POUVOIR JUDICIAIRE
C/21745/2014 ACJC/690/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 12 JUIN 2017
Entre
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés______ à Genève, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 juin 2016, représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______, ayant son siège______ à Lucerne, intimée, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 14 juin 2016, expédié pour notification aux parties le 20 juin 2016, le Tribunal des baux et loyers a écarté de la procédure une pièce produite par A______ et B______ (ch. 1), a débouté ces derniers des fins de leur action en contestation du loyer initial (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que l'immeuble ayant été construit il y a 36 à 42 ans et acquis par la bailleresse en 1983, son ancienneté ne permettait pas d'ordonner un calcul de rendement. C______ n'ayant pas été en mesure de produire assez d'exemples comparatifs de logements pour appliquer le critère des loyers du quartier, le Tribunal, se fondant sur les statistiques genevoises, a considéré que le loyer initial contesté n'était pas abusif.
B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 22 août 2016, A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel dudit jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal afin qu'il statue dans le sens des considérants. Subsidiairement, ils concluent à ce que la Cour fixe le loyer de l'appartement à 16'800 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er octobre 2014, sous réserve d'amplification au vu du résultat du calcul de rendement, à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% dès la date moyenne et à la réduction de la garantie de loyer à due concurrence. Plus subsidiairement, ils concluent à la fixation du loyer à 23'520 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er octobre 2014, à la restitution du trop-perçu de loyer et à la réduction de la garantie de loyer à due concurrence.
b. Par écriture du 23 septembre 2016, C______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut à la confirmation du jugement entrepris.
c. Par une écriture du 17 octobre 2016, les appelants ont répliqué et persisté dans leurs conclusions.
d. Par une écriture du 8 novembre 2016, l'intimée a dupliqué en persistant dans ses conclusions.
e. Les parties ont été avisées le 11 novembre 2016 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. En date du 22 septembre 2014, C______, en qualité de propriétaire, et A______ et B______, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de "4 pièces" au 2ème étage de l'immeuble sis rue______ à Genève.
L'appartement qui, selon le contrat de bail, apparaît comme un appartement de quatre pièces, comprend une cuisine, trois chambres à coucher et un salon, soit cinq pièces selon la comptabilisation genevoise.
Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, renouvelable par la suite d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé, initialement, à 25'920 fr., soit 2'160 fr. par mois. L'avis de fixation du loyer initial était motivé comme suit :
"Adaptation du loyer au loyer usuel dans la localité ou dans le quartier selon l'art. 269a lettre a CO et 11 OBLF".
Le loyer annuel hors charges payé par le précédent locataire depuis le 1er février 2003 était de 16'908 fr., soit l'409 fr. par mois.
b. L'état des lieux d'entrée s'est tenu le 30 septembre 2014, date à laquelle les clés ont été remises aux locataires.
c. L'immeuble a été construit en 1974 selon la bailleresse, les locataires estimant son année de construction entre 1971 et 1980 selon les indications du Registre foncier. II a été acquis par la bailleresse en 1983, par la cession des actif et passif de la SI______ EN LIQUIDATION, dont elle était seule actionnaire, opéré par acte authentique du 16 décembre 1982. La cession était faite à la valeur comptable de l'immeuble dans les comptes de la cessionnaire. Il a fait l'objet de rénovations en 1997 (réfection de la façade, pose du double-vitrage). Avant l'entrée des locataires, la peinture de tout l'appartement a été refaite (murs, plafonds, boiserie, radiateurs) et la baignoire a été ré-émaillée sur demande des locataires. Le parquet a été poncé et vernis. Après leur entrée dans les locaux, les locataires ont demandé une série de travaux que la bailleresse a effectués. La cuisine n'était pas équipée et les locataires ont obtenu l'autorisation d'y installer un lave-vaisselle. Ils ont également installé un lave-linge et un sèche-linge dans la salle de bain.
Selon la bailleresse, l'immeuble se trouve dans un bon état d'entretien. Il dispose d'un ascenseur, du chauffage central, d'une entrée sécurisée et du téléréseau collectif. Il est situé dans une rue calme et verdoyante du quartier des Eaux-Vives, à proximité des écoles, des restaurants, des commerces et des transports publics.
L'appartement comprend une cuisine, trois chambres à coucher, un salon, un hall, une salle de bains, un WC séparé et un réduit.
Selon le plan de l'appartement produit par la bailleresse, la surface est de 112 m2. Les locataires estiment la surface de l'appartement à 100 m2, sans toutefois produire de mensurations justifiant leurs allégations. Ils se plaignent du bruit de la rue des deux côtés de l'appartement et de fuites d'air venant des cadres en bois des fenêtres.
d. Par requête du 22 octobre 2014, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 5 février 2015 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 2 mars 2015, les locataires ont conclu, préalablement, à la production des pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement et, principalement, à la fixation du loyer de l'appartement à 16'800 fr. par an, hors frais accessoires, dès le 1er octobre 2014, sous réserve d'amplification au vu du résultat du calcul de rendement, au remboursement du trop-perçu de loyer en découlant avec intérêts à 5% dès la date moyenne et à la réduction de la garantie bancaire à due concurrence.
A l'appui de leurs conclusions, ils se sont référés aux statistiques pour des appartements de quatre pièces, dans des immeubles bâtis entre 1971 et 1980 et se situant dans le quartier des Eaux-Vives.
e. Par mémoire de réponse déposé le 13 mai 2015, la bailleresse a conclu, préalablement, à être autorisée à compléter ses écritures et à verser à la procédure des pièces complémentaires concernant les loyers usuels pratiqués dans le quartier, et, principalement, à la fixation du loyer annuel à 25'920 fr. dès le 1er octobre 2014.
Elle a conclu au rejet de la demande au motif que le loyer fixé se situait dans la limite des loyers usuels de la localité ou dans le quartier et était même très largement inférieur.
Elle a produit un exemple de loyer comparatif s'agissant d'un appartement de quatre pièces (avec balcon et double-vitrage) situé au 2ème étage d'un immeuble sis rue______ à Genève, construit en 1920.
f. Lors de l'audience du 9 septembre 2015, les locataires ont expliqué les différents travaux entrepris dans leur appartement à leur demande et se sont plaints du bruit de la rue. Ils ont précisé que la bailleresse leur avait promis des travaux d'isolation en relation avec les fenêtres.
La bailleresse s'est opposée à la demande de calcul de rendement des locataires en raison de l'ancienneté de l'immeuble et a sollicité une inspection locale.
g. Par ordonnance du 16 septembre 2015, le Tribunal a constaté que, s'agissant d'un immeuble ancien, il n'y avait pas lieu d'ordonner un calcul de rendement et a ordonné une inspection locale afin de déterminer l'état de l'appartement.
h. Lors de l'inspection locale du 27 octobre 2015, un certain nombre de constats ont été effectués par le Tribunal quant à la situation et à l'état de l'appartement.
i. Lors de l'audience du 22 mars 2016, le Tribunal a entendu trois témoins, l'audition du témoin D______, ancienne concierge de l'immeuble, sollicitée par la bailleresse étant annulée pour des raisons de santé.
A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté dans leur requête visant à obtenir un calcul de rendement, lequel était possible, selon eux, malgré l'ancienneté de l'immeuble, dès lors que la propriétaire était une caisse de pension. La bailleresse a renoncé à l'audition du témoin D______, ce à quoi les locataires se sont opposés.
j. Par ordonnance du 1er avril 2016, le Tribunal, indiquant être suffisamment éclairé par les actes d'instructions déjà effectués, a fixé un délai aux parties pour le dépôt de plaidoiries écrites.
k. Par courrier du 1er avril 2016, les locataires ont produit un courrier du 19 octobre 2015 adressé à la régie par un locataire de l'immeuble, E______, s'agissant de nuisances sonores liées à l'installation de chauffage, ainsi que le témoignage écrit de D______.
l. Par courrier du 21 avril 2016, les locataires ont produit un chargé de pièces complémentaire se rapportant à l'acquisition de l'immeuble par la bailleresse en 1983, lesquelles démontreraient, selon eux, qu'un calcul de rendement était possible.
Dans leurs plaidoiries finales écrites du 26 avril 2016, les locataires ont persisté dans leurs conclusions, concluant, subsidiairement, à ce que le loyer de l'appartement soit fixé à 19'500 fr. par an, hors frais accessoires, dès le 1er octobre 2014.
La bailleresse a, dans son acte du même jour, persisté dans ses conclusions, concluant en outre, préalablement, à ce que les nouvelles pièces produites par les locataires soient déclarées irrecevables. Par courrier du 12 mai 2016, la bailleresse a répliqué et persisté dans ses conclusions.
m. La cause a été gardée à juger à l'issue d'un délai de quinze jours dès réception des plaidoiries finales.
D. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
En matière de contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant du loyer annuel tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par 20 (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid.1.1).
Le loyer initial fixé dans le bail est de 25'920 fr. par an. Dans ses dernières conclusions, l'intimée a conclu à ce que le loyer soit fixé à 16'800 fr. par an. En multipliant la différence entre ces deux sommes par 20, l'on parvient à une somme supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3. L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et revoit librement les questions de fait comme les questions de droit (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 consid. 2.2.3).
1.4 En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).
La maxime inquisitoire sociale est fondée sur des motifs de politique sociale. Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite à inviter les parties à désigner les moyens de preuve et à les produire (ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 III 231 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4).
2.1. D'après l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b).
L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de l'action en contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2).
2.2. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut être effectué qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter et des prix du marché (ATF 120 II 240 consid. 2). Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus - le loyer fondé sur les coûts et le loyer fondé sur les loyers du marché - sont antinomiques, et partant, exclusifs l'un de l'autre (ATF 121 III 6 consid. 3c).
Le critère absolu du rendement net excessif est prééminent par rapport au critère absolu des loyers usuels dans le quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 publié in SJ 2012 I 377).
Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3 et les arrêts cités).
2.3. Toutefois, pour les immeubles anciens, soit les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, pour lesquels il peut s'avérer difficile voire impossible d'établir le rendement excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères absolus est inversée : il n'y a pas lieu de calculer le rendement net du logement, mais de déterminer sa valeur par référence aux loyers usuels du quartier, en comparant le loyer en cause avec le loyer moyen du quartier (art. 269a let. a CO) ou en établissant, par capitalisation de celui-ci, le prix de revient théorique de l'immeuble (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2; 124 III 310 consid. 2)
2.4. Pour déterminer s'il s'agit d'un immeuble ancien, il n'est pas décisif de savoir si les justificatifs ne peuvent en l'espèce réellement pas être produits ou si les frais d'investissement sont effectivement établis. Pour que l'on admette, au vu des difficultés à produire les documents relatifs aux investissements, la qualité d'immeuble ancien, il est nécessaire qu'en raison de l'âge ou de l'histoire d'un immeuble, il apparaisse abstraitement vraisemblable que les documents ne sont plus accessibles (ATF 140 III 433 consid. 3.1.2 = JdT 2016 II 363).
Le Tribunal fédéral ne s'est à ce jour pas expressément exprimé sur l'âge minimal que devait avoir un immeuble pour être qualifié d'ancien. Il ne s'est pas référé à une limite chiffrée, mais a seulement considéré qu'il devait s'agir "d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies" ("vor mehreren Jahrzehten"; voir jurisprudences citées dans l'ATF 140 III 433 consid. 3.1 et 3.1.1). Peuvent être considérés comme anciens des immeubles construits avant 1900 et acquis il y a 37 ans (arrêt du Tribunal fédéral 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 4.2), construits 40 ans avant l'augmentation de loyer litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral du 4C.176/2003 du 13 janvier 2004 consid. 3.3) ou acquis 42 ans avant l'augmentation de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, SJ 2002 I pp. 434 ss, où il est renvoyé à l'ATF 122 III 257, JdT 1997 I 595, selon lequel il faut admettre l'invocation du critère des loyers comparatifs pour un immeuble acquis plus de quarante ans auparavant; cf. encore l'ATF 112 II 149 consid. 3 rendu sous l'ancien droit, dans lequel le Tribunal fédéral avait admis qu'un immeuble vieux seulement de 23 ans au moment de l'augmentation de loyer était un immeuble ancien [critique à cet égard : Heinrich, in : Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2ème éd. 2012, n. 4 ad art. 269-269a CO]).
Le Tribunal fédéral a par ailleurs considéré que des immeubles âgés de 26 et 27 ans lors de leur rénovation ne pouvaient pas être qualifiés d'immeubles anciens et que l'on ne pouvait pas dans un tel cas parler d'immeubles construits ou acquis "il y a quelques décennies" au sens de la jurisprudence (ATF 140 III 433 consid. 3.1.2). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que dans les années 1982 et 1983, où les immeubles avaient été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important (cf. sur ce point par ex. ATF 106 II 356). On pouvait par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.
Il apparaît ainsi que le Tribunal fédéral enjoint clairement aux bailleurs professionnels de garder les pièces comptables au-delà des 10 ans de l'art. 958 CO (Lachat, Trois ans de jurisprudence fédérale sur les loyers : 2013-2016, in Cahiers du bail 2016, p. 115).
2.5. En l'espèce, 31 ans se sont écoulés entre l'acquisition de l'immeuble par l'intimée et la conclusion du contrat de bail litigieux. Il s'agit de savoir si c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il s'agissait d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence. Cette durée se situe à mi-chemin entre une acquisition ayant eu lieu il y a 37 ans, qui permet de considérer que l'immeuble est ancien, et une acquisition datant d'il y a 27 ans, qui ne permet pas d'aboutir à cette conclusion.
Cela étant, l'acquisition de l'immeuble a eu lieu en 1983 et à cette époque, la jurisprudence avait déjà établi le principe selon lequel le calcul du loyer initial devait se fonder prioritairement sur un calcul de rendement. En tant que propriétaire institutionnel, l'intimée devait ainsi compter avec la possibilité de devoir produire les pièces nécessaires pour effectuer un tel calcul. Même si la durée qui s'est écoulée depuis l'acquisition de l'immeuble par l'intimée dépasse de quatre ans la période de 27 ans que le Tribunal fédéral n'avait pas jugé suffisante, dans l'arrêt susmentionné, pour admettre se trouver en présence d'un immeuble ancien, la situation du cas d'espèce est très proche du cas tranché par le Tribunal fédéral. La date d'acquisition de l'immeuble est identique et la bailleresse peut être considérée comme un professionnel de l'immobilier. Nonobstant l'écoulement de quatre années supplémentaires par rapport au cas qui a fait l'objet de l'ATF 140 III 433, l'on doit admettre qu'il est abstraitement vraisemblable que l'intimée est en mesure de produire les documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement.
Il y a lieu de relever à cet égard que l'acte authentique du 16 décembre 1982 emportant cession de l'immeuble à l'intimée indique que la cession est opérée à la valeur comptable de l'immeuble. L'intimée était alors l'actionnaire unique de la cédante et, s'agissant d'une caisse de pension, il est vraisemblable qu'elle détient toujours les documents permettant de savoir quelle était cette valeur.
Au vu de ce qui précède, l'immeuble litigieux ne peut être considéré comme un immeuble ancien pour lequel le critère des loyers usuels du quartier aurait la priorité sur celui du rendement net. Ainsi, il n'y a pas lieu de refuser le moyen des appelants tiré du caractère excessif du rendement locatif.
La cause sera donc renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire dans ce sens et nouvelle décision dans le sens des considérants (art. 318 al. 1 let. c CPC).
Contrairement à ce que soutient l'intimée, les appelants n'avaient pas l'obligation de recourir immédiatement contre l'ordonnance du Tribunal du 16 septembre 2015. Cette ordonnance ne pouvait en effet pas faire l'objet d'un recours en application de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, dès lors qu'elle n'était pas susceptible de causer un préjudice difficilement réparable aux appelants (ACJC/380/2015 du 30 mars 2015; Bohnet, CPC annoté, 2016, N 8 ad art. 319 CPC).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 août 2016 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/574/2016 rendu le 14 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21745/2014-9-OSL.
Au fond :
Annule le jugement attaqué.
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER, Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.1.