POUVOIR JUDICIAIRE
C/13132/2015 ACJC/1014/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 AOÛT 2017
Entre
Monsieur A______, domicilié route B______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2016, comparant par Me Stéphane REY, avocat, rue Michel-Chauvet 3, 1208 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
Monsieur C______, domicilié route B______, intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. Par jugement du 14 septembre 2016, expédié pour notification aux parties le 15 septembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficaces les congés notifiés à C______ le 6 mai 2015 pour le 30 juin 2015 s'agissant du studio n° 41 et du parking situés respectivement au 4ème étage et au rez supérieur de l'immeuble sis route B______ à D______ (ch. 1), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a retenu que le délai que A______ avait imparti à C______ pour mettre un terme à la sous-location ou pour lui transmettre les conditions de la sous-location était trop court (quinze jours) et qu'à l'échéance de ce délai, il ne pouvait pas immédiatement résilier le bail sans sommer C______ de mettre fin à la sous-location. La régie était au courant que le studio était sous-loué bien avant que le concierge ne l'informe de l'apparition d'un nouveau nom sur la boîte aux lettres et cette longue absence de protestation devait être considérée comme une acceptation de la sous-location par actes concluants. Enfin, les conditions de la sous-location étaient réunies et A______ n'aurait pas pu valablement s'y opposer.
b. Par acte expédié le 12 octobre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : le bailleur ou l'appelant) forme appel du jugement précité, dont il requiert l'annulation. Il conclut à ce que le Tribunal déclare les avis de résiliation du 6 mai 2015 valables pour le 30 juin 2015.
Il produit des pièces nouvelles.
c. Dans sa réponse du 14 novembre 2016, C______ (ci-après : le locataire ou l'intimé) conclut à la confirmation du jugement du 14 septembre 2016.
d. L'appelant a répliqué par acte du 6 décembre 2016 en persistant dans ses conclusions.
e. L'intimé n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer, les parties ont été informées par le greffe de la Cour le 17 janvier 2017 de ce que la cause était gardée à juger.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. En date du 1er avril 1999, E______, ancien propriétaire, et C______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio n° 41 et d'une place de parking extérieure situés respectivement au 4ème étage et au rez supérieur de l'immeuble sis route B______ à D______ (GE).
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er avril 1999 au 30 mars 1999 (recte : 2000), renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer mensuel, charges et parking compris, a été fixé en dernier lieu à 656 fr. par mois.
b. L'immeuble a été vendu à A______.
c. Par courriers simple et recommandé du 16 avril 2015 adressés à C______ à la route B______ à D______, F______ (ci-après : la Régie), ayant appris que le locataire ne résidait plus dans le studio et que celui-ci était sous-loué, l'a mis en demeure de lui fournir les conditions de la sous-location ou sa lettre de résiliation avant le 30 avril 2015, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO.
d. Par avis de résiliation du 6 mai 2015, le bailleur a résilié le bail du studio et du parking pour le 30 juin 2015. Les avis ont été adressés à C______, au chemin de G______ et à la route B______ à D______.
e. Par courrier et courriel du 18 mai 2015, C______, en réponse au courrier de la Régie du 16 avril 2015, a expliqué à cette dernière que lors de son divorce, ni son épouse ni lui-même ne souhaitaient rester dans le studio, si bien qu'il avait été sous-loué. Cela étant, il allait réintégrer le studio le 30 juin 2015 et priait donc la Régie de ne pas résilier le bail, respectivement d'annuler le congé.
f. Par courrier du 10 juin 2015, la Régie a fixé l'état des lieux de sortie au 30 juin 2015.
g. Sur la procuration du 25 juin 2015 établie en faveur de l'ASLOCA, C______ a indiqué comme adresse : chemin de G______ à D______.
h. Les congés ont été contestés par le locataire le 29 juin 2015 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (C/13132/2015 et C/13133/2015).
i. Le 30 juin 2015, le locataire a refusé de débarrasser l'appartement et de rendre les clés.
j. Selon communication de l'Office cantonal de la population et des migrations (ci- après : l'Office), C______ n'était plus domicilié dans le canton de Genève en date du 2 septembre 2015.
k. Le 28 septembre 2015, l'Office a procédé à l'enregistrement du retour de C______ à la route B______ à D______, à compter du 1er mars 2015.
l. Non conciliées le 14 décembre 2015, les causes C/l3132/2015 et C/13133/2015 ont été portées devant le Tribunal le 14 janvier 2016.
Le locataire a conclu à ce que le Tribunal déclare inefficaces les résiliations des baux.
Il a expliqué qu'il habitait seul dans le studio, à l'exception d'un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires lorsqu'il recevait ses enfants âgés de 13 et 8 ans. En avril 2015, il s'était installé en France (H______), mais avait gardé et sous-loué le studio pour un loyer de 718 fr. tout inclus, sans en avertir le bailleur. Ne se plaisant pas en France, il avait réintégré le studio courant juin 2015 et y avait trouvé les divers courriers de la Régie, que le sous-locataire avait omis de lui transmettre.
m. Par ordonnance du 25 janvier 2016, le Tribunal a joint les causes C/l3132/2015 et C/13133/2015 sous C/13132/2015.
n. Dans sa réponse du 29 février 2016, le bailleur a conclu au déboutement du locataire de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens.
Il a allégué que le locataire ne vivait plus dans le studio en question depuis de nombreuses années et le sous-louait sans autorisation.
o. Lors de l'audience du 27 avril 2016, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.
Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire du locataire.
C______ a expliqué avoir quitté l'appartement litigieux de février à juin 2015 et y habiter actuellement. Il a ajouté y exercer son droit de visite sur ses enfants âgés de 9 et 14 ans. En 2011, il avait acheté un bien immobilier, sis I______ en France, et avait entrepris les démarches administratives pour s'y domicilier fin août 2011. Il était toutefois resté dans l'appartement de B______, car il avait, à cette époque, entrepris des travaux pour rénover le bien acquis. En février 2015, il avait voulu se rapprocher de ce bien, raison pour laquelle il avait sous-loué un appartement à I______ et sous-loué son appartement de B______. Son sous-locataire était parti en juin 2015 sans l'avertir, ce qui l'avait décidé à réintégrer son appartement. Il ne lui donnait plus de nouvelles et ne répondait pas à ses appels, si bien que C______ était passé à l'appartement entre mi-mai et début juin, pour constater que celui-ci était vide. Il y avait trouvé les divers courriers de la Régie et avait écrit le courrier du 18 mai 2015. Il s'était ensuite organisé pour retourner dans le studio aux environs de mi-juin / fin-juin. Il avait également décidé de mettre en vente son bien à I______, mais en était toujours propriétaire.
L'adresse chemin de G______ à D______ était le domicile de son ex-femme. C'était également le domicile familial avant le divorce prononcé par jugement du 24 juin 2013. Il n'y habitait plus depuis l'été 2011 et était domicilié à I______, en France, selon ledit jugement, l'adresse y figurant étant celle du bien acheté. Pendant le mariage, il avait momentanément sous-loué le studio, avec l'accord de la précédente propriétaire. Lors de la séparation, il y était retourné et avait eu ensuite le projet de rénovation en France.
Il a indiqué ignorer pourquoi l'adresse figurant sur la procuration était celle du chemin de G______, précisant qu'il ne l'avait pas écrite de sa main. Il s'agissait d'une erreur.
Le 2 septembre 2015, il n'avait pas encore régularisé sa situation administrative auprès de l'Office cantonal de la population, mais habitait bien à Genève.
p. Par attestation du 12 mai 2016, Monsieur et Madame J______ ont reconnu avoir prêté à C______ un studio à I______ de début mars à fin juin 2015.
q. Lors de l'audience du 20 juin 2016, le Tribunal a entendu cinq témoins.
K______, gérante de l'immeuble de février 2015 au 31 mars 2016, a expliqué que, en mars 2015, le concierge l'avait informée qu'un nom avait été ajouté sur la boîte aux lettres de C______, raison de la mise en demeure du 16 avril 2015. Le locataire n'y ayant pas répondu, le bail avait été résilié.
L______, voisine de C______ à la route B______, a expliqué ne pas savoir si le studio avait été sous-loué, mais savoir que beaucoup de gens y avaient habité. En 2003-2004, C______ était parti et avait emménagé au chemin de G______. Une dame avait alors emménagé dans le studio jusqu'en 2006-2007. Ensuite, un jeune homme avait emménagé jusqu'en début d'année 2015 ou fin 2014. Puis, une dame était restée trois mois, et enfin une famille au printemps 2015, qui était partie après quatre ou cinq mois au début de l'été 2015. Depuis, C______ occupait l'appartement. Avant l'été 2015, elle avait déjà vu C______, notamment lorsqu'il faisait des travaux de peinture dans l'appartement. Depuis l'été 2015, elle avait vu les enfants de C______ à quelques occasions. Elle ne se souvenait pas les avoir vus avant.
M______, concierge à la route B______ depuis février 2006, a indiqué avoir averti la Régie, en mars 2015, qu'un nom figurait sur la boîte aux lettres de C______. Dès le début de son activité de concierge, l'appartement avait été sous-loué sans discontinuer. A l'origine, il y avait d'autres propriétaires et la régie F______ lui avait demandé de signaler les sous-locations. Environ un ou deux mois après le signalement à la Régie, les sous-locataires étaient partis et C______ avait réintégré l'appartement qu'il occupait depuis. Il avait de temps en temps vu les enfants du locataire.
N______, résidant à la route de B______ depuis 2000, a indiqué croiser C______ régulièrement, soit une à deux fois par semaine, en bas de l'immeuble, depuis 2008. Il ne savait pas s'il occupait l'appartement avant, ni si le studio était sous-loué.
O______ a déclaré travailler avec C______ depuis seize ans. Il était allé chez lui une fois en 2008 et une fois en 2016. Il savait que C______ avait acheté un bien immobilier en France qui n'était pas habitable à cause des travaux et qu'il avait sous-loué son appartement. Il y était revenu depuis peut-être une année et demi ou deux ans. Ses enfants y venaient de temps en temps.
r. A l'issue de l'audience de débats principaux du 12 septembre 2016, les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges et parking compris, s'élève à 656 fr. En prenant en compte la durée de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (656 fr. x 3 ans = 23'616 fr.).
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, l'appelant produit deux pièces nouvelles, soit le courrier d'un notaire du 19 avril 2011 et un extrait du registre foncier de l'immeuble sis B______. Cette dernière pièce est recevable, car elle vise un fait notoire (art. 151 CPC). Le courrier du notaire est en revanche irrecevable, car il aurait pu être produit en première instance.
L'appelant soulève une appréciation arbitraire de certains faits par le Tribunal. Ses griefs visent toutefois l'appréciation des preuves (art. 157 CPC), qui est une question de droit. Ils seront examinés ci-après.
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de l'art. 262 CO et de ne pas avoir constaté l'efficacité des congés notifiés le 6 mai 2015 pour le 30 juin 2015.
4.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (cf. ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3).
4.2 Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, si le maintien du bail est devenu insupportable pour lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1).
Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se présente lorsque le locataire passe outre un refus du bailleur de consentir à la sous-location ou qu'il s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer. Dans le premier cas, s'il était en droit de refuser son consentement pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur peut résilier le bail conformément à l'art. 257f al. 3 CO (LACHAT, Commentaire romand, n. 4 ad art. 262 CO; HIGI, Zürcher Kommentar, n. 49 ad art. 262 CO; ENGEL, Contrats de droit suisse, 2ème éd., p. 175). Comme le refus du consentement n'équivaut pas à la protestation exigée par l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur devra toutefois avoir préalablement sommé en vain le locataire de mettre un terme à la sous-location (HIGI, ibid.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1).
Pour respecter l'exigence d'avertissement écrit, le bailleur doit inviter le locataire à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2).
Le délai imparti par le bailleur pour mettre fin à la sous-location doit être raisonnable. Selon LACHAT, un délai de l'ordre d'un mois pour mettre un terme à la sous-location suffit (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 575, note 70).
Le Tribunal fédéral a jugé valable le congé anticipé donné par un bailleur qui, après avoir découvert une sous-location non autorisée, avait invité sans succès le locataire à lui en communiquer les conditions; l'intéressé avait même nié les faits. Les conditions pratiquées s'étant de surcroît révélées abusives, le bailleur disposait rétrospectivement de deux motifs pour congédier le locataire (art. 262 al. 2 let. a et b CO; ATF 134 III 300 consid. 3.2).
Les cas dans lesquels le bailleur peut s'opposer à la sous-location, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1).
Le bailleur qui donne un tel congé supporte le fardeau de la preuve pour la validité du congé (cf. ATF 138 III 59 consid. 2.1; WEBER, in Commentaire bâlois, 5ème éd. 2011, n. 8 ad art. 257f CO). Il doit prouver que les conditions d'une résiliation anticipée sont données et, partant, que la sous-location n'est pas licite, par exemple parce que le locataire n'a pas l'intention de réutiliser lui-même l'objet loué dans un avenir prévisible. Apporter la preuve de ce fait interne peut être très difficile, voire impossible pour le bailleur. Il y a lieu d'admettre un devoir de collaboration du locataire (sur ce devoir en général, cf. WALTER, Commentaire bernois, 2012, n. 318 ss ad art. 8 CC; ATF 119 II 305, à propos des faits négatifs; arrêt du Tribunal fédéral 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 4.2).
4.3 Le Tribunal a considéré que le délai imparti par l'appelant à l'intimé pour lui communiquer les conditions de la sous-location ou une lettre de résiliation, soit quinze jours, était trop court et que, dès lors, les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas réalisées.
Conformément à la doctrine rappelée ci-dessus, cette appréciation n'est pas critiquable et sera confirmée.
Pour ce motif déjà, les résiliations du 10 juin 2015 sont inefficaces, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.
5.2 En l'espèce, le concierge a déclaré que le studio litigieux était sous-loué sans discontinuer depuis son arrivée dans l'immeuble, ce qui a été corroboré par le témoignage de L______. Par ailleurs, le concierge a affirmé qu'il devait informer la régie en cas de sous-locations. Il en découle que celle-ci était au courant de ce que le studio était sous-loué bien avant que le concierge ne l'informe de l'apparition de nouveaux noms sur la boîte aux lettres en mars 2015.
Dès lors que la régie n'a pas réagi, elle a tacitement autorisé l'intimé à sous-louer le logement.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a retenu que l'appelant, qui est lié par les actes de la régie, qui est sa représentante, avait tacitement accepté la sous-location du studio, ce qui rend les congés inefficaces.
Certes, pour se prononcer sur la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; toutefois, ils peuvent fournir un éclairage sur les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts du Tribunal fédéral 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 4.1, 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
6.2 En l'espèce, le locataire a expliqué qu'il avait conservé l'intention de revenir dans son studio dans ses courrier et courriel à la régie du 18 mai 2015.
Dès lors qu'il a effectivement réintégré le logement, il y a lieu de retenir qu'il avait conservé, au moment où les baux ont été résiliés, l'intention de le faire.
Pour cette raison également, les résiliations de bail du 10 juin 2015 sont inefficaces.
Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel formé le 12 octobre 2016 par A______ contre le jugement JTBL/831/2016 rendu le 14 septembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13132 /2015-6-OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER, Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : supérieure ou égale à 15'000 fr.