il effectuait un stage de réinsertion. B______ vivait dans un logement aux Eaux-Vives.
La représentante du bailleur a persisté dans la demande, relevant que le dernier paiement datait du 5 décembre 2016 et qu'aucun paiement n'était intervenu durant le délai comminatoire, ce que A______ n'a pas contesté.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, BSK ZPO, n. 9 ad art. 308 CPC).
La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du bailleur peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt du Tribunal fédéral 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1).
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a, de manière constante, estimé la durée de cette période à 9 mois, correspondant à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation. Le Tribunal fédéral s'est rallié à cette appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1).
1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est manifestement atteinte [(1'400 fr. par mois x 9 mois) + 7'000 fr. = 19'600 fr.].
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, Berne 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
1.5 Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire, il incombe au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la décision attaquée. La Cour applique certes le droit d'office (art. 57 CPC); cependant, elle n'est pas tenue d'examiner de sa propre initiative toutes les questions de fait et de droit qui se posent comme le ferait un tribunal de première instance. Elle ne traite en principe que les griefs soulevés, à moins que les vices juridiques soient manifestes (ATF 142 III 413 = SJ 2017 I 16, consid. 2.2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.3; 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1).
Par ailleurs, il est exclu que, par le droit de réplique spontané, le recourant présente après la fin du délai de recours des conclusions et des griefs qu'il pouvait déjà faire valoir dans son acte de recours (ATF 132 I 42, consid. 3.3.4).
2.2 Au vu de ce qui précède, les pièces nouvelles n° 3 et 4 produites par l'appelant, de même que l'ensemble des allégués de sa réplique du 11 mai 2017 sont irrecevables.
Certes, ces pièces sont datées des 10, respectivement 11 mai 2017. Elles portent toutefois sur une situation remontant au mois de novembre 2016, de sorte que l'appelant aurait eu tout loisir de réclamer ces pièces et de les produire en première instance déjà. L'ensemble des allégués, reposant sur lesdites pièces, auraient également pu être formulés en première instance.
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (Bohnet, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; Hohl, op. cit., p. 304; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6959).
Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6841 ss, p. 6959; ACJC/60/2012 du 16.01.2012).
Selon l'art. 254 al. 1 CPC, la preuve est en principe rapportée par titres (ATF 138 III 636 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_241/2012 du 7 août 2012 consid. 4).
A teneur du Message du Conseil fédéral, la limitation des moyens de preuve est relativement stricte. L'inspection d'un objet apporté à l'audience est envisageable, mais les expertises et les interrogations des parties ne sauraient en principe entrer en ligne de compte (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], op. cit., p. 6959).
3.2 La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20.9.2011). Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 consid. 2.1).
3.3 En l'espèce, le bailleur a produit des éléments suffisants pour établir l'état de fait qu'il invoque et la situation juridique est claire, pour les motifs qui vont suivre.
L'appelant fait toutefois valoir que le cas ne serait pas clair en raison de l'inefficacité de la résiliation du bail, question qui se confond avec celle qui sera traitée plus bas (cf. consid. 4), et en raison de l'absence de mention du montant des arriérés de loyers dans l'avis de résiliation, ce qui empêchait les locataires de s'acquitter du montant réclamé dans le délai prévu.
Cette argumentation ne résiste pas à l'examen. La mention des arriérés de loyers dans l'avis de résiliation du bail n'est pas une exigence légale (art. 257d et 266l CO et 9 OBLF a contrario). En outre, le délai de trente jours consécutif à la notification de l'avis de résiliation du bail n'est pas un délai de paiement, mais un délai de préavis de résiliation. Les paiements intervenus après la fin du délai comminatoire ne sont pas pertinents dans le cadre de l'examen de la validité du congé, vu la teneur de l'art. 257d al. 1 CO, qui se réfère expressément à un défaut de paiement dans le délai fixé.
L'application de la procédure sommaire ne souffre ainsi pas la critique.
Le délai comminatoire afférant au paiement du loyer est soumis à la théorie relative de la réception, de sorte que lorsque le pli du bailleur n'est pas retiré par le locataire, le délai de paiement ne commence à courir que le dernier jour du délai de garde postal. En revanche, la théorie de la réception absolue est applicable à la résiliation du bail elle-même, de sorte que la résiliation est réputée reçue au moment où elle est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, soit s'agissant d'une lettre recommandée, lorsque l'agent postal n'a pas pu la remettre à son destinataire et qu'il a laissé un avis de retrait dans la boîte aux lettres, dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 et 3.1.3).
4.2 En l'espèce, les avis comminatoires du 13 octobre 2016 sont réputés reçus à l'échéance du délai de garde postal, soit le 21 octobre 2016. Le délai de paiement a ainsi couru du 22 octobre 2016 au 20 novembre 2016. Il n'est pas établi, et l'appelant ne l'allègue pas, que le loyer arriéré aurait été payé dans ce délai.
Le bail a été résilié par avis officiel du 24 novembre 2016 pour le 31 décembre 2016. Les résiliations de bail étaient à disposition des locataires à l'office de poste le 25 novembre 2016 et sont donc réputés reçus à cette date, conformément à la jurisprudence précitée.
C'est ainsi de manière erronée que l'appelant affirme que le congé aurait dû être donné pour le 31 janvier 2017, en raison d'une fiction de réception de l'avis de résiliation du bail le 2 décembre 2016, dernier jour du délai de garde postal. Cette argumentation méconnaît que la théorie de la réception absolue s'applique à la notification du congé lui-même. Ainsi, le congé donné pour le 31 décembre 2016 est-il valable.
Pour le surplus, l'appelant ne s'en prend pas aux mesures d'exécution prononcées.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 10 avril 2017 par A______ contre le jugement JTBL/275/2017 rendu le 21 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/857/2017-7.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.