POUVOIR JUDICIAIRE
C/22549/2016 ACJC/523/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 8 MAI 2017
Entre
A______ SA, _______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 février 2017, comparant par Me Linda AKESSON, avocate, avenue de la Roseraie 76A, 1205 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile,
et
Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant en personne.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/159/2017 du 21 février 2017, expédié pour notification aux parties le 28 février 2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevables les requêtes en évacuation avec exécution de A______ SA du 17 novembre 2016 (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que ni les mises en demeure ni les résiliations du 23 septembre 2016 n'avaient été adressées à l'épouse du locataire. Aucun abus de droit ne pouvait être retenu à l'encontre de ce dernier, qui n'avait pas sciemment caché son mariage. Les conditions des art. 257b et 266n CO n'étant pas remplies, les requêtes de A______ SA devaient être déclarées irrecevables.
B. a. Par acte déposé le 13 mars 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ SA (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, préalablement, à ce que soit ordonnée une audience de débats afin d'entendre les parties, ainsi que C______ et D______ en tant que témoins. Principalement, elle conclut à ce qu'il soit dit et constaté que le studio au 3ème étage de l'immeuble sis E______ ne peut être qualifié de logement de famille, à l'annulation du jugement querellé s'agissant de la requête en évacuation avec exécution du 17 novembre 2016 relative au studio précité, à la condamnation de B______ à évacuer de sa personne et de ses biens, de même que toutes autres personnes dont il est responsable, ledit studio, en le laissant dans l'état conforme à l'état des lieux d'entrée, à ce que soient ordonnées les mesures d'exécution nécessaires du jugement d'évacuation, à être autorisée à requérir, au besoin, à la force publique pour ce faire, aux frais et risques de B______, et au déboutement de ce dernier de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle allègue nouvellement que, lors de la conclusion des baux, B______ a indiqué être divorcé, que le studio litigieux est occupé par la fille majeure de ce dernier et qu'il ne s'agit en conséquence pas du logement familial. C______ lui aurait indiqué en novembre 2016 qu'elle était sur le point de se séparer de son époux, B______.
b. B______ (ci-après : le locataire ou l'intimé) n'a pas répondu dans le délai imparti par la Cour.
c. Les parties ont été avisées le 31 mars 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Les parties ont conclu, le 10 novembre 2003, un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 7,5 pièces en triplex au 4ème étage de l'immeuble sis E______ à Genève, pour un loyer mensuel fixé en dernier lieu à 8'500 fr., charges comprises.
A teneur de l'art. 65 des clauses particulières faisant partie intégrante du bail, "s'il s'agit du domicile légal et familial du locataire, ce dernier doit signaler au bailleur, par écrit et dans un délai maximum de 14 jours, tout changement de son état civil (mariage, séparation, divorce, par exemple)".
b. Les parties ont également conclu, le 31 janvier 2005, un contrat de bail à loyer portant sur un studio au 3ème étage de l'immeuble sis E______, pour un loyer fixé à 2'040 fr. par mois charges comprises dès le 1er août 2014.
L'art. 65 des clauses particulières susmentionné était également annexé à ce contrat.
c. En date du 31 juillet 2009, le locataire s'est marié avec C______.
d. Par avis comminatoire du 11 avril 2016 adressé à B______, la bailleresse a mis en demeure ce dernier de lui régler dans les trente jours le montant de 16'684 fr. 80, à titre d'arriéré de loyer et de charges de l'appartement de 7,5 pièces pour les mois de mars et avril 2016, ainsi que des frais de rappel et de mise en demeure, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
e. Par avis comminatoire du 11 mai 2016 adressé à B______, la bailleresse a mis en demeure ce dernier de lui régler dans les trente jours le montant de 4'209 fr. 60, à titre d'arriéré de loyer et de charges du studio pour les mois d'avril et mai 2016, ainsi que des frais de rappel et de mise en demeure, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
f. Les sommes susmentionnées n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 23 septembre 2016 adressés à B______, résilié les baux de l'appartement et du studio pour le 31 octobre 2016.
Les deux résiliations n'ont pas été contestées par devant le Tribunal des baux et loyers.
g. Par nouvelles mises en demeure du 16 novembre 2016 adressées séparément à B______ et à C______, la bailleresse a mis en demeure ceux-ci de lui régler dans les trente jours la somme de 76'780 fr. 80, à titre d'arriéré de loyer de l'appartement de 7,5 pièces pour les mois de mars à novembre 2016, ainsi que des frais de rappel antérieurs, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
La somme susmentionnée n'ayant pas été réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 12 janvier 2017 adressés séparément aux deux époux, résilié le bail de l'appartement de 7,5 pièces pour le 28 février 2017.
h. Par requêtes en protection des cas clairs du 17 novembre 2016, la bailleresse a sollicité l'évacuation des locataires et l'exécution directe de celle-ci pour les résiliations du 23 septembre 2016 concernant l'appartement (C/22549/2016) et le studio (C/1______).
i. Lors de l'audience du 21 février 2017, la bailleresse a indiqué que l'arriéré s'élevait à 101'702 fr. 80 concernant l'appartement de 7,5 pièces et à 22'569 fr. 60 concernant le studio. La bailleresse ignorait que le locataire était marié puisque ce n'était qu'en novembre 2016 que la régie avait eu un téléphone avec C______, laquelle n'était pas au courant de la situation. Elle s'est référée à l'art. 65 du contrat de bail concernant l'obligation du locataire d'annoncer son mariage et a invoqué l'abus de droit du locataire, ce dernier lui ayant sciemment caché son mariage, malgré ses contacts quotidiens avec la régie. Si la première résiliation ne devait pas être considérée comme valable, la deuxième devait être validée.
Le locataire a fait valoir que la résiliation était entachée de nullité dès lors qu'elle n'avait pas été adressée aux deux époux. Il a rappelé que l'exigence de la notification de la résiliation ou de l'avis comminatoire aux deux époux était absolument impérative de sorte que l'on ne saurait y déroger en défaveur du locataire. Une clause de cette teneur dans le contrat de bail serait dès lors sans objet. Il a contesté l'abus de droit car il n'avait pas caché sciemment son mariage puisque la régie s'était rendue à son domicile pour des questions de travaux, en présence de son épouse. Pour ce qui était de la deuxième résiliation, la bailleresse ne pouvait en requérir l'évacuation puisque celle-ci avait été donnée pour fin février 2017.
B______ a déclaré s'être marié en 2009 et vivre avec son épouse et trois de leurs sept enfants. Il était dépendant d'un fond souverain et des fonds allaient être libérés dans deux mois au maximum. Il pourrait ainsi résorber l'intégralité de l'arriéré et proposer six mois de loyer d'avance. Sa société connaissait des problèmes de liquidité, mais il avait obtenu un prêt de quinze millions de francs sous réserve d'une garantie qui devait être fournie sous peu.
Il n'avait pas annoncé son mariage à la bailleresse, car il ignorait qu'il devait le faire. Il y avait eu des visites de la régie de l'époque, à son domicile, lors desquelles sa femme était présente.
A l'issue de l'audience, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/22549/2016 et C/22550/2016 sous le numéro C/22549/2016 et la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Selon la jurisprudence, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail, ne se pose pas, l'intérêt économique du bailleur peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral 4A_178/2012 du 11 avril 2012 consid. 2; 4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a, de manière constante, estimé la durée de cette période à neuf mois (trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du studio, charges comprises, s'élève à 2'040 fr.
En prenant en compte une période de neuf mois, s'agissant d'une procédure d'évacuation, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel ou le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel, respectivement de recours (art. 311 et 321 CPC).
Le délai est réduit à dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
En l'espèce, l'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, in : Procédure civile suisse, les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
Cela étant, dans le cadre d'une procédure de cas clair, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Si le premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l'art. 257 al. 3 CPC et au motif que les pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement l'état de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129).
2.2 En l'espèce, l'appelante n'expose pas pour quelle raison elle n'a pas fait valoir en première instance déjà que le studio n'était pas le logement de la famille dans la mesure où il était occupé par la fille de l'intimé et le compagnon de celle-ci, alors qu'elle le savait depuis le mois de novembre 2016. Elle aurait pu en faire état lors de l'audience du 21 février 2017.
Partant, ce fait nouveau est irrecevable.
Il en va de même de l'allégation - au demeurant non pertinente - selon laquelle l'intimé était divorcé au moment de la signature du bail.
3.1
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b).
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3; Bohnet, CPC, Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 13 ad art. 257 CPC; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6959). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte de l'ensemble des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2).
Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6841 ss, p. 6959; ACJC/60/2012 du 16 janvier 2012).
La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20 septembre 2011). Toutefois, le juge applique le droit d'office (art. 57 CPC). Il apprécie librement la portée juridique des faits sans être lié par l'argumentation juridique des parties (cf. ATF 135 III 397 consid. 1.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 3).
3.1.2 Selon l'art. 266n CO, le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré.
L'art. 266o CO prévoit que le congé qui ne satisfait pas aux conditions requises par l'art. 266n CO est nul.
Selon la jurisprudence, la nullité du congé, à la différence de l'annulation qui ne peut être sollicitée que si le locataire a respecté le délai et l'art. 273 al. 1 CO, peut être invoquée en tout temps, même lors de la procédure d'évacuation (ATF 121 III 156 consid. 1c : arrêt du Tribunal fédéral 4C.116/2005 du 20 juin 2005, consid. 2.3; Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 31, 8.7 p. 819).
On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il faut que les deux conjoints utilisent le logement de façon durable et reconnaissable pour les tiers comme centre de la vie conjugale (Micheli Et Alii, Le nouveau droit du divorce, 1999, n. 606 p. 131).
Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée (par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2010, n. 6 ad art. 266m CO).
C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art. 266a CO de prouver que son épouse vivait avec lui dans l'appartement loué à l'époque où le bailleur lui a adressé l'avis comminatoire, puis l'avis officiel de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mai 2007 consid. 4.3.2).
3.2 En l'espèce, l'appelante a saisi le Tribunal de deux requêtes en évacuation portant sur deux appartements distincts. Elle n'a pas expressément allégué que l'un ou l'autre de ces appartements ne constituait pas le logement de la famille. Elle a cependant produit une nouvelle résiliation adressée aux conjoints concernant uniquement l'appartement de 7,5 pièces. Le locataire a exposé devant le Tribunal qu'il occupait "les locaux" avec son épouse, sans opérer de distinction entre l'appartement de 7,5 pièces et le studio. L'instruction n'a pas porté sur la question de savoir qui occupait l'un ou l'autre appartement.
Au vu de ce qui précède, l'état de fait n'était pas établi et la situation juridique n'était pas claire concernant le studio dans la mesure où les éléments figurant à la procédure ne permettaient pas de déterminer s'il s'agissait ou non du logement de la famille. Le Tribunal ne pouvait ainsi considérer, sur la base des allégations et des pièces produites, que les appartements visés par les deux requêtes distinctes constituaient tous deux le logement de la famille et déclarer celles-ci irrecevables au motif que l'art. 266n CO n'avait pas été respecté.
C'est pour ces motifs que le Tribunal aurait dû les déclarer irrecevables. Le jugement entrepris sera donc confirmé, par substitution de motifs.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 13 mars 2017 par A______ SA contre le jugement JTBL/159/2017 rendu le 21 février 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22549/2016-7-SE.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.