POUVOIR JUDICIAIRE
C/4930/2017 ACJC/927/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du MERCREDI 2 AOÛT 2017
Entre
A______ et B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 31 mars 2017, représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant d'abord par Me Florine KÜNG, avocate, puis par Me Mark BAROKAS, avocat, rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par ordonnance JTBL/313/2017 du 31 mars 2017, notifiée aux parties le 3 avril 2017, statuant sur mesures provisionnelles, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a ordonné à B______ et D______ (recte A______) de restituer immédiatement à C______, ainsi qu'à l'époux de celle-ci, l'accès à l'appartement n°1______ situé au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à ______ (GE), ainsi qu'à toutes leurs affaires personnelles et au mobilier leur appartenant, sous la menace des peines de l'article 292 CP, qui dispose que « celui qui ne se sera pas conformé à une décision à lui signifiée, sous la menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d'une amende » (chiffre 1 du dispositif).
Le Tribunal a également autorisé C______ à faire changer les cylindres de la porte d'entrée de l'appartement susvisé, cas échéant avec l'assistance de la force publique, et à en conserver une clé, tout en en laissant une à disposition de B______ et de son époux (ch. 2), imparti à C______ un délai de 30 jours dès l'entrée en force de sa décision pour valider les mesures ordonnées, sous peine de leur caducité (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
B. a. Par acte déposé le 6 avril 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ appellent de cette ordonnance, dont ils sollicitent l'annulation.
Principalement, ils concluent au rejet de la requête de mesures provisionnelles formée par C______ à leur encontre.
A l'appui de leurs conclusions, les appelants produisent divers avis de résiliation datés du 28 mars 2017.
b. Dans sa réponse, C______ conclut au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et à la confirmation de l'ordonnance entreprise.
A l'appui de sa réponse, l'intimée produit un bulletin de versement de loyer pour le mois de mai 2017, ainsi qu'un avis de résiliation de bail daté du 20 mars 2017.
c. Préalablement, les appelants ont sollicité la restitution de l'effet suspensif à leur appel, ce à quoi l'intimée s'est opposée.
Par arrêt du 20 avril 2017, la Présidente ad interim de la Chambre civile a rejeté la requête en restitution de l'effet suspensif.
d. Les parties ont été avisées le 8 mai 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger, les appelants n'ayant pas fait usage de leur droit de répliquer.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. C______ est titulaire d'un contrat de bail portant sur un appartement n°1______ de 5 pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à ______ (GE).
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 1'053 fr. par mois, charges comprises, auquel s'ajoutent 100 fr. par mois pour la location d'un box en sous-sol.
b. A compter du mois de décembre 2015, C______ a sous-loué une chambre de cet appartement à B______, moyennant un loyer de 700 fr. par mois.
Le contrat prévoyait notamment que seule la sous-locataire était autorisée à accéder à l'appartement.
c. B______ a été rejointe dans l'appartement par A______, au mois de janvier 2016, puis par les deux filles mineures du couple qu'elle forme avec celui-ci, au mois de juillet 2016.
d. La sous-location s'est alors étendue à la seconde des trois chambres de l'appartement, selon C______, et à tout l'appartement, selon A______ et B______, tandis que le loyer a été porté à un montant total de 1'400 fr. par mois.
e. Au mois de janvier 2017, A______ et B______ ont changé le cylindre de la porte d'entrée de l'appartement à l'insu de C______, prétextant des incursions de cette dernière dans le logement.
f. Par courrier du 31 janvier 2017, C______ a indiqué à A______ et B______ qu'elle avait résilié le bail principal de l'appartement et les a priés de quitter celui-ci pour le 28 février 2017 au plus tard.
C______ a simultanément reproché aux prénommés de ne pas avoir remis le cylindre d'origine dans la porte d'entrée de l'appartement, comme ils s'y étaient engagés.
g. A______ et B______ n'ont pas donné suite à ce courrier.
h. Par acte déposé au greffe du Tribunal des baux et loyer le 8 mars 2017, C______ a formé contre A______ et B______ une requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles tendant à ce qu'il soit ordonné à ceux-ci de lui rendre l'appartement en cause immédiatement accessible, ainsi qu'à son époux, de même qu'à leur mettre à disposition toutes leurs affaires personnelles et le mobilier leur appartenant.
C______ a en outre conclu à ce que le Tribunal l'autorise à changer les serrures de la porte d'entrée de l'appartement et à requérir l'appui de la force publique aux frais des sous-locataires, avec suite de frais et dépens.
i. Par ordonnance du 9 mars 2017, le Tribunal a refusé de prononcer les mesures requises à titre superprovisionnel, avant audition des parties.
j. Par courrier de son conseil du 10 mars 2017, C______ a sommé A______ de la laisser accéder à l'appartement. Elle a également indiqué que les loyers pour les mois de janvier à septembre 2016 n'avaient pas été réglés et l'a mis en demeure de lui verser un montant de 6'300 fr. à ce titre.
k. A l'audience du 21 mars 2017, B______ a allégué devant le Tribunal que C______ lui avait proposé un bail portant sur l'ensemble de l'appartement trois jours après son arrivée, pour un loyer mensuel de 1'400 fr., ce qu'elle avait accepté. Elle a reconnu avoir changé le cylindre de la porte d'entrée avant d'avoir reçu la lettre de résiliation, car C______ et son époux se rendaient dans l'appartement sans avertissement. B______ a par ailleurs produit un document intitulé "Attestation pour déclaration fiscale en Espagne 2015/2016", signé par l'époux de C______, dans lequel ce dernier reconnaissait avoir reçu des sous-locataires une somme totale de 9'700 fr. "pour leurs contributions personnelles à leur séjour à Genève" durant la période de décembre 2015 à juillet 2016.
Pour sa part, C______ a déclaré avoir toujours voulu ne sous-louer que deux chambres sur trois, la troisième étant sa propre chambre à coucher qu'elle entendait conserver. Etant à la retraite, elle résidait souvent chez des amis ou dans sa résidence secondaire en France voisine, mais elle-même et son mari entendaient conserver un accès à l'appartement. Or, avant même le changement du cylindre de la porte d'entrée, ils ne pouvaient déjà souvent plus y pénétrer, car B______ laissait la clé dans la serrure. Elle avait alors décidé de résilier le bail principal et de chercher un autre logement à Genève. La résiliation n'était toutefois pas valable, car son époux avait refusé de la signer. Ce dernier trouvait en effet inadmissible de partir à cause de sous-locataires qui ne voulaient pas libérer les lieux. La sous-location n'avait par ailleurs pas été annoncée à la régie, qui l'avait cependant apprise par le biais d'autres locataires.
l. Egalement entendu par le Tribunal, l'époux de C______ a déclaré que dès l'arrivée de A______ dans l'appartement, ce dont son épouse et lui-même n'avaient pas été avertis, la cohabitation était devenue impossible, de sorte qu'ils avaient décidé d'habiter dans leur chalet en France et chez leurs enfants. Depuis lors, ils ne se rendaient plus à l'appartement que pour relever le courrier et prendre des affaires. Le loyer avait été augmenté à 1'400 fr. pour compenser le fait qu'ils ne pouvaient plus cohabiter et qu'ils étaient contraints de vivre ailleurs. Ce montant se voulait dissuasif. Les époux avaient cependant toujours dit qu'ils voulaient garder une chambre dans l'appartement, ainsi que l'accès en permanence. Au surplus, le document produit par B______ était un faux, qu'il avait établi à la demande de celle-ci pour le fisc espagnol. Les loyers pour les mois d'août et septembre 2016 avaient cependant été payés.
m. Par avis du 20 mars 2017, la bailleresse principale a résilié le bail de l'appartement pour le 30 juin 2017.
Par différents avis du 28 mars 2017, C______ a elle-même déclaré résilier le bail des chambres sous-louées par A______ et B______ pour le 30 avril 2017, ou à défaut pour le 30 juin 2017.
D. Dans l'ordonnance entreprise, le Tribunal a considéré que tant l'existence du droit de la locataire principale de posséder l'objet loué, que l'atteinte à ce droit, soit l'expulsion sans droit de celle-ci par les sous-locataires, étaient rendues largement vraisemblables par les pièces et les déclarations des parties. En effet, quand bien même la locataire principale et son époux avaient pu renoncer à vivre dans l'appartement, il n'en était pas moins vraisemblable qu'ils y avaient gardé une chambre et s'y étaient réservé un accès illimité pour pouvoir récupérer des affaires ainsi que leur courrier. A défaut, les sous-locataires n'auraient pas attendu plus d'une année pour entreprendre des mesures contre la locataire principale. En l'occurrence, rien n'autorisait cependant les sous-locataires à procéder à l'expulsion de la locataire principale sans être au bénéfice d'un bail portant sur l'intégralité de l'appartement, étant relevé que le seul document produit portait sur la location d'une unique chambre meublée.
Le fait pour la locataire d'être privée d'accès à son logement était par ailleurs de nature à lui causer un préjudice difficilement réparable, de sorte qu'il s'imposait de rétablir cet accès sans délai. Au vu de l'attitude des sous-locataires, qui n'hésitaient pas à commettre des actes de justice propre, il se justifiait de surcroît de prononcer cette mesure sous la menace des peines de droit, ainsi que d'autoriser la locataire à faire changer les cylindres, en recourant au besoin à la force publique.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad art. 308 CPC). L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
1.2 En l'espèce, les conclusions de la partie requérante devant le Tribunal ne tendaient pas au paiement d'une somme d'argent, mais visaient à permettre à celle-ci de retrouver provisoirement l'usage d'une partie des locaux litigieux. Les conclusions au fond que préfigurent la requête de mesures provisionnelles porteraient vraisemblablement sur la restitution définitive de cet usage, jusqu'à la fin du bail, ainsi que sur une indemnisation de la partie requérante pour la période durant laquelle cet usage lui a été refusé. On peut ainsi estimer que la valeur litigieuse, sur laquelle les parties ne se déterminent pas, correspond à l'indemnité d'occupation illicite qui serait due par les appelants pour l'usage de la troisième chambre de l'appartement concerné, par hypothèse non comprise dans le bail de sous-location, et que cette indemnité correspondrait elle-même au loyer convenu pour chacune des deux autres chambres, soit 700 fr. par mois. Calculée sur la période allant du mois de janvier 2016, date du début de l'occupation, au 30 juin 2017, date de fin du bail principal, soit sur une période de dix-huit mois, une telle indemnité représente un montant total de 12'600 fr (700 fr. x 18). Cette valeur excédant le seuil de 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte.
1.3 Interjeté dans le délai utile de dix jours et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 et 314 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). Sa cognition est cependant limitée à la simple vraisemblance des faits et à un examen sommaire du droit, dans la mesure où les mesures provisionnelles sont soumises à la procédure sommaire, avec administration restreinte des moyens de preuve (art. 254 CPC; ATF 127 III 474 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5A_442/2013 du 24 juillet 2013 consid. 2.1 et 5.1).
Les moyens de preuve sont ainsi limités à ceux immédiatement disponibles (arrêt du Tribunal fédéral 5A_12/2013 du 8 mars 2013 consid. 2.2; Hohl, op. cit., n. 1556 et 1900 et ss, p. 283 et 349). La preuve est généralement apportée par titres (art. 254 al. 1 et 177 CPC) et, sauf exception - non applicable en l'espèce - la maxime des débats s'applique (art. 55 al. 1 CPC; Bohnet, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, p. 201 s.).
En l'espèce, les parties ont produit devant la Cour plusieurs pièces non soumises au Tribunal. Etablies ou reçues après l'audience du 21 avril 2017, à l'issue de laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, ces pièces sont recevables, ce qui n'est pas contesté.
3.1.1 Selon l'art. 261 al. 1 CPC, le Tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b). Il s'agit là de conditions cumulatives comme cela ressort des textes allemand et italien de la loi (Bohnet, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 261 CPC).
Le requérant doit rendre vraisemblables ou plausibles les conditions de la mesure provisionnelle; celles-ci n'ont pas à être prouvées de manière absolue. La preuve de la vraisemblance doit être apportée pour les conditions auxquelles sont soumises les mesures provisionnelles, à savoir : la prétention au fond, l'atteinte ou le risque d'une atteinte à la prétention au fond et le risque d'un préjudice difficilement réparable (Hohl, op. cit., n. 1774 p. 325).
Rendre vraisemblable la prétention signifie que le requérant doit rendre plausible, d'une part, les faits à l'appui de celle-ci et, d'autre part, que la prétention fonde vraisemblablement un droit. Il n'est pas nécessaire que le juge soit persuadé de l'existence des faits. Il suffit que, sur la base d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence de ceux-ci, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité qu'ils aient pu se dérouler autrement (ATF 139 II 86 consid. 4.2; 132 III 715 consid. 3.1; 130 III 321 consid. 3.3).
3.1.2 Lorsque les conditions prévues à l'art. 261 al. 1 CPC sont réunies, le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire cesser le préjudice, notamment la cessation d'un état de fait illicite (art. 262 let. b CPC).
Les mesures provisionnelles s'appliquent à l'action possessoire (art. 927 et 928 CC). Le propriétaire ou le possesseur pourra notamment demander, à titre de mesures provisoires, d'être remis en possession du bien ou que sa possession, si elle est menacée, soit garantie, vu la teneur générale de l'art. 262 lit. b CPC (Sprecher in Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar, 2e éd, 2013, n. 32 ad art. 262; Bohnet, La procédure sommaire selon le Code de procédure civile suisse, in Le code de procédure civile, Fondation pour la formation continue des juges suisses, Lausanne 2009, p. 30).
3.2 En l'espèce, il est constant que l'intimée est titulaire du bail principal portant sur l'appartement litigieux.
Comme l'a relevé le Tribunal, les pièces versées à la procédure n'établissent la sous-location à l'appelante que d'une seule chambre meublée dudit appartement, pour un loyer de 700 fr. par mois. S'il est admis que la sous-location a été étendue à une seconde chambre au moins dès l'arrivée de l'appelant, et que le loyer a été porté à 1'400 fr. par mois, les allégations des appelants selon lesquelles cette sous-location aurait alors porté sur la totalité de l'appartement litigieux ne sont étayées par aucun élément probant; elles sont notamment contredites par les allégations de l'intimée selon lesquelles cette dernière et son époux souhaitaient conserver en tout temps l'usage d'une chambre de l'appartement, ainsi qu'un accès à celui-ci. Or, ces dernières allégations paraissent tout autant vraisemblables, sinon plus, que celles des appelants.
Contrairement à ce que soutiennent ces derniers, le fait que les appelants aient pu régulièrement s'acquitter du loyer de 1'400 fr. convenu, comme le laisse apparaître le document signé par l'époux de l'intimée qu'ils ont versé à la procédure - et dont ils contestent le caractère de faux - ne permet pas de déduire que la sous-location se serait alors nécessairement étendue à tout l'appartement. Il paraît tout aussi plausible qu'une deuxième chambre ait été sous-louée aux appelants au même prix que la première (soit 700 fr. par mois), pour atteindre le loyer total de 1'400 fr. par mois. A ce propos, les appelants soutiennent en vain que le montant de ce loyer serait manifestement disproportionné pour deux chambres, par rapport au loyer fixé par la bailleresse principale pour tout l'appartement (1'053 fr.), de sorte qu'il devrait nécessairement porter sur l'usage de la totalité des locaux. On ne peut notamment pas comparer sans autre le loyer de chambres meublées, sous-louées à l'unité, avec celui d'un appartement entier, loué non meublé. Si l'époux de l'intimée a par ailleurs reconnu que le loyer de 1'400 fr. était volontairement dissuasif, un tel effet se comprend davantage en relation avec la location de deux simples chambres, plutôt qu'avec celle d'un appartement entier, notamment s'agissant d'un logement de cinq pièces à Genève.
De même, le fait que l'intimée et son époux aient pu cesser d'occuper régulièrement le logement litigieux à compter de l'arrivée de l'appelant n'exclut pas qu'ils aient pu vouloir conserver la jouissance d'une partie dudit logement et n'en sous-louer aux appelants qu'une autre partie, fût-elle plus étendue. Le fait même que l'intimée ait agi par la voie judiciaire peu de temps après que les appelants ont fait changer le cylindre de la porte d'entrée du logement litigieux indique notamment que celle-ci entendait en tout temps conserver l'usage d'une partie des lieux et un accès à ceux-ci. En revanche, comme l'a relevé le Tribunal, les appelants auraient vraisemblablement tenté plus tôt de prévenir un tel accès - cas échéant en usant de voies de droit plus adéquates - s'ils estimaient de bonne foi que l'intimée n'était plus fondée à accéder à l'appartement contre leur gré.
Ainsi, les appelants échouent à rendre vraisemblable qu'ils disposeraient d'un droit d'usage exclusif sur l'ensemble de l'appartement litigieux. Le droit de l'intimée de disposer d'une pièce de cet appartement et de pouvoir s'y rendre en tout temps est au contraire davantage vraisemblable et le Tribunal n'a pas erré en admettant la vraisemblance d'une atteinte à ce droit, du fait du comportement des appelants.
3.3 Il convient par ailleurs d'admettre que le fait pour l'intimée de ne pouvoir accéder à l'appartement dont elle est locataire est de nature à lui causer un préjudice difficilement réparable, ce que les appelants ne contestent pas. L'intimée rend notamment vraisemblable qu'un tel accès lui est nécessaire pour disposer des effets personnels qu'elle et son époux conservent dans le logement en question, ainsi que pour relever le courrier qui leur y est adressé. Une telle nécessité paraît d'autant plus vraisemblable et urgente que le bail principal de l'appartement a été résilié par la bailleresse principale et que l'intimée est désormais tenue de libérer les lieux à bref délai.
Par conséquent, l'appel sera rejeté et le rétablissement des droits de l'intimée ordonné à titre provisionnel sera confirmé. Il va de même des différentes mesures d'exécution prévues par le premier juge, dont les appelants ne contestent pas les modalités en tant que telles.
3.4 Pour la bonne forme, la qualité de l'appelant A______, désigné sous le nom de D______ dans l'ordonnance entreprise, sera au surplus rectifiée d'office (cf. ATF 142 III 782 consid. 3.2.1).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 avril 2017 par A______ et B______ contre l'ordonnance JTBL/313/2017 rendue le 31 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4930/2017-6-SP.
Au fond :
Rectifie cette ordonnance en ce sens que la seconde partie citée est A______.
Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indications des voies de recours :
La présente décision, incidente et de nature provisionnelle (137 III 475 consid. 1) est susceptible d'un recours en matière civile, les griefs pouvant être invoqués étant toutefois limités (art. 98 LTF), respectivement d'un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 à 119 et 90 ss LTF). Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.